Проблемный загород
21.09.2008
Сегодня в окрестностях Санкт-Петербурга и в Ленобласти дома продаются в 148 коттеджных поселках. Это на 111 процентов больше, чем в 2006 году. Данная ситуация говорит об интересе к загородному рынку, именно поэтому «Строительный Еженедельник» на выставке «Балтийская строительная неделя» провел круглый стол, посвященный ситуации на загородном рынке недвижимости.
Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос»:
Сегодня мы делим две первые очереди строительства – 1217 участков. Представляете, что такое принести в органы исполнительной власти, которые занимаются разделом и учетом земельных участков, 1217 заявлений. А самое главное – как получить в понятный срок документы по этим участкам с присвоенными кадастровыми номерами? Следующее действие – пойти с этим пакетом документов в ГУ ФРС и требовать регистрации в течение месяца в соответствии с действующим законодательством. К этому сегодня никто не готов. А это сдерживающий фактор, например, для ипотеки. Пока не появился земельный участок, переданный гражданину, никакого предмета залога не существует.
Сегодня все СНиПы ориентированы на строительство многоэтажных домов. Например, пешеходная доступность социальных объектов – детских садов и школ. Скажем, для детских садов она составляет не более 300 метров. Если мы говорим о малоэтажном жилье, которое рассредоточено, то получается, что, если эти нормы выполнять, в детский сад будет ходить по 3 – 4 ребенка. Как вариант, можно ориентироваться на опыт США, где есть автобусы, которые возят детей из дома в школу и обратно.
Аналогичная проблема с озеленением. Поскольку земля в собственности граждан, понятно, что эти участки на 80 процентов будут озеленены, но по нормам должны быть зеленые насаждения общего пользования. То есть надо предусмотреть какие – то территории, на которых они должны быть дополнительно.
Ирина Смирнова, заместитель генерального директора ЗАО «Содружество»:
Весь рынок загородного домостроения делится на две части – компании, которые занимаются малоэтажным строительством, и компании, реализующие проекты индивидуальных домов на землях сельхозназначения в рамках дачного некоммерческого партнерства. Вторая категория пропускает эту кошмарную стадию согласований, экспертиз, градостроительных планов, утверждений. У них остается только две проблемы: межевание и получение кадастровых планов на участки.
У застройщиков, которые занимаются малоэтажным строительством, кроме индивидуальных домов есть таунхаусы, 4 – 5 – этажные дома. Чиновники пока не готовы к такому массовому малоэтажному строительству. Даже если ты приносишь не тысячу, а 25 участков на регистрацию, они приходят в шоковое состояние. Вместо месяца по закону, они могут заниматься этим годами. Ускорить процесс можно жалобами во все инстанции.
Константин Иващенко, руководитель направления жилищных проектов GVA Sawyer:
За первое полугодие 2008 года продажи открылись в 40 поселках. Также на рынке представлены еще 16 проектов на стадии проектирования. При этом учитываются поселки как с предложением готовых домов, так и с участками под застройку. Таким образом, в той или иной стадии реализации на рынке присутствует 183 коттеджных поселка.
Всего на рынке ведутся продажи около 11,5 тыс. домов/участков в организованных коттеджных поселках. Только 32 процента от всего объема предложения – 47 поселков – пригодны для постоянного проживания. Если рассматривать количество домов в поселках, то для постоянного проживания пригодны порядка 4 тыс. домов, или 35 процентов, для сезонного – 7,5 тыс. домов, или 65 процентов. Наиболее популярно для строительства северное направление, там сосредоточено 76 процентов всего объема предложения.
Доля объектов класса элит в общем объеме предложения составляет 23 процента. Несколько увеличилась доля поселков экономкласса, таковых на рынке 29 процентов. Самым многочисленным остается бизнес – класс – 48 процентов. Доля поселков для постоянного проживания в экономклассе составляет 23 процента, в элит – классе – 24 процента, в бизнес – классе – 41 процент.
Особо хочу остановиться на проблеме, без комплексного решения которой не будет нормального развития рынка малоэтажной застройки, предназначенной для постоянного проживания. Это проблема развития транспортной инфраструктуры, прежде всего – железная дорога. Увеличивающееся количество проектов малоэтажной застройки в окрестностях города и в Ленобласти при ориентировании только на сеть автомобильных дорог способно вызвать коллапс в транспортной системе.
Павел Созинов, вице -президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
Вложения в пригородную недвижимость для индивидуальных покупателей – высокорисковые и низколиквидные. Продать такие объекты впоследствии трудно, а юридическая чистота оформления земельных участков в половине случаев вызывает сомнения. Цены на объекты в стокилометровой зоне от Петербурга и за ее пределами сильно разнятся.
Цена на готовые объекты значительно выше, чем на аналогичные возводимые. За стокилометровой чертой строительство нерентабельно: стоимость объектов на вторичном рынке в два раза дешевле строящихся. Рынок здесь формирует местный платежеспособный спрос. Такие объекты не пользуются популярностью у горожан, цены невысоки. Многие объекты, предлагаемые сегодня на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти, имеют проблемы с оформлением прав собственности или с инженерией.
Ипотека на загородном рынке Петербурга и Ленобласти развивается медленно. Банки неохотно идут на кредитование таких объектов. Этот рынок считается связанным с серьезными рисками. Загородные объекты не соответствуют банковским требованиям. Учитывая галопирующий рост цен, кредиторы делают вывод о возможном перегреве рынка загородной недвижимости в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
Пока банки предпочитают работать с крупными и известными застройщиками и предъявляют жесткие требования к предмету залога. Сегодня доля ипотеки на загородном рынке оценивается в пределах 3 процентов. Финансовая планка для выхода на загородный рынок сравнительно невысока, среднему девелоперу достаточно вложить до $ 1,5 – 2 млн в земельный участок, инфраструктуру и его юридическое оформление.
Людмила Юшина, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Прогаль»:
Сегодня покупателей на загородном рынке можно разделить на три категории. Инвесторы, приобретающие с целью вложения денег. Люди, покупающие участок для строительства. Третья категория – люди, которые сегодня хотят там жить. Если три месяца назад инвесторов было намного больше, то сейчас их количество снизилось. Большая часть покупателей хочет жить за городом уже сегодня. Яркий пример – аренда коттеджей. Объекты, которые выставляются на этом рынке, уходят буквально за день.
Основная проблема – недостаток готовых домов и коттеджей. Самый большой спрос приходится на объекты стоимостью до 7 млн рублей. Главная проблема сегодня – это дороги. Каждый проданный коттедж увеличивает нагрузку на транспортную инфраструктуру. Большинство объектов первичного рынка по тем или иным причинам не устраивает потенциальных покупателей. Поэтому они идут на вторичный рынок, где выбор действительно велик. Например, в Кировском районе в 70 – километровой зоне от Петербурга можно купить хороший дом с городскими коммуникациями менее чем за $ 100 тыс.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ – 24»:
Основной критерий коттеджного поселка для потребителя – его цена. Стоимость 1 кв. метра загородного жилья по сравнению с городским ниже на 30 – 50 процентов. Однако поскольку площади гораздо больше – они идут от 150 кв. метров, то в целом дом получается дороже, чем городская квартира. Поэтому для потребителя приобрести такой коттедж без ипотеки, особенно сейчас, достаточно проблематично, если не сказать – нереально. При этом немногие банки предлагают отдельную программу по загородной недвижимости. Чаще всего речь идет о кредитовании готовых коттеджей с землей.
Просто так выдать кредит на загород очень сложно из – за законодательных ограничений и проблем. При строительстве загородной недвижимости заключаются договоры, отличные от городских. Такие документы юридически достаточно сложно включить в схему ипотечного кредитования. Поэтому кредитования на стадии строительства загородной недвижимости практически нет.
Виталий Смирнов, заместитель генерального директора Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования:
Мы реализуем проект строительства 10 – квартирных двухэтажных жилых домов в Лесколово, Всеволожский район. Площадь дома порядка 700 кв. метров. Там спроектированы квартиры по социальным нормам, которые позволяют их приобретателям участвовать в федеральных и региональных социальных программах. Сейчас построено четыре дома из восьми, ведутся отделочные работы. Строится этот дом в течение 3 месяцев под ключ.
При степени готовности 70 процентов на объект можно получить средства из большинства целевых программ. Люди покупают квартиры по договору долевого участия в строительстве. Такое социальное жилье можно строить в районах, куда пришел рынок и где стоимость 1 кв. метра превышает 35 – 40 тыс. рублей. Если говорить о проблемах, то отмечу ситуацию с сетями. Например, наш дом строится 3 месяца, а договор на присоединение к сетям «Ленэнерго» составляет от 6 месяцев.
Автор: Дмитрий Малышев
Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос»:
Сегодня мы делим две первые очереди строительства – 1217 участков. Представляете, что такое принести в органы исполнительной власти, которые занимаются разделом и учетом земельных участков, 1217 заявлений. А самое главное – как получить в понятный срок документы по этим участкам с присвоенными кадастровыми номерами? Следующее действие – пойти с этим пакетом документов в ГУ ФРС и требовать регистрации в течение месяца в соответствии с действующим законодательством. К этому сегодня никто не готов. А это сдерживающий фактор, например, для ипотеки. Пока не появился земельный участок, переданный гражданину, никакого предмета залога не существует.
Сегодня все СНиПы ориентированы на строительство многоэтажных домов. Например, пешеходная доступность социальных объектов – детских садов и школ. Скажем, для детских садов она составляет не более 300 метров. Если мы говорим о малоэтажном жилье, которое рассредоточено, то получается, что, если эти нормы выполнять, в детский сад будет ходить по 3 – 4 ребенка. Как вариант, можно ориентироваться на опыт США, где есть автобусы, которые возят детей из дома в школу и обратно.
Аналогичная проблема с озеленением. Поскольку земля в собственности граждан, понятно, что эти участки на 80 процентов будут озеленены, но по нормам должны быть зеленые насаждения общего пользования. То есть надо предусмотреть какие – то территории, на которых они должны быть дополнительно.
Ирина Смирнова, заместитель генерального директора ЗАО «Содружество»:
Весь рынок загородного домостроения делится на две части – компании, которые занимаются малоэтажным строительством, и компании, реализующие проекты индивидуальных домов на землях сельхозназначения в рамках дачного некоммерческого партнерства. Вторая категория пропускает эту кошмарную стадию согласований, экспертиз, градостроительных планов, утверждений. У них остается только две проблемы: межевание и получение кадастровых планов на участки.
У застройщиков, которые занимаются малоэтажным строительством, кроме индивидуальных домов есть таунхаусы, 4 – 5 – этажные дома. Чиновники пока не готовы к такому массовому малоэтажному строительству. Даже если ты приносишь не тысячу, а 25 участков на регистрацию, они приходят в шоковое состояние. Вместо месяца по закону, они могут заниматься этим годами. Ускорить процесс можно жалобами во все инстанции.
Константин Иващенко, руководитель направления жилищных проектов GVA Sawyer:
За первое полугодие 2008 года продажи открылись в 40 поселках. Также на рынке представлены еще 16 проектов на стадии проектирования. При этом учитываются поселки как с предложением готовых домов, так и с участками под застройку. Таким образом, в той или иной стадии реализации на рынке присутствует 183 коттеджных поселка.
Всего на рынке ведутся продажи около 11,5 тыс. домов/участков в организованных коттеджных поселках. Только 32 процента от всего объема предложения – 47 поселков – пригодны для постоянного проживания. Если рассматривать количество домов в поселках, то для постоянного проживания пригодны порядка 4 тыс. домов, или 35 процентов, для сезонного – 7,5 тыс. домов, или 65 процентов. Наиболее популярно для строительства северное направление, там сосредоточено 76 процентов всего объема предложения.
Доля объектов класса элит в общем объеме предложения составляет 23 процента. Несколько увеличилась доля поселков экономкласса, таковых на рынке 29 процентов. Самым многочисленным остается бизнес – класс – 48 процентов. Доля поселков для постоянного проживания в экономклассе составляет 23 процента, в элит – классе – 24 процента, в бизнес – классе – 41 процент.
Особо хочу остановиться на проблеме, без комплексного решения которой не будет нормального развития рынка малоэтажной застройки, предназначенной для постоянного проживания. Это проблема развития транспортной инфраструктуры, прежде всего – железная дорога. Увеличивающееся количество проектов малоэтажной застройки в окрестностях города и в Ленобласти при ориентировании только на сеть автомобильных дорог способно вызвать коллапс в транспортной системе.
Павел Созинов, вице -президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
Вложения в пригородную недвижимость для индивидуальных покупателей – высокорисковые и низколиквидные. Продать такие объекты впоследствии трудно, а юридическая чистота оформления земельных участков в половине случаев вызывает сомнения. Цены на объекты в стокилометровой зоне от Петербурга и за ее пределами сильно разнятся.
Цена на готовые объекты значительно выше, чем на аналогичные возводимые. За стокилометровой чертой строительство нерентабельно: стоимость объектов на вторичном рынке в два раза дешевле строящихся. Рынок здесь формирует местный платежеспособный спрос. Такие объекты не пользуются популярностью у горожан, цены невысоки. Многие объекты, предлагаемые сегодня на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти, имеют проблемы с оформлением прав собственности или с инженерией.
Ипотека на загородном рынке Петербурга и Ленобласти развивается медленно. Банки неохотно идут на кредитование таких объектов. Этот рынок считается связанным с серьезными рисками. Загородные объекты не соответствуют банковским требованиям. Учитывая галопирующий рост цен, кредиторы делают вывод о возможном перегреве рынка загородной недвижимости в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
Пока банки предпочитают работать с крупными и известными застройщиками и предъявляют жесткие требования к предмету залога. Сегодня доля ипотеки на загородном рынке оценивается в пределах 3 процентов. Финансовая планка для выхода на загородный рынок сравнительно невысока, среднему девелоперу достаточно вложить до $ 1,5 – 2 млн в земельный участок, инфраструктуру и его юридическое оформление.
Людмила Юшина, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Прогаль»:
Сегодня покупателей на загородном рынке можно разделить на три категории. Инвесторы, приобретающие с целью вложения денег. Люди, покупающие участок для строительства. Третья категория – люди, которые сегодня хотят там жить. Если три месяца назад инвесторов было намного больше, то сейчас их количество снизилось. Большая часть покупателей хочет жить за городом уже сегодня. Яркий пример – аренда коттеджей. Объекты, которые выставляются на этом рынке, уходят буквально за день.
Основная проблема – недостаток готовых домов и коттеджей. Самый большой спрос приходится на объекты стоимостью до 7 млн рублей. Главная проблема сегодня – это дороги. Каждый проданный коттедж увеличивает нагрузку на транспортную инфраструктуру. Большинство объектов первичного рынка по тем или иным причинам не устраивает потенциальных покупателей. Поэтому они идут на вторичный рынок, где выбор действительно велик. Например, в Кировском районе в 70 – километровой зоне от Петербурга можно купить хороший дом с городскими коммуникациями менее чем за $ 100 тыс.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ – 24»:
Основной критерий коттеджного поселка для потребителя – его цена. Стоимость 1 кв. метра загородного жилья по сравнению с городским ниже на 30 – 50 процентов. Однако поскольку площади гораздо больше – они идут от 150 кв. метров, то в целом дом получается дороже, чем городская квартира. Поэтому для потребителя приобрести такой коттедж без ипотеки, особенно сейчас, достаточно проблематично, если не сказать – нереально. При этом немногие банки предлагают отдельную программу по загородной недвижимости. Чаще всего речь идет о кредитовании готовых коттеджей с землей.
Просто так выдать кредит на загород очень сложно из – за законодательных ограничений и проблем. При строительстве загородной недвижимости заключаются договоры, отличные от городских. Такие документы юридически достаточно сложно включить в схему ипотечного кредитования. Поэтому кредитования на стадии строительства загородной недвижимости практически нет.
Виталий Смирнов, заместитель генерального директора Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования:
Мы реализуем проект строительства 10 – квартирных двухэтажных жилых домов в Лесколово, Всеволожский район. Площадь дома порядка 700 кв. метров. Там спроектированы квартиры по социальным нормам, которые позволяют их приобретателям участвовать в федеральных и региональных социальных программах. Сейчас построено четыре дома из восьми, ведутся отделочные работы. Строится этот дом в течение 3 месяцев под ключ.
При степени готовности 70 процентов на объект можно получить средства из большинства целевых программ. Люди покупают квартиры по договору долевого участия в строительстве. Такое социальное жилье можно строить в районах, куда пришел рынок и где стоимость 1 кв. метра превышает 35 – 40 тыс. рублей. Если говорить о проблемах, то отмечу ситуацию с сетями. Например, наш дом строится 3 месяца, а договор на присоединение к сетям «Ленэнерго» составляет от 6 месяцев.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Проблемы и перспективы
