Кризисная оценка
28.09.2008
Кризис на фондовом рынке рикошетом ударил по строительному рынку. Член совета директоров холдинга Setl Group Вячеслав Семененко дал свою оценку происходящим событиям.
– Как Вы оцениваете влияние финансового кризиса на рынок недвижимости?
– Прямого влияния на рынок недвижимости финансовый кризис не оказывает. Опосредованное влияние заключается в росте стоимости заемных ресурсов и снижении объемов ипотечного кредитования в связи с ужесточением требований банков к заемщикам. Однако изменение кредитных ставок не настолько существенно, чтобы оказывать влияние на принятие решений девелоперами в части получения кредитов.
Крупные стабильные участники рынка по-прежнему достигают необходимых договоренностей с банками, получают кредиты и ведут работу в плановом режиме. Что касается снижения объемов ипотеки, то доля ипотечного кредитования на первичном рынке не настолько велика. Раньше она не превышала 20 процентов, сейчас сократилась до 15-17 процентов. Этого недостаточно, чтобы кардинально изменить ситуацию со спросом. В то же время, в условиях всемирной тенденции удешевления денежных средств единственным надежным активом, способным в долгосрочной перспективе сохранить и приумножить вложения, остается только недвижимость.
В отличие от рынков недвижимости развитых государств, где наблюдается снижение цен на недвижимость, в России рынок далек от насыщения. Периодические скачки цен демонстрируют, что предложение не отвечает даже рыночным потребностям, не говоря уже об огромном пласте социальных проблем. Среди них – очередники, военные, аварийные дома, которые государство намерено решать последовательно и системно в ближайшие годы, силами и резервами строительного комплекса.
– Что происходит с ценами на недвижимость?
– Сегодня средние цены на жилье массового спроса показывают положительную динамику. Предпосылок для снижения цен на рынке жилья нет. Рынок по-прежнему находится в балансе спроса-предложения. За прошедшие два года цены на жилье непрерывно росли. Дважды за это время был период «ажиотажного» спроса, последний из них закончился летом этого года. Объем спроса временно вернулся к показателям, характерным для спокойного рынка.
Происходит формирование «отложенного» спроса, связанное как с периодом накопления, так и с формированием потребности, подкрепленной платежеспособностью. Длившийся на протяжении двух лет ускоренный рост цен на жилье «подстегивал» потенциального покупателя, стимулировал спрос не только фактором «завтра будет дороже», но и желанием решить семейный квартирный вопрос если не навсегда, но на длительный срок. Например, приобретение жилья впрок, для удовлетворения будущих потребностей еще не подросших детей.
– В каком состоянии находятся спрос и предложение жилья?
– Сейчас рынок находится в относительно сбалансированном состоянии. Спрос примерно соответствует предложению. В условиях наступившего за пару месяцев ценового спокойствия и стабильности рынка увеличился как срок выбора квартиры, так и время выбора кредитного учреждения или поиска иного источника заемных средств. Это создает иллюзию сокращения спроса. Дальнейшее сокращение покупательской активности, если таковое произойдет из-за формирования отложенного спроса, приведет только к одному результату – девелоперы начнут лимитировать предложение. Уже приобретенные пятна застройщики будут придерживать, отсрочивая вывод на рынок новых проектов. Новые земельные участки они просто не будут покупать. В условиях сокращения объема предложения ни о каком снижении цен, естественно, речи идти не будет.
– Будет ли выполнен план правительства Санкт-Петербурга по вводу жилья в 2008 году?
– К сложившейся ситуации объемы ввода жилья в этом году никакого отношения не имеют. Итоги года по вводу будут определяться ситуацией двухгодичной давности, когда все эти проекты закладывались. Сегодня нет никаких предпосылок для того, чтобы компании не достроили проекты, находящиеся на завершающей стадии реализации. Финансовые средства у компаний есть, взаимодействие с банками происходит в прежнем конструктивном режиме. Удорожание кредитных средств окажет влияние не на завершаемые проекты, где все квартиры уже проданы, а на скорость вывода на рынок новых проектов и цены в них.
– Произойдет ли сокращение количества участников рынка?
– Это может произойти. С рынка могут уйти мелкие слабые компании, не способные получить необходимый объем кредитов в банках. В условиях кризиса ликвидности банки сохраняют кредитные линии для своих постоянных клиентов. Среди них крупные участники рынка с большим количеством проектов, неизвестным мелким компаниям отказывают.
Надеемся, эти компании завершат начатые проекты, выполнят все обязательства перед дольщиками и уйдут с рынка цивилизованно. Но не исключены и случаи менее благоприятных исходов. Недостаток кредитного финансирования в сочетании с бессистемным демпингом отдельно взятых мелких непрофессиональных компаний может привести к случаям долгостроя, банкротствам и новым конфликтам с обманутыми дольщиками.
Автор: Дмитрий Малышев
– Как Вы оцениваете влияние финансового кризиса на рынок недвижимости?
– Прямого влияния на рынок недвижимости финансовый кризис не оказывает. Опосредованное влияние заключается в росте стоимости заемных ресурсов и снижении объемов ипотечного кредитования в связи с ужесточением требований банков к заемщикам. Однако изменение кредитных ставок не настолько существенно, чтобы оказывать влияние на принятие решений девелоперами в части получения кредитов.
Крупные стабильные участники рынка по-прежнему достигают необходимых договоренностей с банками, получают кредиты и ведут работу в плановом режиме. Что касается снижения объемов ипотеки, то доля ипотечного кредитования на первичном рынке не настолько велика. Раньше она не превышала 20 процентов, сейчас сократилась до 15-17 процентов. Этого недостаточно, чтобы кардинально изменить ситуацию со спросом. В то же время, в условиях всемирной тенденции удешевления денежных средств единственным надежным активом, способным в долгосрочной перспективе сохранить и приумножить вложения, остается только недвижимость.
В отличие от рынков недвижимости развитых государств, где наблюдается снижение цен на недвижимость, в России рынок далек от насыщения. Периодические скачки цен демонстрируют, что предложение не отвечает даже рыночным потребностям, не говоря уже об огромном пласте социальных проблем. Среди них – очередники, военные, аварийные дома, которые государство намерено решать последовательно и системно в ближайшие годы, силами и резервами строительного комплекса.
– Что происходит с ценами на недвижимость?
– Сегодня средние цены на жилье массового спроса показывают положительную динамику. Предпосылок для снижения цен на рынке жилья нет. Рынок по-прежнему находится в балансе спроса-предложения. За прошедшие два года цены на жилье непрерывно росли. Дважды за это время был период «ажиотажного» спроса, последний из них закончился летом этого года. Объем спроса временно вернулся к показателям, характерным для спокойного рынка.
Происходит формирование «отложенного» спроса, связанное как с периодом накопления, так и с формированием потребности, подкрепленной платежеспособностью. Длившийся на протяжении двух лет ускоренный рост цен на жилье «подстегивал» потенциального покупателя, стимулировал спрос не только фактором «завтра будет дороже», но и желанием решить семейный квартирный вопрос если не навсегда, но на длительный срок. Например, приобретение жилья впрок, для удовлетворения будущих потребностей еще не подросших детей.
– В каком состоянии находятся спрос и предложение жилья?
– Сейчас рынок находится в относительно сбалансированном состоянии. Спрос примерно соответствует предложению. В условиях наступившего за пару месяцев ценового спокойствия и стабильности рынка увеличился как срок выбора квартиры, так и время выбора кредитного учреждения или поиска иного источника заемных средств. Это создает иллюзию сокращения спроса. Дальнейшее сокращение покупательской активности, если таковое произойдет из-за формирования отложенного спроса, приведет только к одному результату – девелоперы начнут лимитировать предложение. Уже приобретенные пятна застройщики будут придерживать, отсрочивая вывод на рынок новых проектов. Новые земельные участки они просто не будут покупать. В условиях сокращения объема предложения ни о каком снижении цен, естественно, речи идти не будет.
– Будет ли выполнен план правительства Санкт-Петербурга по вводу жилья в 2008 году?
– К сложившейся ситуации объемы ввода жилья в этом году никакого отношения не имеют. Итоги года по вводу будут определяться ситуацией двухгодичной давности, когда все эти проекты закладывались. Сегодня нет никаких предпосылок для того, чтобы компании не достроили проекты, находящиеся на завершающей стадии реализации. Финансовые средства у компаний есть, взаимодействие с банками происходит в прежнем конструктивном режиме. Удорожание кредитных средств окажет влияние не на завершаемые проекты, где все квартиры уже проданы, а на скорость вывода на рынок новых проектов и цены в них.
– Произойдет ли сокращение количества участников рынка?
– Это может произойти. С рынка могут уйти мелкие слабые компании, не способные получить необходимый объем кредитов в банках. В условиях кризиса ликвидности банки сохраняют кредитные линии для своих постоянных клиентов. Среди них крупные участники рынка с большим количеством проектов, неизвестным мелким компаниям отказывают.
Надеемся, эти компании завершат начатые проекты, выполнят все обязательства перед дольщиками и уйдут с рынка цивилизованно. Но не исключены и случаи менее благоприятных исходов. Недостаток кредитного финансирования в сочетании с бессистемным демпингом отдельно взятых мелких непрофессиональных компаний может привести к случаям долгостроя, банкротствам и новым конфликтам с обманутыми дольщиками.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Проблемы и перспективы
