Проблемная жилищная устойчивость
28.09.2008
В условиях финансового кризиса
и сокращения ипотеки, перспективы рынка жилья выглядят менее радужно, чем год назад. В частности, эксперты полагают, что в случае затяжного кризиса ипотеки стоимость жилья в Петербурге может снизиться на 20-25 процентов. Такие оценки были высказаны в «ИТАР-ТАСС»
на пресс-конференции «Рынок жилой недвижимости: перспективы развития и проблемы устойчивости».
Павел Ильин, главный специалист Жилищного комитета Санкт-Петербурга:
— Одна из наиболее масштабных городских программ на 2007-2011 годы — содействие в улучшении жилищных условий городских очередников. К 2011 году планируется сокращение городской очереди более чем в два раза – на 130 тыс. семей, из них за счет участия в целевой программе – на 70,5 тыс. семей. Начиная с 2008 года в несколько раз увеличено финансирование существующих жилищных программ, таких как «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Петербурге», «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения». Также предусмотрены значительные средства на новые целевые программы – городских жилищных сертификатов и расселения коммунальных квартир в Санкт-Петербурге.
По программе развития долгосрочного жилищного кредитования в 2008 году выделено 933 млн рублей на улучшение жилищных условий 1,5 тыс. семей. В 2007 году эти показатели были в два раза меньше – 763 участника программы при финансировании в объеме 400 млн рублей. К 2010 году планируется оказать содействие 3 тыс. молодых семей в рамках программы «Молодежи – доступное жилье». В 2008 году выделено 1,129 млрд рублей на улучшение жилищных условий 1060 участников программы. В 2007 году показатели были в три раза меньше – содействие оказано 370 молодым семьям на сумму 395 млн рублей.
По программе для работников бюджетной сферы предоставляется возможность приобретения жилья в рассрочку по себестоимости, а также получение социальной выплаты на первый взнос в размере 10 процентов от стоимости жилья. К 2011 году планируется улучшение жилищных условий всем 7 тыс. работников бюджетной сферы, стоящих на очереди.
По программе жилищных сертификатов для очередников, проживающих в отдельных квартирах, в 2008 году планируется улучшение жилищных условий для 1 тыс. семей на 953 млн рублей. С 2008 года реализуется программа расселения коммунальных квартир. В 2008 году на программу выделено 1,5 млрд рублей на расселение 2 тыс. коммуналок, или 5 тыс. семей. По всем пяти городским программам в 2008 году запланировано улучшение жилищных условий 9,5 тыс. семей при финансировании в объеме 5,5 млрд рублей. Эта сумма составляет 2 процента от бюджета Санкт-Петербурга на этот год. В 2009 году финансирование по программам составит 11,5 млрд рублей для содействия 20 тыс. семей.
Владислав Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства:
– Ипотека находится в сложной ситуации. В первом полугодии 2008 года в Петербурге выдано 11 тыс. ипотечных кредитов. Сейчас ипотека играет заметную роль на рынке недвижимости. Доля сделок по покупке жилья с ипотекой составляет около 20 процентов. Проблемы фондовых рынков были инициированы проблемами с ипотекой в США. Ситуация с ипотекой сейчас напряженная. Полагаю, что количество сделок с ипотекой сократится по сравнению с первым полугодием 2008 года.
По разным оценкам, стабилизация рынка произойдет в начале или середине 2009 года. Агентство ипотечного жилищного кредитования недавно получило большой объем средств от государства – в размере 60 млрд рублей. Эти средства позволят стабилизировать ситуацию с ипотекой, как минимум восстановить объемы выдачи кредитов.
Будет создана госкорпорация, которая станет выкупать у банков низколиквидные активы, решая их проблемы. Сегодня такими активами стали ипотечные кредиты, выданные ранее. Они выдавались по более низкой ставке, чем сейчас, поэтому менее ликвидны, чем были, например, год назад. Думаю, что в первую очередь этой поддержкой воспользуется банк «КИТ-Финанс», который сейчас испытывает серьезные трудности.
Сергей Бобашев, руководитель аналитического отдела группы компаний «Бюллетень недвижимости»:
– Можно сказать, что за эту неделю цены выросли и при этом они снизились. Причем и то и другое будет правдой. Потому что, если мы посчитаем в рублях, цены немного выросли, а в долларах относительно рублей немного упали. Последние полгода цены немного растут, но в пределах инфляции, колебаний курсов валют. Говорить о снижении цен на жилье сейчас неправильно. Положительный момент в том, что кризис на рынке жилья у нас случился сейчас, когда только 20 процентов сделок происходит с помощью ипотеки. При этом у нас мощный, поступательно развивающийся строительный комплекс.
Например, через 3-5 лет, когда 90 процентов сделок совершалось бы с ипотекой, а строительный рынок оказался сильно раздут или, наоборот, сужен, кризис мог иметь более плачевные последствия. Это хороший холодный душ для всех участников рынка. Потому что все привыкли, что начиная с 2000 года рынок все время растет и расширяется. Увеличиваются объемы строительства, продаж, постоянно растут цены. Складывается впечатление, что большинство участников рынка думают, что так будет продолжаться и дальше.
Однако понятно, что при неограниченном росте цен через 3-4 года мы можем получить $ 10-15 тыс. за 1 кв. метр в Петербурге. Это несопоставимо с доходами населения Петербурга. Напрямую финансовый кризис на рынок жилья не повлияет. Это было один раз, в 1998 году, но тогда был крах экономики в целом, а не колебание фондовых индексов. Есть косвенное влияние, в частности, торможение на рынке ипотеки. Оно пришлось на последний год, когда рынок находился в стабильно вялом состоянии. Замедление темпов развития ипотеки скажется на поведении цен.
Вливание средств на рынок недвижимости со стороны государства так или иначе приведет к инфляции. При высокой инфляции ожидать низких процентов по ипотеке не стоит. С другой стороны, понятно, что у населения Петербурга деньги не кончились. Надеюсь, что не так много жителей города почувствовали на себе последствия финансового кризиса.
Вялое состояние рынка, в котором он находился все лето, продлится до Нового года или даже до весны 2009 года. Существенных изменений цен или активности рынка ожидать не приходится. Если рынок и, в первую очередь, ипотека восстановится в течение 3-6 месяцев, то просадка будет незаметна. Она составит не более 3-5 процентов. Если ситуация затянется, то снижение цен может составить 20-25 процентов, хотя это самый пессимистичный прогноз.
КОММЕНТАРИЙ
Константин Чижиков, генеральный директор ЗАО «Озерки», группа компаний «АТ-Альянс»:
– Однозначно, все объекты строительных компаний, на которых стройка только началась, будут заморожены. Объекты, находящиеся на завершающих стадиях строительства, достроят и сдадут в эксплуатацию. Я допускаю отставание по графикам строительства в целом по городу на уровне 10 процентов. Что касается новых проектов, то девелоперы либо приостановят их, либо разделят на более мелкие очереди. При этом, безусловно, план правительства Санкт-Петербурга по вводу жилья в 2008 году будет выполнен. Предпосылок для его срыва нет. У строительных компаний есть финансовые резервы для выполнения проектов, находящихся в завершающей стадии.
В данный момент прокредитовать строительные компании могут только три банка: Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк. Если говорить о зарубежных инвестициях, то рассчитывать на лояльность к российским компаниям можно в Китае, Корее, Японии, Саудовской Аравии, Кувейте. На Западе денег нет, и искать их там не имеет смысла. Условия кредитования строительных компаний в банках ужесточились. Если ранее размер процентных ставок по кредитам составлял 14-15 процентов годовых, то сейчас ставки увеличились до 17-20 процентов.
По моим оценкам, кризис продлится не менее года. Коррекция цен на жилье начнется в феврале-марте 2009 года. Я прогнозирую снижение цен не более чем на 20 процентов. Ниже цены вряд ли опустятся. Из-за отсутствия участков под новые проекты, высокой себестоимости строительства девелоперам выгоднее заморозить объекты, нежели снижать цены больше чем на 20 процентов.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– Влияние фондового рынка на рынок недвижимости – косвенное, не прямое. Компаний-застройщиков, ориентирующихся на фондовые рынки или на западные банковские кредиты, в России и в Петербурге единицы. Ощутимые последствия финансового кризиса – повышение ставки рефинансирования ЦБ РФ, кризис ликвидности. Это автоматически повлияет на стоимость заемных средств, используемых застройщиками. Но на рынке жилищного строительства в краткосрочной перспективе это существенно не скажется, так как в 90 процентах случаев здесь используются различные «квазидолевые» схемы.
Дома, как и 10 лет назад, строятся за счет средств дольщиков. Банковские кредиты привлекаются для пополнения оборотных средств и на программы развития. Девелоперские проекты редко укладываются в промежуток до 5 лет. Поэтому даже годовая передышка в росте цен 2004 года оказалась по факту ввода домов в эксплуатацию малозаметной для покупателей. Но ситуация будет зависеть от глубины кризиса.
Вероятно сокращение рынка загородной недвижимости, поскольку он весьма проблематичен – юридическое оформление земли, отсутствие ипотеки, относительно невысокий спрос и т.п. Также может произойти задержка в реализации проектов на рынке коммерческой недвижимости и крупных проектов комплексного развития территорий, так как в этих сегментах в основном используются заемные банковские средства. Могут обостриться и проблемы с ипотечным кредитованием. Доля таких сделок на рынке жилой недвижимости – 20 процентов. На рынке жилой недвижимости, несмотря на продолжающийся некоторый спад активных продаж, серьезных перемен до конца года не ожидается. Спад активности продаж – реакция на рост цен начала года, которая подкрепляется отсутствием на рынке свободных средств, обычно вкладываемых в недвижимость.
Цены могут снизиться на 10-15 процентов в виде всевозможных скидок застройщиков и выведения на рынок новых объектов, с отдаленными сроками сдачи, по более низким ценам. На вторичном рынке продавцы начинают снимать объекты из листингов в надежде на лучшие времена. Инвесторы «сбрасывают» рассчитанные на спекулятивный ценовой рост квартиры. Однако доля таких предложений не превышает 15 процентов. Риэлторы и продавцы готовы торговаться на объектах до 3-5 процентов. В то же время средняя цена на вторичном рынке сегодня составляет около 110 тыс. рублей за 1 кв. метр, на первичном – чуть более 90 тыс. рублей.
Автор: Дмитрий Малышев
и сокращения ипотеки, перспективы рынка жилья выглядят менее радужно, чем год назад. В частности, эксперты полагают, что в случае затяжного кризиса ипотеки стоимость жилья в Петербурге может снизиться на 20-25 процентов. Такие оценки были высказаны в «ИТАР-ТАСС»
на пресс-конференции «Рынок жилой недвижимости: перспективы развития и проблемы устойчивости».
Павел Ильин, главный специалист Жилищного комитета Санкт-Петербурга:
— Одна из наиболее масштабных городских программ на 2007-2011 годы — содействие в улучшении жилищных условий городских очередников. К 2011 году планируется сокращение городской очереди более чем в два раза – на 130 тыс. семей, из них за счет участия в целевой программе – на 70,5 тыс. семей. Начиная с 2008 года в несколько раз увеличено финансирование существующих жилищных программ, таких как «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Петербурге», «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения». Также предусмотрены значительные средства на новые целевые программы – городских жилищных сертификатов и расселения коммунальных квартир в Санкт-Петербурге.
По программе развития долгосрочного жилищного кредитования в 2008 году выделено 933 млн рублей на улучшение жилищных условий 1,5 тыс. семей. В 2007 году эти показатели были в два раза меньше – 763 участника программы при финансировании в объеме 400 млн рублей. К 2010 году планируется оказать содействие 3 тыс. молодых семей в рамках программы «Молодежи – доступное жилье». В 2008 году выделено 1,129 млрд рублей на улучшение жилищных условий 1060 участников программы. В 2007 году показатели были в три раза меньше – содействие оказано 370 молодым семьям на сумму 395 млн рублей.
По программе для работников бюджетной сферы предоставляется возможность приобретения жилья в рассрочку по себестоимости, а также получение социальной выплаты на первый взнос в размере 10 процентов от стоимости жилья. К 2011 году планируется улучшение жилищных условий всем 7 тыс. работников бюджетной сферы, стоящих на очереди.
По программе жилищных сертификатов для очередников, проживающих в отдельных квартирах, в 2008 году планируется улучшение жилищных условий для 1 тыс. семей на 953 млн рублей. С 2008 года реализуется программа расселения коммунальных квартир. В 2008 году на программу выделено 1,5 млрд рублей на расселение 2 тыс. коммуналок, или 5 тыс. семей. По всем пяти городским программам в 2008 году запланировано улучшение жилищных условий 9,5 тыс. семей при финансировании в объеме 5,5 млрд рублей. Эта сумма составляет 2 процента от бюджета Санкт-Петербурга на этот год. В 2009 году финансирование по программам составит 11,5 млрд рублей для содействия 20 тыс. семей.
Владислав Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства:
– Ипотека находится в сложной ситуации. В первом полугодии 2008 года в Петербурге выдано 11 тыс. ипотечных кредитов. Сейчас ипотека играет заметную роль на рынке недвижимости. Доля сделок по покупке жилья с ипотекой составляет около 20 процентов. Проблемы фондовых рынков были инициированы проблемами с ипотекой в США. Ситуация с ипотекой сейчас напряженная. Полагаю, что количество сделок с ипотекой сократится по сравнению с первым полугодием 2008 года.
По разным оценкам, стабилизация рынка произойдет в начале или середине 2009 года. Агентство ипотечного жилищного кредитования недавно получило большой объем средств от государства – в размере 60 млрд рублей. Эти средства позволят стабилизировать ситуацию с ипотекой, как минимум восстановить объемы выдачи кредитов.
Будет создана госкорпорация, которая станет выкупать у банков низколиквидные активы, решая их проблемы. Сегодня такими активами стали ипотечные кредиты, выданные ранее. Они выдавались по более низкой ставке, чем сейчас, поэтому менее ликвидны, чем были, например, год назад. Думаю, что в первую очередь этой поддержкой воспользуется банк «КИТ-Финанс», который сейчас испытывает серьезные трудности.
Сергей Бобашев, руководитель аналитического отдела группы компаний «Бюллетень недвижимости»:
– Можно сказать, что за эту неделю цены выросли и при этом они снизились. Причем и то и другое будет правдой. Потому что, если мы посчитаем в рублях, цены немного выросли, а в долларах относительно рублей немного упали. Последние полгода цены немного растут, но в пределах инфляции, колебаний курсов валют. Говорить о снижении цен на жилье сейчас неправильно. Положительный момент в том, что кризис на рынке жилья у нас случился сейчас, когда только 20 процентов сделок происходит с помощью ипотеки. При этом у нас мощный, поступательно развивающийся строительный комплекс.
Например, через 3-5 лет, когда 90 процентов сделок совершалось бы с ипотекой, а строительный рынок оказался сильно раздут или, наоборот, сужен, кризис мог иметь более плачевные последствия. Это хороший холодный душ для всех участников рынка. Потому что все привыкли, что начиная с 2000 года рынок все время растет и расширяется. Увеличиваются объемы строительства, продаж, постоянно растут цены. Складывается впечатление, что большинство участников рынка думают, что так будет продолжаться и дальше.
Однако понятно, что при неограниченном росте цен через 3-4 года мы можем получить $ 10-15 тыс. за 1 кв. метр в Петербурге. Это несопоставимо с доходами населения Петербурга. Напрямую финансовый кризис на рынок жилья не повлияет. Это было один раз, в 1998 году, но тогда был крах экономики в целом, а не колебание фондовых индексов. Есть косвенное влияние, в частности, торможение на рынке ипотеки. Оно пришлось на последний год, когда рынок находился в стабильно вялом состоянии. Замедление темпов развития ипотеки скажется на поведении цен.
Вливание средств на рынок недвижимости со стороны государства так или иначе приведет к инфляции. При высокой инфляции ожидать низких процентов по ипотеке не стоит. С другой стороны, понятно, что у населения Петербурга деньги не кончились. Надеюсь, что не так много жителей города почувствовали на себе последствия финансового кризиса.
Вялое состояние рынка, в котором он находился все лето, продлится до Нового года или даже до весны 2009 года. Существенных изменений цен или активности рынка ожидать не приходится. Если рынок и, в первую очередь, ипотека восстановится в течение 3-6 месяцев, то просадка будет незаметна. Она составит не более 3-5 процентов. Если ситуация затянется, то снижение цен может составить 20-25 процентов, хотя это самый пессимистичный прогноз.
КОММЕНТАРИЙ
Константин Чижиков, генеральный директор ЗАО «Озерки», группа компаний «АТ-Альянс»:
– Однозначно, все объекты строительных компаний, на которых стройка только началась, будут заморожены. Объекты, находящиеся на завершающих стадиях строительства, достроят и сдадут в эксплуатацию. Я допускаю отставание по графикам строительства в целом по городу на уровне 10 процентов. Что касается новых проектов, то девелоперы либо приостановят их, либо разделят на более мелкие очереди. При этом, безусловно, план правительства Санкт-Петербурга по вводу жилья в 2008 году будет выполнен. Предпосылок для его срыва нет. У строительных компаний есть финансовые резервы для выполнения проектов, находящихся в завершающей стадии.
В данный момент прокредитовать строительные компании могут только три банка: Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк. Если говорить о зарубежных инвестициях, то рассчитывать на лояльность к российским компаниям можно в Китае, Корее, Японии, Саудовской Аравии, Кувейте. На Западе денег нет, и искать их там не имеет смысла. Условия кредитования строительных компаний в банках ужесточились. Если ранее размер процентных ставок по кредитам составлял 14-15 процентов годовых, то сейчас ставки увеличились до 17-20 процентов.
По моим оценкам, кризис продлится не менее года. Коррекция цен на жилье начнется в феврале-марте 2009 года. Я прогнозирую снижение цен не более чем на 20 процентов. Ниже цены вряд ли опустятся. Из-за отсутствия участков под новые проекты, высокой себестоимости строительства девелоперам выгоднее заморозить объекты, нежели снижать цены больше чем на 20 процентов.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– Влияние фондового рынка на рынок недвижимости – косвенное, не прямое. Компаний-застройщиков, ориентирующихся на фондовые рынки или на западные банковские кредиты, в России и в Петербурге единицы. Ощутимые последствия финансового кризиса – повышение ставки рефинансирования ЦБ РФ, кризис ликвидности. Это автоматически повлияет на стоимость заемных средств, используемых застройщиками. Но на рынке жилищного строительства в краткосрочной перспективе это существенно не скажется, так как в 90 процентах случаев здесь используются различные «квазидолевые» схемы.
Дома, как и 10 лет назад, строятся за счет средств дольщиков. Банковские кредиты привлекаются для пополнения оборотных средств и на программы развития. Девелоперские проекты редко укладываются в промежуток до 5 лет. Поэтому даже годовая передышка в росте цен 2004 года оказалась по факту ввода домов в эксплуатацию малозаметной для покупателей. Но ситуация будет зависеть от глубины кризиса.
Вероятно сокращение рынка загородной недвижимости, поскольку он весьма проблематичен – юридическое оформление земли, отсутствие ипотеки, относительно невысокий спрос и т.п. Также может произойти задержка в реализации проектов на рынке коммерческой недвижимости и крупных проектов комплексного развития территорий, так как в этих сегментах в основном используются заемные банковские средства. Могут обостриться и проблемы с ипотечным кредитованием. Доля таких сделок на рынке жилой недвижимости – 20 процентов. На рынке жилой недвижимости, несмотря на продолжающийся некоторый спад активных продаж, серьезных перемен до конца года не ожидается. Спад активности продаж – реакция на рост цен начала года, которая подкрепляется отсутствием на рынке свободных средств, обычно вкладываемых в недвижимость.
Цены могут снизиться на 10-15 процентов в виде всевозможных скидок застройщиков и выведения на рынок новых объектов, с отдаленными сроками сдачи, по более низким ценам. На вторичном рынке продавцы начинают снимать объекты из листингов в надежде на лучшие времена. Инвесторы «сбрасывают» рассчитанные на спекулятивный ценовой рост квартиры. Однако доля таких предложений не превышает 15 процентов. Риэлторы и продавцы готовы торговаться на объектах до 3-5 процентов. В то же время средняя цена на вторичном рынке сегодня составляет около 110 тыс. рублей за 1 кв. метр, на первичном – чуть более 90 тыс. рублей.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Проблемы и перспективы
