Рынок недвижимости: за стабилизацией грядет кризис?

Кризис на рынке недвижимости России произойдет через 4-6 месяцев. К подобному выводу пришли участники сессии, посвященной строительству жилья в России, прошедшей в рамках Петербургского жилищного конгресса.

Храните деньги
в объектах недвижимости
Выступая с докладом «Современные проблемы девелопера и инвестора», Андрей Ликефет, генеральный директор московской корпорации «Жилищная инициатива», предсказал: «Через несколько месяцев, когда пройдет эйфория и закончатся деньги из Стабфонда, на рынке недвижимости начнется кризис».
Специалист посоветовал гражданам покупать жилье сейчас, «пока цены на него относительно стабильны». Покупатели, по его мнению, могут этим воспользоваться и выгодно приобрести объекты недвижимости. Все, кто упустит момент, проиграют, считает эксперт.
Говоря о нарушении технических норм, о несоблюдении сроков согласования проектной документации и выдачи разрешения на строительство, Андрей Ликефет подчеркнул: «Закон в подобных случаях должен одинаково строго карать как застройщиков, так и чиновников. Только тогда проекты будут сдаваться вовремя».
«За сроки отвечают чиновники. Несколько лет назад на согласование проектов уходило 3 месяца. А сейчас этот процесс подчас занимает от 3 лет и более. За каждый месяц просрочки девелопер платит штраф в размере 1-2 процента от суммы контракта», – сказал глава «Жилищной инициативы». По словам эксперта, получается, что если чиновник задержал согласование на 3 месяца, то инвестор теряет 6 процентов прибыли.
«Так невозможно работать, – посетовал Андрей Ликефет. – Разве бизнесмены не граждане РФ? Закон не должен быть строг только в одну сторону».
Процесс не системный,
а тоЧеЧный
«Остановка цен на недвижимость и стабилизация, происходящая с середины 2008 года, является естественным экономическим процессом – не системным, а точечным», – заявил Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Плеханова. Он объяснил это цикличностью процессов, связанных с объемами жилищного строительства и ценами на недвижимость.
По словам профессора, отток платежеспособного спроса напоминает сценарий 2004 года, и он был предсказан заранее. Однако эксперт не ожидает системного кризиса в сфере недвижимости, а только кризиса отдельных застройщиков. По его мнению, под удар попадут прежде всего те из них, кто ориентировался на дешевые западные кредиты и занимался экспансией на рынке, то есть начинал проекты на большом числе площадок одновременно. Под удар могут попасть и компании, работающие с дольщиками, однако значительная часть компаний на рынке кризис переживет. «Отдельные стройки остановятся, дольщики будут выходить на улицы с плакатами, но это – не системный кризис», – подчеркнул Геннадий Стерник.
Что же касается данных мониторинга по регионам, то эксперт привел следующие цифры: Екатеринбург как остановился в ценовом росте в январе 2007 года вместе с двумя столицами, так до сих пор еще и не начал подъем. Ижевск как понизился на 7-8 процентов в 2007 году, так и стоит на этом уровне. Барнаул продолжает снижаться – по сравнению с декабрем 2006-го уже до 10 процентов.
Таким образом, по его мнению, появился ряд городов, у которых стабилизация затянулась. «Они были готовы вот-вот уже выходить из стабилизации вслед за Москвой и Петербургом. Но снижение спроса, которое произошло по разным причинам, привело к затяжке стагнации и даже к некоторому понижению цен», – сказал г-н Стерник.
«Почему уменьшился объем платежеспособного спроса?» – задается вопросом профессор. По его мнению, причин этому много. Одна из них – впервые за долгое время во II квартале 2008 года произошло снижение доходов населения.
Исключение в подобной тенденции – Тверь. По словам Геннадия Стерника, там происходит совершенно сумасшедший рост, причем второй год подряд.
Догоним и перегоним?
Профессор Стерник также подчеркнул, что сегодня цены на жилье в Петербурге впервые за многие годы приблизились к московским. По его словам, сейчас они достигли 80 процентов от московского уровня.
Ранее в течение целого ряда лет, они оставались на уровне 55 процентов от столичных показателей. Геннадий Стерник объяснил это явление последнего года тем, что Санкт-Петербург стал инвестиционно привлекательным городом и действия городского правительства по привлечению крупных компаний начали приносить отдачу.
Профессор считает, что по некоторым показателям Петербург даже обогнал первопрестольную. Так, в Москве подъем случился только в ноябре 2007 года, до этого цены стояли «намертво». А в Петербурге рост наметился на два месяца раньше, уже в сентябре прошлого года.
По мнению Геннадия Стерника, нынешним летом вслед за Петербургом процесс дедолларизации рынка недвижимости начался уже в Москве, и на сегодняшний день примерно половина квартир номинируется в национальной валюте. «Получается, что если долларовые цены стоят, а доллар падает, в пересчете на рубли цены снижаются. Берем другую половину, рублевую, – при делении на снижающийся курс цены растут. Такая вот коллизия. Процесс дедолларизации в прошлом году здорово запутал меня при составлении прогноза для Петербурга, а в этом путает по Москве. Тем более что за последние два месяца тенденция изменения курса доллара пошла в другую сторону, курс американской валюты по отношению к рублю стал расти. Это такая техническая вещь, которая затрудняет работу аналитика», – рассказал профессор.

Автор: Вениамин Оттоманский