Новый подход
19.10.2008
СПб ГУ «Управление инвестиций» намерено применить новый подход к организации конкурсов на право подготовки документации для проведения торгов. Комплект документов, предлагаемый участникам конкурсов, будет значительно расширен и содержать больше информации, позволяющей оценить инвестиционную привлекательность территорий.
«В силу ряда объективных причин резко упал интерес инвесторов и девелоперов к участию в конкурсах на право разработки документации. Главная причина, на наш взгляд, в том, что эффективность вложений в разработку документации к торгам инвестор может оценить только после проведения достаточно большого объема работ, связанных с уточнением характеристик территории. Безусловно, все эти работы требуют от инвестора временных и финансовых затрат. Именно поэтому мы решили не только расширить перечень документов, который предлагается для ознакомления конкурсантам, но и ввести такое новшество, как оценка коммерческой эффективности разработки документации для территорий. Такие исследования будут проводиться независимыми оценщиками», — говорит директор СПб ГУ «Управление инвестиций» Валерий Цыганок. Он также отметил, что подготовка документации для проведения торгов несет финансовую выгоду для разработчиков. Примером тому может служить подготовка к аукциону территорий в Невском районе и Северо-Приморской части.
Так, в ближайшее время будет назначена дата торгов по двум земельным участкам, расположенным в 8 квартале района Рыбацкое. Одна из территорий, стартовая цена которой составит 64 млн рублей, предназначена для строительства многоквартирного дома. Начальная стоимость второго земельного участка, подготовленного под размещение подземного гаража, оценивается в 11,5 млн рублей. Таким образом, минимальное вознаграждение разработчиков документации составит 6,4 млн рублей и 1,1 млн рублей соответственно.
Одновременно готовится к аукциону одна из самых перспективных и привлекательных для инвесторов территорий, обладающая высоким потенциалом развития, — 55 квартал Северо-Приморской части. В процессе подготовки документации было выявлено семь земельных участков различного функционального назначения. Так, например, стоимость трех земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов, составит 600,7 млн рублей, 956,4 млн рублей и 769,6 млн рублей. По результатам торгов разработчики смогут получить вознаграждение в размере 60 млн рублей, 95,6 млн рублей и 76,9 млн рублей соответственно. Определены стартовые цены аукционов еще по четырем земельным участкам — 52,2 млн рублей, 39,8 млн рублей, 22 млн рублей и 50,3 млн рублей. Планируется, что на них будут построены административные, торгово-бытовые и физкультурно-оздоровительные комплексы. Минимальный размер вознаграждения разработчикам составит 10 процентов от указанных сумм.
На сегодня Управлением инвестиций совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре подобрано несколько территорий, предусмотренных под жилищное строительство и имеющих минимальное количество обременений. Две из них расположены по адресам:
– пос. Саперный, территория, ограниченная Лагерным и Петрозаводским шоссе, ул. Победы и проездом №1;
- поселок Петро-Славянка, дорога на Металлострой, участок 1 (юго-восточнее пересечения Волховского направления ж.д. и р. Славянки).
По данным территориям собраны сведения об имущественно-правовом статусе от КЗРиЗ, КУГИ, ФРС, заключения районных администраций, разработаны временные регламенты застройки территорий. Все эти документы будут предложены для рассмотрения всем участникам конкурсов.
Кроме того, проведена оценка экономической эффективности разработки документации по обеим территориям. Это исследование включает такие важные данные, как расчет минимальных поступления от продажи свободной части территорий, максимальное вознаграждение разработчикам по результатам торгов, ориентировочные затраты на разработку документации, возможные площади возводимых улучшений и затраты на строительство.
Например, минимальный размер поступлений от продажи свободной части территории в поселке Саперный оценивается ориентировочно в 250-300 млн рублей. Соответственно, максимальное вознаграждение разработчиков документации составит 25-30 млн рублей, в то время как затраты на ее подготовку экспертами определены приблизительно в 12 млн рублей. На свободных участках общей площадью 90,3 тыс. кв. метров будущий инвестор сможет возвести порядка 60 тыс. кв. метров возводимых улучшений, включая жилье и объекты социально-бытовой инфраструктуры. Согласно результатам оценки коммерческой эффективности разработки документации по данной территории, затраты на реализацию проекта в Саперном ориентировочно могут составить 1,75-1,9 млрд рублей.
Ожидаемая прибыль от продажи другой территории, расположенной в поселке Петро-Славянка, оценивается экспертами в 600-700 млн рублей. В этом случае разработчик может получить вознаграждение в сумме 60-70 млн рублей. Затраты же на подготовку необходимого комплекта документов для проведения торгов не превысят 15 млн рублей. Общая площадь улучшений на свободных участках территории по приблизительным расчетам составит 45 тыс. кв. метров. Будущий застройщик должен будет инвестировать в проект 1,45-1,7 млрд рублей.
Оценка коммерческой эффективности по обоим лотам также содержит описание территориальных зон с указанием ограничений и функционального регламента застройки на выявленных земельных участках. Детально изучены состояние и перспективы развития инженерной, социально-бытовой и транспортной инфраструктуры. Интерес для потенциальных инвесторов представляют предложенные экспертами варианты наиболее эффективного с коммерческой точки зрения использования территорий, анализ финансовой оправданности и практической реализации проектов.
Большое внимание в оценке коммерческой эффективности уделено характеристике жилищного фонда Колпинского района, где расположены данные территории. В частности, приведены данные о численности населения, обеспеченности района объектами промышленной, социальной и торговой инфраструктуры, темпах строительства жилья, его востребованности со стороны различных групп жителей. Потенциальному инвестору предоставляется анализ первичного и вторичного рынка жилья Колпинского района, где приведены сведения о строящихся жилых домах и средней стоимости квадратного метра.
Предполагается, что победитель конкурса в максимально короткий срок получит распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре и исходные данные для разработки документации по планировке территории.
Конкурс по территориям в поселках Саперный и Петро-Славянка состоится 28 ноября текущего года.
Автор:
«В силу ряда объективных причин резко упал интерес инвесторов и девелоперов к участию в конкурсах на право разработки документации. Главная причина, на наш взгляд, в том, что эффективность вложений в разработку документации к торгам инвестор может оценить только после проведения достаточно большого объема работ, связанных с уточнением характеристик территории. Безусловно, все эти работы требуют от инвестора временных и финансовых затрат. Именно поэтому мы решили не только расширить перечень документов, который предлагается для ознакомления конкурсантам, но и ввести такое новшество, как оценка коммерческой эффективности разработки документации для территорий. Такие исследования будут проводиться независимыми оценщиками», — говорит директор СПб ГУ «Управление инвестиций» Валерий Цыганок. Он также отметил, что подготовка документации для проведения торгов несет финансовую выгоду для разработчиков. Примером тому может служить подготовка к аукциону территорий в Невском районе и Северо-Приморской части.
Так, в ближайшее время будет назначена дата торгов по двум земельным участкам, расположенным в 8 квартале района Рыбацкое. Одна из территорий, стартовая цена которой составит 64 млн рублей, предназначена для строительства многоквартирного дома. Начальная стоимость второго земельного участка, подготовленного под размещение подземного гаража, оценивается в 11,5 млн рублей. Таким образом, минимальное вознаграждение разработчиков документации составит 6,4 млн рублей и 1,1 млн рублей соответственно.
Одновременно готовится к аукциону одна из самых перспективных и привлекательных для инвесторов территорий, обладающая высоким потенциалом развития, — 55 квартал Северо-Приморской части. В процессе подготовки документации было выявлено семь земельных участков различного функционального назначения. Так, например, стоимость трех земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов, составит 600,7 млн рублей, 956,4 млн рублей и 769,6 млн рублей. По результатам торгов разработчики смогут получить вознаграждение в размере 60 млн рублей, 95,6 млн рублей и 76,9 млн рублей соответственно. Определены стартовые цены аукционов еще по четырем земельным участкам — 52,2 млн рублей, 39,8 млн рублей, 22 млн рублей и 50,3 млн рублей. Планируется, что на них будут построены административные, торгово-бытовые и физкультурно-оздоровительные комплексы. Минимальный размер вознаграждения разработчикам составит 10 процентов от указанных сумм.
На сегодня Управлением инвестиций совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре подобрано несколько территорий, предусмотренных под жилищное строительство и имеющих минимальное количество обременений. Две из них расположены по адресам:
– пос. Саперный, территория, ограниченная Лагерным и Петрозаводским шоссе, ул. Победы и проездом №1;
- поселок Петро-Славянка, дорога на Металлострой, участок 1 (юго-восточнее пересечения Волховского направления ж.д. и р. Славянки).
По данным территориям собраны сведения об имущественно-правовом статусе от КЗРиЗ, КУГИ, ФРС, заключения районных администраций, разработаны временные регламенты застройки территорий. Все эти документы будут предложены для рассмотрения всем участникам конкурсов.
Кроме того, проведена оценка экономической эффективности разработки документации по обеим территориям. Это исследование включает такие важные данные, как расчет минимальных поступления от продажи свободной части территорий, максимальное вознаграждение разработчикам по результатам торгов, ориентировочные затраты на разработку документации, возможные площади возводимых улучшений и затраты на строительство.
Например, минимальный размер поступлений от продажи свободной части территории в поселке Саперный оценивается ориентировочно в 250-300 млн рублей. Соответственно, максимальное вознаграждение разработчиков документации составит 25-30 млн рублей, в то время как затраты на ее подготовку экспертами определены приблизительно в 12 млн рублей. На свободных участках общей площадью 90,3 тыс. кв. метров будущий инвестор сможет возвести порядка 60 тыс. кв. метров возводимых улучшений, включая жилье и объекты социально-бытовой инфраструктуры. Согласно результатам оценки коммерческой эффективности разработки документации по данной территории, затраты на реализацию проекта в Саперном ориентировочно могут составить 1,75-1,9 млрд рублей.
Ожидаемая прибыль от продажи другой территории, расположенной в поселке Петро-Славянка, оценивается экспертами в 600-700 млн рублей. В этом случае разработчик может получить вознаграждение в сумме 60-70 млн рублей. Затраты же на подготовку необходимого комплекта документов для проведения торгов не превысят 15 млн рублей. Общая площадь улучшений на свободных участках территории по приблизительным расчетам составит 45 тыс. кв. метров. Будущий застройщик должен будет инвестировать в проект 1,45-1,7 млрд рублей.
Оценка коммерческой эффективности по обоим лотам также содержит описание территориальных зон с указанием ограничений и функционального регламента застройки на выявленных земельных участках. Детально изучены состояние и перспективы развития инженерной, социально-бытовой и транспортной инфраструктуры. Интерес для потенциальных инвесторов представляют предложенные экспертами варианты наиболее эффективного с коммерческой точки зрения использования территорий, анализ финансовой оправданности и практической реализации проектов.
Большое внимание в оценке коммерческой эффективности уделено характеристике жилищного фонда Колпинского района, где расположены данные территории. В частности, приведены данные о численности населения, обеспеченности района объектами промышленной, социальной и торговой инфраструктуры, темпах строительства жилья, его востребованности со стороны различных групп жителей. Потенциальному инвестору предоставляется анализ первичного и вторичного рынка жилья Колпинского района, где приведены сведения о строящихся жилых домах и средней стоимости квадратного метра.
Предполагается, что победитель конкурса в максимально короткий срок получит распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре и исходные данные для разработки документации по планировке территории.
Конкурс по территориям в поселках Саперный и Петро-Славянка состоится 28 ноября текущего года.
Автор:
рубрика:
Проблемы и перспективы
