Недвижимая ликвидность
04.11.2008
Проблема кризиса ликвидности в российской банковской системе и текущее состояние рынка недвижимости сегодня активно обсуждается на федеральном уровне.
Правительство РФ принимает комплекс мер для решения проблем в данных сферах. В отеле Radisson SAS ИД «Коммерсантъ» провел круглые столы для участников рынка по данной проблематике. Эксперты обменялись мнениями о текущем состоянии рынка и дали прогноз его развития.
Повестка днЯ
По мнению участников круглого стола «Кризис ликвидности в банковском секторе», в 2009 г. увеличения числа ипотечных сделок не произойдет. При этом пока нельзя сказать точно, насколько количество сделок упадет. Очевидно, условия выдачи кредитов будут ужесточаться и дальше. Это касается, в том числе, и портрета заемщика. Многие банки захотят увидеть идеального заемщика – его социальный статус и подтвержденные доходы. Кроме того, произойдет рост процентной ставки по ипотеке.
Кризисная ситуация создает не только сложности, но и новые возможности для развития, считают участники круглого стола «Влияние кризиса ликвидности на работу в сфере недвижимости». Однако девелоперы не могут реализовать данные преимущества без взаимодействия с банками. Застройщиков интересует, под какие проекты в сфере недвижимости банки сегодня готовы давать деньги, что может служить надежным залогом. Строителей интересует, почему банки относят проекты в сфере недвижимости к высокорискованным и какими факторами это объясняется. Девелоперы также интересуются тем, какую помощь они могут оказать банкам, чтобы в дальнейшем конструктивно взаимодействовать.
Комментарии уЧастников
Наталья Григорьева, начальник кредитного управления санкт-петербургского филиала Национального резервного банка:
– Банки – не абстрактные мешки денег, а финансовые институты, которые также выживают в условиях кризиса. Кроме того, что банки испытывают собственные трудности, они еще отвечают за деньги, взятые в управление. В нынешней ситуации банки готовы рассматривать кредитование только тех проектов, которые не увеличивают риски банков. Учитывая неопределенность цен на недвижимость в будущем, по кредитам под залог недвижимости мы вынуждены повышать дисконт. Если кто-то не скажет определенно, что через два месяца будет рост цен на недвижимость на 30 процентов, то мы, как консерваторы, прогнозируем падение.
Если раньше дисконт составлял 20 процентов, то сейчас он будет составлять 40 процентов. Практика показывает, что никогда объект нельзя реализовать за ту цену, которую дали оценщики. Это связано с тем, что оценщики дают оптимистичные прогнозы. Есть мировая практика, на которую можно опираться. Например, нормальный дисконт по ипотеке – первый взнос заемщика составляет 30 процентов от стоимости объекта. Нулевой первый взнос я считаю нонсенсом, 10 процентов – рискованно, 20 процентов – только в условиях растущего рынка. Скидка в 30 процентов от оценки позволяет прогнозировать снижение рынка на 20 процентов. При этом оценка дается исходя из текущего состояния рынка, так называемая «мгновенная ликвидность».
Когда речь идет о проектном финансировании, то там иной подход – закладывается будущая стоимость объекта недвижимости и доходы, которые он принесет. В условиях кризиса очень сложно предоставлять такие кредиты, поэтому банки их притормозили. Сейчас оптимальный срок кредитования составляет один год. Основная ориентация нашего банка – на краткосрочные кредиты. Инвестиционные проекты не рассматриваются. Нередко строители жалуются, что при наличии надежного предмета залога у них возникают сложности с получением кредита. Напомню, что залог является вторичным источником погашения кредита. Первичный источник – текущая деятельность предприятия. Сегодня мы оцениваем строительство как высокорискованную сферу.
Андрей Пименов, руководитель санкт-петербургского офиса Городского ипотечного банка:
– Банк создан для того, чтобы зарабатывать деньги. Мы должны производить продукт, который можно продать. Ипотека – долгосрочный и ресурсопотребяемый кредит. Необходимо постоянно подпитывать ее ресурсами, чтобы продолжать выдачу. Сегодня рефинансирующие структуры не готовы выкупать ипотеку на первичном рынке. Они не видят прозрачных финансовых потоков строителей, но наблюдают высокий риск банкротства. Пока на рынке нет нормальной рефинансирующей структуры, которая может выкупать ипотеку или ценные бумаги, выпущенные под залог этих займов. По банковским правилам залог недвижимости относится к третьей категории обеспечения. При этом на первое место ставится платежеспособность клиента.
Максим Тягар, вице-президент по финансам корпорации «ЛЭК»:
– Сейчас цены на стройматериалы упали. С августа бетон подешевел на 38 процентов, а арматура на 54 процента. Например, если раньше наша компания покупала арматуру по 36 тысяч рублей за тонну, то сейчас мы ее берем по 16 тысяч рублей. Но кризис ликвидности приведет к тому, что в ближайшие годы все проекты комплексной застройки будут заморожены. Новые проекты жилой застройки возможны, но это будет 10-20, максимум 50-70 тысяч квадратных метров. На данном этапе проектное финансирование застройщики могут получить по ставке не менее 20 процентов годовых. Я не верю в то, что на смену западным банкам на наш рынок выйдут восточные банки, которые станут предоставлять кредиты местным девелоперам. Этого не произойдет из-за того, что у них нет понимания специфики местного рынка.
Если говорить о ценах, то их падение меньше всего затронет типовое малогабаритное жилье. Проблемы возникнут у жилья комфорт-класса большой площади. Это касается не только больших многокомнатных квартир, но однокомнатных квартир площадью 50-60 квадратных метров. Основные трудности будут у девелоперов, у которых есть построенные дома с нереализованными квартирами. Очевидно, что при их реализации им придется фиксировать убытки. Сейчас на первичном рынке можно купить квартиру с хорошей скидкой, особенно если застройщику срочно нужны деньги. Однако при этом из-за демпинга возрастают риски затягивания заявленных сроков строительства объекта.
Автор: Дмитрий Малышев
Правительство РФ принимает комплекс мер для решения проблем в данных сферах. В отеле Radisson SAS ИД «Коммерсантъ» провел круглые столы для участников рынка по данной проблематике. Эксперты обменялись мнениями о текущем состоянии рынка и дали прогноз его развития.
Повестка днЯ
По мнению участников круглого стола «Кризис ликвидности в банковском секторе», в 2009 г. увеличения числа ипотечных сделок не произойдет. При этом пока нельзя сказать точно, насколько количество сделок упадет. Очевидно, условия выдачи кредитов будут ужесточаться и дальше. Это касается, в том числе, и портрета заемщика. Многие банки захотят увидеть идеального заемщика – его социальный статус и подтвержденные доходы. Кроме того, произойдет рост процентной ставки по ипотеке.
Кризисная ситуация создает не только сложности, но и новые возможности для развития, считают участники круглого стола «Влияние кризиса ликвидности на работу в сфере недвижимости». Однако девелоперы не могут реализовать данные преимущества без взаимодействия с банками. Застройщиков интересует, под какие проекты в сфере недвижимости банки сегодня готовы давать деньги, что может служить надежным залогом. Строителей интересует, почему банки относят проекты в сфере недвижимости к высокорискованным и какими факторами это объясняется. Девелоперы также интересуются тем, какую помощь они могут оказать банкам, чтобы в дальнейшем конструктивно взаимодействовать.
Комментарии уЧастников
Наталья Григорьева, начальник кредитного управления санкт-петербургского филиала Национального резервного банка:
– Банки – не абстрактные мешки денег, а финансовые институты, которые также выживают в условиях кризиса. Кроме того, что банки испытывают собственные трудности, они еще отвечают за деньги, взятые в управление. В нынешней ситуации банки готовы рассматривать кредитование только тех проектов, которые не увеличивают риски банков. Учитывая неопределенность цен на недвижимость в будущем, по кредитам под залог недвижимости мы вынуждены повышать дисконт. Если кто-то не скажет определенно, что через два месяца будет рост цен на недвижимость на 30 процентов, то мы, как консерваторы, прогнозируем падение.
Если раньше дисконт составлял 20 процентов, то сейчас он будет составлять 40 процентов. Практика показывает, что никогда объект нельзя реализовать за ту цену, которую дали оценщики. Это связано с тем, что оценщики дают оптимистичные прогнозы. Есть мировая практика, на которую можно опираться. Например, нормальный дисконт по ипотеке – первый взнос заемщика составляет 30 процентов от стоимости объекта. Нулевой первый взнос я считаю нонсенсом, 10 процентов – рискованно, 20 процентов – только в условиях растущего рынка. Скидка в 30 процентов от оценки позволяет прогнозировать снижение рынка на 20 процентов. При этом оценка дается исходя из текущего состояния рынка, так называемая «мгновенная ликвидность».
Когда речь идет о проектном финансировании, то там иной подход – закладывается будущая стоимость объекта недвижимости и доходы, которые он принесет. В условиях кризиса очень сложно предоставлять такие кредиты, поэтому банки их притормозили. Сейчас оптимальный срок кредитования составляет один год. Основная ориентация нашего банка – на краткосрочные кредиты. Инвестиционные проекты не рассматриваются. Нередко строители жалуются, что при наличии надежного предмета залога у них возникают сложности с получением кредита. Напомню, что залог является вторичным источником погашения кредита. Первичный источник – текущая деятельность предприятия. Сегодня мы оцениваем строительство как высокорискованную сферу.
Андрей Пименов, руководитель санкт-петербургского офиса Городского ипотечного банка:
– Банк создан для того, чтобы зарабатывать деньги. Мы должны производить продукт, который можно продать. Ипотека – долгосрочный и ресурсопотребяемый кредит. Необходимо постоянно подпитывать ее ресурсами, чтобы продолжать выдачу. Сегодня рефинансирующие структуры не готовы выкупать ипотеку на первичном рынке. Они не видят прозрачных финансовых потоков строителей, но наблюдают высокий риск банкротства. Пока на рынке нет нормальной рефинансирующей структуры, которая может выкупать ипотеку или ценные бумаги, выпущенные под залог этих займов. По банковским правилам залог недвижимости относится к третьей категории обеспечения. При этом на первое место ставится платежеспособность клиента.
Максим Тягар, вице-президент по финансам корпорации «ЛЭК»:
– Сейчас цены на стройматериалы упали. С августа бетон подешевел на 38 процентов, а арматура на 54 процента. Например, если раньше наша компания покупала арматуру по 36 тысяч рублей за тонну, то сейчас мы ее берем по 16 тысяч рублей. Но кризис ликвидности приведет к тому, что в ближайшие годы все проекты комплексной застройки будут заморожены. Новые проекты жилой застройки возможны, но это будет 10-20, максимум 50-70 тысяч квадратных метров. На данном этапе проектное финансирование застройщики могут получить по ставке не менее 20 процентов годовых. Я не верю в то, что на смену западным банкам на наш рынок выйдут восточные банки, которые станут предоставлять кредиты местным девелоперам. Этого не произойдет из-за того, что у них нет понимания специфики местного рынка.
Если говорить о ценах, то их падение меньше всего затронет типовое малогабаритное жилье. Проблемы возникнут у жилья комфорт-класса большой площади. Это касается не только больших многокомнатных квартир, но однокомнатных квартир площадью 50-60 квадратных метров. Основные трудности будут у девелоперов, у которых есть построенные дома с нереализованными квартирами. Очевидно, что при их реализации им придется фиксировать убытки. Сейчас на первичном рынке можно купить квартиру с хорошей скидкой, особенно если застройщику срочно нужны деньги. Однако при этом из-за демпинга возрастают риски затягивания заявленных сроков строительства объекта.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Проблемы и перспективы
