Проблемный квартал
04.11.2008
В III квартале 2008 г. на рынок жилья Санкт-Петербурга значительное влияние оказал мировой финансовый кризис.
Количество ипотечных сделок существенно сократилось, но появились другие финансовые инструменты, в частности, городские субсидии. Рынок жилья, особенно первичный, демонстрирует тенденцию к снижению цены. На этом фоне покупатели заняли выжидательную позицию, пытаясь нащупать «дно» рынка.
ПервиЧный рынок
Жилищное строительство в Санкт-Петербурге активно развивалось на протяжении последних лет. В 1990-2008 гг. в Петербурге построено более 20,5 млн кв. м жилья.
В 2008 г., по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, планировалось ввести в эксплуатацию порядка 2700 тыс. кв. м жилья. По состоянию на октябрь 2008 г. объем ввода составил 1133 тыс. кв. м.
Объем ввода в эксплуатацию жилья в III квартале составил 418 335,8 кв. м. Это на 24,8% больше аналогичного показателя II квартала 2008 г. Однако, несмотря на отмеченный рост, очевидно, что планы по вводу жилья за год вряд ли будут реализованы, полагает директор по маркетингу Becar Realty Group SPb Наталия Черейская. Из общего объема квартального ввода в июле было сдано 206 352 кв. м, в августе – 159 233 кв. м, в сентябре – 52 751 кв. м жилья.
ВториЧный рынок
Наталия Черейская говорит, что в октябре усилилась тенденция, проявившаяся с начала мирового финансового кризиса, – увеличение количества желающих продать жилье при сокращении числа тех, кто хочет купить жилье. Третий квартал не выявил существенных изменений в сегментации рынка жилой недвижимости: традиционно большую долю сделок составляют сделки с недвижимостью класса эконом, наименьшую – элит-класса.
Развитие финансового кризиса отразилось и на распределении сделок по месяцам. Наиболее продуктивным месяцем квартала стал июль, на который пришлось 45% сделок за квартал. Традиционного оживления рынка осенью не произошло – в сентябре число сделок осталось на уровне августа.
Классовое неравенство
Объем ввода жилья класса эконом в 2007 г. составил около 850 тыс. кв. м. Это на 10% больше, чем в 2006 г., утверждает директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. В 1-м полугодии 2008 г. введено порядка 70,5 тыс. кв. м жилья, в III квартале – порядка 148,6 тыс. кв. м. В IV квартале планируется сдать 11 тыс. квартир, или 663 120 кв. м. Всего за 2008 г. планируется сдать 882 тыс. кв. м жилья экономкласса. Объем предложения жилья экономкласса составляет 763 358 кв. м, или 12 196 квартир. За III квартал 2008 г. средняя цена в экономклассе снизилась на 3% и составила 73 758 руб./кв. м. При снижении объемов предложения на среднюю цену влияют оставшиеся объекты и непроданные квартиры в них. За три квартала 2008 г. в экономклассе цена выросла на 7%.
В 2007 г. введено около 950 тыс. кв. м жилья класса комфорт – на 10% больше, чем в 2006 г. В 1-м полугодии 2008 г. введено порядка 341 тыс. кв. м. В III квартале введено 238,7 тыс. кв. м. жилья комфорт-класса. С учетом заявленных проектов, ввод жилья класса комфорт в 2008 г. составит порядка 1090 тыс. кв. м. В IV квартале планируется к сдаче порядка 145 тыс. кв. м квартир, или 663 120 кв. м. В III квартале объем предложения комфорт-класса составляет 1 184 965 кв. м, или порядка 10 646 квартир. Стоимость 1 кв. м жилья комфорт-класса возросла за III квартал 2008 г. на 4% и составила 88 798 рублей за 1 кв. м. При этом за три квартала 2008 г. цена выросла на 35%, отметила Екатерина Марковец.
МнениЯ экспертов
Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»:
– В сентябре на рынке недвижимости Санкт-Петербурга наблюдалось снижение покупательской активности. Основная причина заключается в изменениях, происходящих на финансовых рынках. Значительное снижение потребительской активности произошло на рынке строящейся недвижимости. Меньшая степень изменения спроса наблюдалась на вторичном рынке.
Несмотря на ожидаемое сезонное повышение рыночной активности в сегменте вторичного жилья, сентябрь 2008 года оказался менее результативным, чем август. Снижение составило 10 процентов. Рыночная активность сентября составляет 51 процент от среднего и 69 процентов от сезонного показателя. Снижение по сравнению с августом составило 3 процента, а к среднему показателю сентября предыдущих лет – 44 процента. Дальнейшее развитие ситуации на рынке зависит от ситуации в мировой экономике в целом, и российской в частности. При этом по-прежнему можно рассчитывать на сезонное увеличение покупательской активности.
Леонид Рысев, генеральный директор компания «Элитные квартиры»:
– В III квартале цены начали падать. Четвертую неделю подряд происходит снижение на 0,5 процента в неделю. Я прогнозирую падение стоимости жилья на 10 процентов до Нового года. Квартиру сейчас покупают, только если она на 10-15 процентов дешевле средней цены по рынку. С конца сентября на рынке был шок и стагнация. Сейчас активность возросла. Покупатели готовы платить за хорошие и недорогие варианты. Падение может быть и больше, но, скорее всего, инфляция и относительная девальвация рубля не дадут ценам сильно снизиться. Однако это относится только к рублевым ценам.
Ян Фельдман, начальник отдела маркетинга группы компаний «АТ-Альянс»:
– За III квартал 2008 года рост цен на первичном рынке составил 4 процента, на вторичном – 5 процентов. Эти данные, скорее, отражают цены в листингах строительных компаний и продавцов на вторичном рынке. К концу III квартала реальная стоимость квартир у некоторых застройщиков, с учетом предоставляемых скидок, снизилась на 15-20 процентов. Скидки предоставляются для стабилизации уровня продаж, который сократился на 30-50 процентов. У компаний, продажи которых осуществлялись в основном через ипотеку, они снизились практически до нуля.
Пик покупательской активности наблюдался в этом году в феврале. В период с марта по октябрь уровень спроса снизился в три раза. Ожидаемого пика активности в сентябре из-за событий на мировом и российском финансовых рынках не случилось. Нельзя сказать, что у людей нет денег. Горожанам, планировавшим купить квартиру через ипотеку, сейчас очень тяжело. При этом на рынке сегодня больше потребителей, занявших выжидательную позицию. Это приведет к формированию отложенного спроса, который даст о себе знать, скорее всего, в следующем году.
В связи с финансовым кризисом некоторые банки приостановили ипотечные программы. Крупные игроки пересмотрели свою политику в области кредитования. За III квартал в Петербурге выдано 3,9 тысячи кредитов на 10,7 миллиарда рублей. Это существенно ниже уровня первых двух кварталов, в которых выдавалось по 5,5 тысячи кредитов, а объемы выдачи находились на уровне 14 миллиардов рублей.
Екатерина Романенко, президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– По итогам III квартала 2008 года вторичный рынок жилья замедлил свое развитие. Ипотечных сделок стало меньше, но они пока есть. В целом объемы сделок на рынке упали, но особой нервозности пока не чувствуем, мы ожидали большего снижения. Количество сделок на вторичном рынке в среднем уменьшилось на 25 процентов, у некоторых риэлторов объемы снизились до 50 процентов.
Альтернативой ипотеке на рынке стали городские субсидии, которые активно выдаются. Цены на жилье стоят. Рынок не может постоянно расти, до этого он рос на протяжении двух лет. Пока нет тенденций к падению цен на вторичном рынке жилья. У инвесторов есть интерес к крупным проектам – например, расселению особняков в центре под офисы. При этом инвесторы хотят купить данные объекты по минимальной цене, с учетом текущего состояния рынка.
Президент Группы РОССТРО Александр Макаров:
– Кризисный процесс только начался, поскольку рынок недвижимости инерционный. Люди, которым необходимо приобрести жилье сейчас, не будут это откладывать. Есть сезонный фактор – оживление рынка к Новому году, оно произойдет и в этом году. Текущая ситуация на рынке отчасти напоминает 1998 год. Тогда сначала было некоторое оцепенение, затем первичный рынок начал снижение цен, через некоторое время эта волна дошла и до вторичного рынка. Цену на первичном рынке застройщики, при желании, могут снизить за один день.
На вторичном рынке такая ситуация невозможна. Основная часть продавцов – физические лица, которым не надо выплачивать кредиты банкам и так далее. Поэтому они не торопятся продавать жилье по текущим ценам. Между изменением цен на первичном и вторичном рынке проходит от 3 до 6 месяцев. Если застройщики получат деньги, то будет одна ситуация, если не получат – другая. Сейчас и город, и федерация обещали предоставить средства застройщикам. В банки пошли федеральные деньги, и их понуждают к ипотеке. Клиенты заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цены.
Рынок жилья еще далек от достижения ценового «дна». Есть разные сценарии развития – от резкого падения до стагнации и начала роста цен. Думаю, что если застройщикам надо продать жилье сейчас, то они могут снизить цену. По скидкам строителей мы видим, что снижение цены на первичном рынке происходит. При этом новые проекты замораживаются, и через какое-то время мы столкнемся с дефицитом предложения. До Нового года на рынке будет продолжаться состояние неопределенности. К весне, наверное, будет какая-то ясность. Тем более что весной происходит традиционное оживление на рынке, тогда и установится справедливая цена.
Автор: Дмитрий Малышев
Количество ипотечных сделок существенно сократилось, но появились другие финансовые инструменты, в частности, городские субсидии. Рынок жилья, особенно первичный, демонстрирует тенденцию к снижению цены. На этом фоне покупатели заняли выжидательную позицию, пытаясь нащупать «дно» рынка.
ПервиЧный рынок
Жилищное строительство в Санкт-Петербурге активно развивалось на протяжении последних лет. В 1990-2008 гг. в Петербурге построено более 20,5 млн кв. м жилья.
В 2008 г., по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, планировалось ввести в эксплуатацию порядка 2700 тыс. кв. м жилья. По состоянию на октябрь 2008 г. объем ввода составил 1133 тыс. кв. м.
Объем ввода в эксплуатацию жилья в III квартале составил 418 335,8 кв. м. Это на 24,8% больше аналогичного показателя II квартала 2008 г. Однако, несмотря на отмеченный рост, очевидно, что планы по вводу жилья за год вряд ли будут реализованы, полагает директор по маркетингу Becar Realty Group SPb Наталия Черейская. Из общего объема квартального ввода в июле было сдано 206 352 кв. м, в августе – 159 233 кв. м, в сентябре – 52 751 кв. м жилья.
ВториЧный рынок
Наталия Черейская говорит, что в октябре усилилась тенденция, проявившаяся с начала мирового финансового кризиса, – увеличение количества желающих продать жилье при сокращении числа тех, кто хочет купить жилье. Третий квартал не выявил существенных изменений в сегментации рынка жилой недвижимости: традиционно большую долю сделок составляют сделки с недвижимостью класса эконом, наименьшую – элит-класса.
Развитие финансового кризиса отразилось и на распределении сделок по месяцам. Наиболее продуктивным месяцем квартала стал июль, на который пришлось 45% сделок за квартал. Традиционного оживления рынка осенью не произошло – в сентябре число сделок осталось на уровне августа.
Классовое неравенство
Объем ввода жилья класса эконом в 2007 г. составил около 850 тыс. кв. м. Это на 10% больше, чем в 2006 г., утверждает директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. В 1-м полугодии 2008 г. введено порядка 70,5 тыс. кв. м жилья, в III квартале – порядка 148,6 тыс. кв. м. В IV квартале планируется сдать 11 тыс. квартир, или 663 120 кв. м. Всего за 2008 г. планируется сдать 882 тыс. кв. м жилья экономкласса. Объем предложения жилья экономкласса составляет 763 358 кв. м, или 12 196 квартир. За III квартал 2008 г. средняя цена в экономклассе снизилась на 3% и составила 73 758 руб./кв. м. При снижении объемов предложения на среднюю цену влияют оставшиеся объекты и непроданные квартиры в них. За три квартала 2008 г. в экономклассе цена выросла на 7%.
В 2007 г. введено около 950 тыс. кв. м жилья класса комфорт – на 10% больше, чем в 2006 г. В 1-м полугодии 2008 г. введено порядка 341 тыс. кв. м. В III квартале введено 238,7 тыс. кв. м. жилья комфорт-класса. С учетом заявленных проектов, ввод жилья класса комфорт в 2008 г. составит порядка 1090 тыс. кв. м. В IV квартале планируется к сдаче порядка 145 тыс. кв. м квартир, или 663 120 кв. м. В III квартале объем предложения комфорт-класса составляет 1 184 965 кв. м, или порядка 10 646 квартир. Стоимость 1 кв. м жилья комфорт-класса возросла за III квартал 2008 г. на 4% и составила 88 798 рублей за 1 кв. м. При этом за три квартала 2008 г. цена выросла на 35%, отметила Екатерина Марковец.
МнениЯ экспертов
Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»:
– В сентябре на рынке недвижимости Санкт-Петербурга наблюдалось снижение покупательской активности. Основная причина заключается в изменениях, происходящих на финансовых рынках. Значительное снижение потребительской активности произошло на рынке строящейся недвижимости. Меньшая степень изменения спроса наблюдалась на вторичном рынке.
Несмотря на ожидаемое сезонное повышение рыночной активности в сегменте вторичного жилья, сентябрь 2008 года оказался менее результативным, чем август. Снижение составило 10 процентов. Рыночная активность сентября составляет 51 процент от среднего и 69 процентов от сезонного показателя. Снижение по сравнению с августом составило 3 процента, а к среднему показателю сентября предыдущих лет – 44 процента. Дальнейшее развитие ситуации на рынке зависит от ситуации в мировой экономике в целом, и российской в частности. При этом по-прежнему можно рассчитывать на сезонное увеличение покупательской активности.
Леонид Рысев, генеральный директор компания «Элитные квартиры»:
– В III квартале цены начали падать. Четвертую неделю подряд происходит снижение на 0,5 процента в неделю. Я прогнозирую падение стоимости жилья на 10 процентов до Нового года. Квартиру сейчас покупают, только если она на 10-15 процентов дешевле средней цены по рынку. С конца сентября на рынке был шок и стагнация. Сейчас активность возросла. Покупатели готовы платить за хорошие и недорогие варианты. Падение может быть и больше, но, скорее всего, инфляция и относительная девальвация рубля не дадут ценам сильно снизиться. Однако это относится только к рублевым ценам.
Ян Фельдман, начальник отдела маркетинга группы компаний «АТ-Альянс»:
– За III квартал 2008 года рост цен на первичном рынке составил 4 процента, на вторичном – 5 процентов. Эти данные, скорее, отражают цены в листингах строительных компаний и продавцов на вторичном рынке. К концу III квартала реальная стоимость квартир у некоторых застройщиков, с учетом предоставляемых скидок, снизилась на 15-20 процентов. Скидки предоставляются для стабилизации уровня продаж, который сократился на 30-50 процентов. У компаний, продажи которых осуществлялись в основном через ипотеку, они снизились практически до нуля.
Пик покупательской активности наблюдался в этом году в феврале. В период с марта по октябрь уровень спроса снизился в три раза. Ожидаемого пика активности в сентябре из-за событий на мировом и российском финансовых рынках не случилось. Нельзя сказать, что у людей нет денег. Горожанам, планировавшим купить квартиру через ипотеку, сейчас очень тяжело. При этом на рынке сегодня больше потребителей, занявших выжидательную позицию. Это приведет к формированию отложенного спроса, который даст о себе знать, скорее всего, в следующем году.
В связи с финансовым кризисом некоторые банки приостановили ипотечные программы. Крупные игроки пересмотрели свою политику в области кредитования. За III квартал в Петербурге выдано 3,9 тысячи кредитов на 10,7 миллиарда рублей. Это существенно ниже уровня первых двух кварталов, в которых выдавалось по 5,5 тысячи кредитов, а объемы выдачи находились на уровне 14 миллиардов рублей.
Екатерина Романенко, президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– По итогам III квартала 2008 года вторичный рынок жилья замедлил свое развитие. Ипотечных сделок стало меньше, но они пока есть. В целом объемы сделок на рынке упали, но особой нервозности пока не чувствуем, мы ожидали большего снижения. Количество сделок на вторичном рынке в среднем уменьшилось на 25 процентов, у некоторых риэлторов объемы снизились до 50 процентов.
Альтернативой ипотеке на рынке стали городские субсидии, которые активно выдаются. Цены на жилье стоят. Рынок не может постоянно расти, до этого он рос на протяжении двух лет. Пока нет тенденций к падению цен на вторичном рынке жилья. У инвесторов есть интерес к крупным проектам – например, расселению особняков в центре под офисы. При этом инвесторы хотят купить данные объекты по минимальной цене, с учетом текущего состояния рынка.
Президент Группы РОССТРО Александр Макаров:
– Кризисный процесс только начался, поскольку рынок недвижимости инерционный. Люди, которым необходимо приобрести жилье сейчас, не будут это откладывать. Есть сезонный фактор – оживление рынка к Новому году, оно произойдет и в этом году. Текущая ситуация на рынке отчасти напоминает 1998 год. Тогда сначала было некоторое оцепенение, затем первичный рынок начал снижение цен, через некоторое время эта волна дошла и до вторичного рынка. Цену на первичном рынке застройщики, при желании, могут снизить за один день.
На вторичном рынке такая ситуация невозможна. Основная часть продавцов – физические лица, которым не надо выплачивать кредиты банкам и так далее. Поэтому они не торопятся продавать жилье по текущим ценам. Между изменением цен на первичном и вторичном рынке проходит от 3 до 6 месяцев. Если застройщики получат деньги, то будет одна ситуация, если не получат – другая. Сейчас и город, и федерация обещали предоставить средства застройщикам. В банки пошли федеральные деньги, и их понуждают к ипотеке. Клиенты заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цены.
Рынок жилья еще далек от достижения ценового «дна». Есть разные сценарии развития – от резкого падения до стагнации и начала роста цен. Думаю, что если застройщикам надо продать жилье сейчас, то они могут снизить цену. По скидкам строителей мы видим, что снижение цены на первичном рынке происходит. При этом новые проекты замораживаются, и через какое-то время мы столкнемся с дефицитом предложения. До Нового года на рынке будет продолжаться состояние неопределенности. К весне, наверное, будет какая-то ясность. Тем более что весной происходит традиционное оживление на рынке, тогда и установится справедливая цена.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Статистика и аналитика
