Коммунальный Петербург
23.11.2008
До сих пор Петербург считается коммунальной столицей мира. В 2008 году в городе началась реализация программы расселения коммуналок с участием бюджетных средств.
На данный момент на блокированные счета жителей переведено 1,5 млрд рублей, расселено более 100 квартир. Эксперты из Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб и ЛО) рассуждали на данную тему в рамках круглого стола «Расселение коммунальных квартир сегодня: проблемы и перспективы».
Павел Созинов, вице-президент АРСПб и ЛО, председатель Комитета по городским жилищным программам:
– В 2008 году за счет государственных средств жилищные условия улучшили 9,5 тыс. человек. Город участвовал в 10-15% сделок на вторичном рынке жилой недвижимости. На социальные выплаты по программе расселения коммунальных квартир выделено 1,5 миллиарда рублей. В 2009 году эта цифра удвоится, и косвенное участие во вторичном рынке недвижимости составит 25-30%. На расселение коммунальных квартир планируется потратить 5 миллиардов рублей – втрое больше, чем в текущем году.
За счет бюджета предполагалось расселить 477 квартир. Сейчас уже расселили более 100 квартир. Практически на такое же количество получено согласование от банка, то есть программа выполнена менее чем на 50%. Среди проблем можно отметить трудности с получением ипотечных кредитов и резкое снижение покупательской активности на рынке недвижимости.
Около 50% сделок с расселением кроме социальных выплат требуют дополнительных средств в виде ипотечных кредитов, что сегодня практически исключено. Банки не готовы кредитовать жителей коммунальных квартир. Возможно расширение предложения малогабаритных квартир под расселение через привлечение строительных компаний. Среди проблем здесь установленные ограничения по программе. Приобретаемые квартиры должны быть в домах 70-процентной готовности, реализуемых по договору долевого участия в соответствии с ФЗ № 214, но таких объектов мало.
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
– После того как инвестор влез в процесс расселения, нет гарантии, что кто-то из жильцов не передумает, не начнет поднимать цену и отказываться от расселения. Покупатели с прямыми деньгами сейчас неохотно влезают в расселение, предпочитая объекты в прямой продаже. Еще один важный момент – завершение процесса расселения в разумные сроки. Активность инвесторов можно охарактеризовать как невысокую. Для того чтобы говорить о перспективах программы расселения, важно понять, на кого она в первую очередь ориентирована. Принципиальный вопрос: программа нужна городу или жильцам коммуналок?
Больше половины жителей сотен коммуналок, которые посетили агенты моей компании, не хотят расселяться в принципе. Они даже не выдвигают требований по расселению. При этом часть жильцов большой коммуналки, как правило, хочет расселиться, но достаточно одной комнаты и ее съемщика, который против, чтобы процесс застопорился. Если в расселении коммуналок заинтересован город, надо принимать какие-то более действенные меры для того, чтобы не быть коммунальной столицей мира. Можно предложить увеличить долю города в компенсации при расселении до 50%. Еще вариант – выкупать коммуналки на город и затем их использовать в других городских программах.
Бывают очень большие коммуналки – по 200-300 метров, 15-20 комнат. При этом они находятся во дворе и неинтересны для инвесторов. Если город пойдет навстречу в отношении перепланировки – сложного и взяткоемкого процесса, то можно будет делить большую коммуналку на несколько мелких. Это повысит их привлекательность и увеличит шансы на расселение. Аналогичная ситуация с коммуналками на первых этажах, которые можно перевести в нежилой фонд.
Ирина Романова, руководитель проекта расселения коммунальных квартир корпорации «Петербургская Недвижимость»:
– Мы подключились к работе по программе расселения коммуналок в марте 2008 года. Если вначале мы ставили в реестр одну-две квартиры в месяц, то сейчас это три-семь квартир в неделю. По реестру мы расселили три квартиры, сейчас в работе у нас находится еще 55 квартир. Самый простой способ расселения – выкуп последней комнаты. Например, квартира в доме 70-х годов, в которой четыре комнаты. Семья получила две комнаты с подселением. Вполне возможно, что она выкупит оставшиеся комнаты, а их жильцы будут участвовать уже в других городских программах.
Бывает и другая ситуация – в трехкомнатной квартире живут две семьи. При этом в двух комнатах живут два человека, а в третьей – пять человек. В этой ситуации зачастую средств субсидий жителей третьей комнаты достаточно для выкупа двух комнат. Самые большие выплаты получают очередники советского времени. Например, бывшие муж и жена, стоящие на очереди с 1984 года, которые 19 лет находятся в разводе, получили по 2,3 миллиона рублей субсидии на каждого. При этом у них было две неприватизированные комнаты.
Коммуналки – это не только центр города, но и периферия. При этом жители коммуналок в спальных районах более заинтересованы в расселении. Если расселение коммунальных квартир можно будет проводить отдельными комнатами и это позволит разблокировать счета, на которые поступают средства субсидий, то это ускорит процесс. Существенно влияют на интерес инвесторов к расселению сроки, которые занимает этот процесс. Никто не заинтересован в том, чтобы деньги зависали. Также есть проблемы с кредитованием при расселении. У нас было две сделки, где использовались потребительские кредиты на недостающую сумму. Сейчас у нас может пройти первая сделка с участием ипотеки Сбербанка, при этом сумма кредита составляет 600 тысяч рублей. Однако этот процесс занял у нас 4 месяца.
Автор: Дмитрий Малышев
На данный момент на блокированные счета жителей переведено 1,5 млрд рублей, расселено более 100 квартир. Эксперты из Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб и ЛО) рассуждали на данную тему в рамках круглого стола «Расселение коммунальных квартир сегодня: проблемы и перспективы».
Павел Созинов, вице-президент АРСПб и ЛО, председатель Комитета по городским жилищным программам:
– В 2008 году за счет государственных средств жилищные условия улучшили 9,5 тыс. человек. Город участвовал в 10-15% сделок на вторичном рынке жилой недвижимости. На социальные выплаты по программе расселения коммунальных квартир выделено 1,5 миллиарда рублей. В 2009 году эта цифра удвоится, и косвенное участие во вторичном рынке недвижимости составит 25-30%. На расселение коммунальных квартир планируется потратить 5 миллиардов рублей – втрое больше, чем в текущем году.
За счет бюджета предполагалось расселить 477 квартир. Сейчас уже расселили более 100 квартир. Практически на такое же количество получено согласование от банка, то есть программа выполнена менее чем на 50%. Среди проблем можно отметить трудности с получением ипотечных кредитов и резкое снижение покупательской активности на рынке недвижимости.
Около 50% сделок с расселением кроме социальных выплат требуют дополнительных средств в виде ипотечных кредитов, что сегодня практически исключено. Банки не готовы кредитовать жителей коммунальных квартир. Возможно расширение предложения малогабаритных квартир под расселение через привлечение строительных компаний. Среди проблем здесь установленные ограничения по программе. Приобретаемые квартиры должны быть в домах 70-процентной готовности, реализуемых по договору долевого участия в соответствии с ФЗ № 214, но таких объектов мало.
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
– После того как инвестор влез в процесс расселения, нет гарантии, что кто-то из жильцов не передумает, не начнет поднимать цену и отказываться от расселения. Покупатели с прямыми деньгами сейчас неохотно влезают в расселение, предпочитая объекты в прямой продаже. Еще один важный момент – завершение процесса расселения в разумные сроки. Активность инвесторов можно охарактеризовать как невысокую. Для того чтобы говорить о перспективах программы расселения, важно понять, на кого она в первую очередь ориентирована. Принципиальный вопрос: программа нужна городу или жильцам коммуналок?
Больше половины жителей сотен коммуналок, которые посетили агенты моей компании, не хотят расселяться в принципе. Они даже не выдвигают требований по расселению. При этом часть жильцов большой коммуналки, как правило, хочет расселиться, но достаточно одной комнаты и ее съемщика, который против, чтобы процесс застопорился. Если в расселении коммуналок заинтересован город, надо принимать какие-то более действенные меры для того, чтобы не быть коммунальной столицей мира. Можно предложить увеличить долю города в компенсации при расселении до 50%. Еще вариант – выкупать коммуналки на город и затем их использовать в других городских программах.
Бывают очень большие коммуналки – по 200-300 метров, 15-20 комнат. При этом они находятся во дворе и неинтересны для инвесторов. Если город пойдет навстречу в отношении перепланировки – сложного и взяткоемкого процесса, то можно будет делить большую коммуналку на несколько мелких. Это повысит их привлекательность и увеличит шансы на расселение. Аналогичная ситуация с коммуналками на первых этажах, которые можно перевести в нежилой фонд.
Ирина Романова, руководитель проекта расселения коммунальных квартир корпорации «Петербургская Недвижимость»:
– Мы подключились к работе по программе расселения коммуналок в марте 2008 года. Если вначале мы ставили в реестр одну-две квартиры в месяц, то сейчас это три-семь квартир в неделю. По реестру мы расселили три квартиры, сейчас в работе у нас находится еще 55 квартир. Самый простой способ расселения – выкуп последней комнаты. Например, квартира в доме 70-х годов, в которой четыре комнаты. Семья получила две комнаты с подселением. Вполне возможно, что она выкупит оставшиеся комнаты, а их жильцы будут участвовать уже в других городских программах.
Бывает и другая ситуация – в трехкомнатной квартире живут две семьи. При этом в двух комнатах живут два человека, а в третьей – пять человек. В этой ситуации зачастую средств субсидий жителей третьей комнаты достаточно для выкупа двух комнат. Самые большие выплаты получают очередники советского времени. Например, бывшие муж и жена, стоящие на очереди с 1984 года, которые 19 лет находятся в разводе, получили по 2,3 миллиона рублей субсидии на каждого. При этом у них было две неприватизированные комнаты.
Коммуналки – это не только центр города, но и периферия. При этом жители коммуналок в спальных районах более заинтересованы в расселении. Если расселение коммунальных квартир можно будет проводить отдельными комнатами и это позволит разблокировать счета, на которые поступают средства субсидий, то это ускорит процесс. Существенно влияют на интерес инвесторов к расселению сроки, которые занимает этот процесс. Никто не заинтересован в том, чтобы деньги зависали. Также есть проблемы с кредитованием при расселении. У нас было две сделки, где использовались потребительские кредиты на недостающую сумму. Сейчас у нас может пройти первая сделка с участием ипотеки Сбербанка, при этом сумма кредита составляет 600 тысяч рублей. Однако этот процесс занял у нас 4 месяца.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Проблемы и перспективы
