Падать не больно
30.11.2008
Ситуация на рынке жилой недвижимости складывается весьма неопределенная и нестабильная. Сильнее всего влияние кризиса ощущается в сегментах эконом- и бизнес-класса.
Застройщики не хотят продавать дешевле, а покупатели больше не могут покупать из-за отсутствия стабильной и ясной схемы кредитования – все замерли в ожидании. Однако, по мнению экспертов, наилучшая инвестиционная стратегия на 1-е полугодие 2009 – покупать.
Повторение пройденного
В сентябре – октябре почти на 50% снизились объемы продаж жилья. По планам городской администрации объем ввода жилой недвижимости в нынешнем году должен был составить более 2,6 млн кв. м. А в 2009 году в Петербурге предполагалось возвести 2,85 млн кв. м жилья. Однако уже сегодня стало понятно, что все это останется лишь «докризисным оптимизмом» и ни один из показателей не будет достигнут.
Аналитики из компании GVA Sawyer полагают, что объем сданной недвижимости в 2008 году остановится на 2,4 млн кв. м, и то если в IV квартале жилье будет достраиваться в ускоренном темпе.
Уменьшение объемов строительства обусловлено финансовым кризисом, неэффективной системой продажи земельных участков под жилье в период 2004-2006 годов, увеличением сроков подключения к инженерным сетям. Нынешнее же состояние экономики усугубит проблемы нехваткой средств и, как следствие, замораживанием крупных проектов строительства. По прогнозам аналитиков, в ближайшие 2-3 года объем ввода в эксплуатацию жилья снизится от 50 до 80%. В численных показателях это сравнимо с 2003-2004 годами. Одновременно с уменьшением количества строек сократится и платежеспособный спрос.
Экономно или с комфортом?
Средняя стоимость 1 кв. м квартиры в новостройке в сентябре составляла около 95 046 рублей. С начала года цена подросла на 35%. С сентября по ноябрь цены медленно ползли вниз. На прошлой неделе аналитики констатировали среднюю стоимость квадратного метра в новостройках от 80 000 до 91 500 рублей, а это значит, что ежемесячно цена сокращалась более чем на 1%.
На комфорт-класс приходится самая большая доля предложения – около 50%. Основные районы, где концентрируется подобное жилье, – Приморский и Выборгский (около половины всех предложений), далее – Московский район (свыше четверти). Именно в этих районах идет комплексное освоение территорий, ведется застройка целыми кварталами.
За III квартал 2008 года средняя цена «квадрата» в экономклассе уменьшилась на 3% и составила 73 758 руб./кв. м, при том что с начала года в этом сегменте зафиксирован рост до 27%. Портфель предложений в классе эконом практически не обновляется, сейчас операторы рынка предлагают в основном остатки квартир в уже сданных объектах или в домах высокой степени готовности. В IV квартале планируется к сдаче еще порядка 10 950 тыс. квартир площадью 656 820 кв. м. Объекты экономкласса дислоцируются в Приморском, Московском районах (около 60% предложения), а также в Калининском и Красносельском (свыше 25%).
Стоимость квадратного метра в домах класса комфорт с начала года выросла на 35% и составила около 89 000 рублей. Но в ближайшее время в данном секторе ожидается значительная корректировка цен. Аналитики считают, что покупатели займут выжидательную позицию и цены начнут снижаться уже в этом месяце.
Панель, кирпич и другие
В октябре – ноябре панельные дома подешевели в среднем на 530 рублей за квадратный метр. По различным данным на прошлой неделе стоимость квартир в панельных новостройках составляла 75 800 – 77 400 рублей за квадратный метр. За последний месяц они подешевели на 0,5%.
Самая значительная динамика цен наблюдается в сегменте кирпичных новостроек. За месяц они поднялись в цене до 101 000 рублей.
И все же самым дорогим жильем на первичном рынке Петербурга считаются кирпично-монолитные дома. Средняя стоимость «квадрата» в них достигает 106 000 – 108 000 рублей. За последний месяц квартиры в данном сегменте подешевели на 0,45%.
Первенство в рейтингах продаж удерживают однокомнатные квартиры. В начале осени стоимость «единички» в новостройке составляла от 97 800 рублей за «квадрат», на прошлой неделе средняя цена зафиксировалась на 93 372 рублях за метр.
Дешевеют и двухкомнатные квартиры в строящихся домах, за месяц их стоимость снизилась на 1,5% и составила 91 000 рублей. Чуть меньше потеряли в цене трехкомнатные квартиры – «квадрат здесь стоит 88 100 рублей.
Прогноз
Прогноз от GVA Sawyer:
В перспективе ближайшего полугода, при сохранении темпов нарастания кризиса, цены на жилую недвижимость могут снизиться до 60-80 тыс. рублей за 1 кв. м. В зависимости от силы кризиса, уровень цен III квартала 2008 года (100 тыс. рублей за 1 кв. м) может восстановится на рынке уже через год, к концу 2009 года – первой половине 2010 года. Наилучшая инвестиционная стратегия на 1-е полугодие 2009 – покупать, но срок инвестирования должен закладываться на уровне 1,5-2 лет.
Мнение
Ван Чанда, генеральный директор компании «Балтийская жемчужина»:
– В условиях кризиса самым простым способом стимулировать спрос потребителей всегда было снижение цены. В то же время на рынке должно сохраняться некоторое пространство для этого маневра, и здесь нельзя забывать о факторе себестоимости строительства. «Балтийская жемчужина» – проект комплексного освоения территории, и сегодня цена за квадратный метр, назначенная нашей компанией, немногим отличается от чистой себестоимости строительства.
Мнение
Оксана Иванова, руководитель группы аналитических исследований АРИН:
– В типовом жилье процент людей, готовых приобретать квартиру на начальных стадиях строительства, значительно выше, чем в более высоких классах. Это связано с тем, что покупатели более чувствительны к цене и предпочитают покупать на начальных этапах строительства, когда цена сравнительно низкая.
Мнение
Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– Сегодня нет ни одной объективной причины для снижения цен на жилье. В условиях кризиса цены на землю не упали, цены на энергию и на подключение к сетям только растут, также продолжают расти налоги, кредитные деньги подорожали практически вдвое. Снижение цен на жилье возможно только в том случае, если государство будет выделять застройщикам земельные участки бесплатно, а также будет за свой счет строить дороги и подводить коммуникации.
Автор: Любовь Андреева
Застройщики не хотят продавать дешевле, а покупатели больше не могут покупать из-за отсутствия стабильной и ясной схемы кредитования – все замерли в ожидании. Однако, по мнению экспертов, наилучшая инвестиционная стратегия на 1-е полугодие 2009 – покупать.
Повторение пройденного
В сентябре – октябре почти на 50% снизились объемы продаж жилья. По планам городской администрации объем ввода жилой недвижимости в нынешнем году должен был составить более 2,6 млн кв. м. А в 2009 году в Петербурге предполагалось возвести 2,85 млн кв. м жилья. Однако уже сегодня стало понятно, что все это останется лишь «докризисным оптимизмом» и ни один из показателей не будет достигнут.
Аналитики из компании GVA Sawyer полагают, что объем сданной недвижимости в 2008 году остановится на 2,4 млн кв. м, и то если в IV квартале жилье будет достраиваться в ускоренном темпе.
Уменьшение объемов строительства обусловлено финансовым кризисом, неэффективной системой продажи земельных участков под жилье в период 2004-2006 годов, увеличением сроков подключения к инженерным сетям. Нынешнее же состояние экономики усугубит проблемы нехваткой средств и, как следствие, замораживанием крупных проектов строительства. По прогнозам аналитиков, в ближайшие 2-3 года объем ввода в эксплуатацию жилья снизится от 50 до 80%. В численных показателях это сравнимо с 2003-2004 годами. Одновременно с уменьшением количества строек сократится и платежеспособный спрос.
Экономно или с комфортом?
Средняя стоимость 1 кв. м квартиры в новостройке в сентябре составляла около 95 046 рублей. С начала года цена подросла на 35%. С сентября по ноябрь цены медленно ползли вниз. На прошлой неделе аналитики констатировали среднюю стоимость квадратного метра в новостройках от 80 000 до 91 500 рублей, а это значит, что ежемесячно цена сокращалась более чем на 1%.
На комфорт-класс приходится самая большая доля предложения – около 50%. Основные районы, где концентрируется подобное жилье, – Приморский и Выборгский (около половины всех предложений), далее – Московский район (свыше четверти). Именно в этих районах идет комплексное освоение территорий, ведется застройка целыми кварталами.
За III квартал 2008 года средняя цена «квадрата» в экономклассе уменьшилась на 3% и составила 73 758 руб./кв. м, при том что с начала года в этом сегменте зафиксирован рост до 27%. Портфель предложений в классе эконом практически не обновляется, сейчас операторы рынка предлагают в основном остатки квартир в уже сданных объектах или в домах высокой степени готовности. В IV квартале планируется к сдаче еще порядка 10 950 тыс. квартир площадью 656 820 кв. м. Объекты экономкласса дислоцируются в Приморском, Московском районах (около 60% предложения), а также в Калининском и Красносельском (свыше 25%).
Стоимость квадратного метра в домах класса комфорт с начала года выросла на 35% и составила около 89 000 рублей. Но в ближайшее время в данном секторе ожидается значительная корректировка цен. Аналитики считают, что покупатели займут выжидательную позицию и цены начнут снижаться уже в этом месяце.
Панель, кирпич и другие
В октябре – ноябре панельные дома подешевели в среднем на 530 рублей за квадратный метр. По различным данным на прошлой неделе стоимость квартир в панельных новостройках составляла 75 800 – 77 400 рублей за квадратный метр. За последний месяц они подешевели на 0,5%.
Самая значительная динамика цен наблюдается в сегменте кирпичных новостроек. За месяц они поднялись в цене до 101 000 рублей.
И все же самым дорогим жильем на первичном рынке Петербурга считаются кирпично-монолитные дома. Средняя стоимость «квадрата» в них достигает 106 000 – 108 000 рублей. За последний месяц квартиры в данном сегменте подешевели на 0,45%.
Первенство в рейтингах продаж удерживают однокомнатные квартиры. В начале осени стоимость «единички» в новостройке составляла от 97 800 рублей за «квадрат», на прошлой неделе средняя цена зафиксировалась на 93 372 рублях за метр.
Дешевеют и двухкомнатные квартиры в строящихся домах, за месяц их стоимость снизилась на 1,5% и составила 91 000 рублей. Чуть меньше потеряли в цене трехкомнатные квартиры – «квадрат здесь стоит 88 100 рублей.
Прогноз
Прогноз от GVA Sawyer:
В перспективе ближайшего полугода, при сохранении темпов нарастания кризиса, цены на жилую недвижимость могут снизиться до 60-80 тыс. рублей за 1 кв. м. В зависимости от силы кризиса, уровень цен III квартала 2008 года (100 тыс. рублей за 1 кв. м) может восстановится на рынке уже через год, к концу 2009 года – первой половине 2010 года. Наилучшая инвестиционная стратегия на 1-е полугодие 2009 – покупать, но срок инвестирования должен закладываться на уровне 1,5-2 лет.
Мнение
Ван Чанда, генеральный директор компании «Балтийская жемчужина»:
– В условиях кризиса самым простым способом стимулировать спрос потребителей всегда было снижение цены. В то же время на рынке должно сохраняться некоторое пространство для этого маневра, и здесь нельзя забывать о факторе себестоимости строительства. «Балтийская жемчужина» – проект комплексного освоения территории, и сегодня цена за квадратный метр, назначенная нашей компанией, немногим отличается от чистой себестоимости строительства.
Мнение
Оксана Иванова, руководитель группы аналитических исследований АРИН:
– В типовом жилье процент людей, готовых приобретать квартиру на начальных стадиях строительства, значительно выше, чем в более высоких классах. Это связано с тем, что покупатели более чувствительны к цене и предпочитают покупать на начальных этапах строительства, когда цена сравнительно низкая.
Мнение
Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– Сегодня нет ни одной объективной причины для снижения цен на жилье. В условиях кризиса цены на землю не упали, цены на энергию и на подключение к сетям только растут, также продолжают расти налоги, кредитные деньги подорожали практически вдвое. Снижение цен на жилье возможно только в том случае, если государство будет выделять застройщикам земельные участки бесплатно, а также будет за свой счет строить дороги и подводить коммуникации.
Автор: Любовь Андреева
рубрика:
Бизнес пространство
