Деревня городского масштаба
30.07.2013
По генеральному плану Заневского поселения, рост численности населения намечается к 2035 году до 105 тыс. человек, из них около 85 тыс. – жители Кудрово. Для сравнения, сегодня в муниципальном образовании живут 6 тыс. человек. Однако превратить Кудрово в город – не самоцель местной власти, утверждает Алексей Гердий, глава администрации Заневского сельского поселения.
– Алексей Викторович, на слуху у всех Кудрово. Но в Заневское поселение входит не только этот поселок.
– В связи с тем что территория поселения имеет хороший потенциал для развития, активное строительство жилья идет не только в Кудрово. К примеру, еще одна точка роста – это деревня Янино-1, примыкающая к КАД. Но если Янино-1 и Кудрово привлекают девелоперов, работающих с многоэтажными проектами, то Заневка интересна для застройщиков, готовых возводить малоэтажное жилье. Кроме того, учитывая, что в настоящее время решаются проблемы с инженерным обеспечением, хорошие перспективы и у Новосергиевки.
Первой на площадку в Кудрово вышла компания «Отделстрой», которая приобрела 50 га и смогла добиться технических условий на подключение к городским сетям. Надо отметить, что девелопер с самого начала подошел к освоению территории очень грамотно: были проведены дороги, подготовлены инженерные сети. Первый проект планировки был утвержден в 2008 году, и «Отделстрой» показал, что в Кудрово можно строить и жить.
– Таким образом, проблемы начального этапа решены?
– Я не могу сказать, что проблемы начального этапа исчерпаны. Остаются вопросы по инженерным сетям, но ситуация сдвинулась с мертвой точки. Наше муниципальное образование территориально находится на приграничной к Санкт-Петербургу зоне во Всеволожском районе, а следовательно, поставка коммунальных ресурсов во многом зависит от города. Понадобилось время, чтобы найти точки соприкосновения разных субъектов Федерации. На сегодня согласованы лимиты по воде. Их увеличение позволит обеспечить водоснабжение на всех строительных участках. Получены технические условия на газоснабжение от сетей «Петербурггаза». Находятся в стадии решения «дорожные» вопросы.
Проблемы возникают и с объектами социальной инфраструктуры – не столько с их строительством, сколько с содержанием. Если несколько лет назад застройщики возводили лишь жилые дома, то сейчас они понимают, что без соответствующей социальной инфраструктуры не обойтись. Но дело в том, что пока не решены вопросы, регламентирующие процедуру выкупа в государственную собственность построенных социальных объектов и дальнейшего их содержания. Поэтому как застройщикам, так и органам власти важно найти выход из сложившейся на настоящий момент ситуации.
– И к каким вариантам приходят?
– Пока у застройщиков только чистая коммерция. «Отделстрой» построил детский сад на 230 мест, который работает на коммерческой основе: правительству области было предложено его забрать на свой баланс, но договоренность об этом пока не достигнута.
В сентябре «Отделстрой» начнет строительство школы на 1600 мест. Если школа не будет выкуплена, застройщик намерен идти по пути частичной коммерциализации, за счет чего будут создаваться бесплатные классы для детей из социально незащищенных слоев населения. В любом случае проблема социальных объектов будет чем дальше, тем серьезнее.
Еще один детский сад в Кудрово заложил Setl City, на очереди закладка школы.
– Можно ли сказать, что количество мест в образовательных учреждениях будет соответствовать объемам уже сданного и сдаваемого в ближайшее время жилья?
– Безусловно, при разработке проекта планировки территории были учтены потребности будущего поселения в обеспечении социальными услугами, в том числе и образовательными. Участки для размещения социальных объектов зарезервированы. Их строительство относится уже к полномочиям района и области. Поэтому все зависит от решения обозначенных вопросов по финансированию строительства и содержанию построенных объектов.
– Получается, что в пределах Заневского сельского поселения отдельные территории в очень неравной ситуации.
– Сегодня Кудрово – это строительная площадка. Основные средства в развитие данной территории сейчас вкладывают застройщики. Как правило, стройка – это будущие жители с будущими проблемами. А с нас никто не снимал и обязанности по поддержанию ЖКХ в поселении. И сегодня мы ведем большую работу по реконструкции тепловых сетей, развитию водоснабжения. Пытаемся попасть в программы газификации.
И потом, разве должен каждый населенный пункт Заневского поселения пойти по пути Кудрово? Прежде всего, к любой территории необходим индивидуальный подход. А у нас есть четкое понимание развития всех населенных пунктов нашего муниципального образования.
Принят генплан поселения, Правила землепользования и застройки, проекты планировки территории. В рамках своих градостроительных полномочий мы обеспечиваем процесс практически без сбоев. Следующий этап – полномочия района по обеспечению детскими садами и школами, полномочия области по обеспечению объектами здравоохранения. Здесь уже сложнее – район большой. Правда, в Кудрово зарезервировано 6 га для больнично-поликлинического комплекса. Но вряд ли кто-то когда-то потянет стройку стоимостью в десятки миллиардов рублей.
– Какие цены на жилье сегодня, на ваш взгляд, разумны на территории Кудрово?
– Говорить о реальности и разумности не приходится. Органы местного самоуправления не имеют рычагов влияния на ценообразование в данной сфере: все регулирует рынок. И получается, что для одного 100 тыс. рублей за 1 кв. м в Кудрово – это и нереально, и неразумно. А для другого – приемлемая цена. Вообще продажи начинаются примерно от 60 тыс. рублей за 1 кв. м, и в основном строится эконом-класс.
– Девелоперы договариваются между собой?
– Решение вопросов поодиночке невозможно в принципе: пересекаются все сети, дороги, поэтому девелоперы обречены на сотрудничество. Готовы к диалогу не все, но спекулятивные девелоперы, которые ведут себя неадекватно, на нашей территории не задерживаются. Сегодня пул уже сформирован практически полностью.
Проблемой остается несовершенство нормативно-правовой базы. Налицо отсутствие механизма государственно-частного взаимодействия. Представьте: сплошные частники, ни одного квадратного сантиметра государственной земли. Как проектировать дороги? Кто их будет строить и за чей счет? Механизм взаимодействия должен быть прописан. Сейчас закладывается мина замедленного действия, особенно в вопросах собственности, управляющих компаний, содержания территорий.
– Когда Кудрово официально станет городом?
– Прогнозировать трудно в силу нескольких факторов. Во-первых, людей пугает областная прописка. Хотя сдано в эксплуатацию уже около 5 тыс. квартир, прописались максимум 1,5 тыс. человек. Во-вторых, есть сугубо юридические проблемы. Как переводить Кудрово в городской статус при том, что центром поселения останется деревня Заневка, пока неизвестно. Поэтому повышение статуса Кудрово – не самоцель. Это естественный процесс, форсировать который для собственного самолюбия ни к чему.
– У администрации Заневского сельского поселения есть любимый застройщик?
– У нас нет и не может быть любимого застройщика, но более конструктивный диалог, конечно, получается с социально ответственными компаниями. Пока социальную ответственность проявляют те, кто и должен, потому что первым зашел на наш рынок, – это «Отделстрой» и Setl City.
– Случалось ли, что вы не утверждали либо отзывали проекты планировок?
– Пока такого не было. В отношении СУ-155, которое намеревается реализовать проект в Янино, нами было получено предписание Комитета по архитектуре и градостроительству. В связи с создавшейся правовой коллизией, видимо, нам все же придется отозвать проект планировки, снятый с рассмотрения областным правительством.
– Алексей Викторович, на слуху у всех Кудрово. Но в Заневское поселение входит не только этот поселок.
– В связи с тем что территория поселения имеет хороший потенциал для развития, активное строительство жилья идет не только в Кудрово. К примеру, еще одна точка роста – это деревня Янино-1, примыкающая к КАД. Но если Янино-1 и Кудрово привлекают девелоперов, работающих с многоэтажными проектами, то Заневка интересна для застройщиков, готовых возводить малоэтажное жилье. Кроме того, учитывая, что в настоящее время решаются проблемы с инженерным обеспечением, хорошие перспективы и у Новосергиевки.
Первой на площадку в Кудрово вышла компания «Отделстрой», которая приобрела 50 га и смогла добиться технических условий на подключение к городским сетям. Надо отметить, что девелопер с самого начала подошел к освоению территории очень грамотно: были проведены дороги, подготовлены инженерные сети. Первый проект планировки был утвержден в 2008 году, и «Отделстрой» показал, что в Кудрово можно строить и жить.
– Таким образом, проблемы начального этапа решены?
– Я не могу сказать, что проблемы начального этапа исчерпаны. Остаются вопросы по инженерным сетям, но ситуация сдвинулась с мертвой точки. Наше муниципальное образование территориально находится на приграничной к Санкт-Петербургу зоне во Всеволожском районе, а следовательно, поставка коммунальных ресурсов во многом зависит от города. Понадобилось время, чтобы найти точки соприкосновения разных субъектов Федерации. На сегодня согласованы лимиты по воде. Их увеличение позволит обеспечить водоснабжение на всех строительных участках. Получены технические условия на газоснабжение от сетей «Петербурггаза». Находятся в стадии решения «дорожные» вопросы.
Проблемы возникают и с объектами социальной инфраструктуры – не столько с их строительством, сколько с содержанием. Если несколько лет назад застройщики возводили лишь жилые дома, то сейчас они понимают, что без соответствующей социальной инфраструктуры не обойтись. Но дело в том, что пока не решены вопросы, регламентирующие процедуру выкупа в государственную собственность построенных социальных объектов и дальнейшего их содержания. Поэтому как застройщикам, так и органам власти важно найти выход из сложившейся на настоящий момент ситуации.
– И к каким вариантам приходят?
– Пока у застройщиков только чистая коммерция. «Отделстрой» построил детский сад на 230 мест, который работает на коммерческой основе: правительству области было предложено его забрать на свой баланс, но договоренность об этом пока не достигнута.
В сентябре «Отделстрой» начнет строительство школы на 1600 мест. Если школа не будет выкуплена, застройщик намерен идти по пути частичной коммерциализации, за счет чего будут создаваться бесплатные классы для детей из социально незащищенных слоев населения. В любом случае проблема социальных объектов будет чем дальше, тем серьезнее.
Еще один детский сад в Кудрово заложил Setl City, на очереди закладка школы.
– Можно ли сказать, что количество мест в образовательных учреждениях будет соответствовать объемам уже сданного и сдаваемого в ближайшее время жилья?
– Безусловно, при разработке проекта планировки территории были учтены потребности будущего поселения в обеспечении социальными услугами, в том числе и образовательными. Участки для размещения социальных объектов зарезервированы. Их строительство относится уже к полномочиям района и области. Поэтому все зависит от решения обозначенных вопросов по финансированию строительства и содержанию построенных объектов.
– Получается, что в пределах Заневского сельского поселения отдельные территории в очень неравной ситуации.
– Сегодня Кудрово – это строительная площадка. Основные средства в развитие данной территории сейчас вкладывают застройщики. Как правило, стройка – это будущие жители с будущими проблемами. А с нас никто не снимал и обязанности по поддержанию ЖКХ в поселении. И сегодня мы ведем большую работу по реконструкции тепловых сетей, развитию водоснабжения. Пытаемся попасть в программы газификации.
И потом, разве должен каждый населенный пункт Заневского поселения пойти по пути Кудрово? Прежде всего, к любой территории необходим индивидуальный подход. А у нас есть четкое понимание развития всех населенных пунктов нашего муниципального образования.
Принят генплан поселения, Правила землепользования и застройки, проекты планировки территории. В рамках своих градостроительных полномочий мы обеспечиваем процесс практически без сбоев. Следующий этап – полномочия района по обеспечению детскими садами и школами, полномочия области по обеспечению объектами здравоохранения. Здесь уже сложнее – район большой. Правда, в Кудрово зарезервировано 6 га для больнично-поликлинического комплекса. Но вряд ли кто-то когда-то потянет стройку стоимостью в десятки миллиардов рублей.
– Какие цены на жилье сегодня, на ваш взгляд, разумны на территории Кудрово?
– Говорить о реальности и разумности не приходится. Органы местного самоуправления не имеют рычагов влияния на ценообразование в данной сфере: все регулирует рынок. И получается, что для одного 100 тыс. рублей за 1 кв. м в Кудрово – это и нереально, и неразумно. А для другого – приемлемая цена. Вообще продажи начинаются примерно от 60 тыс. рублей за 1 кв. м, и в основном строится эконом-класс.
– Девелоперы договариваются между собой?
– Решение вопросов поодиночке невозможно в принципе: пересекаются все сети, дороги, поэтому девелоперы обречены на сотрудничество. Готовы к диалогу не все, но спекулятивные девелоперы, которые ведут себя неадекватно, на нашей территории не задерживаются. Сегодня пул уже сформирован практически полностью.
Проблемой остается несовершенство нормативно-правовой базы. Налицо отсутствие механизма государственно-частного взаимодействия. Представьте: сплошные частники, ни одного квадратного сантиметра государственной земли. Как проектировать дороги? Кто их будет строить и за чей счет? Механизм взаимодействия должен быть прописан. Сейчас закладывается мина замедленного действия, особенно в вопросах собственности, управляющих компаний, содержания территорий.
– Когда Кудрово официально станет городом?
– Прогнозировать трудно в силу нескольких факторов. Во-первых, людей пугает областная прописка. Хотя сдано в эксплуатацию уже около 5 тыс. квартир, прописались максимум 1,5 тыс. человек. Во-вторых, есть сугубо юридические проблемы. Как переводить Кудрово в городской статус при том, что центром поселения останется деревня Заневка, пока неизвестно. Поэтому повышение статуса Кудрово – не самоцель. Это естественный процесс, форсировать который для собственного самолюбия ни к чему.
– У администрации Заневского сельского поселения есть любимый застройщик?
– У нас нет и не может быть любимого застройщика, но более конструктивный диалог, конечно, получается с социально ответственными компаниями. Пока социальную ответственность проявляют те, кто и должен, потому что первым зашел на наш рынок, – это «Отделстрой» и Setl City.
– Случалось ли, что вы не утверждали либо отзывали проекты планировок?
– Пока такого не было. В отношении СУ-155, которое намеревается реализовать проект в Янино, нами было получено предписание Комитета по архитектуре и градостроительству. В связи с создавшейся правовой коллизией, видимо, нам все же придется отозвать проект планировки, снятый с рассмотрения областным правительством.
рубрика:
Территория
автор:
Татьяна Крамарева
