Решить проблему дольщиков можно без средств бюджета
30.07.2013
В Ленинградской области сегодня строится 358 многоквартирных жилых домов, 281 из них – с привлечением средств граждан. Число договоров долевого участия превысило 30,9 тыс. Тема долевого строительства и связанных с ним проблем давно уже стала общественно-политической.
Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник. Ленинградская область»
Михаил Москвин, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области
Анна Фалалеева, начальник сектора контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры»
Татьяна Бездетко, депутат ЗакСа Ленобласти, руководитель Общественной приемной председателя партии «Единая Россия» Д.А. Медведева в Ленинградской области
Ирина Тимофеева, юрист Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости в Санкт-Петербурге
Павел Созинов, руководитель Экспертной комиссии по правовым вопросам Координационного совета по строительству при аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО
Валерий Субханкулов, председатель правления ОАО «Ганзакомбанк»
Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО
Сергей Ниловский, начальник отдела транспорта и развития транспортной инфраструктуры администрации Всеволожского района
Алла Елистратова, председатель комиссии по социальной политике Общественной палаты Ленинградской области
27 июня правительство Ленинградской области одобрило проект регионального закона о поддержке обманутых дольщиков, разработанный областным Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы. Ситуацию в долевом строительстве региона и пути решения существующих проблем обсудили участники заседания круглого стола, которое организовала газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».
Дарья Литвинова:
– Каким образом законопроект поможет решить проблему обманутых дольщиков и какова в целом ситуация с обманутыми дольщиками в Ленинградской области?
Михаил Москвин:
– Полномочия нашего комитета в соответствии с федеральным законодательством в сфере долевого строительства включают в себя: проверки документации застройщиков, бухгалтерской отчетности, законности привлечения и использования средств участников долевого строительства, обращения (в определенных случаях) в суд о приостановке деятельности застройщиков по привлечению денежных средств участников строительства, привлечение застройщиков к административной ответственности. Строительные компании привлекают средства беспроцентно, поэтому ответственность на них лежит не меньшая, а может быть, даже и большая, чем на финансовых институтах. К сожалению, перечень мероприятий помощи «обманутым дольщикам» не регламентирован ни одним документом в законодательстве РФ. По сути, попытки регионов решить проблемы «обманутых дольщиков» – это инициатива на местах, которая не в каждом субъекте присутствует. Разработанный Комитетом госстройнадзора законопроект о поддержке обманутых дольщиков, хотя и непросто было его согласовать, получил одобрение правительства Ленинградской области и внесен губернатором в Законодательное собрание на рассмотрение. И поскольку проблема действительно важная, мы намерены рекомендовать данный закон к принятию сразу в трех чтениях. Отмечу, что он не требует дополнительного финансирования из бюджета Ленинградской области либо иного бюджета.
Привлечение инвестора к достройке «проблемного дома» – основной механизм решения проблемы, по нашему мнению. Однако инвестора необходимо заинтересовать экономически. В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки под жилье предоставляются на торгах, но только если иное не предусмотрено законодательством субъекта Федерации. Поэтому в законопроекте о поддержке обманутых дольщиков мы предусмотрели бесплатное предоставление земельного участка для строительства жилого объекта на коммерческой основе инвестору, который взял на себя обязательства по достройке «проблемного объекта».
Анна Фалалеева:
– В данный момент в реестре «проблемных объектов» – многоквартирных домов, который ведется Комитетом госстройнадзора, 15 объектов. Комитет рассчитывает, что пять из них получится ввести в эксплуатацию уже в нынешнем году в случае отсутствия форс-мажорных обстоятельств. Пока непонятен алгоритм решения проблемы на объектах, застройщики которых находятся в состоянии банкротства. Правила ведения процедуры банкротства прописаны в соответствующем законе, и органы власти не имеют права вмешиваться в эту процедуру. Закон о банкротстве в случае применения правил о банкротстве застройщиков предлагает два варианта развития событий: недостроенный объект с правами на земельный участок либо передается жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), созданному частниками строительства, при соблюдении определенных условий, либо уходит с торгов.
Андрей Кулаков:
– Принятие закона о помощи обманутым дольщикам нужно. Но он подразумевает ряд дополнительных подзаконных актов. Так, предполагается учет недобросовестных застройщиков и пострадавших участников долевого строительства. Следовательно, требуется принять отдельный порядок ведения таких реестров (как понимаю, их прообразы Комитет госстройнадзора уже ведет).
Отдельные вопросы возникают в связи с порядком предоставления участка. Речь идет о некоем участке, стоимость которого соразмерна понесенным новым инвестором затратам. Как будет определяться эта соразмерность, в законе не указано. Значит, потребуются либо поправки в закон, либо отдельные подзаконные акты. На мой взгляд, принимая решение об участии в торгах, инвестор должен четко осознавать, какой участок будет предоставлен ему взамен.
Законом вводятся понятия «участник долевого строительства» и «пострадавший участник долевого строительства». Однако речь идет только о гражданах, которым должно было быть передано жилое помещение. Таким образом, настоящим законопроектом не защищены права граждан, приобретающих, например, место в подземном паркинге, или юридических лиц, заключивших договор о приобретении нежилого помещения в строящемся доме. Если подразумевается обязанность по достраиванию объекта в целом, почему бы не передать обязательства и в отношении юридических лиц и тем более граждан, которые планировали приобрести нежилое помещение?
Конечно, отлично, что разработчики предусмотрели не только договоры долевого участия, но и иные договоры, связанные с последующей передачей жилого помещения, однако организационно-правовые формы напрямую не указаны. Между тем в письме Верховного суда РФ от 30 января 2013 года напрямую были перечислены виды договоров, которые суд предложил рассматривать по правилам договоров о долевом участии. На мой взгляд, неплохо бы похожее дополнение внести в этот закон.
Дарья Литвинова:
– Как оценивают законопроект о поддержке обманутых дольщиков в Законодательном собрании Ленинградской области?
Татьяна Бездетко:
– Я не только депутат ЗакСа Ленинградской области, но и руководитель региональной общественной приемной председателя партии «Единая Россия» Дмитрия Анатольевича Медведева. За последний год в общественную приемную поступило 15 коллективных обращений от «обманутых дольщиков», и все проблемные точки долевого строительства мне известны не понаслышке: это и Гатчина, и Всеволожск, и Тосно. Действительно, сегодня у нас практически отсутствует законодательство, которое регулировало бы участие муниципалитетов, регионов в разрешении этих вопросов. Хотя количество недостроев не уменьшается: в мае прошлого года в перечне Госстройнадзора было 9 объектов, сегодня их 15. В моем избирательном округе два таких дома – на ул. Генерала Кныша и ул. Красных Военлетов. До сих пор усилия, которые предпринимались теми или иными структурами, ни к какому конкретному результату не привели. Частично, возможно, потому, что дольщики, понимая, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих, мечутся. Они обращаются и к нам, и в аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, и в федеральные органы.
Я буду ратовать за принятие закона, потому что поправки всегда можно внести. Другое дело – каждая поправка тянет за собой, пусть даже опосредованно, бюджетные средства. Да и проблемы с принятием закона полностью не исчезнут. Каким образом и где будут предоставляться участки? Кто даст гарантию, что привлеченный инвестор выполнит свои обязательства в полном объеме? Должны быть соблюдены абсолютно все гарантии.
Дарья Литвинова:
– На опыт каких регионов ориентировался Комитет госстройнадзора и госэкспертизы Ленинградской области при разработке законопроекта о помощи обманутым дольщикам?
Михаил Москвин:
– Подобных законов в субъектах РФ не так много. Некоторые регионы пошли по пути предоставления субсидий из бюджета, но эта норма не работает: недобросовестные строители специально заводят ситуацию в тупик, чтобы получить бюджетные средства на достройку. В некоторых регионах началась работа по предоставлению земельных участков. Но абсолютно накатанной схемы нет ни у кого.
Анна Фалалеева:
– Уже состоялся конкурс на выбор инвестора в целях предоставления жилых помещений «обманутым дольщикам» в Екатеринбурге. Но там использовалась отличная от предлагаемой Комитетом госстройнадзора Ленинградской области схема. Инвестору предложили решить проблемы «обманутых» дольщиков», либо достроив объект, либо предоставив им другое жилое помещение. Взамен ему предоставляется в собственность земельный участок под жилищное строительство, прописанный в конкурсной документации: в границах города Екатеринбурга, с конкретными координатами и площадью. В конкурсной документации присутствует также реестр обманутых дольщиков с информацией о количестве оплаченных ими недобросовестному застройщику квадратных метров.
Дарья Литвинова:
– В каком ракурсе видят проблему обманутых дольщиков в Северо-Западной общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости?
Ирина Тимофеева:
– Хотя с 2005 года привлекать средства граждан в жилищное строительство допустимо только по договору долевого участия или в форме ЖСК, продолжаются продажи площади в объектах долевого строительства по предварительным договорам купли-продажи, предварительным договорам долевого участия в строительстве жилого помещения, договорам займа. Как подтвердить фактическую оплату жилого помещения по договору займа? И это практикуют достаточно крупные застройщики, участники жилищных форумов и ярмарок недвижимости. Договор долевого участия достаточно защищен: можно однозначно подтвердить свое право собственности на данное жилое помещение в судебном порядке и потом по закону о банкротстве быть включенным в реестр кредиторов. Другие формы договоров, конечно, значительно затрудняют решение вопросов.
Много вопросов конкретно по ЖСК, поскольку эта организационно-правовая форма руководствуется общими положениями ЖК и собственным уставом. Когда ЖСК принимает права на объект в ходе реализации закона о банкротстве, нередко участники кооператива начинают конкурировать с конкурсным управляющим, который больше защищает интересы банкротящегося застройщика и его кредиторов – юридических лиц. Интересы дольщиков защищает в данном случае только администрация, у которой вообще-то нет полномочий в эту ситуацию вмешиваться.
Дарья Литвинова:
– Что сдерживает финансовые институты от инвестиций в достройку проблемных объектов? Какие трудности видятся на этом пути?
Валерий Субханкулов:
– Ганзакомбанк уже сегодня несет расходы по содержанию и сохранению имущества на одном из проблемных объектов долевого строительства в Ленобласти. Однако прежде чем выступать инвестором в подобных проектах, любой финансовый институт задумается о механизмах рисков. Но готовых инструментов решения нет, сообщество сейчас только вырабатывает механизмы, которые будут работоспособны в дальнейшем.
С точки зрения финансового института участие инвесторов в той или иной форме в проектах долевого строительства должно укладываться в прозрачную схему, когда любой инвестиционный проект может быть полностью рассчитан на начальной и конечной стадии. В том же Санкт-Петербурге были прецеденты, когда новый инвестор оказывался несостоятельным, и проблема еще больше усугублялась.
Павел Созинов:
– К сожалению, Федерация на сегодняшний момент остановилась в законотворческом процессе. После принятых в конце прошлого года законодательных актов никаких регламентирующих документов мы не видим. Как будут работать общество взаимного страхования, 294-ФЗ – пока не очень ясно. Очевидно, Федерация и Минрегион все-таки предложат введение реестра. Пока ситуация складывается парадоксально: налицо коллаж из различных подходов министерств, ведомств, региональных и федеральных властей. Поэтому отрадно, что субъекты берут на себя разработку подходов, разработку на свой страх и риск, не дожидаясь федеральных постановлений.
Думаю, представленная методика Комитета госстройнадзора и экспертизы Ленинградской области, безусловно, должна быть оформлена на региональном законодательном уровне. Мы неоднократно в рамках нашей экспертной группы при полпредстве обращались к опыту регионов, и отмечу, что подход Ленинградской области по созданию экономических стимулов для инвесторов при достройке «проблемных объектов» наиболее приемлем, хотя и сложен в практическом исполнении. Одновременно еще раз обращаю внимание на ЖСК, в отношении которых 47-й регион также вышел с интересной инициативой – уравнять их с жилищно-накопительными кооперативами. В реестре ФСФР таких ЖНК около 130. Сколько существует ЖСК, чем они занимаются и кто регулирует их деятельность – сегодня непонятно. Если предложение Ленинградской области будет принято на федеральном уровне, ЖСК по крайней мере будут введены в правовое поле и получат методиста и надзорный орган в лице ФСФР. Отмечу, что в Санкт-Петербурге не менее 40% объектов строятся с привлечением денежных средств граждан в ЖСК.
Хотелось бы еще обратить внимание на разграничение полномочий. Сконцентрировав возможности по предоставлению земельных участков, выдаче разрешений на строительство, де-факто муниципалитеты не несут никакой ответственности: ответственными за долевое строительство являются губернаторы, а «заваривают кашу» на местах. Мы видим, работая с «проблемными объектами» в некоторых районах и конкретными инвесторами, насколько сложно собрать воедино саму методологию процесса: федеральных регламентов нет.
Дарья Литвинова:
– Какие еще инициативы в области регулирования долевого строительства выдвигает аппарат полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе?
Юрий Курикалов:
– Наша экспертная группа предложила для решения проблем долевого строительства, и в какой-то степени это уже вошло в поручение ПР-2820 Президента РФ, использование механизма проектного финансирования под государственным контролем. Соответственно сбор средств должен вести уполномоченный банк с четким аудитом поэтапного финансирования. Далее детали могут варьироваться. Например, мы предложили объединить механизм проектного финансирования с элементами государственно-частного партнерства в строительстве арендного жилья. Это, в свою очередь, требует принятия законопроекта по жилью некоммерческого найма, вокруг которого сейчас ведутся серьезные споры. Мы предложили ряд подходов, которые облекли в форму поправок, и сейчас находимся в оживленном диалоге с Минрегионом и соответствующими комитетами ГД РФ.
Дарья Литвинова:
– Многие проблемы, как уже говорилось, рождаются на уровне муниципалитетов. Как их пытается решить администрация Всеволожского района – лидера по строительству жилья в Ленинградской области?
Сергей Ниловский:
– На территории Всеволожского района строится более 180 объектов, и по отношению к количеству строящихся объектов у нас ситуация не так плоха. Причиной проблем не в последнюю очередь является низкая грамотность самих дольщиков. Информировать население на этапе подписания соглашения – на наш взгляд, одно из приоритетных направлений. На сайте администрации Всеволожского района размещена необходимая информация, чтобы граждане хотя бы примерно понимали, куда стоит вкладывать средства, а куда не стоит однозначно. На сайте размещен перечень застройщиков, которые строят объекты по 214-ФЗ и регулярно отчитываются перед контролирующим органом, с указанием месторасположения и даты ввода объекта в эксплуатацию. Размещен и перечень объектов, которые строятся без разрешения на строительство.
Мы плотно взаимодействуем с Комитетом госстройнадзора Ленинградской области, в том числе по объектам, которые уже попали в категорию проблемных. Во Всеволожском районе их три, причем один недавно введен в эксплуатацию. 200 участников долевого строительства получат квартиры. По другим объектам ситуация непростая, но мы продолжаем работать совместно с Комитетом госстройнадзора.
Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник. Ленинградская область»
Михаил Москвин, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области
Анна Фалалеева, начальник сектора контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры»
Татьяна Бездетко, депутат ЗакСа Ленобласти, руководитель Общественной приемной председателя партии «Единая Россия» Д.А. Медведева в Ленинградской области
Ирина Тимофеева, юрист Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости в Санкт-Петербурге
Павел Созинов, руководитель Экспертной комиссии по правовым вопросам Координационного совета по строительству при аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО
Валерий Субханкулов, председатель правления ОАО «Ганзакомбанк»
Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО
Сергей Ниловский, начальник отдела транспорта и развития транспортной инфраструктуры администрации Всеволожского района
Алла Елистратова, председатель комиссии по социальной политике Общественной палаты Ленинградской области
27 июня правительство Ленинградской области одобрило проект регионального закона о поддержке обманутых дольщиков, разработанный областным Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы. Ситуацию в долевом строительстве региона и пути решения существующих проблем обсудили участники заседания круглого стола, которое организовала газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».
Дарья Литвинова:
– Каким образом законопроект поможет решить проблему обманутых дольщиков и какова в целом ситуация с обманутыми дольщиками в Ленинградской области?
Михаил Москвин:
– Полномочия нашего комитета в соответствии с федеральным законодательством в сфере долевого строительства включают в себя: проверки документации застройщиков, бухгалтерской отчетности, законности привлечения и использования средств участников долевого строительства, обращения (в определенных случаях) в суд о приостановке деятельности застройщиков по привлечению денежных средств участников строительства, привлечение застройщиков к административной ответственности. Строительные компании привлекают средства беспроцентно, поэтому ответственность на них лежит не меньшая, а может быть, даже и большая, чем на финансовых институтах. К сожалению, перечень мероприятий помощи «обманутым дольщикам» не регламентирован ни одним документом в законодательстве РФ. По сути, попытки регионов решить проблемы «обманутых дольщиков» – это инициатива на местах, которая не в каждом субъекте присутствует. Разработанный Комитетом госстройнадзора законопроект о поддержке обманутых дольщиков, хотя и непросто было его согласовать, получил одобрение правительства Ленинградской области и внесен губернатором в Законодательное собрание на рассмотрение. И поскольку проблема действительно важная, мы намерены рекомендовать данный закон к принятию сразу в трех чтениях. Отмечу, что он не требует дополнительного финансирования из бюджета Ленинградской области либо иного бюджета.
Привлечение инвестора к достройке «проблемного дома» – основной механизм решения проблемы, по нашему мнению. Однако инвестора необходимо заинтересовать экономически. В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки под жилье предоставляются на торгах, но только если иное не предусмотрено законодательством субъекта Федерации. Поэтому в законопроекте о поддержке обманутых дольщиков мы предусмотрели бесплатное предоставление земельного участка для строительства жилого объекта на коммерческой основе инвестору, который взял на себя обязательства по достройке «проблемного объекта».
Анна Фалалеева:
– В данный момент в реестре «проблемных объектов» – многоквартирных домов, который ведется Комитетом госстройнадзора, 15 объектов. Комитет рассчитывает, что пять из них получится ввести в эксплуатацию уже в нынешнем году в случае отсутствия форс-мажорных обстоятельств. Пока непонятен алгоритм решения проблемы на объектах, застройщики которых находятся в состоянии банкротства. Правила ведения процедуры банкротства прописаны в соответствующем законе, и органы власти не имеют права вмешиваться в эту процедуру. Закон о банкротстве в случае применения правил о банкротстве застройщиков предлагает два варианта развития событий: недостроенный объект с правами на земельный участок либо передается жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), созданному частниками строительства, при соблюдении определенных условий, либо уходит с торгов.
Андрей Кулаков:
– Принятие закона о помощи обманутым дольщикам нужно. Но он подразумевает ряд дополнительных подзаконных актов. Так, предполагается учет недобросовестных застройщиков и пострадавших участников долевого строительства. Следовательно, требуется принять отдельный порядок ведения таких реестров (как понимаю, их прообразы Комитет госстройнадзора уже ведет).
Отдельные вопросы возникают в связи с порядком предоставления участка. Речь идет о некоем участке, стоимость которого соразмерна понесенным новым инвестором затратам. Как будет определяться эта соразмерность, в законе не указано. Значит, потребуются либо поправки в закон, либо отдельные подзаконные акты. На мой взгляд, принимая решение об участии в торгах, инвестор должен четко осознавать, какой участок будет предоставлен ему взамен.
Законом вводятся понятия «участник долевого строительства» и «пострадавший участник долевого строительства». Однако речь идет только о гражданах, которым должно было быть передано жилое помещение. Таким образом, настоящим законопроектом не защищены права граждан, приобретающих, например, место в подземном паркинге, или юридических лиц, заключивших договор о приобретении нежилого помещения в строящемся доме. Если подразумевается обязанность по достраиванию объекта в целом, почему бы не передать обязательства и в отношении юридических лиц и тем более граждан, которые планировали приобрести нежилое помещение?
Конечно, отлично, что разработчики предусмотрели не только договоры долевого участия, но и иные договоры, связанные с последующей передачей жилого помещения, однако организационно-правовые формы напрямую не указаны. Между тем в письме Верховного суда РФ от 30 января 2013 года напрямую были перечислены виды договоров, которые суд предложил рассматривать по правилам договоров о долевом участии. На мой взгляд, неплохо бы похожее дополнение внести в этот закон.
Дарья Литвинова:
– Как оценивают законопроект о поддержке обманутых дольщиков в Законодательном собрании Ленинградской области?
Татьяна Бездетко:
– Я не только депутат ЗакСа Ленинградской области, но и руководитель региональной общественной приемной председателя партии «Единая Россия» Дмитрия Анатольевича Медведева. За последний год в общественную приемную поступило 15 коллективных обращений от «обманутых дольщиков», и все проблемные точки долевого строительства мне известны не понаслышке: это и Гатчина, и Всеволожск, и Тосно. Действительно, сегодня у нас практически отсутствует законодательство, которое регулировало бы участие муниципалитетов, регионов в разрешении этих вопросов. Хотя количество недостроев не уменьшается: в мае прошлого года в перечне Госстройнадзора было 9 объектов, сегодня их 15. В моем избирательном округе два таких дома – на ул. Генерала Кныша и ул. Красных Военлетов. До сих пор усилия, которые предпринимались теми или иными структурами, ни к какому конкретному результату не привели. Частично, возможно, потому, что дольщики, понимая, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих, мечутся. Они обращаются и к нам, и в аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, и в федеральные органы.
Я буду ратовать за принятие закона, потому что поправки всегда можно внести. Другое дело – каждая поправка тянет за собой, пусть даже опосредованно, бюджетные средства. Да и проблемы с принятием закона полностью не исчезнут. Каким образом и где будут предоставляться участки? Кто даст гарантию, что привлеченный инвестор выполнит свои обязательства в полном объеме? Должны быть соблюдены абсолютно все гарантии.
Дарья Литвинова:
– На опыт каких регионов ориентировался Комитет госстройнадзора и госэкспертизы Ленинградской области при разработке законопроекта о помощи обманутым дольщикам?
Михаил Москвин:
– Подобных законов в субъектах РФ не так много. Некоторые регионы пошли по пути предоставления субсидий из бюджета, но эта норма не работает: недобросовестные строители специально заводят ситуацию в тупик, чтобы получить бюджетные средства на достройку. В некоторых регионах началась работа по предоставлению земельных участков. Но абсолютно накатанной схемы нет ни у кого.
Анна Фалалеева:
– Уже состоялся конкурс на выбор инвестора в целях предоставления жилых помещений «обманутым дольщикам» в Екатеринбурге. Но там использовалась отличная от предлагаемой Комитетом госстройнадзора Ленинградской области схема. Инвестору предложили решить проблемы «обманутых» дольщиков», либо достроив объект, либо предоставив им другое жилое помещение. Взамен ему предоставляется в собственность земельный участок под жилищное строительство, прописанный в конкурсной документации: в границах города Екатеринбурга, с конкретными координатами и площадью. В конкурсной документации присутствует также реестр обманутых дольщиков с информацией о количестве оплаченных ими недобросовестному застройщику квадратных метров.
Дарья Литвинова:
– В каком ракурсе видят проблему обманутых дольщиков в Северо-Западной общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости?
Ирина Тимофеева:
– Хотя с 2005 года привлекать средства граждан в жилищное строительство допустимо только по договору долевого участия или в форме ЖСК, продолжаются продажи площади в объектах долевого строительства по предварительным договорам купли-продажи, предварительным договорам долевого участия в строительстве жилого помещения, договорам займа. Как подтвердить фактическую оплату жилого помещения по договору займа? И это практикуют достаточно крупные застройщики, участники жилищных форумов и ярмарок недвижимости. Договор долевого участия достаточно защищен: можно однозначно подтвердить свое право собственности на данное жилое помещение в судебном порядке и потом по закону о банкротстве быть включенным в реестр кредиторов. Другие формы договоров, конечно, значительно затрудняют решение вопросов.
Много вопросов конкретно по ЖСК, поскольку эта организационно-правовая форма руководствуется общими положениями ЖК и собственным уставом. Когда ЖСК принимает права на объект в ходе реализации закона о банкротстве, нередко участники кооператива начинают конкурировать с конкурсным управляющим, который больше защищает интересы банкротящегося застройщика и его кредиторов – юридических лиц. Интересы дольщиков защищает в данном случае только администрация, у которой вообще-то нет полномочий в эту ситуацию вмешиваться.
Дарья Литвинова:
– Что сдерживает финансовые институты от инвестиций в достройку проблемных объектов? Какие трудности видятся на этом пути?
Валерий Субханкулов:
– Ганзакомбанк уже сегодня несет расходы по содержанию и сохранению имущества на одном из проблемных объектов долевого строительства в Ленобласти. Однако прежде чем выступать инвестором в подобных проектах, любой финансовый институт задумается о механизмах рисков. Но готовых инструментов решения нет, сообщество сейчас только вырабатывает механизмы, которые будут работоспособны в дальнейшем.
С точки зрения финансового института участие инвесторов в той или иной форме в проектах долевого строительства должно укладываться в прозрачную схему, когда любой инвестиционный проект может быть полностью рассчитан на начальной и конечной стадии. В том же Санкт-Петербурге были прецеденты, когда новый инвестор оказывался несостоятельным, и проблема еще больше усугублялась.
Павел Созинов:
– К сожалению, Федерация на сегодняшний момент остановилась в законотворческом процессе. После принятых в конце прошлого года законодательных актов никаких регламентирующих документов мы не видим. Как будут работать общество взаимного страхования, 294-ФЗ – пока не очень ясно. Очевидно, Федерация и Минрегион все-таки предложат введение реестра. Пока ситуация складывается парадоксально: налицо коллаж из различных подходов министерств, ведомств, региональных и федеральных властей. Поэтому отрадно, что субъекты берут на себя разработку подходов, разработку на свой страх и риск, не дожидаясь федеральных постановлений.
Думаю, представленная методика Комитета госстройнадзора и экспертизы Ленинградской области, безусловно, должна быть оформлена на региональном законодательном уровне. Мы неоднократно в рамках нашей экспертной группы при полпредстве обращались к опыту регионов, и отмечу, что подход Ленинградской области по созданию экономических стимулов для инвесторов при достройке «проблемных объектов» наиболее приемлем, хотя и сложен в практическом исполнении. Одновременно еще раз обращаю внимание на ЖСК, в отношении которых 47-й регион также вышел с интересной инициативой – уравнять их с жилищно-накопительными кооперативами. В реестре ФСФР таких ЖНК около 130. Сколько существует ЖСК, чем они занимаются и кто регулирует их деятельность – сегодня непонятно. Если предложение Ленинградской области будет принято на федеральном уровне, ЖСК по крайней мере будут введены в правовое поле и получат методиста и надзорный орган в лице ФСФР. Отмечу, что в Санкт-Петербурге не менее 40% объектов строятся с привлечением денежных средств граждан в ЖСК.
Хотелось бы еще обратить внимание на разграничение полномочий. Сконцентрировав возможности по предоставлению земельных участков, выдаче разрешений на строительство, де-факто муниципалитеты не несут никакой ответственности: ответственными за долевое строительство являются губернаторы, а «заваривают кашу» на местах. Мы видим, работая с «проблемными объектами» в некоторых районах и конкретными инвесторами, насколько сложно собрать воедино саму методологию процесса: федеральных регламентов нет.
Дарья Литвинова:
– Какие еще инициативы в области регулирования долевого строительства выдвигает аппарат полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе?
Юрий Курикалов:
– Наша экспертная группа предложила для решения проблем долевого строительства, и в какой-то степени это уже вошло в поручение ПР-2820 Президента РФ, использование механизма проектного финансирования под государственным контролем. Соответственно сбор средств должен вести уполномоченный банк с четким аудитом поэтапного финансирования. Далее детали могут варьироваться. Например, мы предложили объединить механизм проектного финансирования с элементами государственно-частного партнерства в строительстве арендного жилья. Это, в свою очередь, требует принятия законопроекта по жилью некоммерческого найма, вокруг которого сейчас ведутся серьезные споры. Мы предложили ряд подходов, которые облекли в форму поправок, и сейчас находимся в оживленном диалоге с Минрегионом и соответствующими комитетами ГД РФ.
Дарья Литвинова:
– Многие проблемы, как уже говорилось, рождаются на уровне муниципалитетов. Как их пытается решить администрация Всеволожского района – лидера по строительству жилья в Ленинградской области?
Сергей Ниловский:
– На территории Всеволожского района строится более 180 объектов, и по отношению к количеству строящихся объектов у нас ситуация не так плоха. Причиной проблем не в последнюю очередь является низкая грамотность самих дольщиков. Информировать население на этапе подписания соглашения – на наш взгляд, одно из приоритетных направлений. На сайте администрации Всеволожского района размещена необходимая информация, чтобы граждане хотя бы примерно понимали, куда стоит вкладывать средства, а куда не стоит однозначно. На сайте размещен перечень застройщиков, которые строят объекты по 214-ФЗ и регулярно отчитываются перед контролирующим органом, с указанием месторасположения и даты ввода объекта в эксплуатацию. Размещен и перечень объектов, которые строятся без разрешения на строительство.
Мы плотно взаимодействуем с Комитетом госстройнадзора Ленинградской области, в том числе по объектам, которые уже попали в категорию проблемных. Во Всеволожском районе их три, причем один недавно введен в эксплуатацию. 200 участников долевого строительства получат квартиры. По другим объектам ситуация непростая, но мы продолжаем работать совместно с Комитетом госстройнадзора.
рубрика:
Долевое строительство
автор:
Татьяна Крамарева
