Кредит в кредит
18.01.2009
Государство определилось, кого и в каком объеме поддержать на рынке ипотечного кредитования.
С начала нынешнего года в России запущена программа рефинансирования и реструктуризации ипотечных кредитов. Она направлена на поддержку граждан, испытывающих временные финансовые трудности и не имеющих возможности своевременно гасить займы.
Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов разработало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в соответствии с Правилами реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков, одобренными еще18 декабря 2008 года.
Ограниченный
контингент
Документ позволяет реструктуризировать жилищные ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года только для покупки недвижимости в качестве единственно возможного жилья. Это означает, что реструктуризации не подлежат кредиты, полученные на строительство жилья, которое еще не завершено, а также займы на приобретение жилья без залога недвижимости.
«Реструктуризация осуществляется на условиях платности, срочности и возвратности предоставляемых средств государственной поддержки и предполагает совместное предоставление денежных средств агентством и кредитором заемщику на погашение платежей по имеющемуся у него ипотечному кредиту в рамках льготного периода в 1 год на основании договора о совместном предоставлении заемных средств, согласно которому агентство и кредитор выступают в роли сокредиторов», – гласит новый документ. Граждане, которые попадают в программу, будут возвращать кредит – правда, ежемесячный платеж будет снижен. Льготы будут зависеть от оставшихся доходов. Специалисты АИЖК считают, что платежи должны быть не менее 1-2 тыс. рублей в месяц.
По полному пакету
За помощью заемщику необходимо обращаться в организацию, которая его кредитовала. Граждане, которые временно не могут платить по ипотечному кредиту из-за потери работы или снижения зарплаты, должны предоставить обширный пакет документов. Среди них паспорта, справки о понижении доходов либо документ, подтверждающий постановку на учет в органе службы занятости населения, и копия трудовой книжки, свидетельство о браке и копия платежного графика по кредиту.
По правилам рассмотрение документов и вынесение решения по предоставлению или непредоставлению права на реструктуризацию ипотечного жилищного кредита занимает не более 30 дней. Основаниями для отказа могут стать: необоснованность получения такого права, несоответствие жилого помещения или кредита критериям, изложенным в правилах и стандарте, а также в случае выявления подлога или несоответствия предоставляемых документов действительному положению дел у данного заемщика. Если гражданину будет отказано, то он будет обязан самостоятельно изыскивать средства на погашение платежей.
Когда банк отказывается рассматривать пакет документов без объяснения, заемщик может обратиться с запросом в АИЖК и представить доказательства бездействия своего кредитора. Это можно сделать через сеть региональных партнеров агентства. При соблюдении критериев стандарта АИЖК поможет заемщику, предоставив ему стабилизационный заем в размере не более 12 ежемесячных платежей в объеме, определяемом при подписании графика реструктуризации.
Сами с усами
В принципе, коммерческие банки могли бы самостоятельно реструктуризировать кредиты. С юридической точки зрения никто не препятствует сторонам договора изменить его условия, но при этом обе стороны должны выразить свое согласие. «Если банк и заемщик согласны, то они могут договориться», – считают представители Городского ипотечного банка. Некоторые банки, например, предлагают проверенным заемщикам с хорошей кредитной историей варианты моратория на выплаты по займу. Но большинство кредиторов при возникновении проблем скорее продадут залоги, чем пересмотрят график и объемы платежей.
Банки не заинтересованы в изменении условий кредита, они должны планировать свою работу, у них есть обязательства перед собственными кредиторами, и любое изменение условий уже выданных кредитов может повлечь невозможность выполнения своих обязательств. Незапланированное изменение графика платежей может повлечь кризис ликвидности активов банка и затем его банкротство.
Мнение
Герман Греф, председатель правления Сбербанка:
– Сбербанк готов предоставить россиянам, потерявшим заработок, рассрочку по уплате ипотечных кредитов на срок до одного года. Предполагается, что банк будет давать реструктуризацию по ипотечным кредитам сроком до года под гарантию АИЖК. Рассматривается также возможность предоставления гражданам кредита под гарантии АИЖК для погашения их ипотечных кредитных обязательств в течение года.
Мнение
Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге:
– Правила АИЖК по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в 2009 году были рассчитаны на тех, кто за счет ипотечного кредита действительно улучшал свои жилищные условия, но в пределах допустимых социальных норм. Не секрет, что многие люди с доходом выше среднего приобретали недвижимость с использованием ипотечного кредита, которая по метражу в несколько раз превышала допустимые социальные нормы. С социальной точки зрения они имеют «излишки» жилой площади, и их проблему можно решить путем ее реализации.
Недвижимость стала доходным способом вложения средств, не сравнимым с банковскими депозитами или ПИФами. Многие клиенты оформляли ипотечные кредиты и потом, дождавшись соответствующего повышения цены, продавали квартиры и получали солидный доход. Таким «пострадавшим» государство помогать не будет и не должно. Не получат помощи от государства те лица, кто самостоятельно оставил работу или имеют достаточный доход для оплаты кредита.
В целом схема реструктуризации долгов понятна. Она направлена на поддержание текущей платежеспособности физических лиц и поддержание ликвидности банков. Будет ли она работать, покажет время.
Мнение
Вячеслав Михайлов, руководитель направления «Ипотечное кредитование» Альфа-банка, филиал «Санкт-Петербургский»:
– Для получения поддержки ОАО «АРИЖК» заемщики должны соответствовать очень жестким требованиям. Так, стоимость квадратного метра общей площади согласно оценке независимого оценщика при первоначальном оформлении ипотечного кредита не должна превышать более чем на 50 процентов среднюю рыночную стоимость квадратного метра. Это требование практически до нуля сужает категорию заемщиков, которым нужно помогать, ведь основная масса взяла кредит на пике рыночных цен.
Конечно, возможна и реструктуризация долга по договоренности с коммерческими банками, но это очень трудно из-за негибких способов фондирования и неповоротливости ИТ-систем. К тому же многие банки не готовы нести убытки в ситуации, когда количество таких заемщиков еще невелико и большой угрозы для них это не представляет. Между тем курс рубля падает, и сумма ежемесячных выплат растет как на дрожжах. Это может привести к росту дефолтов и выбросу на рынок ипотечных квартир, для быстрой реализации которых придется снижать цену. То есть банки могут столкнуться с еще большими убытками и списаниями, чем если бы они пошли навстречу заемщику сейчас и перекредитовали его по более низкой ставке.
Автор: Наталья Бурковская
С начала нынешнего года в России запущена программа рефинансирования и реструктуризации ипотечных кредитов. Она направлена на поддержку граждан, испытывающих временные финансовые трудности и не имеющих возможности своевременно гасить займы.
Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов разработало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в соответствии с Правилами реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков, одобренными еще18 декабря 2008 года.
Ограниченный
контингент
Документ позволяет реструктуризировать жилищные ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года только для покупки недвижимости в качестве единственно возможного жилья. Это означает, что реструктуризации не подлежат кредиты, полученные на строительство жилья, которое еще не завершено, а также займы на приобретение жилья без залога недвижимости.
«Реструктуризация осуществляется на условиях платности, срочности и возвратности предоставляемых средств государственной поддержки и предполагает совместное предоставление денежных средств агентством и кредитором заемщику на погашение платежей по имеющемуся у него ипотечному кредиту в рамках льготного периода в 1 год на основании договора о совместном предоставлении заемных средств, согласно которому агентство и кредитор выступают в роли сокредиторов», – гласит новый документ. Граждане, которые попадают в программу, будут возвращать кредит – правда, ежемесячный платеж будет снижен. Льготы будут зависеть от оставшихся доходов. Специалисты АИЖК считают, что платежи должны быть не менее 1-2 тыс. рублей в месяц.
По полному пакету
За помощью заемщику необходимо обращаться в организацию, которая его кредитовала. Граждане, которые временно не могут платить по ипотечному кредиту из-за потери работы или снижения зарплаты, должны предоставить обширный пакет документов. Среди них паспорта, справки о понижении доходов либо документ, подтверждающий постановку на учет в органе службы занятости населения, и копия трудовой книжки, свидетельство о браке и копия платежного графика по кредиту.
По правилам рассмотрение документов и вынесение решения по предоставлению или непредоставлению права на реструктуризацию ипотечного жилищного кредита занимает не более 30 дней. Основаниями для отказа могут стать: необоснованность получения такого права, несоответствие жилого помещения или кредита критериям, изложенным в правилах и стандарте, а также в случае выявления подлога или несоответствия предоставляемых документов действительному положению дел у данного заемщика. Если гражданину будет отказано, то он будет обязан самостоятельно изыскивать средства на погашение платежей.
Когда банк отказывается рассматривать пакет документов без объяснения, заемщик может обратиться с запросом в АИЖК и представить доказательства бездействия своего кредитора. Это можно сделать через сеть региональных партнеров агентства. При соблюдении критериев стандарта АИЖК поможет заемщику, предоставив ему стабилизационный заем в размере не более 12 ежемесячных платежей в объеме, определяемом при подписании графика реструктуризации.
Сами с усами
В принципе, коммерческие банки могли бы самостоятельно реструктуризировать кредиты. С юридической точки зрения никто не препятствует сторонам договора изменить его условия, но при этом обе стороны должны выразить свое согласие. «Если банк и заемщик согласны, то они могут договориться», – считают представители Городского ипотечного банка. Некоторые банки, например, предлагают проверенным заемщикам с хорошей кредитной историей варианты моратория на выплаты по займу. Но большинство кредиторов при возникновении проблем скорее продадут залоги, чем пересмотрят график и объемы платежей.
Банки не заинтересованы в изменении условий кредита, они должны планировать свою работу, у них есть обязательства перед собственными кредиторами, и любое изменение условий уже выданных кредитов может повлечь невозможность выполнения своих обязательств. Незапланированное изменение графика платежей может повлечь кризис ликвидности активов банка и затем его банкротство.
Мнение
Герман Греф, председатель правления Сбербанка:
– Сбербанк готов предоставить россиянам, потерявшим заработок, рассрочку по уплате ипотечных кредитов на срок до одного года. Предполагается, что банк будет давать реструктуризацию по ипотечным кредитам сроком до года под гарантию АИЖК. Рассматривается также возможность предоставления гражданам кредита под гарантии АИЖК для погашения их ипотечных кредитных обязательств в течение года.
Мнение
Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге:
– Правила АИЖК по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в 2009 году были рассчитаны на тех, кто за счет ипотечного кредита действительно улучшал свои жилищные условия, но в пределах допустимых социальных норм. Не секрет, что многие люди с доходом выше среднего приобретали недвижимость с использованием ипотечного кредита, которая по метражу в несколько раз превышала допустимые социальные нормы. С социальной точки зрения они имеют «излишки» жилой площади, и их проблему можно решить путем ее реализации.
Недвижимость стала доходным способом вложения средств, не сравнимым с банковскими депозитами или ПИФами. Многие клиенты оформляли ипотечные кредиты и потом, дождавшись соответствующего повышения цены, продавали квартиры и получали солидный доход. Таким «пострадавшим» государство помогать не будет и не должно. Не получат помощи от государства те лица, кто самостоятельно оставил работу или имеют достаточный доход для оплаты кредита.
В целом схема реструктуризации долгов понятна. Она направлена на поддержание текущей платежеспособности физических лиц и поддержание ликвидности банков. Будет ли она работать, покажет время.
Мнение
Вячеслав Михайлов, руководитель направления «Ипотечное кредитование» Альфа-банка, филиал «Санкт-Петербургский»:
– Для получения поддержки ОАО «АРИЖК» заемщики должны соответствовать очень жестким требованиям. Так, стоимость квадратного метра общей площади согласно оценке независимого оценщика при первоначальном оформлении ипотечного кредита не должна превышать более чем на 50 процентов среднюю рыночную стоимость квадратного метра. Это требование практически до нуля сужает категорию заемщиков, которым нужно помогать, ведь основная масса взяла кредит на пике рыночных цен.
Конечно, возможна и реструктуризация долга по договоренности с коммерческими банками, но это очень трудно из-за негибких способов фондирования и неповоротливости ИТ-систем. К тому же многие банки не готовы нести убытки в ситуации, когда количество таких заемщиков еще невелико и большой угрозы для них это не представляет. Между тем курс рубля падает, и сумма ежемесячных выплат растет как на дрожжах. Это может привести к росту дефолтов и выбросу на рынок ипотечных квартир, для быстрой реализации которых придется снижать цену. То есть банки могут столкнуться с еще большими убытками и списаниями, чем если бы они пошли навстречу заемщику сейчас и перекредитовали его по более низкой ставке.
Автор: Наталья Бурковская
рубрика:
Бизнес пространство
