Встроенная коммерция
25.01.2009
В 2008 году на рынке встроенных помещений Петербурга, по данным ГУИОН,
в аренду предлагалось 9210 объектов площадью 1,56 млн кв. м, а на продажу –
3258 помещений общей площадью 508 тыс. кв. м.
Средний уровень продажной цены составил 100 тыс. рублей за 1 кв. м, аренды – от 1,5 тыс. рублей на окраине города и до 1,5 тыс. рублей в центре.
По мнению аналитиков, в 2009 году из-за финансового кризиса продолжится снижение арендных ставок и цены продаж.
Первичное предложение
По данным Яны Долотовой, директора Центра аналитики и консалтинга АН «Итака», в 2008 году средняя площадь коммерческого помещения в строящемся доме составила 256 кв. м, цена предложения – 151,6 тыс. рублей за квадрат. В основном помещения имеют офисное и торговое назначение и расположены в цокольных, а также на первом-третьем этажах. Самый застраиваемый район города – Приморский, где возводится 59 объектов. Он лидирует и по количеству встроенных помещений – в 50% построек. Их площадь варьируется от 29 до 384 кв. м. Средняя цена предложения – 110 тыс. рублей за 1 кв. м. Наименее застраиваемый район – Адмиралтейский, в котором всего четыре объекта. При этом только в двух есть встроенные коммерческие помещения площадью от 85 до 290 кв. м со средней ценой продажи – 129 тыс. рублей за 1 кв. м.
Несмотря на насыщенную застройку, предложений по коммерческим помещениям не так много. Только в 47% жилых домов есть встроенные помещения на продажу. Застройщики не торопятся их продавать, считая, что сдача в аренду будет приносить большой и постоянный доход. «В новых проектах продажа «коммерции» часто откладывается на более поздний период, кроме того, не все новостройки предусматривают такие помещения, особенно если речь идет о панельном домостроении», – замечает Яна Долотова. Из тех помещений, которые есть в продаже, большинство продается без отделки и со свободной планировкой. Большим спросом пользуются объекты средней площадью 100-150 кв. м. Их раскупают в первые месяцы продаж.
Цены кусаются
Самое дорогое коммерческое помещение Петербурга находится в Петроградском районе на Каменноостровском проспекте, 56-62. В нем цена за 1 кв. м достигла 434 тыс. рублей. Дорогие объекты представлены на Крестовском острове, например, цена в жилом комплексе «Кристаллы Крестовского» на Константиновском проспекте составляет 300 тыс. рублей за 1 кв. м. Это обусловлено престижностью места и дефицитом предложения.
Аналогичная ситуация в Центральном районе. Максимальная средняя стоимость за 1 кв. м здесь – 292 тыс. рублей. Центральный – самый благоприятный район для объектов коммерческой недвижимости, таких как магазины, кафе, салоны: их проходимость намного выше, чем в других районах, за счет густонаселенности и большого количества туристов.
Средняя цена предложения в 2008 году составила 160 тыс. рублей за 1 кв. м в центре и 139 тыс. рублей за его пределами. Наиболее дешевая встройка в Приморском, Кировском и Калининском районах.
«Максимальное влияние на цену предложения оказывают удачность местоположения объектов и степень их готовности. В хороших местах спальных районов цена достигает 200-220 тысяч рублей за квадрат. Это дома, расположенные у метро, в местах высоких транспортных и пешеходных потоков, например, здание на Коломяжском проспекте, 15, у «Пионерской»», – комментирует Яна Долотова. Высокие цены предложения на встроенные помещения в объектах бизнес-класса, например, в «Монблане» и «Платинуме». В целом, по большинству помещений в продаже скидки не предлагались, но торг был уместен. По некоторым объектам предоставлялась рассрочка.
Вторичные проблемы
Наиболее сложным вопросом на рынке встроенных помещений остается перевод жилых помещений в нежилые, полагает вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов. В разных районах Петербурга при получении согласований действуют разные правила, несмотря на то что Жилищный кодекс четко регламентирует процедуру перевода. В Петербурге в некоторых районах количество согласований доходит до 25-30, поэтому вместо двух месяцев согласование растягивается на срок до полугода.
Стоимость 1 кв. м встроенного помещения, по данным г-на Созинова, составляет около 100 тыс. рублей. «Еще встречаются объекты, выставленные по 200 тысяч рублей за квадратный метр, но они подаются в листингах как «эксклюзив». Реально реализовать варианты по 120-130 тысяч рублей за квадратный метр с приемлемыми условиями, но инвесторам не интересна цена в 150 тысяч рублей за квадратный метр. Кстати, еще во втором-третьем кварталах 2008 года такая стоимость не казалась завышенной. Очевидно, аппетиты продавцов в этом квартале снизятся и типовым предложением будет объект до 100 квадратных метров по цене до 10 миллионов рублей», – прогнозирует эксперт.
Руководитель направления коммерческой недвижимости департмента консалтинга GVA Sawyer СПб Александра Древская говорит, что сегмент стрит-ритейла популярен у метро, на основных магистралях и в центральных районах города наравне с качественными торговыми объектами. Кризисная ситуация на рынке недвижимости коснулась и стрит-ритейла. В конце 2008 года ряд арендаторов отказался от площадей, и арендные ставки снизились до 20-30%. Скорее всего, такая тенденция сохранится и в первой половине 2009 года.
При ухудшении условий на рынке торговой недвижимости в связи с финансовой ситуацией, возможно, произойдет отток арендаторов из некачественных торговых центров в стрит-ритейл, который обеспечит более интенсивный поток покупателей.
Прогноз
Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости АРИН:
– Увеличение предложения аренды встроенных помещений связано с тем, что многие компании в условиях кризиса сокращают бюджеты и готовы поменять местоположение в пользу спальных районов. Основное увеличение предложения произошло в центральных районах города, где ставки аренды выше среднегородских. За последние 1,5 месяца ставки снизились на 15-20 процентов. Сейчас они составляют от 1,5 тысяч рублей за квадратный метр, на окраине – до 1,5 тысяч рублей за квадратный метр. Больше всего ставки упали в центральных районах города. Меньше всего текучка арендаторов затронула Петроградский район.
Осень 2008 года заставила большинство владельцев задуматься о продаже. Испугавшись снижения цен, многие решили реализовать помещения по топовой на тот момент стоимости. Тогда продавцы давали скидки до 15 процентов. За последние два месяца продажные цены снизились на 20 процентов. Текущая средняя стоимость «квадрата» встроенных помещений в центре города составляет 150 тысяч рублей, на окраине – 70 тысяч рублей.
На рынке встроенных помещений стоит ожидать дальнейшего снижения ставок аренды и увеличения числа предложения. 2009 год будет пиковым в плане кризиса, к концу года кризис постепенно пойдет на спад.
Прогноз
Дмитрий Табала, начальник экспертно-аналитического отдела ГУП «ГУИОН»:
– Цены продаж торговых помещений в первом-третьем кварталах 2008 года росли, а в последнем снизились на 1 процент. Ставки аренды торговых объектов за первый квартал 2008 года выросли на 10 процентов. Во втором они стояли, в третьем росли на 6 процентов за квартал, в четвертом упали на 3 процента. Такая динамика обусловлена снижением покупательского спроса населения и уходом с рынка торговых операторов.
В секторе офисных помещений цены продаж в первом квартале снизились на 3 процента, затем за второй квартал выросли на 6 процентов, в третьем-четвертом кварталах не изменились. Цены аренды офисных помещений выросли в первый квартал 2008 года на 17 процентов и остановились до конца 2008 года. Цены встроенных помещений промышленно-складского назначения в первом квартале незначительно падали – аренда меньше чем на 1 процент, продажа на 7 процентов, затем два квартала продолжался значительный рост цен. В четвертом квартале цены продаж росли на 3 процента в квартал, а аренды упали на 11 процентов – до уровня лета 2008 года.
В 2009 году тенденции падения цен аренды и продаж в торговом секторе усилятся, хотя, при стабилизации внешней экономической ситуации, во второй половине 2009 года возможна стабилизация и даже незначительный рост цен в этом секторе. Проблемы финансирования, с которыми столкнулись во второй половине 2008 года предприятия, ориентированные на использование кредитов, вероятнее всего отразятся на динамике цен офисных помещений в течение 2009 года. В этом секторе также возможно значительное падение цен, в первую очередь цен продаж.
Автор: Дмитрий Малышев
в аренду предлагалось 9210 объектов площадью 1,56 млн кв. м, а на продажу –
3258 помещений общей площадью 508 тыс. кв. м.
Средний уровень продажной цены составил 100 тыс. рублей за 1 кв. м, аренды – от 1,5 тыс. рублей на окраине города и до 1,5 тыс. рублей в центре.
По мнению аналитиков, в 2009 году из-за финансового кризиса продолжится снижение арендных ставок и цены продаж.
Первичное предложение
По данным Яны Долотовой, директора Центра аналитики и консалтинга АН «Итака», в 2008 году средняя площадь коммерческого помещения в строящемся доме составила 256 кв. м, цена предложения – 151,6 тыс. рублей за квадрат. В основном помещения имеют офисное и торговое назначение и расположены в цокольных, а также на первом-третьем этажах. Самый застраиваемый район города – Приморский, где возводится 59 объектов. Он лидирует и по количеству встроенных помещений – в 50% построек. Их площадь варьируется от 29 до 384 кв. м. Средняя цена предложения – 110 тыс. рублей за 1 кв. м. Наименее застраиваемый район – Адмиралтейский, в котором всего четыре объекта. При этом только в двух есть встроенные коммерческие помещения площадью от 85 до 290 кв. м со средней ценой продажи – 129 тыс. рублей за 1 кв. м.
Несмотря на насыщенную застройку, предложений по коммерческим помещениям не так много. Только в 47% жилых домов есть встроенные помещения на продажу. Застройщики не торопятся их продавать, считая, что сдача в аренду будет приносить большой и постоянный доход. «В новых проектах продажа «коммерции» часто откладывается на более поздний период, кроме того, не все новостройки предусматривают такие помещения, особенно если речь идет о панельном домостроении», – замечает Яна Долотова. Из тех помещений, которые есть в продаже, большинство продается без отделки и со свободной планировкой. Большим спросом пользуются объекты средней площадью 100-150 кв. м. Их раскупают в первые месяцы продаж.
Цены кусаются
Самое дорогое коммерческое помещение Петербурга находится в Петроградском районе на Каменноостровском проспекте, 56-62. В нем цена за 1 кв. м достигла 434 тыс. рублей. Дорогие объекты представлены на Крестовском острове, например, цена в жилом комплексе «Кристаллы Крестовского» на Константиновском проспекте составляет 300 тыс. рублей за 1 кв. м. Это обусловлено престижностью места и дефицитом предложения.
Аналогичная ситуация в Центральном районе. Максимальная средняя стоимость за 1 кв. м здесь – 292 тыс. рублей. Центральный – самый благоприятный район для объектов коммерческой недвижимости, таких как магазины, кафе, салоны: их проходимость намного выше, чем в других районах, за счет густонаселенности и большого количества туристов.
Средняя цена предложения в 2008 году составила 160 тыс. рублей за 1 кв. м в центре и 139 тыс. рублей за его пределами. Наиболее дешевая встройка в Приморском, Кировском и Калининском районах.
«Максимальное влияние на цену предложения оказывают удачность местоположения объектов и степень их готовности. В хороших местах спальных районов цена достигает 200-220 тысяч рублей за квадрат. Это дома, расположенные у метро, в местах высоких транспортных и пешеходных потоков, например, здание на Коломяжском проспекте, 15, у «Пионерской»», – комментирует Яна Долотова. Высокие цены предложения на встроенные помещения в объектах бизнес-класса, например, в «Монблане» и «Платинуме». В целом, по большинству помещений в продаже скидки не предлагались, но торг был уместен. По некоторым объектам предоставлялась рассрочка.
Вторичные проблемы
Наиболее сложным вопросом на рынке встроенных помещений остается перевод жилых помещений в нежилые, полагает вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов. В разных районах Петербурга при получении согласований действуют разные правила, несмотря на то что Жилищный кодекс четко регламентирует процедуру перевода. В Петербурге в некоторых районах количество согласований доходит до 25-30, поэтому вместо двух месяцев согласование растягивается на срок до полугода.
Стоимость 1 кв. м встроенного помещения, по данным г-на Созинова, составляет около 100 тыс. рублей. «Еще встречаются объекты, выставленные по 200 тысяч рублей за квадратный метр, но они подаются в листингах как «эксклюзив». Реально реализовать варианты по 120-130 тысяч рублей за квадратный метр с приемлемыми условиями, но инвесторам не интересна цена в 150 тысяч рублей за квадратный метр. Кстати, еще во втором-третьем кварталах 2008 года такая стоимость не казалась завышенной. Очевидно, аппетиты продавцов в этом квартале снизятся и типовым предложением будет объект до 100 квадратных метров по цене до 10 миллионов рублей», – прогнозирует эксперт.
Руководитель направления коммерческой недвижимости департмента консалтинга GVA Sawyer СПб Александра Древская говорит, что сегмент стрит-ритейла популярен у метро, на основных магистралях и в центральных районах города наравне с качественными торговыми объектами. Кризисная ситуация на рынке недвижимости коснулась и стрит-ритейла. В конце 2008 года ряд арендаторов отказался от площадей, и арендные ставки снизились до 20-30%. Скорее всего, такая тенденция сохранится и в первой половине 2009 года.
При ухудшении условий на рынке торговой недвижимости в связи с финансовой ситуацией, возможно, произойдет отток арендаторов из некачественных торговых центров в стрит-ритейл, который обеспечит более интенсивный поток покупателей.
Прогноз
Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости АРИН:
– Увеличение предложения аренды встроенных помещений связано с тем, что многие компании в условиях кризиса сокращают бюджеты и готовы поменять местоположение в пользу спальных районов. Основное увеличение предложения произошло в центральных районах города, где ставки аренды выше среднегородских. За последние 1,5 месяца ставки снизились на 15-20 процентов. Сейчас они составляют от 1,5 тысяч рублей за квадратный метр, на окраине – до 1,5 тысяч рублей за квадратный метр. Больше всего ставки упали в центральных районах города. Меньше всего текучка арендаторов затронула Петроградский район.
Осень 2008 года заставила большинство владельцев задуматься о продаже. Испугавшись снижения цен, многие решили реализовать помещения по топовой на тот момент стоимости. Тогда продавцы давали скидки до 15 процентов. За последние два месяца продажные цены снизились на 20 процентов. Текущая средняя стоимость «квадрата» встроенных помещений в центре города составляет 150 тысяч рублей, на окраине – 70 тысяч рублей.
На рынке встроенных помещений стоит ожидать дальнейшего снижения ставок аренды и увеличения числа предложения. 2009 год будет пиковым в плане кризиса, к концу года кризис постепенно пойдет на спад.
Прогноз
Дмитрий Табала, начальник экспертно-аналитического отдела ГУП «ГУИОН»:
– Цены продаж торговых помещений в первом-третьем кварталах 2008 года росли, а в последнем снизились на 1 процент. Ставки аренды торговых объектов за первый квартал 2008 года выросли на 10 процентов. Во втором они стояли, в третьем росли на 6 процентов за квартал, в четвертом упали на 3 процента. Такая динамика обусловлена снижением покупательского спроса населения и уходом с рынка торговых операторов.
В секторе офисных помещений цены продаж в первом квартале снизились на 3 процента, затем за второй квартал выросли на 6 процентов, в третьем-четвертом кварталах не изменились. Цены аренды офисных помещений выросли в первый квартал 2008 года на 17 процентов и остановились до конца 2008 года. Цены встроенных помещений промышленно-складского назначения в первом квартале незначительно падали – аренда меньше чем на 1 процент, продажа на 7 процентов, затем два квартала продолжался значительный рост цен. В четвертом квартале цены продаж росли на 3 процента в квартал, а аренды упали на 11 процентов – до уровня лета 2008 года.
В 2009 году тенденции падения цен аренды и продаж в торговом секторе усилятся, хотя, при стабилизации внешней экономической ситуации, во второй половине 2009 года возможна стабилизация и даже незначительный рост цен в этом секторе. Проблемы финансирования, с которыми столкнулись во второй половине 2008 года предприятия, ориентированные на использование кредитов, вероятнее всего отразятся на динамике цен офисных помещений в течение 2009 года. В этом секторе также возможно значительное падение цен, в первую очередь цен продаж.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Бизнес пространство
