Жилье: больше и дешевле
01.02.2009
Согласно данным Комитета по строительству, в прошлом году в Петербурге было построено 3,2 млн кв. м жилья, что на 23% больше, чем в 2007-м.
Практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости проявились кризисные явления, что привело к уменьшению количества сделок и снижению цен.
Специалисты считают прошедший год весьма показательным. Так, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон говорит, что покупательская активность на рынке строящегося жилья в 2008 году оказалась на высоте – продано почти 2,2 млн кв. м жилья, это около 37 тыс. квартир. Директор центра аналитики, оценки и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова констатирует, что в декабре на рынке недвижимости под действием кризиса продолжила снижаться активность покупателей. Относительно ноября – на 28%, а среднего показателя – на 77%. Снижение с исключенной сезонностью составило 67%.
В сегмент отложенного спроса перешли все покупатели, которые могли себе это позволить. Для привлечения внимания потребителя продавцы вынуждены предлагать внушительные скидки. На рынке нового строительства в декабре снижение покупательской активности составило 5% к уровню ноября, в среднем – 66%. Сейчас этот сегмент рынка наименее привлекателен для покупателей ввиду больших рисков. Активация спроса здесь может произойти к весне 2009 года.
Снижение покупательской активности на вторичном рынке в декабре практически прекратилось, составив 3% к уровню ноября. Спрос оставался на уровне 31% от среднего показателя. Уменьшение цены спроса с сентября составило 9%, а цены предложения – 4%. «На рынке строящейся недвижимости рост цен спроса можно объяснить повысившимся интересом покупателей к объектам высокой степени готовности», – уверена Яна Долотова.
Зимний ценопад
«По итогам года, средние цены на рынке строящегося жилья показали положительную динамику, несмотря на снижение с конца третьего квартала», – отмечает Михаил Бимон. Наибольший рост цен за 2008 год – 32,47% – показал сегмент жилья комфорт-класса. Средняя цена предложения на конец года составила 117,9 тыс. рублей за 1 кв. м. В сегменте типового жилья рост цен составил 28,48%, средняя цена – 80,55 тыс. рублей за 1 кв. м.
В декабре 2008 года средние цены на рынке строящегося жилья продолжили отрицательную динамику. В сегменте типового жилья снижение цен за IV квартал 2008 года составило 2,93%. Средняя цена предложения типового жилья в декабре составила 80,54 тыс. рублей за кв. м. Жилье комфорт-класса показало наименьшее снижение цен – 2,16%. Средняя цена предложения в декабре составила 117,9 тыс. рублей за «квадрат». «Коррекция средних цен на рынке жилья началась в сентябре 2008 года. Она отражает общерыночную ситуацию. В зависимости от конкретного проекта цена может показывать как отрицательную, так и положительную динамику», – уточнил Михаил Бимон.
Средняя цена предложения жилья комфорт-класса к концу 2008 года составила 117,9 тыс. рублей за 1 кв. м: 124,7 тыс. рублей за 1 кв. м в сегменте «бизнес» и 108,4 тыс. рублей за «комфорт». В декабре 2008 года средняя цена типового жилья составила 80,5 тыс. рублей за 1 кв. м, причем 81,7 тыс. рублей за верхний экономкласс и 78,9 тыс. рублей – за нижний, сообщил Михаил Бимон. Цена в кирпичных и кирпично-монолитных домах составила в октябре 2008 года 80,6 тыс. за 1 кв. м, в панельных и монолитно-панельных – 80 тыс. рублей.
По итогам года рост цен на типовое жилье составил 28,48%. В декабре средние цены вторичного рынка в сегменте массового спроса снизились на 3% за месяц. Всего за 2008 года рост цен составил 26,92%. Разница между ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынке в конце IV квартала 2008 года составила 21,9%. «Это свидетельствует о снижении ценовых ожиданий продавцов на вторичном рынке до уровня цен реальных сделок», – полагает эксперт.
По данным эксперта GVA Sawyer СПб Анастасии Негребецкой, снижение стоимости жилья за второе полугодие 2008 года составило: в экономклассе – 17,7%, «комфорт» – 11,0%, «бизнес» – 5,5%. По итогам 2008 года рост стоимости жилья составил: в экономклассе – на 11,1%, «комфорт» – 0,5%, «бизнес» – 12,7%.
В 2008 году строители чаще стали продавать квартиры в построенных домах. Квартиры в строящихся домах стоят дешевле, и инвесторы покупают их на этапе строительства и затем продают на «подросшем» рынке, когда квартиры в построенном доме становятся дороже. Заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров полагает, что так можно выиграть до 15% от стоимости квартиры в год.
Наиболее существенное снижение стоимости жилья произошло в сегменте бизнес-класса, сообщил эксперт. Объекты подешевели на 15-30%. На 15% снизилась средняя стоимость жилья комфорт-класса. Менее существенным – 10% – было снижение средней стоимости объектов экономкласса. Это обусловлено тем, что спрос в IV квартале 2008 года составляли люди, которым было необходимо купить жилье. Они рассматривали предложения экономкласса. Наиболее востребованными были предложения до 3 млн рублей.
Рынок недвижимости характеризуется снижением цен на 0,5% в неделю. Такая динамика является временной. «В ближайшие недели рынок войдет в стагнацию, которая прервется весной 2010 года. Последние недели января показали увеличение активности покупателей. Количество запросов на покупку жилья увеличилось по сравнению с первой половиной 2008 года в 2-3 раза и составляет 70 процентов от аналогичного периода 2008 года. В результате девальвации курса рубля цены на жилье в долларах снизились на 50 процентов – достаточный дисконт для реализации отложенного спроса», – заметил Николай Лавров.
Не прячьте ваши денежки
«На рынке жилой недвижимости Петербурга действует целый ряд разнонаправленных факторов, формирующих рынок, – говорит директор консалтинговой компании «Питер Девелопмент» Дмитрий Миронов. – Уменьшение доступности кредитных средств, потока "нефтедолларов" и уровня доходов, наличие альтернативных вариантов инвестиций, а также девальвация рубля – все это способствует снижению цен и спроса».
К факторам, стимулирующим спрос и ведущим к росту цен, Дмитрий Миронов относит следующие: уменьшение предложения новостроек, желание собственников продать квартиры дороже, отсутствие альтернативных финансовых инструментов, кризис на рынке земли.
Цены на вторичном рынке снижаются четыре месяца подряд, снижение составило примерно 5 процентов. «Вследствие девальвации рубля снижение цен на жилье происходит быстрее. Продавцы потеряли 25 процентов от стоимости квартир: 5 процентов в абсолютных цифрах и 20 процентов – за счет девальвации. Однако это не приблизило цены к покупательской способности», – констатирует эксперт.
«Покупатели, которые хранили сбережения в долларах, на разнице курсов увеличили накопления на 40 процентов, – заметил Николай Лавров. – По их мнению, доллар близок к максимуму, поэтому многие стремятся вложить накопления в недвижимость. Покупатели, которые хранили сбережения в рублях, потеряли существенную их часть. Они стремятся перевести их в недвижимость, делая долгосрочные инвестиции. Снижение стоимости жилья в долларах привело к сокращению предложения. Продавцы пересчитывают цену объекта в доллары и понимают, что за такие деньги продавать объект не хотят».
«Цены на первичном рынке можно удержать на уровне января 2009 года при сокращении объема предложения в 1,5-2 раза, – считает Дмитрий Миронов. – Если уменьшение объемов строительства произойдет постепенно, то цены будут идти в общем тренде со вторичным рынком, пока объем предложения не снизится в 1,5-2 раза. После этого в сегменте качественных новостроек начнется ценовой рост, опережающий динамику рынка в целом».
На вторичном рынке до достижения ценового дна квартиры в рублях подешевеют еще на 5-10% в абсолютных цифрах и на 15-20% – за счет девальвации рубля. В итоге они подешевеют на 40-50% относительно бивалютной корзины ЦБ РФ. Снижение будет происходить быстро. Уровень цен составит 90 тыс. рублей за 1 кв. м жилья. Рынок сопротивляется падению цен, и большее снижение цен маловероятно. Количество сделок может снизиться на 25-30% от уровня 2007 года. Остальной спрос в объеме 95-100 тыс. сделок купли-продажи, включая первичный рынок, будет реализован, как только рынок достигнет ценового дна, – в конце первого полугодия 2009 года. «Период стабилизации цен на рынке жилья сменился тенденцией к снижению, – считает Михаил Бимон. – Происходит дальнейшее расслоение рынка жилья, увеличивающееся различие в ценовых тенденциях. Можно прогнозировать снижение средних цен на 10-15% в ближайшей перспективе.
Сценарии развития
Оптимистический сценарий рынка жилья, представленный Анастасией Негребецкой, характеризуется продолжением стагнации, низким объемом спроса и продаж. В результате цены на жилье будут скорректированы на 10-15% в течение полугода. Затем начнется рост, возможно, существенный. Данный сценарий возможен в условиях эффективных действий финансовых властей и игроков рынка. Влияние могут оказать: большие объемы средств, изъятые из банков после падения курса рубля, которые будут вкладываться в недвижимость; снижение средней стоимости 1 кв. м жилья до 80 тыс. рублей к середине 2009 года, после чего рост цен возобновится и достигнет докризисного значения – 100 тыс. руб. за 1 кв. м – уже в первом полугодии 2010 года. Пессимистический сценарий предполагает углубление финансового кризиса, сокращение персонала в компаниях и снижение спроса. Снижение цены 1 кв. м составит к началу 2010 года 40% – до 60 тыс. рублей. Стабилизация с последующим ростом начнется в 2010 году.
По пессимистическому сценарию руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зоси Захаровой, в 2009 году будет введено 900 тыс. кв. м типового жилья без учета проектов, заявленных на 2009 год, но построенных менее чем на 50%, а также комплексов, в которых продано менее 50% квартир. А по ее оптимистическому прогнозу, в 2009 году будет введено порядка 1,2 млн кв. м типового жилья. Здесь учитывается ввод объектов, в которых продано более 50% квартир. В этом случае финансовые причины для переноса ввода значительно снижаются. Николай Лавров поддерживает позицию коллег, заявляя, что в 2009 году запланированное количество жилья в Петербурге не будет сдано. Кризис скорректировал планы. Можно прогнозировать 40-процентное снижение объемов ввода жилой недвижимости.
Автор: Дмитрий Малышев
Практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости проявились кризисные явления, что привело к уменьшению количества сделок и снижению цен.
Специалисты считают прошедший год весьма показательным. Так, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон говорит, что покупательская активность на рынке строящегося жилья в 2008 году оказалась на высоте – продано почти 2,2 млн кв. м жилья, это около 37 тыс. квартир. Директор центра аналитики, оценки и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова констатирует, что в декабре на рынке недвижимости под действием кризиса продолжила снижаться активность покупателей. Относительно ноября – на 28%, а среднего показателя – на 77%. Снижение с исключенной сезонностью составило 67%.
В сегмент отложенного спроса перешли все покупатели, которые могли себе это позволить. Для привлечения внимания потребителя продавцы вынуждены предлагать внушительные скидки. На рынке нового строительства в декабре снижение покупательской активности составило 5% к уровню ноября, в среднем – 66%. Сейчас этот сегмент рынка наименее привлекателен для покупателей ввиду больших рисков. Активация спроса здесь может произойти к весне 2009 года.
Снижение покупательской активности на вторичном рынке в декабре практически прекратилось, составив 3% к уровню ноября. Спрос оставался на уровне 31% от среднего показателя. Уменьшение цены спроса с сентября составило 9%, а цены предложения – 4%. «На рынке строящейся недвижимости рост цен спроса можно объяснить повысившимся интересом покупателей к объектам высокой степени готовности», – уверена Яна Долотова.
Зимний ценопад
«По итогам года, средние цены на рынке строящегося жилья показали положительную динамику, несмотря на снижение с конца третьего квартала», – отмечает Михаил Бимон. Наибольший рост цен за 2008 год – 32,47% – показал сегмент жилья комфорт-класса. Средняя цена предложения на конец года составила 117,9 тыс. рублей за 1 кв. м. В сегменте типового жилья рост цен составил 28,48%, средняя цена – 80,55 тыс. рублей за 1 кв. м.
В декабре 2008 года средние цены на рынке строящегося жилья продолжили отрицательную динамику. В сегменте типового жилья снижение цен за IV квартал 2008 года составило 2,93%. Средняя цена предложения типового жилья в декабре составила 80,54 тыс. рублей за кв. м. Жилье комфорт-класса показало наименьшее снижение цен – 2,16%. Средняя цена предложения в декабре составила 117,9 тыс. рублей за «квадрат». «Коррекция средних цен на рынке жилья началась в сентябре 2008 года. Она отражает общерыночную ситуацию. В зависимости от конкретного проекта цена может показывать как отрицательную, так и положительную динамику», – уточнил Михаил Бимон.
Средняя цена предложения жилья комфорт-класса к концу 2008 года составила 117,9 тыс. рублей за 1 кв. м: 124,7 тыс. рублей за 1 кв. м в сегменте «бизнес» и 108,4 тыс. рублей за «комфорт». В декабре 2008 года средняя цена типового жилья составила 80,5 тыс. рублей за 1 кв. м, причем 81,7 тыс. рублей за верхний экономкласс и 78,9 тыс. рублей – за нижний, сообщил Михаил Бимон. Цена в кирпичных и кирпично-монолитных домах составила в октябре 2008 года 80,6 тыс. за 1 кв. м, в панельных и монолитно-панельных – 80 тыс. рублей.
По итогам года рост цен на типовое жилье составил 28,48%. В декабре средние цены вторичного рынка в сегменте массового спроса снизились на 3% за месяц. Всего за 2008 года рост цен составил 26,92%. Разница между ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынке в конце IV квартала 2008 года составила 21,9%. «Это свидетельствует о снижении ценовых ожиданий продавцов на вторичном рынке до уровня цен реальных сделок», – полагает эксперт.
По данным эксперта GVA Sawyer СПб Анастасии Негребецкой, снижение стоимости жилья за второе полугодие 2008 года составило: в экономклассе – 17,7%, «комфорт» – 11,0%, «бизнес» – 5,5%. По итогам 2008 года рост стоимости жилья составил: в экономклассе – на 11,1%, «комфорт» – 0,5%, «бизнес» – 12,7%.
В 2008 году строители чаще стали продавать квартиры в построенных домах. Квартиры в строящихся домах стоят дешевле, и инвесторы покупают их на этапе строительства и затем продают на «подросшем» рынке, когда квартиры в построенном доме становятся дороже. Заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров полагает, что так можно выиграть до 15% от стоимости квартиры в год.
Наиболее существенное снижение стоимости жилья произошло в сегменте бизнес-класса, сообщил эксперт. Объекты подешевели на 15-30%. На 15% снизилась средняя стоимость жилья комфорт-класса. Менее существенным – 10% – было снижение средней стоимости объектов экономкласса. Это обусловлено тем, что спрос в IV квартале 2008 года составляли люди, которым было необходимо купить жилье. Они рассматривали предложения экономкласса. Наиболее востребованными были предложения до 3 млн рублей.
Рынок недвижимости характеризуется снижением цен на 0,5% в неделю. Такая динамика является временной. «В ближайшие недели рынок войдет в стагнацию, которая прервется весной 2010 года. Последние недели января показали увеличение активности покупателей. Количество запросов на покупку жилья увеличилось по сравнению с первой половиной 2008 года в 2-3 раза и составляет 70 процентов от аналогичного периода 2008 года. В результате девальвации курса рубля цены на жилье в долларах снизились на 50 процентов – достаточный дисконт для реализации отложенного спроса», – заметил Николай Лавров.
Не прячьте ваши денежки
«На рынке жилой недвижимости Петербурга действует целый ряд разнонаправленных факторов, формирующих рынок, – говорит директор консалтинговой компании «Питер Девелопмент» Дмитрий Миронов. – Уменьшение доступности кредитных средств, потока "нефтедолларов" и уровня доходов, наличие альтернативных вариантов инвестиций, а также девальвация рубля – все это способствует снижению цен и спроса».
К факторам, стимулирующим спрос и ведущим к росту цен, Дмитрий Миронов относит следующие: уменьшение предложения новостроек, желание собственников продать квартиры дороже, отсутствие альтернативных финансовых инструментов, кризис на рынке земли.
Цены на вторичном рынке снижаются четыре месяца подряд, снижение составило примерно 5 процентов. «Вследствие девальвации рубля снижение цен на жилье происходит быстрее. Продавцы потеряли 25 процентов от стоимости квартир: 5 процентов в абсолютных цифрах и 20 процентов – за счет девальвации. Однако это не приблизило цены к покупательской способности», – констатирует эксперт.
«Покупатели, которые хранили сбережения в долларах, на разнице курсов увеличили накопления на 40 процентов, – заметил Николай Лавров. – По их мнению, доллар близок к максимуму, поэтому многие стремятся вложить накопления в недвижимость. Покупатели, которые хранили сбережения в рублях, потеряли существенную их часть. Они стремятся перевести их в недвижимость, делая долгосрочные инвестиции. Снижение стоимости жилья в долларах привело к сокращению предложения. Продавцы пересчитывают цену объекта в доллары и понимают, что за такие деньги продавать объект не хотят».
«Цены на первичном рынке можно удержать на уровне января 2009 года при сокращении объема предложения в 1,5-2 раза, – считает Дмитрий Миронов. – Если уменьшение объемов строительства произойдет постепенно, то цены будут идти в общем тренде со вторичным рынком, пока объем предложения не снизится в 1,5-2 раза. После этого в сегменте качественных новостроек начнется ценовой рост, опережающий динамику рынка в целом».
На вторичном рынке до достижения ценового дна квартиры в рублях подешевеют еще на 5-10% в абсолютных цифрах и на 15-20% – за счет девальвации рубля. В итоге они подешевеют на 40-50% относительно бивалютной корзины ЦБ РФ. Снижение будет происходить быстро. Уровень цен составит 90 тыс. рублей за 1 кв. м жилья. Рынок сопротивляется падению цен, и большее снижение цен маловероятно. Количество сделок может снизиться на 25-30% от уровня 2007 года. Остальной спрос в объеме 95-100 тыс. сделок купли-продажи, включая первичный рынок, будет реализован, как только рынок достигнет ценового дна, – в конце первого полугодия 2009 года. «Период стабилизации цен на рынке жилья сменился тенденцией к снижению, – считает Михаил Бимон. – Происходит дальнейшее расслоение рынка жилья, увеличивающееся различие в ценовых тенденциях. Можно прогнозировать снижение средних цен на 10-15% в ближайшей перспективе.
Сценарии развития
Оптимистический сценарий рынка жилья, представленный Анастасией Негребецкой, характеризуется продолжением стагнации, низким объемом спроса и продаж. В результате цены на жилье будут скорректированы на 10-15% в течение полугода. Затем начнется рост, возможно, существенный. Данный сценарий возможен в условиях эффективных действий финансовых властей и игроков рынка. Влияние могут оказать: большие объемы средств, изъятые из банков после падения курса рубля, которые будут вкладываться в недвижимость; снижение средней стоимости 1 кв. м жилья до 80 тыс. рублей к середине 2009 года, после чего рост цен возобновится и достигнет докризисного значения – 100 тыс. руб. за 1 кв. м – уже в первом полугодии 2010 года. Пессимистический сценарий предполагает углубление финансового кризиса, сокращение персонала в компаниях и снижение спроса. Снижение цены 1 кв. м составит к началу 2010 года 40% – до 60 тыс. рублей. Стабилизация с последующим ростом начнется в 2010 году.
По пессимистическому сценарию руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зоси Захаровой, в 2009 году будет введено 900 тыс. кв. м типового жилья без учета проектов, заявленных на 2009 год, но построенных менее чем на 50%, а также комплексов, в которых продано менее 50% квартир. А по ее оптимистическому прогнозу, в 2009 году будет введено порядка 1,2 млн кв. м типового жилья. Здесь учитывается ввод объектов, в которых продано более 50% квартир. В этом случае финансовые причины для переноса ввода значительно снижаются. Николай Лавров поддерживает позицию коллег, заявляя, что в 2009 году запланированное количество жилья в Петербурге не будет сдано. Кризис скорректировал планы. Можно прогнозировать 40-процентное снижение объемов ввода жилой недвижимости.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Бизнес пространство
