Жить взаймы стало трудно
15.02.2009
Согласно социологическим исследованиям, только 2% россиян могут купить квартиру, используя собственные средства. В 2007 году, по данным ЦБ РФ, от 40 до 60% всех сделок на рынке жилой недвижимости прошли с применением тех или иных ипотечных программ.
В прошлом году на покупку жилья было выдано кредитов на сумму более 537 млрд рублей, что на 2% больше, чем за 2007 год.
При этом за 12 месяцев 2007 года рынок вырос в 2,1 раза, за 2006-й в 4,8 раза – таковы данные Банка России. Сокращение объемов ипотеки во втором полугодии 2008 года объясняется массовым ужесточением банками условий по ипотечным кредитам и даже отказом от выдачи ипотеки в связи с финансовым кризисом.
На гребне волны
По словам Андрея Пименова, руководителя офиса Городского Ипотечного Банка в Санкт-Петербурге, общий объем сделок Городского Ипотечного Банка по Санкт-Петербургу составляет на сегодня более 173 млн USD, из них порядка 41 млн USD было выдано в 2008 году. Основной объем выдачи – более 70% – кредиты на приобретение квартир. При этом большая часть (почти 60%) всей годовой выдачи пришлось на первое полугодие.
До третьего квартала 2008 года в России, по данным ЦБ РФ, действовало 750 организаций, выдававших кредиты на покупку жилья, к началу 2008 года их количество сократилось на порядок. На сегодня ипотечные продукты на рынке Санкт-Петербурга реализуют порядка шести-семи банков, при этом большую часть объемов делают крупные банки с государственным участием.
«Рынок ипотечного кредитования находится на вершине волны мирового финансового кризиса. Неудивительно, что на данном рынке последствия кризиса отразились сильнее всего. Не только мелкие и средние банки сократили ипотечное кредитование, но даже банки первой двадцатки поставили заградительные процентные ставки. Поэтому услуги по ипотечному кредитованию можно найти только в банках с государственным участием, или в кредитных учреждениях, обладающих государственной поддержкой, или в федеральной ипотечной программе. В ближайшей перспективе улучшение в плане смягчения ипотечных условий не прогнозируется», – говорит Марианна Белькова, начальник отдела ипотечного консультирования ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
Жесткие правила игры
Как общую особенность современного рынка ипотечного кредитования можно отметить ужесточение условий выдачи кредитов и сокращение программ кредитования. В частности, на рынке почти не осталось банков, кредитующих объекты строящегося жилья, также приостановлены программы кредитования загородной недвижимости. Банки не реализуют ипотечные продукты с 0% или минимальным первым взносом, а соотношение кредит/залог в большинстве банков стало ниже (50-60%). Многие банки более не предлагают кредиты под залог имеющейся недвижимости (главным образом загородной) или вынуждены были значительно поднять ставки по таким продуктам. Ужесточились и требования к объектам залога (перестали кредитовать дома первых массовых серий, дома с деревянными перекрытиями и т. д.).
Сроки кредитования по многим программам сократились с 25-30 лет до 10-15 лет. Также выросли ставки по рынку до 12-15% в долларах и 14-20% в рублях (уровень начала 2000-х гг.). Некоторые участники рынка и вовсе остановили программы кредитования в рублях. Кроме того, некоторые кредиторы стали включать в свои договоры возможность изменения ставки, условий погашения в одностороннем порядке и т. д.
«Первая половина 2008 года была очень успешна, – считает Марианна Белькова, – нарастал пул закладных, полным ходом шло рефинансирование кредитов, на рынке вторичной ипотеки активно работали несколько рефинансирующих организаций. Во второй половине 2008-го, а особенно в ноябре-декабре, рынок жилья и соответственно рынок кредитования встал. В основном проходили сделки с субсидиями и несовершеннолетними детьми».
Петербургские просрочки
Ужесточение кредитной политики банков и общая экономическая нестабильность все же не привела пока к массовым дефолтам, хотя прогнозы скорее пессимистичные. По данным АИЖК, общий объем просрочек на январь 2009 года составляет 8%, а в некоторых регионах показатели зашкаливают за 20%. Просрочки и дефолты ожидаются особенно в тех регионах, где градообразующие предприятия уволили или сократили зарплаты своим работникам. «В Санкт-Петербурге ситуация не столь критичная, – отмечает г-жа Белькова. – Развитость Северо-Западного региона, инвестиционная привлекательность нашего города не дают повода для негативного прогноза. Если у заемщика возникают проблемы с погашением задолженности, обычно банк пытается решить данную проблему в досудебном порядке. Но если кризис сильно затронет рынок труда, то банки будут придумывать различные программы рассрочки. Поскольку реализовывать залоги на падающем рынке недвижимости ни одному кредитному учреждению не интересно».
Таким образом, можно говорить о том, что объем просрочек по ипотеке на рынке Санкт-Петербурга пока невысокий, так как основные негативные изменения на рынке труда начались в октябре-ноябре 2008 года, и говорить о массовом росте просрочек или дефолтов пока нет оснований. Тем более что у многих заемщиков есть возможности для решения финансовых трудностей.
«Если заемщик получил кредит в банке, работающем по программам АИЖК, то он может обратиться к кредитору или в АИЖК с просьбой о реструктуризации его кредита. Но при этом нужно помнить, что заемщик должен соответствовать требованиям данной программы. Если кредит был выдан не по программам АИЖК, то клиенту следует обратиться напрямую в банк, и они совместно выработают пути решения проблемы. На сегодняшний день банки предлагают заемщикам разные способы выхода из сложной экономической ситуации: удлинение срока кредита (для уменьшения ежемесячных платежей), реструктуризация долга, освобождение от штрафов за просрочку и прочее», – говорит Андрей Пименов.
По собственному сценарию
В создавшейся ситуации государству участники рынка отводят роль гаранта социальной защищенности заемщиков. Большинство уверено в том, что при его активной позиции российский рынок сможет избежать американского сценария. По мнению участников рынка, должна быть создана программа трудоустройства заемщиков, потерявших работу и доходы, застройщикам нужно обеспечить доступное кредитование. Надо отметить, что государство уже сделало немало для решения ипотечного кризиса. Разработана система по реструктуризации долгов по ипотечным кредитам. Готовится к созданию организация, которая будет выкупать квартиры у заемщиков, которые не могут платить по кредитам. С другой стороны, государство должно принять ряд нормативных актов, на основании которых можно будет построить принципиально новую систему рефинансирования ипотечных кредитов. Например, через сделки РЕПО под залог ипотечных ценных бумаг, выпускаемых АИЖК либо самими банками. Только в комплексе можно будет решить проблему и выйти из кризиса.
«Сейчас создана государственная программа по реструктуризации ипотечной задолженности по кредиту заемщиков, испытывающих трудности такого рода. Мы как раз провели неделю открытых дверей, чтобы заемщики могли ознакомиться с программой отсрочки ипотечных платежей на год или изменения графика платежей, срока и так далее. Пока требования по данной программе смягчены, и самое время подавать заявки», – говорит Марианна Белькова.
Социальный продукт
Ипотека – это не только коммерческий продукт. Это продукт также социальный, уверены участники рынка. Ипотека помогает государству обеспечить жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий, обеспечить получение доходов в бюджет за счет налогов, уплачиваемых банками. «Ипотека повышает ответственность человека на своем рабочем месте, так как заемщику необходимо добросовестно работать, чтобы платить по кредиту. Есть еще немало положительных моментов, которые приносит ипотека в общество», – говорит Андрей Пименов. С другой стороны, массовый дефолт заемщиков (которого пока нет) может привести к усугублению последствий кризиса. Таким образом, государство в корне заинтересовано в сохранении системы ипотечного кредитования. «Но любые изменения, касающиеся банковской сферы, необходимо проводить в комплексе и позаботиться о том, чтобы новые законодательные инициативы не противоречили существующим нормативным документам, регулирующим банковскую деятельность, – говорит Андрей Пименов. – Например, недополучение запланированной банками прибыли может привести к убыточности их деятельности и повлечь за собой соответствующие санкции со стороны регулятора».
Что касается прогнозов на этот год, то их нельзя назвать оптимистичными. Скорее всего, в течение весны текущего года будет наблюдаться накопление серьезной массы отложенного спроса. Многие потенциальные заемщики сейчас заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цен на недвижимость, на уменьшение процентных ставок. Кроме того, большинство граждан сегодня не уверено в своей финансовой стабильности на ближайшее время. Некоторая активизация рынка возможна к осени нынешнего года. По мнению участников рынка, это будет связано как с оживлением сделок на рынке недвижимости, с реализацией отложенного спроса, так и с некоторой психологической адаптацией населения к изменившимся условиям. Помимо этого, сокращение объемов нового строительства неминуемо приведет к дефициту качественного жилья, а значит – к новому витку цен на недвижимость.
Автор: Мария Сарнацкая
В прошлом году на покупку жилья было выдано кредитов на сумму более 537 млрд рублей, что на 2% больше, чем за 2007 год.
При этом за 12 месяцев 2007 года рынок вырос в 2,1 раза, за 2006-й в 4,8 раза – таковы данные Банка России. Сокращение объемов ипотеки во втором полугодии 2008 года объясняется массовым ужесточением банками условий по ипотечным кредитам и даже отказом от выдачи ипотеки в связи с финансовым кризисом.
На гребне волны
По словам Андрея Пименова, руководителя офиса Городского Ипотечного Банка в Санкт-Петербурге, общий объем сделок Городского Ипотечного Банка по Санкт-Петербургу составляет на сегодня более 173 млн USD, из них порядка 41 млн USD было выдано в 2008 году. Основной объем выдачи – более 70% – кредиты на приобретение квартир. При этом большая часть (почти 60%) всей годовой выдачи пришлось на первое полугодие.
До третьего квартала 2008 года в России, по данным ЦБ РФ, действовало 750 организаций, выдававших кредиты на покупку жилья, к началу 2008 года их количество сократилось на порядок. На сегодня ипотечные продукты на рынке Санкт-Петербурга реализуют порядка шести-семи банков, при этом большую часть объемов делают крупные банки с государственным участием.
«Рынок ипотечного кредитования находится на вершине волны мирового финансового кризиса. Неудивительно, что на данном рынке последствия кризиса отразились сильнее всего. Не только мелкие и средние банки сократили ипотечное кредитование, но даже банки первой двадцатки поставили заградительные процентные ставки. Поэтому услуги по ипотечному кредитованию можно найти только в банках с государственным участием, или в кредитных учреждениях, обладающих государственной поддержкой, или в федеральной ипотечной программе. В ближайшей перспективе улучшение в плане смягчения ипотечных условий не прогнозируется», – говорит Марианна Белькова, начальник отдела ипотечного консультирования ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
Жесткие правила игры
Как общую особенность современного рынка ипотечного кредитования можно отметить ужесточение условий выдачи кредитов и сокращение программ кредитования. В частности, на рынке почти не осталось банков, кредитующих объекты строящегося жилья, также приостановлены программы кредитования загородной недвижимости. Банки не реализуют ипотечные продукты с 0% или минимальным первым взносом, а соотношение кредит/залог в большинстве банков стало ниже (50-60%). Многие банки более не предлагают кредиты под залог имеющейся недвижимости (главным образом загородной) или вынуждены были значительно поднять ставки по таким продуктам. Ужесточились и требования к объектам залога (перестали кредитовать дома первых массовых серий, дома с деревянными перекрытиями и т. д.).
Сроки кредитования по многим программам сократились с 25-30 лет до 10-15 лет. Также выросли ставки по рынку до 12-15% в долларах и 14-20% в рублях (уровень начала 2000-х гг.). Некоторые участники рынка и вовсе остановили программы кредитования в рублях. Кроме того, некоторые кредиторы стали включать в свои договоры возможность изменения ставки, условий погашения в одностороннем порядке и т. д.
«Первая половина 2008 года была очень успешна, – считает Марианна Белькова, – нарастал пул закладных, полным ходом шло рефинансирование кредитов, на рынке вторичной ипотеки активно работали несколько рефинансирующих организаций. Во второй половине 2008-го, а особенно в ноябре-декабре, рынок жилья и соответственно рынок кредитования встал. В основном проходили сделки с субсидиями и несовершеннолетними детьми».
Петербургские просрочки
Ужесточение кредитной политики банков и общая экономическая нестабильность все же не привела пока к массовым дефолтам, хотя прогнозы скорее пессимистичные. По данным АИЖК, общий объем просрочек на январь 2009 года составляет 8%, а в некоторых регионах показатели зашкаливают за 20%. Просрочки и дефолты ожидаются особенно в тех регионах, где градообразующие предприятия уволили или сократили зарплаты своим работникам. «В Санкт-Петербурге ситуация не столь критичная, – отмечает г-жа Белькова. – Развитость Северо-Западного региона, инвестиционная привлекательность нашего города не дают повода для негативного прогноза. Если у заемщика возникают проблемы с погашением задолженности, обычно банк пытается решить данную проблему в досудебном порядке. Но если кризис сильно затронет рынок труда, то банки будут придумывать различные программы рассрочки. Поскольку реализовывать залоги на падающем рынке недвижимости ни одному кредитному учреждению не интересно».
Таким образом, можно говорить о том, что объем просрочек по ипотеке на рынке Санкт-Петербурга пока невысокий, так как основные негативные изменения на рынке труда начались в октябре-ноябре 2008 года, и говорить о массовом росте просрочек или дефолтов пока нет оснований. Тем более что у многих заемщиков есть возможности для решения финансовых трудностей.
«Если заемщик получил кредит в банке, работающем по программам АИЖК, то он может обратиться к кредитору или в АИЖК с просьбой о реструктуризации его кредита. Но при этом нужно помнить, что заемщик должен соответствовать требованиям данной программы. Если кредит был выдан не по программам АИЖК, то клиенту следует обратиться напрямую в банк, и они совместно выработают пути решения проблемы. На сегодняшний день банки предлагают заемщикам разные способы выхода из сложной экономической ситуации: удлинение срока кредита (для уменьшения ежемесячных платежей), реструктуризация долга, освобождение от штрафов за просрочку и прочее», – говорит Андрей Пименов.
По собственному сценарию
В создавшейся ситуации государству участники рынка отводят роль гаранта социальной защищенности заемщиков. Большинство уверено в том, что при его активной позиции российский рынок сможет избежать американского сценария. По мнению участников рынка, должна быть создана программа трудоустройства заемщиков, потерявших работу и доходы, застройщикам нужно обеспечить доступное кредитование. Надо отметить, что государство уже сделало немало для решения ипотечного кризиса. Разработана система по реструктуризации долгов по ипотечным кредитам. Готовится к созданию организация, которая будет выкупать квартиры у заемщиков, которые не могут платить по кредитам. С другой стороны, государство должно принять ряд нормативных актов, на основании которых можно будет построить принципиально новую систему рефинансирования ипотечных кредитов. Например, через сделки РЕПО под залог ипотечных ценных бумаг, выпускаемых АИЖК либо самими банками. Только в комплексе можно будет решить проблему и выйти из кризиса.
«Сейчас создана государственная программа по реструктуризации ипотечной задолженности по кредиту заемщиков, испытывающих трудности такого рода. Мы как раз провели неделю открытых дверей, чтобы заемщики могли ознакомиться с программой отсрочки ипотечных платежей на год или изменения графика платежей, срока и так далее. Пока требования по данной программе смягчены, и самое время подавать заявки», – говорит Марианна Белькова.
Социальный продукт
Ипотека – это не только коммерческий продукт. Это продукт также социальный, уверены участники рынка. Ипотека помогает государству обеспечить жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий, обеспечить получение доходов в бюджет за счет налогов, уплачиваемых банками. «Ипотека повышает ответственность человека на своем рабочем месте, так как заемщику необходимо добросовестно работать, чтобы платить по кредиту. Есть еще немало положительных моментов, которые приносит ипотека в общество», – говорит Андрей Пименов. С другой стороны, массовый дефолт заемщиков (которого пока нет) может привести к усугублению последствий кризиса. Таким образом, государство в корне заинтересовано в сохранении системы ипотечного кредитования. «Но любые изменения, касающиеся банковской сферы, необходимо проводить в комплексе и позаботиться о том, чтобы новые законодательные инициативы не противоречили существующим нормативным документам, регулирующим банковскую деятельность, – говорит Андрей Пименов. – Например, недополучение запланированной банками прибыли может привести к убыточности их деятельности и повлечь за собой соответствующие санкции со стороны регулятора».
Что касается прогнозов на этот год, то их нельзя назвать оптимистичными. Скорее всего, в течение весны текущего года будет наблюдаться накопление серьезной массы отложенного спроса. Многие потенциальные заемщики сейчас заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цен на недвижимость, на уменьшение процентных ставок. Кроме того, большинство граждан сегодня не уверено в своей финансовой стабильности на ближайшее время. Некоторая активизация рынка возможна к осени нынешнего года. По мнению участников рынка, это будет связано как с оживлением сделок на рынке недвижимости, с реализацией отложенного спроса, так и с некоторой психологической адаптацией населения к изменившимся условиям. Помимо этого, сокращение объемов нового строительства неминуемо приведет к дефициту качественного жилья, а значит – к новому витку цен на недвижимость.
Автор: Мария Сарнацкая
рубрика:
Бизнес пространство
