Проблемы и решения: взгляд муниципалитетов
27.08.2013
В перечне «проблемных» объектов долевого строительства в Ленинградской области, который формирует областной Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы, сегодня значатся 14 адресов во Всеволожском, Выборгском, Гатчинском, Кировском, Ломоносовском и Тосненском районах. Перечень не остается неизменным: благодаря позиции, прежде всего, региональной власти, объекты, пусть не так быстро, как того бы хотели дольщики, и с огромными усилиями, достраиваются. Как оценивают ситуацию в сегменте долевого строительства власти на местах и каким видят они его дальнейшее развитие? Об этом рассказали участники заочного круглого стола «Строительного Еженедельника».
Елена Любушкина, глава администрации Гатчинского района
Марина Руденко, ведущий специалист Совета депутатов МО «Бугровское сельское поселение»
Ольга Буник, главный архитектор МО «Новодевяткинское сельское поселение»
– Сколько домов строится с привлечением средств граждан в Гатчинском районе?
Елена Любушкина:
– Сегодня на территории района ведутся работы по строительству 15 многоквартирных жилых домов 11 строительными организациями, из них 7 осуществляют свою деятельность с привлечением денежных средств участников долевого строительства (граждан) в соответствии с 214-ФЗ. Большинство застройщиков добросовестно выполняют свои обязательства по договорам долевого строительства. Однако и в нашем Гатчинском районе существуют застройщики, уже давно получившие деньги от граждан по договорам долевого участия и до сих пор не сдавшие в эксплуатацию дома, при этом застройщик объявлен банкротом. К их числу относится ЗАО «УМ № 276», в отношении которого определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в декабре 2011 года введено конкурсное производство. ЗАО «УМ № 276» являлся застройщиком по многоквартирным жилым домам в Гатчине, расположенным по адресам: ул. Генерала Кныша, 14 и ул. Киргетова, 26/5.
– Как развиваются события в связи с получившим известность объектом на ул. Генерала Кныша?
Елена Любушкина:
– В настоящее время реестр требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства не закрыт, процедура конкурсного производства по решению суда была продлена. Еще до перехода к следующей стадии банкротства суд указал, что это дело будет рассматриваться с учетом нового (седьмого) параграфа 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)». Теперь конкурсному управляющему надлежит составить реестр дольщиков и оценить общий объем их требований, чтобы дальше суд мог решить их судьбу.
Дольщики могут создать ЖСК и попытаться получить разрешение на достройку дома своими силами. Но это возможно при определенных условиях. Сначала незавершенный объект должен быть зарегистрирован в собственность застройщика, а его стоимость (которую определят оценщики) не должна превышать более чем на 5% размер требований всех дольщиков (иначе им придется оплатить разницу).
Достройка многоквартирного жилого дома путем смены застройщика (например, при его банкротстве) и заключение договоров участия в долевом строительстве с новым застройщиком порождает целый ряд вопросов. Федеральным законодательством не установлен порядок прекращения договоров с прежним застройщиком при юридической невозможности заключения параллельных договоров с новым застройщиком и в отсутствие механизма правопреемственности между старым и новым застройщиками. Именно поэтому общая процедура предоставления земельных участков под жилищное строительство, закрепленная Земельным и Градостроительным кодексами, не адаптирована к ситуации с достройкой «проблемных» домов. Не установлена также процедура формирования у нового застройщика юридических признаков застройщика, требуемых 214-ФЗ, для конкретного дома.
Для улучшения ситуации в области долевого строительства необходимо еще раз рассмотреть отдельные статьи Земельного и Градостроительного кодексов.
Тем не менее, есть основания прогнозировать дальнейшее расширение рынка долевого строительства. Так, к 2017 году в Гатчине планируется построить два квартала в микрорайонах Въезд и Аэродром на 125 тыс. кв. м и 250 тыс. кв. м соответственно. Кроме того, в Гатчинском районе сегодня ведется активная коттеджная застройка, что также дает импульс развитию рынка долевого строительства.
– Как вы оцениваете ситуацию с долевым строительством в Бугровском поселении?
Марина Руденко:
– В ближайшей перспективе население поселка Бугры практически удвоится: сразу три застройщика обещают сдать до конца 2013 года многоэтажные жилые комплексы. Построено более 71 тыс. кв. м жилья – это 2,5 тыс. квартир. Такие объемы налагают определенную ответственность на власти всех уровней. Люди, покупая жилье в таких поселениях, как Бугры, ставших частью крупнейшей Санкт-Петербургской агломерации, рассчитывают на то, что они будут обеспечены в полной мере водой и теплом, будут ездить по хорошим дорогам, что их дети смогут посещать образовательные учреждения в шаговой доступности от места проживания.
Надо отметить, что разрешение на строительство высотного жилья застройщики получали без согласия местных властей, на уровне района и области, в 2005-2007 годы. Строительство социальной инфраструктуры и подъездных путей при проектировании не предусматривалось. И сейчас местные власти оказались заложниками ситуации. К примеру, муниципальное образование должно обеспечить подъездные пути к новому микрорайону. По предварительным подсчетам дорога обойдется в 55 млн рублей – это больше половины бюджета поселения.
Складывается критическая ситуация с образовательными учреждениями. Даже при сегодняшней численности населения в школе, рассчитанной на 400 человек, две параллели (вторые и четвертые классы) будут заниматься в новом учебном году в две смены. В единственный детский сад очередь превышает 200 человек. С заселением новых домов положение усугубится.
– Каким вы видите план действий по нормализации обстановки?
Марина Руденко:
– Радует, что областное правительство разрабатывает законопроекты, обязывающие будущих застройщиков вести комплексную застройку, строить социально значимые объекты пропорционально сданному в эксплуатацию жилью. Это вселяет надежду, что в будущем ситуация разрешится.
Но чтобы снять социальную напряженность, которая возникает в связи с нехваткой социальных объектов во многих районах, вплотную прилегающих к Санкт-Петербургу, где в последние годы велось бурное долевое строительство, необходимо:
– наличие федеральных и региональных программ устойчивого развития территорий в зонах прилегающей агломерации;
– соблюдение региональных нормативов градостроительного проектирования, принятых для Ленинградской области;
– совершенствование нормативно-правовой базы, позволяющей заключать инвестиционные соглашения в целях улучшения существующей инженерной и социальной инфраструктуры;
– исключение нарушений сроков ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства и объектов социального назначения.
На наш взгляд, в случае неисполнения инвестором обязательств, при условии ввода в эксплуатацию предусмотренных проектом объектов жилищного строительства, инвестор должен выплачивать в бюджет администрации муниципального образования компенсацию в размере стоимости строительства объекта социального назначения.
– Что предпринимает администрация Новодевяткинского поселения для предупреждения проблем в долевом строительстве?
Ольга Буник:
– В целом ситуация с долевкой на территории МО «Новодевяткинское сельское поселение» достаточно благополучная. Однако есть два проблемных объекта, по которым не выполнены обязательства застройщика. Один объект принадлежит компании «КитежСтрой», второй – ЖСК «Новое Девяткино». Разрешение на строительство этим компаниям выдавалось еще до создания администрации МО «Новодевяткинское сельское поселение». Дольщики обоих этих домов с нетерпением ждут их ввода в эксплуатацию, но, увы, пока это невозможно ввиду многочисленных недоделок.
Администрация поселения предпринимает усилия для того, чтобы застройщики строили не только жилье, но и социальные объекты. Так, проект планировки территории (ППТ) застройщика утверждается только в том случае, если предусмотрено строительство детских садов и школ по соответствующим нормам. Пример успешной реализации этой политики – построенный в соответствии с ПТТ ЗАО «Арсенал-1» детский сад, финансирование которого одним из первых пошло по программе «социальные объекты в обмен на налоги».
– С какими проблемами в сегменте долевого строительства сталкиваетесь?
Ольга Буник:
– Безусловно, имеется и много проблем, в том числе с инженерной инфраструктурой.
Предоставление земельных участков в Ленинградской области застройщикам (если они не приобретают их на вторичном рынке) осуществляется администрациями районов по результатам торгов. Так, например, земельный участок застройщику ООО «Град» в аренду для комплексного освоения был предоставлен именно районной администрацией. Естественно, став правообладателем земельного участка, застройщик заинтересован построить как можно больше жилья. Район, принимая решение о продаже права аренды этого участка, должен был это хорошо понимать.
Далее, в соответствии с Земельным кодексом, земельные участки для жилищного строительства должны выставляться на торги, при условии, что имеется необходимая инженерная инфраструктура. Продавец обязан выдавать застройщикам технические условия на подключение к коммунальным сетям и сообщать о размере платы за подключение. Во Всеволожском районе это правило соблюдается крайне редко. Отсюда проблемы с инженерным обеспечением жилых домов коммунальными ресурсами.
Наш муниципалитет был готов за собственные средства построить местные очистные сооружения, неоднократно предлагал администрации Всеволожского района предоставить земельный участок, специально сформированный для этих целей и учтенный в этом качестве в Генплане поселения. Однако район отвечал, что строить будет МКУ «Единая служба заказчика». А теперь вообще планируется возведение очистных сооружений в пос. Мурино силами ОАО «Водотеплоснаб», 100% учредителем которого является районная администрация. Между тем ООО «Водотеплоснаб» – банкрот в стадии конкурсного производства и уже начало распродавать свои активы.
Есть сложности в связи с переводом существенной части земель сельскохозяйственного назначения в пригородах Санкт-Петербурга, который осуществила региональная власть, в земли поселений с целевым назначением «для жилищного строительства». По сути, местные администрации ставятся перед фактом, когда застройщик предъявляет право собственности на такие земельные массивы, площадью в десятки гектаров. Есть, конечно, проблемы и с застройщиками, которые порой пытаются просто шантажировать местную власть, требуя закрыть глаза на недостатки в документах и даже откровенные недоделки и вводить дома в эксплуатацию.
Мы совершенно уверены в том, что ответственность застройщиков при срыве ввода в эксплуатацию жилых домов, построенных с привлечением средств дольщиков, должна подлежать обязательному страхованию в объемах, позволяющих удовлетворить претензии дольщиков в случае отказа застройщика от окончания строительства дома. Тогда и обманутых дольщиков не будет.
– Как урегулируются проблемы, возникающие в сегменте долевого строительства, в Ломоносовском районе?
Андрей Семенов, заместитель главы администрации Ломоносовского района:
– На территории Ломоносовского района ситуацию с долевым строительством в оперативном смысле можно оценить как вполне спокойную. Сегодня проблемы есть только с объектом в дер. Горбунки – это два дома высотностью 8-9 этажей. Строительство ведет ООО «Стайл-Строй». В феврале 2013 года Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области определил ввести в отношении компании «Стайл-Строй» процедуру наблюдения. На данный момент недостроенным объектом распоряжается конкурсный управляющий Сергей Ковалев – член НП «СРО арбитражных управляющих «Объединение», и администрация Ломоносовского района не имеет возможности прогнозировать последствия введения конкурсного управления и возможного банкротства застройщика. Отчет временного управляющего в рамках дела о банкротстве будет заслушан 1 октября.
Практика показывает, что 214-ФЗ имеет множество недостатков. Вариантом, оптимально защищающим интересы покупателя недвижимости – физическое лицо, – по моему мнению, является страховка его рисков в полном объеме оплачиваемой суммы, при условии разумной ставки страхования. Максимум ответственности должны нести, в соответствии с законодательством, не только юридические лица – фактические продавцы недвижимости, – но и учредители, конечные бенефициары этих строительных компаний.
При отсутствии кризиса в экономике страны в целом долевое строительство останется основным вариантом решения жилищной проблемы среднего класса. При этом риски продавцов и банков достаточно велики, в том числе, из-за высоких ставок кредитов и высокой стоимости (относительно уровня доходов населения) жилья. Для сравнения: в Европе при более низкой стоимости жилой недвижимости и большей стабильности жизни диапазон ставок в сегменте ипотечного кредитования составляет 1,5-3,5%.
Кстати:
Почему возникают «проблемные» объекты
По мнению специалистов Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, основными причинами долевых «недостроев» является либо непрофессионализм застройщиков в управлении финансами, либо изначально преследуемые застройщиками мошеннические цели. Первое особенно наглядно проявилось в кризис 2008 года. Примерами второго являются достраиваемые сегодня силами других компаний либо остающиеся «проблемными» объекты в Тосно, Кировске, Отрадном и некоторых других населенных пунктах.
Степень риска неисполнения строительной компанией своих обязательств для участника долевого строительства, отмечают в Комитете госстройнадзора, напрямую зависит от вида заключенного договора. «В настоящее время со стороны отдельных застройщиков фиксируется привлечение денежных средств пайщиков в отсутствие у ЖСК (привлекающего средства граждан) права на земельный участок и разрешения на строительство: эти права принадлежат другому лицу. Позиция региональной власти однозначна: это криминальные схемы, при которых застройщик изначально ориентирован на обман граждан, участвующих в долевом строительстве», – сообщили в областном профильном комитете.
Увеличению числа «обманутых дольщиков» способствует и недобросовестная реклама объектов долевого строительства, размещаемая с нарушением законодательных норм.
«В решении проблемы «обманутых дольщиков» должны быть заинтересованы и сами граждане, и руководство застройщика либо конкурсный управляющий (в случае введения процедуры банкротства в отношении строительной компании), и органы власти, в том числе на муниципальном уровне. Практика показывает, что только при соблюдении этого условия проблемы долевого строительства действительно можно решить», – подчеркнули в Комитете госстройнадзора.
Елена Любушкина, глава администрации Гатчинского района
Марина Руденко, ведущий специалист Совета депутатов МО «Бугровское сельское поселение»
Ольга Буник, главный архитектор МО «Новодевяткинское сельское поселение»
– Сколько домов строится с привлечением средств граждан в Гатчинском районе?
Елена Любушкина:
– Сегодня на территории района ведутся работы по строительству 15 многоквартирных жилых домов 11 строительными организациями, из них 7 осуществляют свою деятельность с привлечением денежных средств участников долевого строительства (граждан) в соответствии с 214-ФЗ. Большинство застройщиков добросовестно выполняют свои обязательства по договорам долевого строительства. Однако и в нашем Гатчинском районе существуют застройщики, уже давно получившие деньги от граждан по договорам долевого участия и до сих пор не сдавшие в эксплуатацию дома, при этом застройщик объявлен банкротом. К их числу относится ЗАО «УМ № 276», в отношении которого определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в декабре 2011 года введено конкурсное производство. ЗАО «УМ № 276» являлся застройщиком по многоквартирным жилым домам в Гатчине, расположенным по адресам: ул. Генерала Кныша, 14 и ул. Киргетова, 26/5.
– Как развиваются события в связи с получившим известность объектом на ул. Генерала Кныша?
Елена Любушкина:
– В настоящее время реестр требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства не закрыт, процедура конкурсного производства по решению суда была продлена. Еще до перехода к следующей стадии банкротства суд указал, что это дело будет рассматриваться с учетом нового (седьмого) параграфа 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)». Теперь конкурсному управляющему надлежит составить реестр дольщиков и оценить общий объем их требований, чтобы дальше суд мог решить их судьбу.
Дольщики могут создать ЖСК и попытаться получить разрешение на достройку дома своими силами. Но это возможно при определенных условиях. Сначала незавершенный объект должен быть зарегистрирован в собственность застройщика, а его стоимость (которую определят оценщики) не должна превышать более чем на 5% размер требований всех дольщиков (иначе им придется оплатить разницу).
Достройка многоквартирного жилого дома путем смены застройщика (например, при его банкротстве) и заключение договоров участия в долевом строительстве с новым застройщиком порождает целый ряд вопросов. Федеральным законодательством не установлен порядок прекращения договоров с прежним застройщиком при юридической невозможности заключения параллельных договоров с новым застройщиком и в отсутствие механизма правопреемственности между старым и новым застройщиками. Именно поэтому общая процедура предоставления земельных участков под жилищное строительство, закрепленная Земельным и Градостроительным кодексами, не адаптирована к ситуации с достройкой «проблемных» домов. Не установлена также процедура формирования у нового застройщика юридических признаков застройщика, требуемых 214-ФЗ, для конкретного дома.
Для улучшения ситуации в области долевого строительства необходимо еще раз рассмотреть отдельные статьи Земельного и Градостроительного кодексов.
Тем не менее, есть основания прогнозировать дальнейшее расширение рынка долевого строительства. Так, к 2017 году в Гатчине планируется построить два квартала в микрорайонах Въезд и Аэродром на 125 тыс. кв. м и 250 тыс. кв. м соответственно. Кроме того, в Гатчинском районе сегодня ведется активная коттеджная застройка, что также дает импульс развитию рынка долевого строительства.
– Как вы оцениваете ситуацию с долевым строительством в Бугровском поселении?
Марина Руденко:
– В ближайшей перспективе население поселка Бугры практически удвоится: сразу три застройщика обещают сдать до конца 2013 года многоэтажные жилые комплексы. Построено более 71 тыс. кв. м жилья – это 2,5 тыс. квартир. Такие объемы налагают определенную ответственность на власти всех уровней. Люди, покупая жилье в таких поселениях, как Бугры, ставших частью крупнейшей Санкт-Петербургской агломерации, рассчитывают на то, что они будут обеспечены в полной мере водой и теплом, будут ездить по хорошим дорогам, что их дети смогут посещать образовательные учреждения в шаговой доступности от места проживания.
Надо отметить, что разрешение на строительство высотного жилья застройщики получали без согласия местных властей, на уровне района и области, в 2005-2007 годы. Строительство социальной инфраструктуры и подъездных путей при проектировании не предусматривалось. И сейчас местные власти оказались заложниками ситуации. К примеру, муниципальное образование должно обеспечить подъездные пути к новому микрорайону. По предварительным подсчетам дорога обойдется в 55 млн рублей – это больше половины бюджета поселения.
Складывается критическая ситуация с образовательными учреждениями. Даже при сегодняшней численности населения в школе, рассчитанной на 400 человек, две параллели (вторые и четвертые классы) будут заниматься в новом учебном году в две смены. В единственный детский сад очередь превышает 200 человек. С заселением новых домов положение усугубится.
– Каким вы видите план действий по нормализации обстановки?
Марина Руденко:
– Радует, что областное правительство разрабатывает законопроекты, обязывающие будущих застройщиков вести комплексную застройку, строить социально значимые объекты пропорционально сданному в эксплуатацию жилью. Это вселяет надежду, что в будущем ситуация разрешится.
Но чтобы снять социальную напряженность, которая возникает в связи с нехваткой социальных объектов во многих районах, вплотную прилегающих к Санкт-Петербургу, где в последние годы велось бурное долевое строительство, необходимо:
– наличие федеральных и региональных программ устойчивого развития территорий в зонах прилегающей агломерации;
– соблюдение региональных нормативов градостроительного проектирования, принятых для Ленинградской области;
– совершенствование нормативно-правовой базы, позволяющей заключать инвестиционные соглашения в целях улучшения существующей инженерной и социальной инфраструктуры;
– исключение нарушений сроков ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства и объектов социального назначения.
На наш взгляд, в случае неисполнения инвестором обязательств, при условии ввода в эксплуатацию предусмотренных проектом объектов жилищного строительства, инвестор должен выплачивать в бюджет администрации муниципального образования компенсацию в размере стоимости строительства объекта социального назначения.
– Что предпринимает администрация Новодевяткинского поселения для предупреждения проблем в долевом строительстве?
Ольга Буник:
– В целом ситуация с долевкой на территории МО «Новодевяткинское сельское поселение» достаточно благополучная. Однако есть два проблемных объекта, по которым не выполнены обязательства застройщика. Один объект принадлежит компании «КитежСтрой», второй – ЖСК «Новое Девяткино». Разрешение на строительство этим компаниям выдавалось еще до создания администрации МО «Новодевяткинское сельское поселение». Дольщики обоих этих домов с нетерпением ждут их ввода в эксплуатацию, но, увы, пока это невозможно ввиду многочисленных недоделок.
Администрация поселения предпринимает усилия для того, чтобы застройщики строили не только жилье, но и социальные объекты. Так, проект планировки территории (ППТ) застройщика утверждается только в том случае, если предусмотрено строительство детских садов и школ по соответствующим нормам. Пример успешной реализации этой политики – построенный в соответствии с ПТТ ЗАО «Арсенал-1» детский сад, финансирование которого одним из первых пошло по программе «социальные объекты в обмен на налоги».
– С какими проблемами в сегменте долевого строительства сталкиваетесь?
Ольга Буник:
– Безусловно, имеется и много проблем, в том числе с инженерной инфраструктурой.
Предоставление земельных участков в Ленинградской области застройщикам (если они не приобретают их на вторичном рынке) осуществляется администрациями районов по результатам торгов. Так, например, земельный участок застройщику ООО «Град» в аренду для комплексного освоения был предоставлен именно районной администрацией. Естественно, став правообладателем земельного участка, застройщик заинтересован построить как можно больше жилья. Район, принимая решение о продаже права аренды этого участка, должен был это хорошо понимать.
Далее, в соответствии с Земельным кодексом, земельные участки для жилищного строительства должны выставляться на торги, при условии, что имеется необходимая инженерная инфраструктура. Продавец обязан выдавать застройщикам технические условия на подключение к коммунальным сетям и сообщать о размере платы за подключение. Во Всеволожском районе это правило соблюдается крайне редко. Отсюда проблемы с инженерным обеспечением жилых домов коммунальными ресурсами.
Наш муниципалитет был готов за собственные средства построить местные очистные сооружения, неоднократно предлагал администрации Всеволожского района предоставить земельный участок, специально сформированный для этих целей и учтенный в этом качестве в Генплане поселения. Однако район отвечал, что строить будет МКУ «Единая служба заказчика». А теперь вообще планируется возведение очистных сооружений в пос. Мурино силами ОАО «Водотеплоснаб», 100% учредителем которого является районная администрация. Между тем ООО «Водотеплоснаб» – банкрот в стадии конкурсного производства и уже начало распродавать свои активы.
Есть сложности в связи с переводом существенной части земель сельскохозяйственного назначения в пригородах Санкт-Петербурга, который осуществила региональная власть, в земли поселений с целевым назначением «для жилищного строительства». По сути, местные администрации ставятся перед фактом, когда застройщик предъявляет право собственности на такие земельные массивы, площадью в десятки гектаров. Есть, конечно, проблемы и с застройщиками, которые порой пытаются просто шантажировать местную власть, требуя закрыть глаза на недостатки в документах и даже откровенные недоделки и вводить дома в эксплуатацию.
Мы совершенно уверены в том, что ответственность застройщиков при срыве ввода в эксплуатацию жилых домов, построенных с привлечением средств дольщиков, должна подлежать обязательному страхованию в объемах, позволяющих удовлетворить претензии дольщиков в случае отказа застройщика от окончания строительства дома. Тогда и обманутых дольщиков не будет.
– Как урегулируются проблемы, возникающие в сегменте долевого строительства, в Ломоносовском районе?
Андрей Семенов, заместитель главы администрации Ломоносовского района:
– На территории Ломоносовского района ситуацию с долевым строительством в оперативном смысле можно оценить как вполне спокойную. Сегодня проблемы есть только с объектом в дер. Горбунки – это два дома высотностью 8-9 этажей. Строительство ведет ООО «Стайл-Строй». В феврале 2013 года Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области определил ввести в отношении компании «Стайл-Строй» процедуру наблюдения. На данный момент недостроенным объектом распоряжается конкурсный управляющий Сергей Ковалев – член НП «СРО арбитражных управляющих «Объединение», и администрация Ломоносовского района не имеет возможности прогнозировать последствия введения конкурсного управления и возможного банкротства застройщика. Отчет временного управляющего в рамках дела о банкротстве будет заслушан 1 октября.
Практика показывает, что 214-ФЗ имеет множество недостатков. Вариантом, оптимально защищающим интересы покупателя недвижимости – физическое лицо, – по моему мнению, является страховка его рисков в полном объеме оплачиваемой суммы, при условии разумной ставки страхования. Максимум ответственности должны нести, в соответствии с законодательством, не только юридические лица – фактические продавцы недвижимости, – но и учредители, конечные бенефициары этих строительных компаний.
При отсутствии кризиса в экономике страны в целом долевое строительство останется основным вариантом решения жилищной проблемы среднего класса. При этом риски продавцов и банков достаточно велики, в том числе, из-за высоких ставок кредитов и высокой стоимости (относительно уровня доходов населения) жилья. Для сравнения: в Европе при более низкой стоимости жилой недвижимости и большей стабильности жизни диапазон ставок в сегменте ипотечного кредитования составляет 1,5-3,5%.
Кстати:
Почему возникают «проблемные» объекты
По мнению специалистов Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, основными причинами долевых «недостроев» является либо непрофессионализм застройщиков в управлении финансами, либо изначально преследуемые застройщиками мошеннические цели. Первое особенно наглядно проявилось в кризис 2008 года. Примерами второго являются достраиваемые сегодня силами других компаний либо остающиеся «проблемными» объекты в Тосно, Кировске, Отрадном и некоторых других населенных пунктах.
Степень риска неисполнения строительной компанией своих обязательств для участника долевого строительства, отмечают в Комитете госстройнадзора, напрямую зависит от вида заключенного договора. «В настоящее время со стороны отдельных застройщиков фиксируется привлечение денежных средств пайщиков в отсутствие у ЖСК (привлекающего средства граждан) права на земельный участок и разрешения на строительство: эти права принадлежат другому лицу. Позиция региональной власти однозначна: это криминальные схемы, при которых застройщик изначально ориентирован на обман граждан, участвующих в долевом строительстве», – сообщили в областном профильном комитете.
Увеличению числа «обманутых дольщиков» способствует и недобросовестная реклама объектов долевого строительства, размещаемая с нарушением законодательных норм.
«В решении проблемы «обманутых дольщиков» должны быть заинтересованы и сами граждане, и руководство застройщика либо конкурсный управляющий (в случае введения процедуры банкротства в отношении строительной компании), и органы власти, в том числе на муниципальном уровне. Практика показывает, что только при соблюдении этого условия проблемы долевого строительства действительно можно решить», – подчеркнули в Комитете госстройнадзора.
рубрика:
Долевое строительство
