Банкам по барабану

Сегодня одна из главных проблем девелоперского бизнеса – невозможность привлечь заемные средства под свои проекты. Кризис в одночасье ликвидировал как рынок банковского кредитования, так и возможности публичного заимствования. Это значит, что сегодня девелоперы лишены возможности заниматься развитием и вынуждены решать вопрос сохранения бизнеса,
отдавая долги и реструктуризируя кредиты.

О возможностях привлечения заемных средств сегодня нашей газете рассказал Игорь Водопьянов, генеральный директор и совладелец управляющей компании «Теорема», одного из ведущих девелоперов на рынке офисной недвижимости.

– В связи с резким падением спроса на коммерческую недвижимость некоторые девелоперы сегодня говорят о необходимости перепрофилирования ряда коммерческих объектов в жилые. Планирует ли ваша компания изменение концепций каких-либо своих проектов?
– Мы еще летом заморозили абсолютно все новые проекты, как жилые, так и офисные. То есть мы не работаем по этим проектам даже на уровне концепции. Пока ситуация на рынке не изменится, невозможно вообще что-либо строить.

– Какие новые офисные площади были введены вашей компанией в эксплуатацию начиная с осени 2008 года?
– Мы сдали три верхних этажа в «Обухов-центре» площадью 7500 квадратных метров и четыре с половиной этажа во второй очереди бизнес-центра «Бенуа», площадью около 7000 квадратных метров, еще три этажа в «Бенуа» сдадим в течение этого года.

– Был ли массовый отказ арендаторов от части занимаемых площадей в связи с кризисом? Какова сегодня заполняемость ваших бизнес-центров?
– Арендаторы действительно отказывались от излишков занимаемых площадей, но в небольшом объеме. Заполняемость бизнес-центров, сданных до лета 2008 года, свыше 90 процентов, по вновь введенным площадям – 50-80 процентов.

– Аналитики говорят о снижении арендных ставок на 25-30 процентов. Насколько снизились ставки в ваших бизнес-центрах?
– В наших бизнес-центрах в рублевом выражении они не снизились. А договоры у нас последние 3-4 года заключались только в рублях. Соответственно, долларовые цены снизились пропорционально падению рубля. А в какой валюте измеряют падение аналитики – я не знаю.

– В октябре 2007 года ваша компания разместила еврооблигации, а в декабре 2008 года вы объявили, что договорились с держателями о переносе срока их погашения с октября 2009 года на октябрь 2010 года, причем без увеличения доходности. Тогда СМИ писали, что это нерыночные условия, какой был смысл инвесторам соглашаться на это?
– Что значит рыночные или нерыночные условия? А сегодняшние ставки по банковским кредитам в 20-25 процентов – они рыночные? Вы думаете, кто-нибудь вернет кредиты, взятые на таких условиях? Держатели наших облигаций согласились на перенос сроков погашения по одной причине: они хотят получить назад свои деньги.

– Какова сегодня общая долговая нагрузка компании?
– Суммарно 320 миллионов долларов. Из них 100 миллионов – банковские кредиты и 220 миллионов – евробонды. Пока с этой нагрузкой справляемся.

– Меняется ли позиция банков по отношению к кредитованию девелоперских проектов, идут ли они на переговоры, под какой процент сегодня можно занять деньги в банке?
– Есть государственные банки, которым «по барабану» мелкие российские предприниматели. Они нацелены на кредитование крупных государственных компаний и проектов. Шувалов (первый вице-премьер Правительства РФ. – прим. ред.) сказал, что ему дела нет до того, что некоторые частные компании начнут разоряться, и эта позиция сейчас четко реализуется. Мы (предприниматели. – прим. ред.) мешаем чиновникам жить, это лишняя нагрузка на государственный аппарат: ходят, просят какие-то согласования. Не станет нас, они будут только рады… Мы уже полгода ведем переговоры с «Газпромбанком» о получении проектного финансирования в размере 60 миллионов долларов на достройку складского терминала.

– Есть ли на сегодняшнем рынке западные инвесторы, готовые вкладывать деньги в российские проекты?
– Да их никогда здесь не было, откуда бы они появились теперь?! Сколько вы сможете вспомнить крупных сделок на рынке за последние 5 лет? Я – не более пяти. Интерес западных инвесторов – фантазии консультантов, которые наоткрывали офисов, надели пиджаки, ходили по рынку как Армия спасения и давали какие-то прогнозы. При этом они всегда использовали очень округлые формулировки, чтобы их нельзя было «подтянуть за базар». Ничего действительно ценного мы от них ни разу не услышали, хотя вынуждены были к ним обращаться при размещении облигаций.

– А вы готовы продать какие-либо из своих бизнес-центров? Если да, то за сколько?
– Мы готовы все продать, но это крупные объекты, а сегодня никто не готов тратить десятки миллионов долларов. Мне сложно сказать, как сегодня может формироваться цена. По идее, если деньги можно положить в банк под 16 процентов годовых, то, чтобы был смысл приобретать недвижимость, она должна обеспечивать доходность процентов 20-25. А это значит, что объект нужно продавать ниже себестоимости.