Торговые центры: формула успеха
13.04.2009
Рынок коммерческой торговой недвижимости находится в состоянии осторожного ожидания. Участники рынка не дают никаких прогнозов дальше завтрашнего дня, никто не знает, как будет развиваться ситуация в будущем.
Повод говорить о рынке коммерческой торговой недвижимости появился в 2006 году. Тогда прирост торговых площадей составил 1290 тыс. кв. м, что в 4,5 раза больше, чем в 2005 году, и более чем в два раза больше, чем в 2007 и 2008 годах.
Вчерашний праздник
По данным, представленным Александрой Древской, руководителем направления коммерческой недвижимости департамента консалтинга GVA Sawyer, за 2008 год было введено в эксплуатацию 23 качественных торговых центра площадью свыше 3 тыс. кв. м. Общая площадь новых объектов составила порядка 465 тыс. кв. м, арендопригодная (GLA) – 318 тыс. кв. м, что на 18% меньше, чем введено в 2007 году. По данным, представленным Дмитрием Бердиганом, генеральным директором «АйБи Ритейл» (входит в структуру «АйБи ГРУПП»), эти цифры составляют 438 тыс. кв. м и 305 тыс. кв. м (GLA).
До октября 2008 года ситуация на рынке была стабильной. Спрос превышал предложение, выводились крупные объекты, глобальные сети заявляли о своем намерении выходить на рынок. Трудности на рынке возникли к концу года, тогда стало очевидно, что спрос, как со стороны арендаторов торговых площадей, так и со стороны конечных покупателей, достаточно резко упал, что означает неизбежное снижение ставок и цен продажи.
За последнее время конкуренция на рынке торговой недвижимости только усилилась. Основной причиной этого является увеличивающееся количество качественных торговых объектов, введенных в эксплуатацию. Такое положение заставляет девелоперов тщательнее продумывать концепцию и подписывать соглашения о намерениях до начала строительства хотя бы с якорными арендаторами. Текущая рыночная ситуация усилила эту тенденцию – отток арендаторов не коснулся лишь успешных торговых центров, имеющих востребованный набор арендаторов и, соответственно, интенсивные покупательские потоки.
Снижение арендных ставок поможет предотвратить «опустение» торговых центров, но лишь при условии встречной активности арендаторов – «борьба за покупателя» в 2009 году будет серьезной. Вследствие этого можно ожидать снижения арендных ставок на рынке торговой недвижимости на 25-30%. В дополнение к этому арендодатели могут идти на продление арендных каникул, а также предоставлять различные льготы по выплате арендных платежей. Схема арендной платы в виде процента с оборота получит свое серьезное распространение, но идти на нее арендодатели будут прежде всего для якорных арендаторов, обеспечивающих сохранение покупательских потоков.
Трафик, проходимость и позиционирование
О том, каков должен быть успешный торговый центр, у девелоперов есть четкое и солидарное мнение. Успешным они считают ТЦ с большим трафиком посетителей, который обусловлен грамотным набором арендаторов, в первую очередь якорных, удовлетворяющий потребностям населения торговой зоны. Также важно продуманное архитектурное решение объекта (внутренние планировки, дизайн интерьеров), местоположение. «С финансовой точки зрения успешный торговый центр должен обеспечивать необходимую норму доходности. Для каждого конкретного объекта она может быть своя с учетом различных схем финансирования, требований собственника или типа объекта. Можно сказать, что до начала развития текущей рыночной ситуации такая норма доходности была в среднем на уровне не менее 20 процентов, а сейчас прогнозировать этот показатель достаточно сложно», – говорит Александра Древская.
«Учитывая то, что мы уже полгода живем в условиях снижения покупательской способности, выживать в дальнейшем будут только те проекты, у которых наиболее устойчивая концепция. Успешный торговый центр – это торговый центр, у которого большой трафик посетителей. Если говорить о финансовых показателях, то окупаемость зависит от масштаба проекта, от его концепции, от уровня реализации, от дизайнерского или архитектурного решения – слишком много факторов, которые необходимо рассматривать в совокупности», – говорит Дмитрий Бердиган.
«Успешный ТЦ – это ТЦ с проходимостью 10-15 тысяч человек в будние дни и 20-25 тысяч человек в выходные, на 100 процентов заполненный арендаторами», – говорит Александр Чиков, директор ООО «Управляющая Компания «Ти Би эС Девелопмент» ТЦ «Сампсониевский».
Однако хорошая концепция – это еще не гарантия успешности. Даже правильные проекты, находящиеся в неплохих местах, в силу различных причин, начиная от неправильного маркетинга, неверного позиционирования, непрофессионального управления, могут иметь неудовлетворительные финансовые показатели.
На ошибках учатся
Несмотря на активное развитие рынка в предыдущие годы, на усиливающуюся конкуренцию в ритейле, девелоперы по-прежнему «грешат» целым набором типичных ошибок, как на этапах разработки, создания, так и на этапе реализации объектов коммерческой недвижимости.
По мнению игроков рынка, ключевыми ошибками девелоперов являются несоответствие концепции объекта его целевой аудитории и местоположению, размещение в рамках одного объекта торговых операторов, ориентированных на кардинально противоположные целевые группы. Также небольшая нарезка и стремление к максимизации прибыли девелопера приводит к строительству торговых центров рыночного типа. По мнению Дмитрия Бердигана, «неисправимое желание вытащить из земельного участка максимальное количество квадратных метров вне зависимости от концепта и соответствующей конфигурации земельного участка, а также продажа части объекта квадратными метрами с привлечением в проект «пассажиров»-инвесторов, не влияющих на управляемость проектом, делают его малоликвидным на выходе».
Кроме того, у большинства торговых центров можно отметить слабую инженерно-архитектурную проработку проекта на стадии проектирования. Еще одной ошибкой является нарушение основополагающих принципов управляемости проекта, когда отсутствует разделение, образно говоря, «исполнительной» и «законодательной» власти на проекте, то есть контроль и технический надзор за строительством во многом переданы на откуп генподрядной организации.
К неудачному результату также приводит несбалансированность девелоперской команды, стремление экономить на консультациях и собственном штате ИТР, а также недостаточная компетентность вовлеченных в проект подрядчиков и консультантов.
По словам Олега Баркова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, в целом рынок испытывает недостаток в профессиональных сетевых девелоперах и грамотных управляющих компаниях. А одной из ошибок девелоперов эксперт считает отсутствие практики привлекать якорных арендаторов на этапе проектирования объекта в качестве соинвесторов. Александра Древская полагает, что с архитектурной точки зрения у большинства торговых центров следует изменить нарезку площадей, организацию коридоров, атриумов и рекреационных зон. Кроме того, некоторые нуждаются в новом позиционировании, а соответственно, и обновлении пула арендаторов.
Что день грядущий нам готовит?
Кризис станет проверкой на прочность для всего рынка коммерческой торговой недвижимости. По мнению г-жи Древской, сейчас говорить о перспективах развития достаточно сложно. Очевидно, что развитие торгового сегмента замедлится, а выводимые на рынок объекты будут испытывать определенные трудности с заполнением. С другой стороны, торговый сегмент ориентирован на потребительский спрос, стабилизация которого при положительных тенденциях в экономике в целом приведет к дальнейшему развитию рынка. Текущая ситуация, конечно, усилит внимание девелоперов к качеству создаваемых объектов.
К моменту выхода из кризиса может наблюдаться сильная дифференциация между торговыми комплексами: успешные будут по-прежнему заполнены почти полностью, а в неудачных ТК будет очень много (40-50%) пустующих помещений, они, скорее всего, потребуют реконцепции.
В целом же, по мнению игроков рынка, для торговой недвижимости, рынок который наиболее близко по сравнению с другими сегментами подошел к точке насыщения, кризис сыграет роль «санитара леса» – многие непродуманные, некачественные и просто лишние объекты теперь уже точно не будут построены, а разработка концепций новых торговых центров, размещение торговых точек на новых площадках, финансовое планирование и все другие аспекты стратегии развития игроков данного рынка будут более ответственными.
Повод говорить о рынке коммерческой торговой недвижимости появился в 2006 году. Тогда прирост торговых площадей составил 1290 тыс. кв. м, что в 4,5 раза больше, чем в 2005 году, и более чем в два раза больше, чем в 2007 и 2008 годах.
Вчерашний праздник
По данным, представленным Александрой Древской, руководителем направления коммерческой недвижимости департамента консалтинга GVA Sawyer, за 2008 год было введено в эксплуатацию 23 качественных торговых центра площадью свыше 3 тыс. кв. м. Общая площадь новых объектов составила порядка 465 тыс. кв. м, арендопригодная (GLA) – 318 тыс. кв. м, что на 18% меньше, чем введено в 2007 году. По данным, представленным Дмитрием Бердиганом, генеральным директором «АйБи Ритейл» (входит в структуру «АйБи ГРУПП»), эти цифры составляют 438 тыс. кв. м и 305 тыс. кв. м (GLA).
До октября 2008 года ситуация на рынке была стабильной. Спрос превышал предложение, выводились крупные объекты, глобальные сети заявляли о своем намерении выходить на рынок. Трудности на рынке возникли к концу года, тогда стало очевидно, что спрос, как со стороны арендаторов торговых площадей, так и со стороны конечных покупателей, достаточно резко упал, что означает неизбежное снижение ставок и цен продажи.
За последнее время конкуренция на рынке торговой недвижимости только усилилась. Основной причиной этого является увеличивающееся количество качественных торговых объектов, введенных в эксплуатацию. Такое положение заставляет девелоперов тщательнее продумывать концепцию и подписывать соглашения о намерениях до начала строительства хотя бы с якорными арендаторами. Текущая рыночная ситуация усилила эту тенденцию – отток арендаторов не коснулся лишь успешных торговых центров, имеющих востребованный набор арендаторов и, соответственно, интенсивные покупательские потоки.
Снижение арендных ставок поможет предотвратить «опустение» торговых центров, но лишь при условии встречной активности арендаторов – «борьба за покупателя» в 2009 году будет серьезной. Вследствие этого можно ожидать снижения арендных ставок на рынке торговой недвижимости на 25-30%. В дополнение к этому арендодатели могут идти на продление арендных каникул, а также предоставлять различные льготы по выплате арендных платежей. Схема арендной платы в виде процента с оборота получит свое серьезное распространение, но идти на нее арендодатели будут прежде всего для якорных арендаторов, обеспечивающих сохранение покупательских потоков.
Трафик, проходимость и позиционирование
О том, каков должен быть успешный торговый центр, у девелоперов есть четкое и солидарное мнение. Успешным они считают ТЦ с большим трафиком посетителей, который обусловлен грамотным набором арендаторов, в первую очередь якорных, удовлетворяющий потребностям населения торговой зоны. Также важно продуманное архитектурное решение объекта (внутренние планировки, дизайн интерьеров), местоположение. «С финансовой точки зрения успешный торговый центр должен обеспечивать необходимую норму доходности. Для каждого конкретного объекта она может быть своя с учетом различных схем финансирования, требований собственника или типа объекта. Можно сказать, что до начала развития текущей рыночной ситуации такая норма доходности была в среднем на уровне не менее 20 процентов, а сейчас прогнозировать этот показатель достаточно сложно», – говорит Александра Древская.
«Учитывая то, что мы уже полгода живем в условиях снижения покупательской способности, выживать в дальнейшем будут только те проекты, у которых наиболее устойчивая концепция. Успешный торговый центр – это торговый центр, у которого большой трафик посетителей. Если говорить о финансовых показателях, то окупаемость зависит от масштаба проекта, от его концепции, от уровня реализации, от дизайнерского или архитектурного решения – слишком много факторов, которые необходимо рассматривать в совокупности», – говорит Дмитрий Бердиган.
«Успешный ТЦ – это ТЦ с проходимостью 10-15 тысяч человек в будние дни и 20-25 тысяч человек в выходные, на 100 процентов заполненный арендаторами», – говорит Александр Чиков, директор ООО «Управляющая Компания «Ти Би эС Девелопмент» ТЦ «Сампсониевский».
Однако хорошая концепция – это еще не гарантия успешности. Даже правильные проекты, находящиеся в неплохих местах, в силу различных причин, начиная от неправильного маркетинга, неверного позиционирования, непрофессионального управления, могут иметь неудовлетворительные финансовые показатели.
На ошибках учатся
Несмотря на активное развитие рынка в предыдущие годы, на усиливающуюся конкуренцию в ритейле, девелоперы по-прежнему «грешат» целым набором типичных ошибок, как на этапах разработки, создания, так и на этапе реализации объектов коммерческой недвижимости.
По мнению игроков рынка, ключевыми ошибками девелоперов являются несоответствие концепции объекта его целевой аудитории и местоположению, размещение в рамках одного объекта торговых операторов, ориентированных на кардинально противоположные целевые группы. Также небольшая нарезка и стремление к максимизации прибыли девелопера приводит к строительству торговых центров рыночного типа. По мнению Дмитрия Бердигана, «неисправимое желание вытащить из земельного участка максимальное количество квадратных метров вне зависимости от концепта и соответствующей конфигурации земельного участка, а также продажа части объекта квадратными метрами с привлечением в проект «пассажиров»-инвесторов, не влияющих на управляемость проектом, делают его малоликвидным на выходе».
Кроме того, у большинства торговых центров можно отметить слабую инженерно-архитектурную проработку проекта на стадии проектирования. Еще одной ошибкой является нарушение основополагающих принципов управляемости проекта, когда отсутствует разделение, образно говоря, «исполнительной» и «законодательной» власти на проекте, то есть контроль и технический надзор за строительством во многом переданы на откуп генподрядной организации.
К неудачному результату также приводит несбалансированность девелоперской команды, стремление экономить на консультациях и собственном штате ИТР, а также недостаточная компетентность вовлеченных в проект подрядчиков и консультантов.
По словам Олега Баркова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, в целом рынок испытывает недостаток в профессиональных сетевых девелоперах и грамотных управляющих компаниях. А одной из ошибок девелоперов эксперт считает отсутствие практики привлекать якорных арендаторов на этапе проектирования объекта в качестве соинвесторов. Александра Древская полагает, что с архитектурной точки зрения у большинства торговых центров следует изменить нарезку площадей, организацию коридоров, атриумов и рекреационных зон. Кроме того, некоторые нуждаются в новом позиционировании, а соответственно, и обновлении пула арендаторов.
Что день грядущий нам готовит?
Кризис станет проверкой на прочность для всего рынка коммерческой торговой недвижимости. По мнению г-жи Древской, сейчас говорить о перспективах развития достаточно сложно. Очевидно, что развитие торгового сегмента замедлится, а выводимые на рынок объекты будут испытывать определенные трудности с заполнением. С другой стороны, торговый сегмент ориентирован на потребительский спрос, стабилизация которого при положительных тенденциях в экономике в целом приведет к дальнейшему развитию рынка. Текущая ситуация, конечно, усилит внимание девелоперов к качеству создаваемых объектов.
К моменту выхода из кризиса может наблюдаться сильная дифференциация между торговыми комплексами: успешные будут по-прежнему заполнены почти полностью, а в неудачных ТК будет очень много (40-50%) пустующих помещений, они, скорее всего, потребуют реконцепции.
В целом же, по мнению игроков рынка, для торговой недвижимости, рынок который наиболее близко по сравнению с другими сегментами подошел к точке насыщения, кризис сыграет роль «санитара леса» – многие непродуманные, некачественные и просто лишние объекты теперь уже точно не будут построены, а разработка концепций новых торговых центров, размещение торговых точек на новых площадках, финансовое планирование и все другие аспекты стратегии развития игроков данного рынка будут более ответственными.
рубрика:
Бизнес
автор:
Мария Сарнацкая
