Арендатор всегда прав

Рынок торговой недвижимости, пережив девальвацию рубля, вступил в фазу стабилизации. С конца первого квартала текущего года мы наблюдаем рост активности ритейлеров, заполняются вакантные площади в сегменте стрит-ритейл и в торговых центрах.
До апреля на рынке наблюдалось увеличение вакантных площадей и уменьшение объемов предложения. По мере выхода из кризиса это поможет предохранить рынок от перегрева и создаст почву для здоровой конкуренции.

Строить, чтобы торговать
По итогам I квартала 2009 года рынок качественных торговых площадей Петербурга составил свыше 3700 тыс. кв. м. Прирост к декабрю прошлого года составил  3%. По различным данным с начала года в Петербурге введено в эксплуатацию от 138 тыс. кв. м до 148 тыс. кв. м, что практически равноценно вводу в I квартале прошлого года.

В большинстве случаев это расширение существующих ТРК и сетей. Среди самых знаковых объектов – ТВК «Карелия» с площадью свыше 40 тыс. кв. м, из которых торговая площадь составит всего 12 тыс. кв. м; ТРК «Невский-2» – 13, 5 тыс. кв. м; третья очередь Miller-center – 7 тыс. кв. м и вторая очередь «Сити Молл» - 26,3 тыс. кв. м. На подходе третья очередь «Сити Молл», площадь которой составит 64 тыс. кв. м.  Кроме того, сданы ТЦ «Мебель-Wood» площадью около 30 тыс. кв. м,  гипермаркет K-rauta – 10,2 тыс. кв. м и ТЦ «Волковская» – 11,5 тыс. кв. м. Больше всего торговых площадей построено в Приморском районе города. Заморожено свыше 10 объектов, в том числе проекты «Граф Орлов» и «Гринвич» от ЛЭК, «Электрик-Сити» от ЛСР, четыре стройки «Макромира» и три – «Адаманта».

По данным Praktis, в первом квартале введено 24% от общего прогнозируемого объема в 2009 году. Если анализировать заявленные объекты без поправки на кризис, то эта цифра составит всего 8%.
Согласно исследованиям АРИН, основной тенденцией рынка качественных торговых площадей стало сокращение темпов прироста новых торговых центров. Если ситуация не изменится, то к 2012 году объем таких площадей составит 4,2 млн кв. м, против прогнозируемых ранее 5 млн кв. м к 2011-му.

Сейчас в городе ведется строительство 34 объектов недвижимости. Это около 40% от заявленного количества. По данным АРИН, в 2009 году объем вода торговых площадей составит около 220 тыс. кв. м. Из крупных торговых комплексов в 2009 году должен быть введен суперрегиональный ТРК «Лето» (см. таблицу). Кроме этого планируется ввести три МФК Grand Capital, «Невский плаза», «Толстой Сквер».

Ставки падают
Во второй половине 2008 года началась корректировка спроса, вызванная негативным влиянием мирового экономического кризиса. Сегодня ситуация понемногу выправляется. «Если в марте 2009 года на Большом проспекте Петроградской стороны пустовало 80% торговых площадей, а на Невском около 70%, то сегодня эти показатели снизились до 70% и 60% соответственно», – комментируют эксперты международной консалтинговой компании Astera. Очевидно, что тренд положительный, ритейлеры понимают, что сложилась выгодная для них ситуация, которой надо воспользоваться. Cобственники встроенных торговых помещений, как и управляющие компании торговых центров, готовы идти на уступки по условиям вхождения в сделку и арендным ставкам. Средний показатель понижения ставки аренды к текущему моменту составил 40%, к середине года колебания составят еще около 10%.

При этом среди торговых операторов развиваются, в первую очередь, ценовые сегменты «средний» и «средний минус». Некоторые сетевые ритейлеры сокращают сети, сохраняя рентабельные точки в местах с высоким пешеходным потоком, даже если ставка аренды в таких местах выше. Многие операторы занимаются передислокацией своих магазинов, в зависимости от того, где собственник помещения оказывается сговорчивей в отношении коммерческих условий. Это обуславливает растущий уровень ротации арендаторов в торговых центрах и в стрит-ритейле.
По данным Praktis, с начала года доля пустующих площадей увеличилась с 8% до 12%.

Больше всего их в ТЦ, открытых в 2008 году. Наиболее востребованы небольшие и средние помещения до 25 тыс. кв. м, а также крупные центры с хорошей транспортной доступностью. Часть ТК будет терять арендаторов, которые либо свернут свою деятельность, либо перебазируются в другие ТЦ или встроенные помещения с более удачной локацией, концепцией и арендными условиями. К апрелю количество арендаторов, планирующих сократить или закрыть торговые точки, достигло 47% против 39% в декабре.

В первом квартале 2009 года увеличилась доля вакантных площадей в некачественных торговых комплексах. По данным Astera, наблюдается значительный процент вакантных площадей в новых торговых комплексах, сданных в эксплуатацию в конце 2008 года. В то же время в качественных современных торговых комплексах, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2008 года и ранее, не наблюдается снижение спроса и увеличение доли вакантных площадей.

Из позитивного: появилась заинтересованность арендаторов в покупке торговых площадок. В начале 2009 года увеличился объем предложений по продаже торговых комплексов целиком или отдельных площадей в составе торговых комплексов. Некоторые объекты торговой недвижимости переходят в собственность банков из-за неспособности девелоперов погасить долги по кредитам.

В первом квартале арендные ставки в долларовом и в рублевом эквиваленте снизились на 7-10% в ТЦ и на 30% во встроенных помещениях. Все большее число арендаторов заинтересовано в оплате аренды по проценту от оборота, а не по фиксированной арендной ставке. В апреле 2009 года около 26% УК готовы понизить свои арендные ставки, тогда как в конце прошлого года таких желающих не было вовсе. По прогнозам аналитиков снижение ставок продолжится до конца года и составит еще 25-30%.