Кризисные варианты

Ипотека продолжает жить и развивается по кризисному сценарию.
К концу 2009 года эксперты прогнозируют незначительное снижение ипотечной ставки и увеличение объема реализованных из-под залога ипотечных квартир.

«Несмотря на сокращение объемов выдачи, ипотека в 2009 году у определенных категорий населения остается востребованной», – к такому выводу пришли участники круглого стола в Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти «Личный дефолт: как сохранить ипотечную квартиру».

Риск – неблагодарное дело
По мнению генерального директора ООО «Центр жилищного кредитования» Ирины Забродиной, несмотря на то, что объем ипотечных сделок сократился на 50-80%, спрос на кредиты, размер которых не превышает 2 млн рублей, по-прежнему существует. «Сегодня кредиты берутся на недостающие суммы при получении государственных субсидий и совершении обменных сделок. При этом потребитель не рискует брать долгосрочные кредиты, поскольку не уверен в своей платежеспособности», – отмечает эксперт. Из ста заявок на получение ипотечного кредита одобрение получают 10%, в то время как процент одобренных потребительских займов составляет лишь 5%.
«В настоящий момент потенциальный заемщик сталкивается с проблемой отсутствия выбора, поскольку за полгода количество банков, предлагающих ипотечные программы, сократилось с 80 до 4-5, а количество ипотечных программ – с 200 до 20-30», – отмечает советник по связям с общественностью ООО «Городской ипотечный банк» Мария Варешина.

Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, председатель правления ООО «Уником» Павел Штепан прогнозирует в 2009 году снижение процентной ставки по ипотечным кредитам. Комментируя это смелое предположение, Мария Варешина говорит, что снижение ипотечных ставок может произойти к зиме, однако будет незначительным – всего 1-1,5%. «Уровня ипотечных ставок 2007 года в этом году мы не достигнем», – уверена эксперт.

Не доводите до суда
По мнению руководителя кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» в Санкт-Петербурге Андрея Пименова, к концу 2009 года на ипотечном рынке возможно увеличение в 2 раза объемов досудебной продажи ипотечных квартир из-под залога. Данный прогноз сделан с учетом того, что в ближайшем будущем не ожидается улучшения платежеспособности населения.
Объем реализуемых квартир из-под залога в досудебном порядке составляет в настоящий момент 1,5% по рынку.

По данным ООО «Городской ипотечный банк», в Санкт-Петербурге процент выставленных на продажу ипотечных квартир в судебном порядке составляет менее 1% от общего объема выданных в стране ипотечных кредитов. Отметим, что общий объем российского рынка ипотечных займов оценивается в 700 тыс. кредитов. 

На распутье
По мнению участников рынка, банк и заемщик заинтересованы в досудебной реализации проблемного актива, поскольку это дает возможность оперативно продать объект по рыночной цене и исключает возможные затраты одной из сторон на судебные издержки. Реализовать квартиру из-под залога в досудебном порядке можно по трем схемам. Банку наиболее выгодна схема, согласно которой заемщик сам ищет покупателя, заключает с ним договор купли-продажи, который оформляется до перехода права собственности к покупателю и снятия с квартиры обременения. При этом, получив от покупателя деньги, заемщик гасит ипотечный кредит. Данная схема является рискованной для покупателя, поэтому договор купли-продажи во избежание недоразумений следует заверить у нотариуса.

Менее распространен второй вариант продажи ипотечной квартиры, когда жилье переходит к новому владельцу вместе с обременением. При этом банк рассматривает покупателя, как потенциального залогодателя и должен одобрить получение им кредита. Эта схема является более рискованной для банка, поскольку, пока идет переоформление документов в Росимуществе, возникает ситуация, когда квартирой владеет один человек, а залогодателем  является другой. Третья схема наиболее рискованна для банка: в данном случае покупатель приобретает необремененную квартиру и на момент переоформления документов ипотечный кредит остается необеспеченным.

Комментируя возможность судебной процедуры обращения взыскания на ипотечную квартиру, генеральный директор ООО «Авентин-Недвижимость» Антон Баранов прогнозирует дальнейшие изменения в законодательстве с целью защиты физических лиц от возможных обращений банка на взыскания  по просроченным кредитам. «Уже сегодня физические лица, в отличие от корпоративных заемщиков, могут ожидать положительных судебных решений по статье 451 ГК РФ». Отметим, что согласно статье, заемщик имеет право на пересмотр кредитного договора, если его обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, кредитный договор был бы заключен на других условиях.