Покупатели предпочитают готовое
18.05.2009
Малогабаритные квартиры (до 70 кв. м) в домах со сроками сдачи в 2009-2010 году в первом квартале 2009 года пользовались наибольшей популярностью у покупателей строящегося жилья в Петербурге. Однако есть и покупатели на дома на начальных стадиях строительства. Правда, при определенных условиях.
Маленькая, но за свои
В первом квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008-го активность приобретателей жилья снизилась, по данным экспертов, на 40-50%. Причем по сравнению в четвертым кварталом 2008 года в первом квартале текущего спрос вырос на 30% (по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»). С начала года продано более 300 тыс. кв. м жилья. «В начале года на рынке наблюдалась активизация, вызванная существенным понижением цен предложения у застройщиков, – объясняет Яна Долотова, директор Независимого центра аналитики, оценки и консалтинга. – В марте ряд компаний, предложение которых было наиболее востребованным среди покупателей, стали поднимать цены, что тут же вызвало обратную реакцию покупателей, и показатели спроса опять поползли вниз».
К выбору объекта покупатели подходят очень тщательно. «Основная тенденция – клиенты ищут 100 процентов надежности, то есть ориентируются на покупку квартиры в домах высокой степени готовности, – говорит Илья Логинов, директор по маркетингу компании «МИР недвижимости». – Сейчас много сделок с живыми деньгами, люди платят все сразу или 50 процентов от стоимости квартиры, а остальное готовы внести по частям. В этом случае очень помогают рассрочки после госкомиссии, которые предлагают многие застройщики, тем самым компенсируя недоступность ипотеки». По словам Ильи Логинова, отсутствие кредитных ресурсов приводит к тому, что спрос сильно кренится в сторону малогабаритных дешевых квартир. Трехкомнатные квартиры просели по спросу, но в домах с высокой степенью готовности их покупают достаточно активно. «В целом ситуация с продажами в сегменте типового экономкласса лучше, чем в "комфорте" и "элитке", – считает Илья Логинов. – Здесь клиентам нужно решать свои жилищные проблемы, и многие не обращают внимания ни на динамику цен, ни на кризис».
«Спрос в настоящее время большей частью на объекты высокой степени готовности, – говорит Михаил Бимон, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Они постепенно "вымываются" с рынка. Примерно осенью мы ожидаем повышения спроса на квартиры в домах на средних стадиях готовности, так как ликвидных квартир в готовых домах почти не останется на рынке либо останутся не самые удачные по планировкам, местоположению и так далее. Однако есть и покупатели на дома на начальных стадиях строительства при определенных условиях. Так, сейчас "Петербургская Недвижимость" продает квартиры по цене 55 тысяч рублей в строящемся жилом комплексе у метро "Девяткино". Они продаются на удобных для покупателей условиях – с беспроцентной рассрочкой сроком на пять лет. При неплохом местоположении, правильной квартирографии и грамотной концепции объекты на низких стадиях готовности пользуются спросом у покупателей».
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в настоящее время в городе более всего в продаже находится типового жилья – 82%. Остальные классы значительно отстают по объемам квадратных метров, находящихся в продаже (см. график 1). Наибольший объем в продаже – в Выборгском районе, на втором месте – Приморский район (бывший лидер), на третьем с большим отставанием – Московский. За первый квартал на рынок вышло более 10 новых проектов.
По словам Михаила Бимона, многим объектам для того, чтобы стимулировать спрос на квартиры, требуется реконцепция. «При условии изменившегося спроса многие объекты могут быть не востребованы. Так, у Setl Group есть один проект, который в настоящий момент переживает реконцепцию, – рассказывает Михаил Бимон. – Объект будет перепроектирован, в доме будет заложен другой состав квартир. Будет изменена геометрия зданий, нагрузка на лифты и так далее».
Плавное снижение цен
Основной тенденцией начала 2009 года стало возвращение цен предложения к уровню начала 2008 года. По данным экспертов, снижение цен в первом квартале 2009 года составило около 7-9%. «Цена на первичке в среднем продолжает снижаться на 0,5 процента в неделю, – говорит Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. – Но эти цифры в реальности не отражают ситуацию на первичном рынке. Цены сильно разнятся, причем на аналогичные объекты. Многое зависит от конкретной ситуации в компании, ее стабильности и финансовых обязательствах. Если на вторичном рынке объемы сделок снизились не более чем на четверть, то на "первичке" по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизились в 2,5 раза».
Наиболее высокая стоимость «квадрата» в классе «эконом» наблюдается в Московском и Кировском районах. Наиболее низкие цены характерны для удаленного Пушкинского района (диаграмма 2).
Риэлторы отмечают значительное смягчение условий продавцов на первичном рынке. «Сейчас застройщики идут активнее на контакт с риэлторами, и риэлторы могут заключать агентские договоры на продажу квартир в новостройках с неплохими комиссионными – до 4 процентов, что уже никого не удивляют, а еще в прошлом году такое казалось практически невозможным», – говорит Павел Созинов.
«Застройщики в большинстве своем сейчас очень гибки по условиям, готовы идти на значительные скидки и длительные рассрочки, – говорит Илья Логинов. – В том числе можно получить рассрочку на несколько лет после сдачи дома – в основном 2-3 года, максимально до 5 лет – получается своеобразная замена ипотеки. Скидки достигают 10-15 процентов, и, даже если это не объявляется в рекламе, о многом можно договориться в офисе. Чем больше покупатель готов внести денег сразу, тем лучше для него условия покупки. Если у клиента есть твердое намерение купить, то он может объявлять свои условия и вступать в торг, – в этом принципиальное отличие от докризисного периода».
Нащупывание «дна»
По мнению многих экспертов, сейчас есть все предпосылки к тому, что цены в сегменте недвижимости экономкласса близки к своим минимальным значениям. «Проблемы с финансированием сейчас есть у 80 процентов проектов, – считает Николай Лавров, заместитель директора АН «Бекар». – Ряд проектов будет заморожен на годы. В результате будет введено заметно меньше квадратных метров жилья, чем заявлялось. А это, в свою очередь, приведет к тому, что уже через год-два мы столкнемся с катастрофическим дефицитом жилья на первичном рынке, который подтолкнет цены вверх. Думаю, что через два года у нас на первичном рынке будет не менее сложная ситуация, но в обратном плане: спрос будет многократно превышать предложение».
Прогнозы относительно того, что количество объектов уменьшается, первичный рынок ждет дефицит, а цены скоро пойдут в рост, другие эксперты ставят под сомнение. «Дело не в том, увеличится или уменьшится количество объектов через год и вырастет ли из-за этого цена. Это было бы так, если бы мы имели устойчивый рынок, – говорит Павел Созинов. – А сейчас мы не можем говорить об устойчивости ни одной из валют. В каких единицах измерять стоимость недвижимости? Ее иногда уже предлагают приравнивать к цене барреля нефти или к стоимости бутылки "Кока-колы", благо эти товары в ходу во многих странах. Так, что вся конъюнктура рынка недвижимости будет зависеть от макроэкономических факторов. Если исходить из этого понимания развития рынка, то и излюбленное словосочетание последнего времени – "ценовое дно" – не имеет под собой никакой основы, потому что все зависит от конкретной стоимости денег во времени и от соотношения "спрос/предложение"».
Если относительно долгосрочных прогнозов мнения экспертов разнятся, то ближайшее будущее спрециалисты рынка рисуют примерно одинаково. «В летний период можно ожидать новую волну скрытых и не очень скидок, – резюмирует Яна Долотова. – Спрос остается довольно вялым, что не способствует процветанию строительных компаний, которые будут вынуждены идти на понижение. Ипотека пока продолжает оставаться малодоступной, что также не способствует росту спроса. Скорее всего, к концу лета мы вернем уровень цен начала 2008 года». «До конца года плавное снижение продолжится, средние цены уменьшатся максимум еще на 10 процентов», – считает Михаил Бимон.
Маленькая, но за свои
В первом квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008-го активность приобретателей жилья снизилась, по данным экспертов, на 40-50%. Причем по сравнению в четвертым кварталом 2008 года в первом квартале текущего спрос вырос на 30% (по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»). С начала года продано более 300 тыс. кв. м жилья. «В начале года на рынке наблюдалась активизация, вызванная существенным понижением цен предложения у застройщиков, – объясняет Яна Долотова, директор Независимого центра аналитики, оценки и консалтинга. – В марте ряд компаний, предложение которых было наиболее востребованным среди покупателей, стали поднимать цены, что тут же вызвало обратную реакцию покупателей, и показатели спроса опять поползли вниз».
К выбору объекта покупатели подходят очень тщательно. «Основная тенденция – клиенты ищут 100 процентов надежности, то есть ориентируются на покупку квартиры в домах высокой степени готовности, – говорит Илья Логинов, директор по маркетингу компании «МИР недвижимости». – Сейчас много сделок с живыми деньгами, люди платят все сразу или 50 процентов от стоимости квартиры, а остальное готовы внести по частям. В этом случае очень помогают рассрочки после госкомиссии, которые предлагают многие застройщики, тем самым компенсируя недоступность ипотеки». По словам Ильи Логинова, отсутствие кредитных ресурсов приводит к тому, что спрос сильно кренится в сторону малогабаритных дешевых квартир. Трехкомнатные квартиры просели по спросу, но в домах с высокой степенью готовности их покупают достаточно активно. «В целом ситуация с продажами в сегменте типового экономкласса лучше, чем в "комфорте" и "элитке", – считает Илья Логинов. – Здесь клиентам нужно решать свои жилищные проблемы, и многие не обращают внимания ни на динамику цен, ни на кризис».
«Спрос в настоящее время большей частью на объекты высокой степени готовности, – говорит Михаил Бимон, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Они постепенно "вымываются" с рынка. Примерно осенью мы ожидаем повышения спроса на квартиры в домах на средних стадиях готовности, так как ликвидных квартир в готовых домах почти не останется на рынке либо останутся не самые удачные по планировкам, местоположению и так далее. Однако есть и покупатели на дома на начальных стадиях строительства при определенных условиях. Так, сейчас "Петербургская Недвижимость" продает квартиры по цене 55 тысяч рублей в строящемся жилом комплексе у метро "Девяткино". Они продаются на удобных для покупателей условиях – с беспроцентной рассрочкой сроком на пять лет. При неплохом местоположении, правильной квартирографии и грамотной концепции объекты на низких стадиях готовности пользуются спросом у покупателей».
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в настоящее время в городе более всего в продаже находится типового жилья – 82%. Остальные классы значительно отстают по объемам квадратных метров, находящихся в продаже (см. график 1). Наибольший объем в продаже – в Выборгском районе, на втором месте – Приморский район (бывший лидер), на третьем с большим отставанием – Московский. За первый квартал на рынок вышло более 10 новых проектов.
По словам Михаила Бимона, многим объектам для того, чтобы стимулировать спрос на квартиры, требуется реконцепция. «При условии изменившегося спроса многие объекты могут быть не востребованы. Так, у Setl Group есть один проект, который в настоящий момент переживает реконцепцию, – рассказывает Михаил Бимон. – Объект будет перепроектирован, в доме будет заложен другой состав квартир. Будет изменена геометрия зданий, нагрузка на лифты и так далее».
Плавное снижение цен
Основной тенденцией начала 2009 года стало возвращение цен предложения к уровню начала 2008 года. По данным экспертов, снижение цен в первом квартале 2009 года составило около 7-9%. «Цена на первичке в среднем продолжает снижаться на 0,5 процента в неделю, – говорит Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. – Но эти цифры в реальности не отражают ситуацию на первичном рынке. Цены сильно разнятся, причем на аналогичные объекты. Многое зависит от конкретной ситуации в компании, ее стабильности и финансовых обязательствах. Если на вторичном рынке объемы сделок снизились не более чем на четверть, то на "первичке" по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизились в 2,5 раза».
Наиболее высокая стоимость «квадрата» в классе «эконом» наблюдается в Московском и Кировском районах. Наиболее низкие цены характерны для удаленного Пушкинского района (диаграмма 2).
Риэлторы отмечают значительное смягчение условий продавцов на первичном рынке. «Сейчас застройщики идут активнее на контакт с риэлторами, и риэлторы могут заключать агентские договоры на продажу квартир в новостройках с неплохими комиссионными – до 4 процентов, что уже никого не удивляют, а еще в прошлом году такое казалось практически невозможным», – говорит Павел Созинов.
«Застройщики в большинстве своем сейчас очень гибки по условиям, готовы идти на значительные скидки и длительные рассрочки, – говорит Илья Логинов. – В том числе можно получить рассрочку на несколько лет после сдачи дома – в основном 2-3 года, максимально до 5 лет – получается своеобразная замена ипотеки. Скидки достигают 10-15 процентов, и, даже если это не объявляется в рекламе, о многом можно договориться в офисе. Чем больше покупатель готов внести денег сразу, тем лучше для него условия покупки. Если у клиента есть твердое намерение купить, то он может объявлять свои условия и вступать в торг, – в этом принципиальное отличие от докризисного периода».
Нащупывание «дна»
По мнению многих экспертов, сейчас есть все предпосылки к тому, что цены в сегменте недвижимости экономкласса близки к своим минимальным значениям. «Проблемы с финансированием сейчас есть у 80 процентов проектов, – считает Николай Лавров, заместитель директора АН «Бекар». – Ряд проектов будет заморожен на годы. В результате будет введено заметно меньше квадратных метров жилья, чем заявлялось. А это, в свою очередь, приведет к тому, что уже через год-два мы столкнемся с катастрофическим дефицитом жилья на первичном рынке, который подтолкнет цены вверх. Думаю, что через два года у нас на первичном рынке будет не менее сложная ситуация, но в обратном плане: спрос будет многократно превышать предложение».
Прогнозы относительно того, что количество объектов уменьшается, первичный рынок ждет дефицит, а цены скоро пойдут в рост, другие эксперты ставят под сомнение. «Дело не в том, увеличится или уменьшится количество объектов через год и вырастет ли из-за этого цена. Это было бы так, если бы мы имели устойчивый рынок, – говорит Павел Созинов. – А сейчас мы не можем говорить об устойчивости ни одной из валют. В каких единицах измерять стоимость недвижимости? Ее иногда уже предлагают приравнивать к цене барреля нефти или к стоимости бутылки "Кока-колы", благо эти товары в ходу во многих странах. Так, что вся конъюнктура рынка недвижимости будет зависеть от макроэкономических факторов. Если исходить из этого понимания развития рынка, то и излюбленное словосочетание последнего времени – "ценовое дно" – не имеет под собой никакой основы, потому что все зависит от конкретной стоимости денег во времени и от соотношения "спрос/предложение"».
Если относительно долгосрочных прогнозов мнения экспертов разнятся, то ближайшее будущее спрециалисты рынка рисуют примерно одинаково. «В летний период можно ожидать новую волну скрытых и не очень скидок, – резюмирует Яна Долотова. – Спрос остается довольно вялым, что не способствует процветанию строительных компаний, которые будут вынуждены идти на понижение. Ипотека пока продолжает оставаться малодоступной, что также не способствует росту спроса. Скорее всего, к концу лета мы вернем уровень цен начала 2008 года». «До конца года плавное снижение продолжится, средние цены уменьшатся максимум еще на 10 процентов», – считает Михаил Бимон.
рубрика:
Бизнес
автор:
Дарья Литвинова
