У элитного подъезда
18.05.2009
Элитное жилье в России – понятие весьма расплывчатое и неопределенное. Каждая компания, каждый ученый-аналитик, каждый потребитель трактуют его по-своему. Единство достигается лишь в том, что элита – удовольствие дорогое, отличное по качеству от большей массы предложений.
В период кризиса инвестиции в элитную недвижимость более чем оправданы. Она все время будет пользоваться спросом, а уникальных предложений на рынке явно недостаточно. Все эти вопросы активно обсуждались на международной конференции Elite Estate.
Безупречное качество и роскошь
По мнению специалистов, общий спад на рынке недвижимости затронул все сегменты элитной недвижимости, хотя и в меньшей мере, чем эконом- и бизнес-классы. Кризис повлиял прежде всего на поведение и мотивы потребителей. Все реже можно встретить демонстративное, показное потребление. Вслед за Европой в Россию приходит мода на «ключевые жизненные ценности»: здоровье, семья, спорт, комфорт, рациональность, экономия времени. «На первый план теперь выходит и понятие ликвидности объекта, – отметил в своем докладе заместитель генерального директора ООО «Леонтьевский мыс» Владимир Федоров. – Сюда можно отнести безупречное местоположение, качественную концепцию и архитектурное решение, индивидуальность, которая может заключаться в центральной идее определенного стиля жизни». Изменилась и структура спроса: число богатых людей заметно сократилось, и теперь не все они готовы инвестировать в элитную недвижимость. Как и большая масса российских потребителей, состоятельные горожане ждут настоящей «кризисной» цены, пытаются поймать дно рынка. Спросом по-прежнему пользуются готовые объекты или проекты высокой степени готовности. Аналитики в один голос констатируют: несмотря на кажущееся благополучие, спрос в сегменте «элита» упал, и его восстановление займет не менее двух лет. Но, несмотря на кризис, платежеспособный потребитель традиционно ждет хороших предложений в районе «золотого треугольника», на Васильевском, Каменном и Крестовском островах. Большинство сделок в данном сегменте разовые и закрытые.
Среди новых элитных проектов, «обреченных на спрос», эксперт называет дом в Зоологическом переулке от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», квартал «Набережная Европы», «Александрия» и Шпалерная, 27 – объекты RBI – и собственный проект «Леонтьевский мыс».
В каком классе живете?
На конференции много говорилось о классификации элитной недвижимости. Компании представили свое видение элитности. Так, специалисты из RBI лучшим предложением считают класс АА. Он должен соответствовать множеству требований: эксклюзивное месторасположение в центре города рядом с историческими достопримечательностями, наличие парковки более одного машиноместа на семью, свободная планировка квартиры, современные инженерные системы, уникальные архитектурные решения, высокое качество материалов и обязательное наличие различных объектов инфраструктуры: бассейн, фитнес-зал, сигарная и детская комнаты и прочее. Класс А также можно отнести к элите, но там все немного проще. В Петербурге эксперты из RBI насчитали 31 подобный объект (шесть из них – класс АА). Среди собственных проектов такого уровня холдинг отметил элитный жилой дом «Таврический».
Новую схему классификации элитных объектов Петербурга предложил Геннадий Стерник. «Считается, что главный критерий элиты – цена. В то же время цена не дает возможности управлять качеством, поэтому нужно рассматривать то, что определяет цену, а именно – местоположение и качество. Значение имеют лишь характеристики, обеспечивающие комфортность пользования и проживания. Они-то и определяют цену объекта при фиксированном состоянии рынка», – говорит г-н Стерник. «Для разработки классификации элитных объектов Петербурга необходимо уточнить требования к элитности новостроек, методику оценки качества местоположения и проекта, а также разработать методику оценки влияния нематериальных характеристик объекта и классификации антиквариата», – уточняет эксперт.
Илья Андреев, коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», считает, что есть особое правило, о котором не стоит забывать тем, кто создает элитную недвижимость: «Содержание недвижимости класса de Luxe требует затрат иначе, даже самые лучшие опции, предусмотренные застройщиком, не смогут быть использованы, а значит, не будет заявленного уровня комфорта». Инфраструктура – это то, что отличает элиту от массы, то, что составляет львиную долю ее стоимости, то, что обеспечивает комфорт. «Строительная компания должна профессионально оценить месторасположение, окружение, площадь здания и другие факторы – все это повлияет на состав инфраструктуры объекта», – говорит эксперт. Количество элементов инфраструктуры и степень ее доступности для посетителей «извне» зависят от масштаба и местоположения объекта.
По мнению Владимира Федорова, наши строительные нормы и правила не позволяют применять европейские стандарты в архитектуре и строительстве элитного жилья. Об этом он говорил в рамках бизнес-тура «"Леонтьевский мыс" – прогулка в послезавтра». «Например, отечественные СНиП не позволяют оборудовать выход из ванной комнаты в жилое помещение, хотя данная практика широко распространена в Европе. Многие нормы и правила строительства были утверждены еще в начале 50-х, поэтому строить по ним сегодня неактуально. Возможно, поэтому большинство петербургских строительных компаний привлекают западных специалистов лишь в качестве дизайнеров».
Полный эксклюзив и приватность
«В структуре загородного элитного жилья резких перемен не наблюдается, – уверен генеральный директор компании Village Consulting Алексей Рогов. – Правда, хорошо, что перестали появляться псевдоэлитные объекты, перегруженные инфраструктурой». Многие девелоперы сделали ставку на увеличение земельных наделов до 1-1,5 га, сохранив при этом метраж дома в районе 500 кв. м. Элита продолжает отодвигаться от города, если раньше зона застройки находилась в пределах 30 км от Петербурга, то сегодня элитный коттедж может располагаться в 60 км от границ города.
Что касается цены, то малоэтажная элита продается сегодня с дисконтом 20%.
Большая часть конференции была посвящена элитной коммерческой недвижимости. Так, с осени арендные ставки на площади в дорогих ТЦ упали на 40%, тогда как их снижение в сегменте стрит-ритейла составило от 15 до 40%. Самый резкий спад ставок отмечается в бутиках. За первый квартал закрылось и съехало свыше 50% арендаторов бутиков. «Цены продаж элитной торговой недвижимости упали вдвое по отношению к уровню цен середины прошлого года. Порядка 70 процентов торговых операторов региона отказалось от ранее намеченных планов развития», – рассказал директор по развитию Practis CB Сергей Федоров.
«Снижение спроса на высококлассные офисные помещения объясняется не только влиянием кризиса: повлиял на ситуацию и резкий рост предложения в 2006–2008 годах», – уточняет эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев. По мнению эксперта, даже в отсутствие кризиса уровень вакантных площадей в сегменте бизнес-центров класса А составил бы около 13–15%. Сейчас уровень вакантных площадей в офисах повышенной классности уже превышает 30%.
В период кризиса инвестиции в элитную недвижимость более чем оправданы. Она все время будет пользоваться спросом, а уникальных предложений на рынке явно недостаточно. Все эти вопросы активно обсуждались на международной конференции Elite Estate.
Безупречное качество и роскошь
По мнению специалистов, общий спад на рынке недвижимости затронул все сегменты элитной недвижимости, хотя и в меньшей мере, чем эконом- и бизнес-классы. Кризис повлиял прежде всего на поведение и мотивы потребителей. Все реже можно встретить демонстративное, показное потребление. Вслед за Европой в Россию приходит мода на «ключевые жизненные ценности»: здоровье, семья, спорт, комфорт, рациональность, экономия времени. «На первый план теперь выходит и понятие ликвидности объекта, – отметил в своем докладе заместитель генерального директора ООО «Леонтьевский мыс» Владимир Федоров. – Сюда можно отнести безупречное местоположение, качественную концепцию и архитектурное решение, индивидуальность, которая может заключаться в центральной идее определенного стиля жизни». Изменилась и структура спроса: число богатых людей заметно сократилось, и теперь не все они готовы инвестировать в элитную недвижимость. Как и большая масса российских потребителей, состоятельные горожане ждут настоящей «кризисной» цены, пытаются поймать дно рынка. Спросом по-прежнему пользуются готовые объекты или проекты высокой степени готовности. Аналитики в один голос констатируют: несмотря на кажущееся благополучие, спрос в сегменте «элита» упал, и его восстановление займет не менее двух лет. Но, несмотря на кризис, платежеспособный потребитель традиционно ждет хороших предложений в районе «золотого треугольника», на Васильевском, Каменном и Крестовском островах. Большинство сделок в данном сегменте разовые и закрытые.
Среди новых элитных проектов, «обреченных на спрос», эксперт называет дом в Зоологическом переулке от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», квартал «Набережная Европы», «Александрия» и Шпалерная, 27 – объекты RBI – и собственный проект «Леонтьевский мыс».
В каком классе живете?
На конференции много говорилось о классификации элитной недвижимости. Компании представили свое видение элитности. Так, специалисты из RBI лучшим предложением считают класс АА. Он должен соответствовать множеству требований: эксклюзивное месторасположение в центре города рядом с историческими достопримечательностями, наличие парковки более одного машиноместа на семью, свободная планировка квартиры, современные инженерные системы, уникальные архитектурные решения, высокое качество материалов и обязательное наличие различных объектов инфраструктуры: бассейн, фитнес-зал, сигарная и детская комнаты и прочее. Класс А также можно отнести к элите, но там все немного проще. В Петербурге эксперты из RBI насчитали 31 подобный объект (шесть из них – класс АА). Среди собственных проектов такого уровня холдинг отметил элитный жилой дом «Таврический».
Новую схему классификации элитных объектов Петербурга предложил Геннадий Стерник. «Считается, что главный критерий элиты – цена. В то же время цена не дает возможности управлять качеством, поэтому нужно рассматривать то, что определяет цену, а именно – местоположение и качество. Значение имеют лишь характеристики, обеспечивающие комфортность пользования и проживания. Они-то и определяют цену объекта при фиксированном состоянии рынка», – говорит г-н Стерник. «Для разработки классификации элитных объектов Петербурга необходимо уточнить требования к элитности новостроек, методику оценки качества местоположения и проекта, а также разработать методику оценки влияния нематериальных характеристик объекта и классификации антиквариата», – уточняет эксперт.
Илья Андреев, коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», считает, что есть особое правило, о котором не стоит забывать тем, кто создает элитную недвижимость: «Содержание недвижимости класса de Luxe требует затрат иначе, даже самые лучшие опции, предусмотренные застройщиком, не смогут быть использованы, а значит, не будет заявленного уровня комфорта». Инфраструктура – это то, что отличает элиту от массы, то, что составляет львиную долю ее стоимости, то, что обеспечивает комфорт. «Строительная компания должна профессионально оценить месторасположение, окружение, площадь здания и другие факторы – все это повлияет на состав инфраструктуры объекта», – говорит эксперт. Количество элементов инфраструктуры и степень ее доступности для посетителей «извне» зависят от масштаба и местоположения объекта.
По мнению Владимира Федорова, наши строительные нормы и правила не позволяют применять европейские стандарты в архитектуре и строительстве элитного жилья. Об этом он говорил в рамках бизнес-тура «"Леонтьевский мыс" – прогулка в послезавтра». «Например, отечественные СНиП не позволяют оборудовать выход из ванной комнаты в жилое помещение, хотя данная практика широко распространена в Европе. Многие нормы и правила строительства были утверждены еще в начале 50-х, поэтому строить по ним сегодня неактуально. Возможно, поэтому большинство петербургских строительных компаний привлекают западных специалистов лишь в качестве дизайнеров».
Полный эксклюзив и приватность
«В структуре загородного элитного жилья резких перемен не наблюдается, – уверен генеральный директор компании Village Consulting Алексей Рогов. – Правда, хорошо, что перестали появляться псевдоэлитные объекты, перегруженные инфраструктурой». Многие девелоперы сделали ставку на увеличение земельных наделов до 1-1,5 га, сохранив при этом метраж дома в районе 500 кв. м. Элита продолжает отодвигаться от города, если раньше зона застройки находилась в пределах 30 км от Петербурга, то сегодня элитный коттедж может располагаться в 60 км от границ города.
Что касается цены, то малоэтажная элита продается сегодня с дисконтом 20%.
Большая часть конференции была посвящена элитной коммерческой недвижимости. Так, с осени арендные ставки на площади в дорогих ТЦ упали на 40%, тогда как их снижение в сегменте стрит-ритейла составило от 15 до 40%. Самый резкий спад ставок отмечается в бутиках. За первый квартал закрылось и съехало свыше 50% арендаторов бутиков. «Цены продаж элитной торговой недвижимости упали вдвое по отношению к уровню цен середины прошлого года. Порядка 70 процентов торговых операторов региона отказалось от ранее намеченных планов развития», – рассказал директор по развитию Practis CB Сергей Федоров.
«Снижение спроса на высококлассные офисные помещения объясняется не только влиянием кризиса: повлиял на ситуацию и резкий рост предложения в 2006–2008 годах», – уточняет эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев. По мнению эксперта, даже в отсутствие кризиса уровень вакантных площадей в сегменте бизнес-центров класса А составил бы около 13–15%. Сейчас уровень вакантных площадей в офисах повышенной классности уже превышает 30%.
рубрика:
Актуальная тема
автор:
Любовь Андреева
