Американские горки офисной недвижимости

В апреле кризис обрушился на широкие слои населения России: задолженность по кредитам выросла и приблизилась к критической отметке.

Банки столкнулись с проблемой «плохих активов», заложенных девелоперами, и пытаются решить проблемы путем рефинансирования кредитов, взыскания долгов через суд и вхождения в капитал должников. Коммерческая недвижимость все чаще становится «разменной монетой».
По различным данным в I квартале 2009 года в Петербурге было сдано от 60 до 80 тыс. кв. м офисных площадей. Общий объем качественных бизнес-центров теперь составляет около 1,3 млн кв. м.
Апрельские тезисы
По итогам квартала сегмент офисных площадей класса «А» насчитывает более 300 тыс. кв. м, офисы В и В+ составляют около 800 тыс. кв. м. За год коэффициент прироста качественных площадей составил около 6%.
Большинство действующих офисных площадей приходится на Центральный, Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский районы. Строительная активность сконцентрирована в Центральном, Приморском, Красногвардейском, Московском и Выборгском районах.
Растет влияние локации и транспортной доступности. В новых БЦ, удаленных от станций метро – Atlantic-City, Бенуа, Bolloev Центр, Паль Хаус – арендные ставки за I квартал 2009 года упали на 30-50%. После корректировки арендных условий отток арендаторов из бизнес-центров существенно сократился (данные ГУД).
Увеличилось предложение офисных площадей на продажу. Если до кризиса в аренду предлагалось 90% площадей БЦ, а на продажу лишь 10%, то сейчас эта цифра достигает 22%, или 240 тыс. кв. м площадей. На продажу выставлено около 13 действующих объектов и 6 строящихся БЦ, стоимостью 1 млрд USD. Покупателей на данные объекты немного. В основном, это западные венчурные фонды, ориентированные на высокую доходность 15-20% – для действующих объектов, от 30% – для строящихся (данные АРИН).
«Помельче нарежу…»
Основные тенденции рынка – более мелкая нарезка при сдаче площадей в аренду, отказ от свободных планировок офисов, гибкий подход к арендатору. Арендные ставки за полгода упали на 40-50%, а продажная цена снизилась в раза. Так, в апреле средняя арендная ставка на офисные помещения, по данным Аналитического департамента ГУД, составила 22 USD за кв. м в месяц. Это почти на 3% ниже, чем в марте и на 42% ниже, чем в сентябре прошлого года. Средняя цена продажи уменьшилась за это время на 30%. Аренда продолжает дешеветь: на начало мая офисы класса А предлагались по ставке 760-2000 рублей за кв. м в месяц, класса В по 500-1500 рублей за кв. м в месяц (без НДС). Офисные помещения на Невском пр. предлагаются по ставке от 400 до 2000 рублей за кв. м в месяц.
До осени ставки могут снизиться еще на 10%. Осенью же эксперты прогнозируют скупку дистресс-активов, в результате которой аренда подрастет на 10-15%.
По данным АРИН, сейчас на этапе строительства находится 74 бизнес-центра офисной площадью около 1,6 млн кв. м. При этом 55% БЦ находится в состоянии строительной активности, по площади это 49% всех строящихся объектов. Наибольшая часть строящихся бизнес-центров – 49% находится на начальной стадии строительства. По площади это около 1,18 млн кв. м, или 73% объема строящихся офисных площадей.

Наталья Бурковская, Дмитрий Малышев