Екатерина Метелева: «Важно, чтобы список оснований не уменьшился»

Критиковать проект приказа Министерства регионального развития РФ, в котором определены критерии отнесения участников долевого строительства к пострадавшим, могут только те, кто никогда не сталкивался с проблемой обманутых дольщиков, убеждена руководитель юридической службы комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Екатерина Метелева. – Почему вы оцениваете этот проект приказа Минрегиона столь высоко? – Давайте вспомним, как решались проблемы пострадавших участников долевого строительства ранее. В Санкт-Петербурге мы столкнулись с первой волной обманутых дольщиков еще до введения 214-ФЗ, в 2004 году. И тогда же при Комитете по строительству была создана рабочая группа по работе с обманутыми дольщиками, которая и выработала алгоритм действий в ситуациях, при которых страдают интересы участников долевого строительства. До этого дольщики защищали свои права хаотично, судебной практики еще не было выработано. Например, в отдельных случаях суды признавали право собственности на объекты незавершенного строительства. За разработкой схемы вывода из кризиса проблемных объектов в Санкт-Петербурге появился реестр обманутых дольщиков, а в 2009 году и закон Санкт-Петербурга о мерах по защите участников долевого строительства. Этот региональный законодательный акт был прецедентным: в правовое поле было введено понятие «участник долевого строительства, нуждающийся в защите». На тот момент было сформулировано, что это участник долевого строительства, права которого на объекты не зарегистрированы в установленном порядке и в отношении которого вынесено решение суда о признании прав участника долевого строительства на капитальные вложения в объект. Таким образом, включение сведений было возможно только при наличии вступившего в законную силу решения суда и сведений Росреестра о том, что права на квартиру в данном доме не зарегистрированы. Но кроме этого необходимо было собрать множество других документов в подтверждение того, что такой-то объект действительно является проблемным, что его действительно невозможно достроить, что имеют место двойные продажи, что проблемное жилье – единственное. – В чем же принципиальное отличие обсуждаемого проекта приказа Министерства регионального развития РФ? – Во-первых, критериев отнесения к числу пострадавших участников долевого строительства стало намного больше. А во-вторых, для включения в реестр пострадавших дольщиков достаточно одного из приведенных оснований. Рассмотрим несколько критериев для примера. Первый – прекращение или приостановление строительства дома на основании решения уполномоченных органов. Это означает, что участнику долевого строительства не придется ждать годами, чтобы доказать, что завершение строитель­ства невозможно. Или взять такой критерий, как отмена или расторжение документов, подтверждающих основания владения и пользования земельным участком. Мы знаем о проблемном объекте в Пушкине, где как раз сейчас идут суды по земле. Очень важно, что участник долевого строительства может быть включен в реестр, если он признан потерпевшим по возбужденному в отношении представителей строительной компании уголовному делу. В Санкт-Петербурге были совершенно уникальные случаи, когда заключались договоры, по которым не было возможно получить решение суда о признании права на капитальные вложения. Например, в Выборгском районе переоборудовали под жилье какие-то щитовые или чердачные помещения без разрешения на строительство, без установленных документов. Организатор строительства собирал средства и скрывался. Возбуждались уголовные дела. Так что в новом документе учтены, по моему мнению, все факторы, которые обсуждались профильной рабочей группой Комитета по строительству Санкт-Петербурга. Важно теперь, чтобы список критериев не уменьшился при вступлении приказа Минрегиона в силу. – Вы полагаете, что приказ будет утвержден именно в том виде, в котором он был предложен к обсуждению? – Думаю, да. Проект начали разрабатывать еще год назад, и нынешний вариант существенно отличается от первона­чального. – Однако приказ не предотвращает появление новых обманутых дольщиков. Достаточно часто приходится слышать мнение о том, что в законодательстве отсутствуют механизмы защиты от появления новых обманутых дольщиков. – Почему отсутствуют? Есть 214-ФЗ. Он исключает такие проблемы, как двойные продажи, отсутствие разрешения на строительство, несоответствие проектной документации реализуемому проекту либо ее отсутствие. Он не исключает только банкротства застройщика. Но, извините, от банкротства ни одна коммерческая структура не застрахована. И даже при банкротстве организации есть механизмы завершения строительства проблемных объектов. Основная проблема не в 214-ФЗ, а в ЖСК и заключении предварительных договоров, за которые сейчас штрафуют, но тем не менее они существуют. – В чем вы видите основные недостатки ЖСК? – Давайте проанализируем: денежные средства в ЖСК можно привлекать даже до начала получения разрешительной документации на проект. Есть риск, что разрешение на строительство не будет получено? Есть. Далее – ЖСК руководствуется уставом. Есть общее собрание ЖСК, но есть и такая форма, как конференция, где несколько человек (как правило, из числа первоначально вступивших в ЖСК) принимают все решения. Могут они принять решение об изменении положений устава, размера взносов, исключении из членов ЖК, изменении проектной документации? Могут. Есть риск? Есть. Резюмируем: ЖСК позволяет строить жилье, более доступное с точки зрения его стоимости, но при этом люди получают дополнительные риски.