Критерии обмана

В августе Министерство регионального развития РФ вынесло на публичное обсуждение проект приказа «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра таких граждан». «Строительный Еженедельник» попросил экспертов, в том числе представителей депутатского корпуса и органов исполнительной власти, оценить эффективность этого документа в решении проблем обманутых дольщиков. Проект приказа Минрегиона, конкретизирующий критерии признания граждан обманутыми дольщиками, содержит восемь оснований для включения их в реестр пострадавших участников долевого строительства. Примечательно, что действие приказа распространяется только на граждан, чьи денежные средства привлекались на условиях, установленных ч. 2 ст. 1 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Исключены и граждане – приобретатели нежилых помещений в многоквартирных домах (МКД). Михаил Москвин, председатель Комитета государ­ственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области: – Проект приказа Минрегиона о критериях признания обманутыми дольщиками, естественно, улучшает состояние граждан, вселяет в них большую надежду. С другой стороны, нашу работу этот документ делает достаточно сложной. Дело в том, что под эти критерии подпадают и граждане, которые не получили в определенный срок жилые помещения, приобретенные на основании договоров жилищно-строительных кооперативов. Между тем надзорной функции за ведением продажи помещений через ЖСК у нас по законодательству нет. Такие кооперативы по-прежнему находятся вне правового поля. Это достаточно важный юридический казус, на наш взгляд. С другой стороны, как несомненный плюс проекта надо отметить, что в перечень граждан, которые признаются пострадавшими, включаются даже те, кто имеет договоры двойных продаж. До 27 августа Минрегион предлагал надзорным органам направить свои поправки в текст проекта приказа. Комитет госстройнадзора Ленинградской обла­сти свои предложения направил – они касались как раз критериев. Дело в том, что при разработке областного закона о поддержке пострадавших участников долевого строительства мы задали более жесткие критерии включения в соответствующий реестр. И коль скоро федеральный законодатель предусматривает более широкие рамки, мы предложили расширить и полномочия региональной власти в сфере контроля и надзора. Что касается невозможности включения в реестр пострадавших участников долевого строительства граждан, которые приобретают нежилые помещения, наверное, логика федерального законодателя справедлива: нежилые помещения предназначены, как правило, для коммерческой деятельности, изначально предполагающей финансовые риски. А вот участникам долевого строитель­ства, приобретающим жилое помещение, порой просто жить негде. И для них получить квартиру – реальная необходимость. Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО: – Наиболее спорно в предложенных критериях исключение из числа пострадавших дольщиков граждан, заключивших договоры не в соответствии с 214-ФЗ после 21 июня 2010 года, когда вступили в силу поправки к этому закону, внесенные 119‑ФЗ. Всем понятно, что граждане заключают договоры по «серым» схемам не от хорошей жизни, что в указанный день никаких реальных изменений не произошло, а граждан не проинформировали о судьбоносном для них значении очередных поправок. Понятно и то, что органы власти просто хотят таким образом снять с себя часть проблем. Можно долго обсуждать оптимальность определений проблемных ситуаций, включенных в критерии. В любом случае само по себе официальное признание пострадавшими дольщиками никак не помогает в решении проблем граждан. Весь вопрос в том, какие последуют реальные меры поддержки таких граждан. Предложение нашей экспертной группы – законодательно обеспечить изъятие в административном порядке земельных участков у недобросовестных застройщиков и завершение строительства в рамках программ государственно-частного партнерства. Елена Киселева, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга: – С одной стороны, все, что унифицирует работу, а приказ Минрегиона нацелен именно на это, – момент положительный. С другой стороны, полагаю, в Петербурге не все участники долевого строительства, считающие себя пострадавшими, будут приветствовать этот документ. В проекте приказа четко прописаны основания не только для включения, но и для отказа во включении в реестр по­страдавших дольщиков. Например, оговорено, что если денежные средства привлечены для строительства МКД не с целями, связанными с последующим проживанием пострадавшего гражданина и членов его семьи, то в реестр обманутых дольщиков он включаться не будет. Может быть, эта позиция государства и спорная, учитывая предыдущие механизмы строительства, но мне она кажется честной, открытой и, откровенно говоря, правильной, потому что обманутых дольщиков к нам ходит очень много, но далеко не для всех неполученное жилье единственное. Думаю, что документы, подобные этому приказу Минрегиона, неправильно утверждать без обсуждения не только в профильных комитетах, но и в строительном сообществе. Не будучи знакомой с оценкой этого документа самими строителями, я не готова утверждать, что перечень критериев отнесения участников долевого строительства к числу пострадавших невозможно дополнить либо, наоборот, из него ничего нельзя исключить. Как я понимаю, со вступлением в силу приказа Министерства регионального развития РФ первоочередной задачей будет фиксация всех обманутых дольщиков. Но за этим должны быть разработаны конкретные механизмы поддержки, иначе смысла в приказе нет. Андрей Семенов, заместитель главы администрации Ломоносовского района: – Критерии, представленные в обсуждаемом проекте приказа Министерства регионального развития, подробны и, наверное, юридически более точны, нежели формулировки ранее принятых регламентирующих актов. На мой взгляд, для получения статуса обманутого дольщика вполне достаточно двух критериев. Во-первых, это нарушение сроков и других существенных условий строительства, определенных договором с дольщиком (без уточнения «свыше шести месяцев»!). А во-вторых, наличие решения суда по любым другим поводам и по инициативе любой заинтересованной стороны, в том числе по заявлениям о банкротстве, в связи с нарушениями регламентов и СНиПов, уголовным делам, возбужденным по инициативе органов, выдавших разрешение и осуществляющих надзорные функции, частных инвесторов – физиче­ских лиц, перед которыми застройщик не выполнил свои финансовые либо организационные обязательства.