Загородная недвижимость: инфраструктуру мне!
15.06.2009
Одни потребители рассматривают загородные дома как предмет роскоши, другие – в качестве единственного жилья. Однако в период кризиса тормозом развития загородной недвижимости стало не только снижение активности потребителей, но и проблемы с инфраструктурой. Таков основной вывод, сделанный участниками круглого стола «Малоэтажное строительство: прогнозы и перспективы».
Наталья Бурковская, редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– Начался новый дачный сезон. Каковы тенденции на рынке загородной недвижимости?
Олег Еремин, первый вице-президент группы компаний «Балтрос»:
– К сожалению, тенденции те же, что и в строительстве в целом. Новые проекты, насколько я знаю, сейчас практически никто не начинает. Все сосредоточились на завершении объектов, находящихся в стадии строительства. Перспективы определяются платежеспособностью граждан. Прогнозировать же ее динамику затруднительно.
Максим Орлов, генеральный директор ООО «Петербургская область»:
– Многие коттеджные проекты не сдвигаются с места, хотя уже полностью подготовлены. Бросается в глаза стремление клиентов, даже не сведущих в строительстве, возводить дома своими силами с наймом гастарбайтеров. Люди рассчитывают сэкономить, ограничившись расходами только на архитектурный и технический надзор. Это стало массовым явлением. Но я думаю, что через год-два это увлечение пройдет, поскольку экономия окажется иллюзорной.
Станислав Азацкий, директор ООО «Адвекс. Загородная недвижимость»:
– В феврале на загородном рынке было некоторое оживление. Ждали активизации в апреле, но оказалось, что клиенты не торопятся. Вместо недели-двух решение о покупке занимает месяцы. Территории для инвестиционных целей сейчас приобретаются редко, только в расчете на отдаленное будущее.
Рынок по ценам предложения стоит, но реальные продажи идут на 25-30 процентов ниже предложенной цены. Сделок мало: ждут снижения цен. Покупаются дома либо ниже 5 миллионов рублей, либо дорогие, с полной отделкой. То же с участками. Состоятельные клиенты интересуются участками без подряда, но с полной инженерной инфраструктурой. Растет и спрос на дешевые участки, с одним электричеством. В бизнес-сегменте провал: кризис преимущественно ударил по среднему классу.
Наталья Бурковская:
– Каковы изменения в структуре спроса?
Станислав Азацкий:
– Объем сделок по приобретению готовых домов сократился в пять раз. Преобладает спрос на земельные участки. При этом четко разделяются две категории клиентов: те, кто рассчитывает жить в коттеджном поселке, и «индивидуалы», полагающие, что отдельно стоящий объект обойдется дешевле. В поселках цены выше: включаются расходы на инфраструктуру.
Максим Орлов:
– Самостоятельно строить дома на приобретенных участках предпочитают сегодня около 60 процентов заказчиков.
Марина Карпихина, руководитель департамента развития ЗАО «Родэкс Северо-Запад»:
– Наша компания предлагает готовые дома. Для привлечения клиентов сейчас пришлось пересмотреть концепцию поселка. Нас нередко спрашивают, продаем ли мы оснащенные участки, и удивляются отрицательному ответу. Действительно, сегодня многие думают: сначала купим участок, а потом когда-нибудь построим дом. То же было после кризиса 1998 года, и многие купленные тогда участки с тех пор не застроены. Мы считаем особенно неблагоприятной тенденцией выход на рынок инженерно необеспеченных участков: это шаг назад.
Наталья Бурковская:
– Платежеспособный спрос до недавних пор во многом обеспечивался кредитами. Предоставляются ли сегодня займы под строительство загородного жилья?
Евгения Енина, кредитный инспектор ОАО «Северо-Западный банк Сбербанка России»:
– Мы выдали за последние 9 месяцев 900 ипотечных кредитов на «малоэтажку». Доля кредитования этого сектора составляет 6 процентов. В 2009 году начальный взнос составляет 30 процентов, скидки – только молодым семьям с детьми. Процентная ставка у нас устанавливается только в рублях, в размере 13,5-14,5 процентов годовых. Мы также предоставляем кредиты под строительство до 70 процентов стоимости по договорам для собственников или долгосрочных арендаторов участков. Объем просроченной задолженности небольшой – от 0,5 до 1 процента. Мы всегда тщательно оценивали платежеспособность клиентов.
Наталья Бурковская:
– Как сегодня реализуются ипотечные соглашения между банками и девелоперами?
Лидия Пашнова, директор по маркетингу ИСГ «Сплав»:
– У нас заключено ипотечное соглашение с АКБ «Таврический». Кредиты предоставляются на 3 года, договора заключаются индивидуально. Проект развивается успешно в том числе потому, что мы предоставляем участки с инфраструктурой без подряда, на которые сегодня наибольший спрос. Сейчас у нас ведется строительство на 46 участках первой очереди поселка «Охтинское раздолье».
Евгения Енина:
– Наш банк является партнером ГК «Балтрос» в проекте «Новая Ижора» в соответствии с соглашением о взаимодействии. Кредиты предоставляются на длительные сроки – до 10 лет. Это массовый проект, и наше сотрудничество очень результативно.
Олег Еремин:
– Мы построили 150 тысяч квадратных метров новой недвижимости за 2 года – это немалый вклад в улучшение жилищных условий населения. Наши дома удобны и относительно недороги, причем в цену квадратного метра включены расходы на инженерную инфраструктуру. Мы вынуждены заключать договора с поставщиками-монополистами по тарифу для юридических лиц, поскольку мы – частная организация. Это ведет к удорожанию жилья для покупателя. Но в нашем случае ( в «Новой Ижоре») ГК «Балтрос» берет на себя дополнительные финансовые затраты и не перекладывает их на физических лиц.
Наталья Бурковская:
– Это проблема законодательства?
Олег Еремин:
– Да. На нас не распространяются законы, действующие для многоквартирных домов. У нас частная территория, а для этого случая даже нет механизма передачи построенной дорожной и инженерной инфраструктуры городу. Ситуация абсурдна: все, что вне красных линий, мы должны отдать, но как это сделать – неизвестно. Мы сидим с километрами дорог и сетей и вынуждены их обслуживать.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб»:
– Наше объединение старается на системном уровне решить такого рода вопросы. У нас есть проблемы в этом отношении с ОАО «ТГК-1» и ГУП «ТЭК». Но с Ленэнерго мы достигли договоренности: застройщик будет выступать в качестве транзитной организации, а плата будет взиматься с граждан по тарифам для физлиц. В принципе решены вопросы с ГУП «Водоканал».
Олег Еремин:
– Да, мы платим «Водоканалу» по тарифам для физлиц, но вот с ливневой канализацией вопрос не решен. Дождь прошел – и мы должны заплатить. И с клиентов за это деньги не собрать, поскольку в «малоэтажке» создание ТСЖ не предусмотрено.
Наталья Бурковская:
– При каких условиях возможно массовое малоэтажное строительство?
Олег Еремин:
– Наиболее целесообразно – при условии финансирования инженерной подготовки либо монополистами, либо за счет городского бюджета. Тогда стоимость такого жилья сократится на 40 процентов, и оно будет сопоставимо с многоэтажным. Для массового строительства также необходимо предоставление больших территорий под комплексное освоение.
Виктор Мусихин, генеральный директор ЗАО «СМУ-303»:
– Для реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» необходимо участие государства в инженерной подготовке территорий. Второй вопрос – тарифная политика. Она должна быть предсказуемой.
Марина Карпихина:
– Массовое строительство сегодня возможно только в нижнем ценовом сегменте. Можно, конечно, помечтать о массовом спросе на 150-метровые коттеджи, сопоставимые по цене с трехкомнатными квартирами. Но сейчас оплатить его эксплуатацию самостоятельно способен только весьма состоятельный клиент.
Николай Копытин, генеральный директор ООО «ДСК «Славянский»:
– Мощности стройиндустрии вполне готовы к массовому малоэтажному строительству. Мы гибко приспосабливаемся к меняющимся условиям, стремимся расширить круг заказчиков. Недавно заключен контракт с компанией Norman, ведущей строительство во Всеволожском районе. Сейчас к нам обращаются другие регионы, вплоть до Астраханской области. Необходима поддержка. Предоставить людям альтернативу многоэтажному жилью – государственная задача.
Наталья Бурковская:
– В области, где хуже развита инфраструктура, эта задача сложнее?
Павел Горемыкин, технический директор ООО «ТТК-Северо-Запад»:
– Стоимость обеспечения коммуникациями на порядок дешевле жителю коттеджного поселка, чем владельцу отдельного дома. Плата за услуги в поселке сопоставима с городской. В отдельном доме такого качества связи, как в поселке, не достичь.
Лидия Пашнова:
– Класс недвижимости определяется в значительной степени транспортной инфраструктурой. Покупая элитное жилье, клиент рассчитывает туда приехать на лимузине по хорошей дороге. Как можно рассчитывать на высокий спрос, если большая часть областных дорог далека от нормативных требований? К примеру, Токсовское шоссе в совершенно разбитом состоянии. Нужно как-то стимулировать областные власти.
Олег Еремин:
– Эта проблема касается не только загородных домов. Без дорог вообще никакое развитие невозможно. Пока государство будет перекладывать инфраструктурную подготовку территорий на частный бизнес, мы не достигнем европейского качества жизни.
Наталья Бурковская, редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– Начался новый дачный сезон. Каковы тенденции на рынке загородной недвижимости?
Олег Еремин, первый вице-президент группы компаний «Балтрос»:
– К сожалению, тенденции те же, что и в строительстве в целом. Новые проекты, насколько я знаю, сейчас практически никто не начинает. Все сосредоточились на завершении объектов, находящихся в стадии строительства. Перспективы определяются платежеспособностью граждан. Прогнозировать же ее динамику затруднительно.
Максим Орлов, генеральный директор ООО «Петербургская область»:
– Многие коттеджные проекты не сдвигаются с места, хотя уже полностью подготовлены. Бросается в глаза стремление клиентов, даже не сведущих в строительстве, возводить дома своими силами с наймом гастарбайтеров. Люди рассчитывают сэкономить, ограничившись расходами только на архитектурный и технический надзор. Это стало массовым явлением. Но я думаю, что через год-два это увлечение пройдет, поскольку экономия окажется иллюзорной.
Станислав Азацкий, директор ООО «Адвекс. Загородная недвижимость»:
– В феврале на загородном рынке было некоторое оживление. Ждали активизации в апреле, но оказалось, что клиенты не торопятся. Вместо недели-двух решение о покупке занимает месяцы. Территории для инвестиционных целей сейчас приобретаются редко, только в расчете на отдаленное будущее.
Рынок по ценам предложения стоит, но реальные продажи идут на 25-30 процентов ниже предложенной цены. Сделок мало: ждут снижения цен. Покупаются дома либо ниже 5 миллионов рублей, либо дорогие, с полной отделкой. То же с участками. Состоятельные клиенты интересуются участками без подряда, но с полной инженерной инфраструктурой. Растет и спрос на дешевые участки, с одним электричеством. В бизнес-сегменте провал: кризис преимущественно ударил по среднему классу.
Наталья Бурковская:
– Каковы изменения в структуре спроса?
Станислав Азацкий:
– Объем сделок по приобретению готовых домов сократился в пять раз. Преобладает спрос на земельные участки. При этом четко разделяются две категории клиентов: те, кто рассчитывает жить в коттеджном поселке, и «индивидуалы», полагающие, что отдельно стоящий объект обойдется дешевле. В поселках цены выше: включаются расходы на инфраструктуру.
Максим Орлов:
– Самостоятельно строить дома на приобретенных участках предпочитают сегодня около 60 процентов заказчиков.
Марина Карпихина, руководитель департамента развития ЗАО «Родэкс Северо-Запад»:
– Наша компания предлагает готовые дома. Для привлечения клиентов сейчас пришлось пересмотреть концепцию поселка. Нас нередко спрашивают, продаем ли мы оснащенные участки, и удивляются отрицательному ответу. Действительно, сегодня многие думают: сначала купим участок, а потом когда-нибудь построим дом. То же было после кризиса 1998 года, и многие купленные тогда участки с тех пор не застроены. Мы считаем особенно неблагоприятной тенденцией выход на рынок инженерно необеспеченных участков: это шаг назад.
Наталья Бурковская:
– Платежеспособный спрос до недавних пор во многом обеспечивался кредитами. Предоставляются ли сегодня займы под строительство загородного жилья?
Евгения Енина, кредитный инспектор ОАО «Северо-Западный банк Сбербанка России»:
– Мы выдали за последние 9 месяцев 900 ипотечных кредитов на «малоэтажку». Доля кредитования этого сектора составляет 6 процентов. В 2009 году начальный взнос составляет 30 процентов, скидки – только молодым семьям с детьми. Процентная ставка у нас устанавливается только в рублях, в размере 13,5-14,5 процентов годовых. Мы также предоставляем кредиты под строительство до 70 процентов стоимости по договорам для собственников или долгосрочных арендаторов участков. Объем просроченной задолженности небольшой – от 0,5 до 1 процента. Мы всегда тщательно оценивали платежеспособность клиентов.
Наталья Бурковская:
– Как сегодня реализуются ипотечные соглашения между банками и девелоперами?
Лидия Пашнова, директор по маркетингу ИСГ «Сплав»:
– У нас заключено ипотечное соглашение с АКБ «Таврический». Кредиты предоставляются на 3 года, договора заключаются индивидуально. Проект развивается успешно в том числе потому, что мы предоставляем участки с инфраструктурой без подряда, на которые сегодня наибольший спрос. Сейчас у нас ведется строительство на 46 участках первой очереди поселка «Охтинское раздолье».
Евгения Енина:
– Наш банк является партнером ГК «Балтрос» в проекте «Новая Ижора» в соответствии с соглашением о взаимодействии. Кредиты предоставляются на длительные сроки – до 10 лет. Это массовый проект, и наше сотрудничество очень результативно.
Олег Еремин:
– Мы построили 150 тысяч квадратных метров новой недвижимости за 2 года – это немалый вклад в улучшение жилищных условий населения. Наши дома удобны и относительно недороги, причем в цену квадратного метра включены расходы на инженерную инфраструктуру. Мы вынуждены заключать договора с поставщиками-монополистами по тарифу для юридических лиц, поскольку мы – частная организация. Это ведет к удорожанию жилья для покупателя. Но в нашем случае ( в «Новой Ижоре») ГК «Балтрос» берет на себя дополнительные финансовые затраты и не перекладывает их на физических лиц.
Наталья Бурковская:
– Это проблема законодательства?
Олег Еремин:
– Да. На нас не распространяются законы, действующие для многоквартирных домов. У нас частная территория, а для этого случая даже нет механизма передачи построенной дорожной и инженерной инфраструктуры городу. Ситуация абсурдна: все, что вне красных линий, мы должны отдать, но как это сделать – неизвестно. Мы сидим с километрами дорог и сетей и вынуждены их обслуживать.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб»:
– Наше объединение старается на системном уровне решить такого рода вопросы. У нас есть проблемы в этом отношении с ОАО «ТГК-1» и ГУП «ТЭК». Но с Ленэнерго мы достигли договоренности: застройщик будет выступать в качестве транзитной организации, а плата будет взиматься с граждан по тарифам для физлиц. В принципе решены вопросы с ГУП «Водоканал».
Олег Еремин:
– Да, мы платим «Водоканалу» по тарифам для физлиц, но вот с ливневой канализацией вопрос не решен. Дождь прошел – и мы должны заплатить. И с клиентов за это деньги не собрать, поскольку в «малоэтажке» создание ТСЖ не предусмотрено.
Наталья Бурковская:
– При каких условиях возможно массовое малоэтажное строительство?
Олег Еремин:
– Наиболее целесообразно – при условии финансирования инженерной подготовки либо монополистами, либо за счет городского бюджета. Тогда стоимость такого жилья сократится на 40 процентов, и оно будет сопоставимо с многоэтажным. Для массового строительства также необходимо предоставление больших территорий под комплексное освоение.
Виктор Мусихин, генеральный директор ЗАО «СМУ-303»:
– Для реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» необходимо участие государства в инженерной подготовке территорий. Второй вопрос – тарифная политика. Она должна быть предсказуемой.
Марина Карпихина:
– Массовое строительство сегодня возможно только в нижнем ценовом сегменте. Можно, конечно, помечтать о массовом спросе на 150-метровые коттеджи, сопоставимые по цене с трехкомнатными квартирами. Но сейчас оплатить его эксплуатацию самостоятельно способен только весьма состоятельный клиент.
Николай Копытин, генеральный директор ООО «ДСК «Славянский»:
– Мощности стройиндустрии вполне готовы к массовому малоэтажному строительству. Мы гибко приспосабливаемся к меняющимся условиям, стремимся расширить круг заказчиков. Недавно заключен контракт с компанией Norman, ведущей строительство во Всеволожском районе. Сейчас к нам обращаются другие регионы, вплоть до Астраханской области. Необходима поддержка. Предоставить людям альтернативу многоэтажному жилью – государственная задача.
Наталья Бурковская:
– В области, где хуже развита инфраструктура, эта задача сложнее?
Павел Горемыкин, технический директор ООО «ТТК-Северо-Запад»:
– Стоимость обеспечения коммуникациями на порядок дешевле жителю коттеджного поселка, чем владельцу отдельного дома. Плата за услуги в поселке сопоставима с городской. В отдельном доме такого качества связи, как в поселке, не достичь.
Лидия Пашнова:
– Класс недвижимости определяется в значительной степени транспортной инфраструктурой. Покупая элитное жилье, клиент рассчитывает туда приехать на лимузине по хорошей дороге. Как можно рассчитывать на высокий спрос, если большая часть областных дорог далека от нормативных требований? К примеру, Токсовское шоссе в совершенно разбитом состоянии. Нужно как-то стимулировать областные власти.
Олег Еремин:
– Эта проблема касается не только загородных домов. Без дорог вообще никакое развитие невозможно. Пока государство будет перекладывать инфраструктурную подготовку территорий на частный бизнес, мы не достигнем европейского качества жизни.
рубрика:
Загородное домостроение
автор:
Константин Черемных
