Куда складывать будем?

По данным аналитиков рынка, общая площадь качественных складов классов А и В, предназначенных для сдачи в аренду, составляет около 1230 тыс. кв. м.

В I квартале 2009 года на рынке появилось свыше 70 тыс. кв. м качественных складских площадей, предназначенных для сдачи в аренду. Прирост обеспечила вторая очередь «Логопарка Нева» и складского комплекса «Энерго».

Баланс спроса и предложения
Среди действующих качественных складов большая часть приходится на Пушкинский район, в котором расположен 31% всех предлагаемых складских площадей. Следом идут Всеволожский (15%) и Ломоносовский (13%) районы Ленинградской области, Московский район (10%), Выборгский район (7%). Качественные складские комплексы находятся вдоль основных транспортных коридоров города: трассы «Скандинавия», Московского, Мурманского и Таллинского шоссе.
Петербургские аналитики Colliers International (Санкт-Петербург) прогнозируют, что до конца 2009 года в городе будет введено не более 280 тыс. кв. м, в то время как еще в начале года эта цифра составляла 650 тыс. кв. м.
По данным компании, около 120 тыс. кв. м находятся на стадии получения актов ввода в эксплуатацию; 160 тыс. кв. м площадей подходят к завершающей стадии строительства, но в связи с кризисом вероятность сдачи этих проектов в срок находится под вопросом. Общее количество приостановленных проектов составило около 1,5 млн кв. м. Основная причина – падение спроса.
Наблюдается увеличение спроса на производственную недвижимость. Повышение импортных пошлин стимулирует компании искать возможности организации сборочных производств. Востребованы земельные участки под строительство и производственные помещения с транспортной доступностью.
Спрос на складскую недвижимость сократился и из-за снижения грузоперевозок через порт – на 30%, в целом – на 20%. С появлением новых проектов уровень свободных площадей составил в среднем 50%, а в целом по рынку уровень вакантных площадей на конец I квартала 2009 года составил 18-20%.

Арендное дно
По итогам I квартала 2009 года средние заявленные арендные ставки на качественную складскую недвижимость снизились на 5-10% по сравнению с концом 2008 года. Меняются и дополнительные условия, ранее срок договора составлял 5-7 лет, а сейчас арендодатели готовы заключать даже краткосрочные договоры. Размер страхового депозита составлял 6 месяцев, сейчас он сократился до 1-2 месяцев.
Арендные ставки на склады класса А находятся в диапазоне 2800–5100 рублей за 1 кв. м. С учетом всех дополнительных платежей, возлагаемых на арендаторов, ставки «полной» аренды составляют около 4500–6500 рублей за 1 кв. м в год, не включая НДС.
Цены на ответственное хранение находятся в диапазоне 9–20 рублей в сутки, стоимость услуг погрузки-разгрузки варьируется от 50 до 110 за паллетоместо. Стоимость ответственного хранения паллетоместа в холодильном складе класса А начинается от 25-30 рублей в день, в классе В – от 20-21 рубля.
В перспективе продолжится снижение арендных ставок на складские площади класса А и В. Арендаторами будут востребованы складские площади размером 700–2500 кв. м в складских объектах класса В.
Девелоперы применяют более гибкую политику в отношении арендных ставок, уменьшают минимальный размер предлагаемых в аренду блоков, что позволяет привлечь новые категории арендаторов. По мнению аналитиков, влияние мирового финансового кризиса будет проявляться в снижении арендных ставок и сокращении числа реализуемых проектов. Это в дальнейшем приведет к накоплению отложенного спроса и появлению дефицита высококлассных складских площадей при восстановлении экономики. (По данным GVA Sawyer)