Заграница нас обманет

При покупке зарубежной недвижимости легче всего быть обманутым. Как правило, покупатель не знает языка, законов и просто обычаев той страны, где собирается купить квартиру, дом или бунгало. Мошенники встречаются не только в Испании, Болгарии, Черногории, Малайзии, но и в успешных Британии, Германии, Италии, Франции.

О том, как и где «подстелить соломки» при покупке зарубежной недвижимости, говорили участники круглого стола «Управление рисками на рынке зарубежной недвижимости: техника безопасности при выборе объекта и ответственность риэлторов», организованного журналом «Ваш дом за рубежом».

Верю – не верю
По словам спикеров, решить проблемы подобного рода можно только при помощи специалистов: риэлторов, юристов. Профессиональных консультантов. Наши соотечественники очень часто пытаются совершить сделку в чужой стране самостоятельно. После постигшей их неудачи они обращаются за помощью в агентства, но не всегда  можно исправить ситуацию. «В помощи таким клиентам мы не отказываем, но в такой ситуации мы можем лишь проконсультировать и рекомендовать юриста», – рассказала Елена Новак, руководитель отдела зарубежной недвижимости Alisa Estate.
По мнению эксперта, партнеров по заключению подобных сделок нужно досконально проверять. Даже в Петербурге из 15-20 компаний, реализующих зарубежную недвижимость, достойной может оказаться лишь одна. По сведениям редактора журнала «Ваш дом за рубежом», сегодня консультационные услуги и полное сопровождение сделок с зарубежной недвижимостью в городе оказывают около 50 компаний. Если же посмотреть в объявлениях и листингах, то декларируют подобный род услуг на петербургском рынке более 1000 фирм.
Эксперты уверяют, что провести компетентную экспертизу застройщика, объекта и договора купли-продажи недвижимости в другой стране могут и того меньше – 5% петербургских риэлторских компаний. По данным спикеров, состоятельность агентства определяет наличие штатного юриста-международника, владеющего языком той страны, где совершается сделка. Такой специалист сделает юридическую экспертизу договора.
Ирина Федорова, генеральный директор международной компании WorldEconomEstate, считает, что предоставление клиенту неполной или неточной информации – не редкость на рынке. Русские покупатели попадаются на эту удочку чаще, потому что не имеют семейных юристов, как это принято в Европе. Личный адвокат исключает риск мошенничества уже на стадии выбора партнера и объекта.
«Другое дело, что продавцы во всем мире пытаются нагреть руки на нашей безграмотности, – добавляет эксперт. – Предварительный договор купли-продажи объекта в Болгарии, например, для гражданина Германии составляет три страницы, а для русского – две».

Такие разные страны
Покупатель должен быть досконально информирован об особенностях рынка недвижимости иностранного государства. Так, например, в Испании и на Кипре лучше не покупать строящееся жилье. В Болгарии часть застройщиков приостановила работы на объектах. Дома, возводимые на заемные средства, рискуют быть замороженными.
В Болгарии 1/3 объектов стоит. Продавать такую недвижимость, по словам Ирины Федоровой, – самоубийство. Застройщик должен информировать риэлтора по срокам сдачи, но это не всегда происходит, поэтому, если все-таки есть желание купить строящееся жилье, следует навести справки о застройщике – как долго он на рынке, насколько стабилен и финансово устойчив, является ли этот бизнес у него единственным. Ну и, естественно, есть ли у застройщика разрешение на строительство и право собственности на землю.
«Одной из самых безопасных стран с точки зрения приобретения недвижимости является Финляндия, поскольку законодательство этой страны практически на 100% защищает покупателя, в том числе нерезидента», – рассказывает генеральный директор агентства «Динас» Юрий Сергеев.
Продавец и риэлтор несут материальную ответственность за предоставление покупателю неверной информации о техническом состоянии имущества, обстановки вокруг него и наличии сложностей с документами. Если выявлены какие-либо неточности, покупатель имеет право на расторжении договора и получение компенсации в течение от 5 до 10 лет в зависимости от того, по какому вопросу он получил недостоверные данные.
Однако у 20-30 % российских покупателей недвижимости в Финляндии после оформления сделки возникают технические сложности в процессе владения объектом. Например, законодательно регулируемые сроки ремонта инженерных систем в доме, особенности коммунальных платежей и прочее.
Основную долю российских покупателей недвижимости в Финляндии составляют жители Петербурга, Карелии и Москвы. Граждане России предпочитают покупать в этой стране частные дома на вторичном рынке с собственным земельным участком, преимущественно на берегу озера. В 2009 году количество покупателей недвижимости из России, по прогнозам эксперта, снизиться, но незначительно.