ЖСК – путь для дольщиков

ЖСК «Девятый корпус» стал одним из первых объединений дольщиков, которому было предоставлено право на завершение строительства жилого дома. Большая часть управленческих, финансовых и юридических вопросов по девятому корпусу в городе Пушкине уже решена. В настоящее время возводится каркас дома, и в 2010 году планируется его заселение.

Четыре года назад в девятом квартале Пушкина сложилась крайне тяжелая ситуация: пострадало около 1500 дольщиков. Проблема требовала оперативного и конструктивного решения, и город с этой задачей справился.
На первом этапе все жилые корпуса были рассмотрены на рабочей группе по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории районов Санкт-Петербурга, созданной при Комитете по строительству. В результате было принято решение об апробации принципиально новой для города схемы строительства, по которой права на достройку жилых домов от застройщиков ЗАО «Фирма «Р.К.Г.» и ЗАО «Фирма «Невский меридиан» передавались ТСЖ и ЖСК, организованными участниками долевого строительства.
Сейчас, считают в Комитете по строительству, ситуация в квартале стабилизировалась. Предложенная Комитетом по строительству схема достройки домов в девятом квартале оказалась жизнеспособной на практике. В 2008 году были приняты постановления правительства Санкт-Петербурга сразу по четырем жилым домам – восьмому, девятому, десятому и двенадцатому корпусам. ЖСК и ТСЖ получили возможность заключить договоры с генподрядными организациями и выступить заказчиками строительства.
17 июня 2009 года ЖСК «Девятый корпус», созданный в одном из недостроенных домов девятого квартала, получил разрешение на ввод в эксплуатацию. По словам заместителя председателя Комитета по строительству Владимира Кузнецова, восьмой и двенадцатый корпуса будут достроены к концу текущего года. На первом из них достраивается каркас здания, по второму – ведутся отделочные работы. К декабрю 2009 года планируется достроить каркас девятого корпуса.
По словам председателя ЖСК «Девятый корпус» Игоря Егорова, первоначально кооператив столкнулся с массой проблем: социальных (они предполагали разъяснительную работу с дольщиками, составление их реестра, привлечение новых пайщиков), технических (решение вопросов, связанных с проектированием и строительством здания), юридических (правовое сопровождение деятельности кооператива). Кроме того, строительство здания предполагало внесение доплаты дольщиками за квадратные метры.

Город пришел на помощь
Игорь Егоров считает, что в этот период им очень помог Комитет по строительству. С помощью города были выбраны генподрядчик и генпроектировщик – ЗАО «Стройпроект» и ООО «НПО Наука – Строительству». Попытки ЖСК самостоятельно найти генподрядчика ни к чему не привели, хотя переговоры шли с шестью строительно-инвестиционными фирмами. Они расценивали проект как слишком рискованный – не только с финансовой, но и с юридической точки зрения.
В феврале 2008 года между ЖСК и генподрядчиком был заключен договор, а в апреле 2008-го на площадку вышли строители, чтобы подготовить строительную площадку и проложить временные дороги.
Кроме того, Комитетом по строительству в рамках Адресной инвестиционной программы за 2008 и первое полугодие текущего года выполнена инженерная подготовка девятого квартала. Тем самым строящиеся жилые дома были обеспечены теплом и электроэнергией. На эти цели из бюджета города было выделено порядка 260 млн рублей.
При этом ЖСК «Девятый корпус» освободили от инвестиционных отчислений в бюджет Петербурга.

Льготы и бартер
Внутри кооператива для членов, которые уже осуществили капитальные вложения в возведение дома, были установлены льготы. Сегодня они платят 20 тыс. рублей за 1 кв. м, что вдвое ниже себестоимости. Первые паевые взносы члены кооператива начали делать лишь в августе 2008 года (все подготовительные работы оплатил генподрядчик). Таким образом, по словам Игоря Егорова, рассрочка составила 20 месяцев.
Даже несмотря на ощутимую помощь города и снижение цен на строительные материалы, у кооператива сегодня нет достаточных средств, чтобы финансировать работы в полном объеме. По оценке председателя ЖСК «Девятый корпус» Игоря Егорова, ежемесячно необходимо вложение порядка 30-35 млн рублей.
С помощью Комитета по строительству решен вопрос о поставках строительных материалов по бартеру. «Уже сейчас часть поставщиков, учитывая социальную значимость проекта, откликнулись на наше предложение», – сообщил Игорь Егоров. Подобный договор действует и с Управлением механизации, обслуживающим данный объект. Конечно, бартер – не лучшая форма взаиморасчета, это понимают все. Но она позволяет вести строительство в экстремальной ситуации. Компании-поставщики оформляют членство в ЖСК, а предоставленные ими услуги зачитываются в качестве паевого взноса.

Нужны правовые механизмы
Игорь Егоров считает, что универсальных рецептов выхода из той ситуации, в которой оказались дольщики его дома, нет. Каждый объект имеет свою историю и свои особенности. Однако, по мнению г-на Егорова, делу очень помогло бы создание консалтинговой компании, состоящей из строителей, экономистов и юристов, которая смогла бы помочь дольщикам в решении возникающих проблем. «Это позволило бы избежать многих ошибок и сократило время», – уверен председатель кооператива. Со своей стороны, руководство ЖСК «Девятый корпус» уже накопило достаточно опыта, которым готово поделиться с дольщиками других строительных объектов, оказавшихся в сложной ситуации.
По мнению заместителя председателя Комитета по строительству Владимира Кузнецова, передача недостроенных объектов созданным дольщиками ЖСК – «мера не только оправданная, но и эффективная. Механизм абсолютно прозрачен с точки зрения привлечения средств граждан». Сегодня существует еще одна схема – это передача права на достройку проблемных домов инвестору через торги. «Однако, – считает Владимир Кузнецов, – процедура организации торгов, во-первых, более длительная, во-вторых, такие объекты, как правило, всегда предусматривают обременение. В современной экономической ситуации они оказываются экономически несостоятельными».