Встройки взяли реванш

Фонд имущества Петербурга 8 июня 2009 года реализовал 11 встроенных помещений и передал в аренду три объекта сроком на 10 лет.

Эксперты объясняют высокий спрос на коммерческие помещения стоимостью до 10 млн рублей их потенциально высокой ликвидностью при минимальных затратах.
По итогам аукциона суммарная цена продажи 11 встроек в разных районах Петербурга в 2,3 раза превысила их общую начальную стоимость и составила 45 960 тыс. рублей. Максимальное превышение стоимости объекта – в 4,1 раза – было достигнуто при продаже помещения в Красногвардейском районе, на Ленской улице, 10. Объект площадью 85,4 кв. м был продан за 6,25 млн рублей при начальной стоимости 1,5 млн рублей.
Особый интерес инвесторов вызвала продажа помещения на 4-й Советской улице, 46/8, лит. А, площадью 34,8 кв. м. Лот был приобретен с превышением в 2,8 раза за 5,6 млн рублей.
Город сдал в аренду сроком на 10 лет два встроенных помещения в Петроградском районе – на улице Куйбышева и на Малом проспекте – и здание в Зеленогорске.
Встроенное помещение на улице Куйбышева площадью 140,6 кв. м было сдано за 1 522 119 рублей в год, а помещение на Малом проспекте площадью 132,8 кв. м – за 1 451 482 рубля в год. Здание в Зеленогорске на Приморском шоссе, 516, лит. В, площадью порядка 30 кв. м сдано в аренду с превышением начальной годовой арендной ставки почти в четыре раза за 71 084 рубля в год.
Заместитель директора Фонда имущества Петербурга Антон Бучнев отметил, что в среднем на каждый лот претендовало 14 потенциальных инвесторов, что свидетельствует о докризисной активности покупателей. «Итоги прошедшего аукциона дают нам основание говорить о возобновлении спроса на коммерческую недвижимость в сегменте стоимости до 10 миллионов рублей», – уверен он.
Инвестиций меньше, ликвидность больше
«Действительно, торги, прошедшие в Фонде, и активность покупателей продемонстрировали, что спрос на относительно недорогие коммерческие помещения даже в условиях кризиса остается стабильным. Это объясняется низким порогом стоимости объектов при их потенциально высокой ликвидности», – считает старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang La Salle Вероника Лежнева. Эксперт отмечает, что стоимость квадратного метра таких коммерческих помещений сопоставима со стоимостью квартир, но при последующем коммерческом использовании ставки аренды на небольшие коммерческие помещения оказываются значительно выше, чем на квартирном рынке, что позволяет окупать инвестиции быстрее.
По мнению руководителя отдела оценки АРИН Инны Поповой, результаты аукциона свидетельствуют о том, что наиболее ликвидные помещения всегда будут пользоваться спросом. «4-я Советская – это центр города, фасадное расположение, маленькая площадь. Такие помещения всегда дефицитны и всегда востребованы. Учитывая фасадную локацию помещений обоих помещений – на 4-й Советской и Ленской улицах, – скорее всего, они будут использованы под торговую функцию. Об этом свидетельствует и цена выкупа, поскольку при прочих равных условиях стоимость помещений торгового назначения выше», – уверен эксперт.
По данным ведущего специалиста по работе с западными брендами отдела торговой недвижимости Praktis CB Елены Игнатий, объекты, стоимость которых не превышает 10 млн рублей, в основном интересны для индивидуальных и частных предпринимателей, и, соответственно, это и есть их основные покупатели. Если говорить о структуре спроса, то прежде всего необходимо отталкиваться от профиля бизнеса клиента. На Невском есть помещения, которые выставлены по 400–500 тыс. рублей за квадратный метр, продаются уже давно, и есть определенный контингент покупателей, который к ним присматривается, но ждет существенного демпинга цены.
Крупные инвесторы ждут
«Объем предложения в сегменте ликвидных коммерческих помещений среднего и высокого ценовых сегментов небольшой. В то же время, такие объекты востребованы. Однако это не значит, что спрос на рынке активизировался. Выброса предложения в настоящий момент нет. Объекты либо выставлены в листингах по завышенным ценам, либо, в случае понижения цен, раскупаются», – констатирует Инна Попова.
«Более высокий порог входа при инвестициях в недвижимость отсекает значительную часть частных инвесторов, которые не располагают значительными ресурсами. С этой точки зрения объекты стоимостью выше 10 миллионов менее востребованы, поскольку круг потенциальных покупателей ограничен. На сегодня наиболее востребованными являются объекты, имеющие прозрачные права, высокий процент заполняемости помещений, желательно по долгосрочным договорам аренды», – комментирует Вероника Лежнева.
По мнению генерального директора ООО «Гласс Дизайн» Максима Ялыгина, активность в отношении приобретения более дорогостоящих коммерческих помещений будет знаком прохождения рынком коммерческой недвижимости своего ценового дна.