Против стресса и депрессии
13.07.2009
В любые времена на любом рынке distressed assets пользуются особым спросом. Другое дело, что не все девелоперы имеют навыки обращения с подобными активами. Как показала практика, в Петербурге мало тех, кто знает, как получить и приумножить прибыль от проблемных активов.
Сегодня многие девелоперы подумывают о продаже активов, но понятно, что покупателей больше не интересует докризисная цена.
По какой цене продавать моллы, бизнес-центры и логистические комплексы? Что же такое сделки distressed assets? Как минимизировать потери? Стоит ли продавать активы на падающем рынке или своя ноша не тянет? На эти и другие вопросы мы попросили ответить специалистов рынка.
– Так что же сегодня происходит на рынке девелоперских активов? И какую стратегию выбрать девелоперам?
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:
– Сейчас очень многие собственники недвижимости, особенно те, для кого девелопмент и управление недвижимостью являются профильными видами деятельности, рассматривают предложения по приобретению активов. Однако цены продавцов близки к докризисным, их коррекция незначительна, что совсем не устраивает покупателей. Кроме того, большинство потенциальных продавцов предпочитают снижать арендные ставки для сохранения заполняемости и даже работать на уровне, позволяющем только окупать эксплуатационные расходы, в надежде на возвращение рынка к докризисному уровню.
Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB:
– Наиболее правильная стратегия на ближайшее время – удержание актива. Во-первых, потому, что цены снизились (до половины от докризисного уровня) и фиксировать убытки не хочется. Во-вторых, покупателей почти нет. Тех, кто покупает distressed assets, немного. Эти инвесторы очень разборчивы. Они готовы купить за «копейки» (примерно за 30 процентов от докризисного уровня) и лучшее из того, что есть на рынке. Неликвидные объекты их не интересуют.
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга Astera St. Petersburg:
– Требования инвестиционных фондов к выставляемым на продажу лотам существенно ужесточились за последние 6-8 месяцев. Это произошло во всем мире, но в России, как и в других развитых странах, тенденция проявилась наиболее остро, так как здесь практически нет объектов, которые могли бы соответствовать повышенным требованиям. Инвестиционные компании при предложении двух объектов с одинаковыми показателями скорее предпочтут объекты Лондоне или Париже объекту в Санкт-Петербурге, что вполне логично.
– Стоит ли продавать активы на падающем рынке?
Александр Гришин, генеральный директор VMB Trust:
– Вопрос – индивидуальный. Многое зависит от целей владельца и того факта, максимальная ли прибыль извлечена из объекта. Если объект «состоялся», то есть – заполнен арендаторами и не требует дальнейшего развития, то, на мой взгляд, при наличии альтернативных источников размещения средств его целесообразнее продать. Но тут встает «вопрос цены». За бесценок объекты отдают только при необходимости погашения долгов. И тут конфликт: продавцы оценивают объект, исходя из будущего роста экономики (а следовательно, и арендных ставок, и стоимости земли), а покупатели – из расчета дальнейшего падения. С другой стороны, объект, который можно развить (достроить или, к примеру, реконструировать), продавать зачастую нецелесообразно. Имеет смысл скрупулезно пересмотреть концепцию, составить консервативный бизнес-план, а порой и переждать, выбрав оптимальное время для реализации проекта. Сегодня – время грамотного инвестора и девелопера-консультанта. Их работа – при всем многообразии факторов выбрать правильный путь.
Алексей Чижов:
– Если долговых обязательств немного и кредиторы терпят – нужно продолжать общаться с ними и реструктурировать долги. Если же финансовое состояние компании критично, то придется, конечно, расставаться с объектами. И тут уже не получится диктовать свои условия – придется продать по цене, на которую согласен покупатель.
Юрий Александров, генеральный директор УК «Ремис»:
– Этот вопрос касается не рынка в целом, а каждой компании отдельно. Все зависит от ее финансового состояния, целей и стратегии. Покупатели сейчас есть, они никуда не делись. Другое дело, что ведут они себя соответствующим образом. Они не просто хотят приобрести с дисконтом, они ждут, что объект будет продан за бесценок. Осенью прошлого года нам пришлось заморозить строительство холодильника в промзоне «Парнас». Объектом интересовались покупатели, но сейчас стало проще привлечь финансирование под данный проект, чем мы и занимаемся. Мы, например, планируем до конца года возобновить строительные работы на объекте.
Екатерина Марковец:
– Вопрос продажи активов очень индивидуален. Если актив ничем не обременен, если владельцу не требуются срочно средства для погашения задолженности или, наоборот, для успешной реализации других проектов, объект коммерческой недвижимости можно не продавать. С другой стороны, если предположить, что падение рынка продолжится и будет носить затяжной характер, то можно расстаться с объектом сейчас, чтобы позднее приобрести, условно говоря, то же самое, но за меньшие деньги. Однако вряд ли на это приходится серьезно рассчитывать, поскольку рынок недвижимости достаточно инертен и серьезное падение на нем возможно только при очень затяжном кризисе. Вероятнее всего, он будет стоять на месте с незначительной коррекцией в ту или иную сторону.
– Кто и по какой причине решается в кризисное время на продажу коммерческой недвижимости?
Павел Гончаров, исполнительный директор Гильдии управлящих и девелоперов:
– В связи с ухудшением макроэкономической ситуации и недоступности кредитования многие проекты в сфере недвижимости оказались выставленными на продажу. При этом продажа объектов сейчас – это вынужденная мера. Отсутствие других источников финансирования, кроме дорогих кредитных денег, трудность в привлечении финансовых партнеров, соинвесторов, неработающая система облигационных заимствований и падающая экономика заставляют девелоперов продавать объекты на падающем рынке.
Екатерина Марковец:
– Встречаются отдельные случаи, когда собственники вынуждены продавать объекты, чтобы рассчитаться с долгами. Однако и в таких ситуациях они до последнего занимаются реструктуризацией долга, не желая продавать объекты по заниженным ценам.
– По каким критериям оценивается сегодня недвижимость?
Александр Волошин:
– Согласно ожиданиям инвесторов, доходность объектов должна быть не ниже уровня 15-20 процентов (имеется в виду чистый операционный доход, за вычетом эксплуатационных расходов, налогов, коммунальных платежей). Окупаемость проектов не должна превышать 5-летний срок. А принимая во внимание среднегодовую арендную ставку в 400 евро за квадратный метр (ритейл и офисы класса А) и ожидаемый срок окупаемости в 5 лет, получаем цену квадратного метра 2500 евро.
Александр Гришин:
– Докризисная цена интересует покупателей только как исторический факт. Инвестора, арендатора, одним словом – бизнес интересует реальная цена и текущие доходы. Не будем забывать, что коммерческая недвижимость – это инвестиции и инвестора интересуют сроки и гарантии возврата средств. То есть он должен быть уверен, что прибыль от вложения в данный объект будет получена. Если в докризисные времена основная идея извлечения прибыли основывалась на повышении капитализации объекта (увеличения его стоимости), то сегодня на первое место выходит операционная прибыль. В расчет закладывают окупаемость объекта за счет операционной прибыли. Ставка капитализации – вопрос спорный. Продавцы оценивают ее максимум в 10 процентов, покупатели же говорят о 15-20, а то и 25 процентах.
Павел Гончаров:
– Разброс в ценах продаж сейчас очень велик. Рынок не структурирован и закрыт. Реальная стоимость продажи выясняется только путем прямых переговоров. Завершенных сделок практически нет. Еще год назад в ценообразовании доминировал сравнительный метод оценки. Рыночная стоимость спекулятивно росла. Сейчас продавцы определяют свой минимальный порог затратным путем, покупатель – доходным методом.
Алексей Чижов:
– Максимизировать стоимость активов девелоперов может помочь правильная оценка потенциала и возможностей актива. Возможно, объекту требуется реконцепция, ребрендинг. Нужно не считать убытки, а подготовить объект к тому времени, когда рынок оживет и активизируется. Ведь качественное предложение всегда интересно, а указанные изменения могут повысить стоимость объекта.
Екатерина Марковец:
– Искусство оценки коммерческой недвижимости стало во время кризиса цениться значительно выше. Раньше на оценку смотрели как на формальный документ, подтверждающий согласование залоговой стоимости. Сейчас банки внимательно изучают отчеты по оценке, иногда заказывают их экспертизу, чтобы максимально застраховать себя от потерь. Если говорить об оценке коммерческой недвижимости, то сейчас лучше ориентироваться на доходный подход. Учитывая, что данных по сделкам практически нет, а цена предложения зачастую оказывается завышенной на 20-30 процентов, а то и в разы. Тогда как рынок аренды коммерческой недвижимости более активен, и сделок на нем осуществляется гораздо больше. Для корректной оценки доходным подходом можно использовать данные о требуемой доходности, ожидаемой инвесторами, имеющими возможность и желание приобретать активы в кризис. Безусловно, такая оценка в большей степени отражает видение покупателя, с которым продавец может и не согласиться. Однако сейчас время покупателя, и с его мнением необходимо считаться.
– Что же такое distressed assets?
Павел Гончаров:
– Спрос на покупку коммерческой недвижимости сильно упал, особенно в отношении крупных объектов. Тем не менее, присутствует ряд инвесторов, готовых приобрести небольшие объекты по сниженной стоимости. Главным образом интересует продажа небольших объектов компаний, испытывающих финансовые трудности (в том числе проходящими процедуру банкротства) и продажа залогового имущества банками. Такие дешевеющие активы и называют distressed assets.
Екатерина Марковец:
– Сделки формата distressed assets встречаются, но чаще всего это относится к недостроенным объектам, и дисконт в этом случае составляет свыше 50 процентов от рыночной стоимости.
Александр Волошин:
– Distressed assets – это проблемные объекты, которым необходимо проведение реконцепции для удержания арендаторов и привлечения покупателей. Также эти объекты обычно находятся в залоге у банка, причем с суммой, превышающей их реальную рыночную стоимость. В случае перехода такого актива в банк ему сложно будет найти покупателя, предварительно не проведя специальную предпродажную подготовку.
– Как можно минимизировать риски?
Павел Гончаров:
– Минимизировать потери девелопер может в случае продажи объекта по цене выше себестоимости. Для этого можно осуществить предпродажную подготовку объекта: минимальный ремонт, юридическое оформление, перевод назначения использования и прочее. Есть вариант разбить объект на большее количество лотов. А можно с учетом неструктурированности рынка изначально установить на ряд объектов цену существенно выше ожидаемой, однако эта стратегия может привести и к «зависанию» объекта на рынке.
Александр Гришин:
– Сложно ответить на этот вопрос в двух словах. Наш рецепт, как девелоперов и консультантов, на текущий период заключается в двух простых правилах: «лучше заморозить, чем строить ненужное», «строить меньше, но быстрее и только ликвидное».
Специалисты из Гильдии управляющих и девелоперов выделяют несколько основных причин продажи активов девелоперами:
– Снижение доходных показателей действующих объектов (уход арендаторов, снижение арендной ставки) и невозможность соразмерного снижения операционных расходов приводит к тому, что текущая операционная прибыль не обеспечивает возврат вложенных средств.
– Девелопер развивался до кризиса за счет краткосрочных займов, после изменения условий банками кредитование стало недоступным (повышенные ставки, ужесточение требований к заемщику). Перекредитоваться вновь невыгодно. В совокупности со снижением прогнозируемого доходного потока проект становится инвестиционно непривлекательным или даже убыточным.
– У девелопера есть жесткие обязательства по объекту (ряду объектов) (например, перед банком или городом), которые он не может пролонгировать. Чтобы их исполнить, при недостатке финансирования он вынужден продать эти или другие имеющиеся объекты.
Сегодня многие девелоперы подумывают о продаже активов, но понятно, что покупателей больше не интересует докризисная цена.
По какой цене продавать моллы, бизнес-центры и логистические комплексы? Что же такое сделки distressed assets? Как минимизировать потери? Стоит ли продавать активы на падающем рынке или своя ноша не тянет? На эти и другие вопросы мы попросили ответить специалистов рынка.
– Так что же сегодня происходит на рынке девелоперских активов? И какую стратегию выбрать девелоперам?
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:
– Сейчас очень многие собственники недвижимости, особенно те, для кого девелопмент и управление недвижимостью являются профильными видами деятельности, рассматривают предложения по приобретению активов. Однако цены продавцов близки к докризисным, их коррекция незначительна, что совсем не устраивает покупателей. Кроме того, большинство потенциальных продавцов предпочитают снижать арендные ставки для сохранения заполняемости и даже работать на уровне, позволяющем только окупать эксплуатационные расходы, в надежде на возвращение рынка к докризисному уровню.
Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB:
– Наиболее правильная стратегия на ближайшее время – удержание актива. Во-первых, потому, что цены снизились (до половины от докризисного уровня) и фиксировать убытки не хочется. Во-вторых, покупателей почти нет. Тех, кто покупает distressed assets, немного. Эти инвесторы очень разборчивы. Они готовы купить за «копейки» (примерно за 30 процентов от докризисного уровня) и лучшее из того, что есть на рынке. Неликвидные объекты их не интересуют.
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга Astera St. Petersburg:
– Требования инвестиционных фондов к выставляемым на продажу лотам существенно ужесточились за последние 6-8 месяцев. Это произошло во всем мире, но в России, как и в других развитых странах, тенденция проявилась наиболее остро, так как здесь практически нет объектов, которые могли бы соответствовать повышенным требованиям. Инвестиционные компании при предложении двух объектов с одинаковыми показателями скорее предпочтут объекты Лондоне или Париже объекту в Санкт-Петербурге, что вполне логично.
– Стоит ли продавать активы на падающем рынке?
Александр Гришин, генеральный директор VMB Trust:
– Вопрос – индивидуальный. Многое зависит от целей владельца и того факта, максимальная ли прибыль извлечена из объекта. Если объект «состоялся», то есть – заполнен арендаторами и не требует дальнейшего развития, то, на мой взгляд, при наличии альтернативных источников размещения средств его целесообразнее продать. Но тут встает «вопрос цены». За бесценок объекты отдают только при необходимости погашения долгов. И тут конфликт: продавцы оценивают объект, исходя из будущего роста экономики (а следовательно, и арендных ставок, и стоимости земли), а покупатели – из расчета дальнейшего падения. С другой стороны, объект, который можно развить (достроить или, к примеру, реконструировать), продавать зачастую нецелесообразно. Имеет смысл скрупулезно пересмотреть концепцию, составить консервативный бизнес-план, а порой и переждать, выбрав оптимальное время для реализации проекта. Сегодня – время грамотного инвестора и девелопера-консультанта. Их работа – при всем многообразии факторов выбрать правильный путь.
Алексей Чижов:
– Если долговых обязательств немного и кредиторы терпят – нужно продолжать общаться с ними и реструктурировать долги. Если же финансовое состояние компании критично, то придется, конечно, расставаться с объектами. И тут уже не получится диктовать свои условия – придется продать по цене, на которую согласен покупатель.
Юрий Александров, генеральный директор УК «Ремис»:
– Этот вопрос касается не рынка в целом, а каждой компании отдельно. Все зависит от ее финансового состояния, целей и стратегии. Покупатели сейчас есть, они никуда не делись. Другое дело, что ведут они себя соответствующим образом. Они не просто хотят приобрести с дисконтом, они ждут, что объект будет продан за бесценок. Осенью прошлого года нам пришлось заморозить строительство холодильника в промзоне «Парнас». Объектом интересовались покупатели, но сейчас стало проще привлечь финансирование под данный проект, чем мы и занимаемся. Мы, например, планируем до конца года возобновить строительные работы на объекте.
Екатерина Марковец:
– Вопрос продажи активов очень индивидуален. Если актив ничем не обременен, если владельцу не требуются срочно средства для погашения задолженности или, наоборот, для успешной реализации других проектов, объект коммерческой недвижимости можно не продавать. С другой стороны, если предположить, что падение рынка продолжится и будет носить затяжной характер, то можно расстаться с объектом сейчас, чтобы позднее приобрести, условно говоря, то же самое, но за меньшие деньги. Однако вряд ли на это приходится серьезно рассчитывать, поскольку рынок недвижимости достаточно инертен и серьезное падение на нем возможно только при очень затяжном кризисе. Вероятнее всего, он будет стоять на месте с незначительной коррекцией в ту или иную сторону.
– Кто и по какой причине решается в кризисное время на продажу коммерческой недвижимости?
Павел Гончаров, исполнительный директор Гильдии управлящих и девелоперов:
– В связи с ухудшением макроэкономической ситуации и недоступности кредитования многие проекты в сфере недвижимости оказались выставленными на продажу. При этом продажа объектов сейчас – это вынужденная мера. Отсутствие других источников финансирования, кроме дорогих кредитных денег, трудность в привлечении финансовых партнеров, соинвесторов, неработающая система облигационных заимствований и падающая экономика заставляют девелоперов продавать объекты на падающем рынке.
Екатерина Марковец:
– Встречаются отдельные случаи, когда собственники вынуждены продавать объекты, чтобы рассчитаться с долгами. Однако и в таких ситуациях они до последнего занимаются реструктуризацией долга, не желая продавать объекты по заниженным ценам.
– По каким критериям оценивается сегодня недвижимость?
Александр Волошин:
– Согласно ожиданиям инвесторов, доходность объектов должна быть не ниже уровня 15-20 процентов (имеется в виду чистый операционный доход, за вычетом эксплуатационных расходов, налогов, коммунальных платежей). Окупаемость проектов не должна превышать 5-летний срок. А принимая во внимание среднегодовую арендную ставку в 400 евро за квадратный метр (ритейл и офисы класса А) и ожидаемый срок окупаемости в 5 лет, получаем цену квадратного метра 2500 евро.
Александр Гришин:
– Докризисная цена интересует покупателей только как исторический факт. Инвестора, арендатора, одним словом – бизнес интересует реальная цена и текущие доходы. Не будем забывать, что коммерческая недвижимость – это инвестиции и инвестора интересуют сроки и гарантии возврата средств. То есть он должен быть уверен, что прибыль от вложения в данный объект будет получена. Если в докризисные времена основная идея извлечения прибыли основывалась на повышении капитализации объекта (увеличения его стоимости), то сегодня на первое место выходит операционная прибыль. В расчет закладывают окупаемость объекта за счет операционной прибыли. Ставка капитализации – вопрос спорный. Продавцы оценивают ее максимум в 10 процентов, покупатели же говорят о 15-20, а то и 25 процентах.
Павел Гончаров:
– Разброс в ценах продаж сейчас очень велик. Рынок не структурирован и закрыт. Реальная стоимость продажи выясняется только путем прямых переговоров. Завершенных сделок практически нет. Еще год назад в ценообразовании доминировал сравнительный метод оценки. Рыночная стоимость спекулятивно росла. Сейчас продавцы определяют свой минимальный порог затратным путем, покупатель – доходным методом.
Алексей Чижов:
– Максимизировать стоимость активов девелоперов может помочь правильная оценка потенциала и возможностей актива. Возможно, объекту требуется реконцепция, ребрендинг. Нужно не считать убытки, а подготовить объект к тому времени, когда рынок оживет и активизируется. Ведь качественное предложение всегда интересно, а указанные изменения могут повысить стоимость объекта.
Екатерина Марковец:
– Искусство оценки коммерческой недвижимости стало во время кризиса цениться значительно выше. Раньше на оценку смотрели как на формальный документ, подтверждающий согласование залоговой стоимости. Сейчас банки внимательно изучают отчеты по оценке, иногда заказывают их экспертизу, чтобы максимально застраховать себя от потерь. Если говорить об оценке коммерческой недвижимости, то сейчас лучше ориентироваться на доходный подход. Учитывая, что данных по сделкам практически нет, а цена предложения зачастую оказывается завышенной на 20-30 процентов, а то и в разы. Тогда как рынок аренды коммерческой недвижимости более активен, и сделок на нем осуществляется гораздо больше. Для корректной оценки доходным подходом можно использовать данные о требуемой доходности, ожидаемой инвесторами, имеющими возможность и желание приобретать активы в кризис. Безусловно, такая оценка в большей степени отражает видение покупателя, с которым продавец может и не согласиться. Однако сейчас время покупателя, и с его мнением необходимо считаться.
– Что же такое distressed assets?
Павел Гончаров:
– Спрос на покупку коммерческой недвижимости сильно упал, особенно в отношении крупных объектов. Тем не менее, присутствует ряд инвесторов, готовых приобрести небольшие объекты по сниженной стоимости. Главным образом интересует продажа небольших объектов компаний, испытывающих финансовые трудности (в том числе проходящими процедуру банкротства) и продажа залогового имущества банками. Такие дешевеющие активы и называют distressed assets.
Екатерина Марковец:
– Сделки формата distressed assets встречаются, но чаще всего это относится к недостроенным объектам, и дисконт в этом случае составляет свыше 50 процентов от рыночной стоимости.
Александр Волошин:
– Distressed assets – это проблемные объекты, которым необходимо проведение реконцепции для удержания арендаторов и привлечения покупателей. Также эти объекты обычно находятся в залоге у банка, причем с суммой, превышающей их реальную рыночную стоимость. В случае перехода такого актива в банк ему сложно будет найти покупателя, предварительно не проведя специальную предпродажную подготовку.
– Как можно минимизировать риски?
Павел Гончаров:
– Минимизировать потери девелопер может в случае продажи объекта по цене выше себестоимости. Для этого можно осуществить предпродажную подготовку объекта: минимальный ремонт, юридическое оформление, перевод назначения использования и прочее. Есть вариант разбить объект на большее количество лотов. А можно с учетом неструктурированности рынка изначально установить на ряд объектов цену существенно выше ожидаемой, однако эта стратегия может привести и к «зависанию» объекта на рынке.
Александр Гришин:
– Сложно ответить на этот вопрос в двух словах. Наш рецепт, как девелоперов и консультантов, на текущий период заключается в двух простых правилах: «лучше заморозить, чем строить ненужное», «строить меньше, но быстрее и только ликвидное».
Специалисты из Гильдии управляющих и девелоперов выделяют несколько основных причин продажи активов девелоперами:
– Снижение доходных показателей действующих объектов (уход арендаторов, снижение арендной ставки) и невозможность соразмерного снижения операционных расходов приводит к тому, что текущая операционная прибыль не обеспечивает возврат вложенных средств.
– Девелопер развивался до кризиса за счет краткосрочных займов, после изменения условий банками кредитование стало недоступным (повышенные ставки, ужесточение требований к заемщику). Перекредитоваться вновь невыгодно. В совокупности со снижением прогнозируемого доходного потока проект становится инвестиционно непривлекательным или даже убыточным.
– У девелопера есть жесткие обязательства по объекту (ряду объектов) (например, перед банком или городом), которые он не может пролонгировать. Чтобы их исполнить, при недостатке финансирования он вынужден продать эти или другие имеющиеся объекты.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Наталья Бурковская
