Холодное лето коммерции

С начала нынешнего года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость значительно сократился.

Доходность на падающем рынке
По данным Гильдии управляющих и девелоперов, инвестиции снизились до уровня 2004 года, падение по сравнению с уровнем 2008 года более чем в два раза. Эксперты говорят, что на глобальном мировом рынке такое падение было в 2008 году, когда годовой мировой объем инвестиций в недвижимость сократился на 59%.
Тем не менее, российский рынок до сих пор демонстрирует большую доходность вложений по сравнению с рынками Европы и Северной Америки: 12-14% годовых (наряду с Украиной, Индией, Вьетнамом, Бразилией) против 5-8% в Европе. Но политические и экономические риски в России настолько велики, что иностранные инвесторы занимают пока выжидательную позицию.
Июльские заморозки
Компания Bridge Consulting провела исследования строительства коммерческой недвижимости Петербурга. Аналитики пришли к выводу, что в настоящий момент на рынке коммерческой недвижимости Петербурга заморожено 78% строящихся объектов. Количество проектов, строительство которых останавливается, ежемесячно увеличивается.
Специалисты уверены, что главная причина остановки проектов – резкое падение спроса на объекты коммерческой недвижимости и отсутствие доступных застройщикам механизмов привлечения средств.
По данным Bridge Consulting, кредитные средства сегодня практически недоступны для девелоперов. 20-25% годовых – это откровенно невыгодно для застройщиков. А количество компаний, способных пройти необходимые для кредитования процедуры, сократилось за год в 9-10 раз.
Почем офисы для народа?
Исследования ГУД показывают, что в июне падение доходов на офисном рынке Петербурга продолжалось, ставки аренды упали в среднем на 2,5% в рублях (4,2% в долларах), цены продаж – на 5,7% в рублях (7,4% в долларах). Цены продажи офисов, которые до настоящего времени снижались наименьшими темпами, в июне упали наиболее сильно. Даже в центральных районах города средняя цена продажи офисов опустилась ниже 100 тыс. рублей за 1 кв. м.
Предложений по продаже офисов класса А становится все больше, на продажу выставлены бизнес-центры «Густав», «Магнус», «Оскар», «Арена-холл» и др., офисы в БЦ «Пулково Скай» класса А предлагаются по цене 103 тыс. рублей за 1 кв. м.
Арендные ставки на офисы класса А составляют 760-2200 рублей за 1 кв. м в месяц (без НДС). Заполняемость бизнес-центров класса А продолжает снижаться и составляет сейчас в среднем порядка 70-75%. На освободившиеся площади найти новых арендаторов по прежним условиям практически невозможно.
Торговля живет с оборота
Эксперты ГУД говорят, что ставки и цены продаж торговых помещений также продолжают падать. Это связано со снижением товарооборота. За январь–май 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года оборот розничной торговли снизился в городе на 5,9%, оборот предприятий общественного питания уменьшился на 14,3%.
Помещения под магазин или ресторан на наиболее проходных торговых улицах предлагаются сейчас по ставке от 1000 до 2000 рублей за 1 кв. м в месяц, на участках с максимальным пешеходным потоком непосредственно у метро ставки доходят до 7000 рублей за 1 кв. м в месяц. Это существенно ниже, чем до кризиса. При этом арендодатели идут на уступки: так, компания RBI при сдаче в аренду торговых помещений в новом комплексе Esfera на Невском проспекте готова брать арендную плату в виде процентов от оборота.

В тему:

Кому война, а кому…
Две недели назад компания «Фаворит», возглавляемая бывшим директором «Макромира», получила от правительства 11,8 га земли на проспекте Косыгина в обмен на стадион «Турбостроитель».

На новом участке планируется строительство торгово-офисного центра. Площадь комплекса составит около 300 тыс. кв. м. По данным аналитиков, инвестиции в проект составят порядка 500-700 млн USD. Эксперты уверены, что участок достаточно велик и подобный объект будет востребован через 5-6 лет. Кроме того, аффилированная с «Фаворитом» компания «Макромир» может потерять все свои торговые центры, находящиеся в залоге у кредиторов.
В то же самое время ООО «Макромир-Финанс» сообщило о том, что выплата по четвертому купону облигаций произведена не будет. В компании говорят, что в сегодняшнем сложном финансовом положении, когда подано заявление в арбитражный суд о введении процедуры наблюдения, невозможно провести выплату по купону в связи с нехваткой средств.
Напомним, что ООО «Макромир» в конце марта подало в арбитражный суд заявление о введении процедуры наблюдения.