Виктор Лаптев: Надо грамотно использовать потенциал строителей
03.08.2009
«Арсенал-Недвижимость» строит новый жилой квартал «Девяткино» на 300 тыс. кв. м и разрабатывает свой первый проект-миллионник. Генеральный директор Виктор Лаптев уверяет, что может обеспечить город и военных доступным жильем, но вынужден пока работать на 30% своей мощности из-за отсутствия у государства эффективной системы планирования.
О влиянии кризиса на рынок, перспективах и возможностях строителей Виктор Лаптев рассказал в интервью нашей газете.
– Все помнят, что именно после кризиса 1998 года, в 1999 году, началось активное развитие многих петербургских застройщиков. Сегодня есть такие же предпосылки?
– Все повторяется. Август 1998-го «уронил» цены на новостройки в два раза, и возможность купить новую квартиру появилась у менее обеспеченных людей. Так же и сейчас: кризис дал возможность купить жилье тем, кто сохранил работу и стабильный заработок. Раньше денег хватило бы только на комнату в коммуналке, а сегодня уже можно себе позволить студию или «однушку» – все-таки отдельное жилье. Поэтому у застройщиков, которые ориентировались на доступное жилье эконом-класса, сегодня действительно есть возможности для дальнейшего активного развития.
Нынешний кризис всех сильно встряхнул. Компании стали тщательнее просчитывать проекты, внимательно оценивать риски. У многих ведь притупилось чувство реальности, но когда продавать стало тяжелее, все стали более вдумчиво относиться к бизнесу, внимательно прогнозировать, в каких объемах может быть востребован их продукт. Компании пересматривают концепции своих жилых комплексов, чтобы ценник отвечал сегодняшним реалиям. Есть даже компании, которые до кризиса начинали бить сваи под бизнес-центр, а сегодня переориентируют свои проекты под жилье.
– У вас есть такие проекты?
– У наших партнеров, мы их консультируем. Они начали строить бизнес-центр класса А. Сейчас мы их агитируем изменить концепцию проекта на элитное жилье. Несмотря на то что сейчас в этом сегменте наблюдается затишье, я убежден, что отложенный спрос выстрелит. По крайней мере, нет сомнения, что этот рынок восстановится раньше, чем рынок дорогих офисов.
– То есть надо адаптироваться? У вас есть рецепт успешной стратегии в кризис?
– Идеальный рецепт – меньше рисковать и серьезно взвешивать свои финансовые возможности. Мы не набирали безумное количество кредитов и объектов. Мы не верили, что ажиотажный спрос будет вечным. Всегда строили по чуть-чуть, будучи уверенными, что именно этот объем мы в любом случае продадим. Потом так же осваивали новый объем… И так далее.
Что касается качества, то у нас ничего не изменилось. Мы как планировали всегда строить эконом-класс, так и продолжаем его строить. Причем наш эконом-класс не отличается по цене от панельки, но мы принципиально строим только по кирпично-монолитной технологии, с современными лифтами, окнами, инженерией, в хороших местах. То есть по основным критериям наши квартиры почти ничем не отличаются от жилья для среднего класса, но стоят дешевле.
– Каков сегодня инвестиционный портфель компании?
– У нас в перспективе освоение порядка 1,4 миллиона квадратных метров. Это в том числе два проекта комплексной застройки на 300 тысяч квадратных метров и миллион – «Девяткино» и «Скандинавия». В деньгах сегодня этот портфель оценить сложно. Равно как и период освоения в нынешних условиях – вопрос философский. Думаю, на ближайшие 20 лет – до пенсии – мне работы хватит.
– То есть в среднем вы будете возводить порядка 70 тысяч квадратных метров в год. Повлиял ли кризис на сроки или вы так и планировали создать большой запас на годы вперед?
– Конечно, до кризиса хотелось выполнить этот объем быстрее, скажем, за 7-8 лет. Теперь срок увеличился в три раза. Значит, будем работать без спешки. По крайней мере, мы освободили себя от головной боли, связанной с поиском земли.
– Квартальная застройка была одним из главных докризисных трендов. Вы формировали именно такой портфель. После начала кризиса вы не разочаровались в стратегии?
– Раньше, до перестройки, было такое понятие – «трест квартальной застройки». Все кварталы города были поделены между специализированными компаниями. Такой принцип удобен, и мы к нему всегда стремились. В общем-то, именно таким трестом квартальной застройки мы и стали.
– Что за проект «Скандинавия»? Он появился уже после кризиса?
– Да, сейчас мы прорабатываем концепцию строительства еще одного нового жилого квартала на участке 150 гектаров у метро «Девяткино». Это будет продолжение Гражданского проспекта, через виадук. Проект действительно появился после кризиса. Мы будем реализовывать его в партнерстве с собственником – группой инвесторов. Начнем строительство, я думаю, через 3 года. Идеально, если к тому времени город и область объединятся. Нам было бы проще и дешевле решать некоторые задачи, в частности вопрос водоснабжения, поскольку участок находится на территории области, а подключаться удобнее к сетям петербургского ГУП «Водоканал», который по уставу не имеет права снабжать область. Все проблемы решаемы, но это помогло бы снизить цену жилья.
– А как вообще к вашим проектам относятся власти двух субъектов? Ведь вы строите на территории области, а покупатели – преимущественно жители Петербурга.
– У нас хорошие отношения со всеми. Области наше строительство выгодно хотя бы с точки зрения статистики и роста налогооблагаемой базы. А петербуржцам мы даем возможность купить более доступное жилье, но при этом жить рядом с метро и не менять место работы в городе.
Мы, кстати, вообще стараемся, чтобы наша деятельность была социально ориентированной. В компании есть льготные программы и более длительные рассрочки для молодых пар (если кто-то из супругов моложе 30 лет), а также для многодетных семей. Надо помогать людям обзаводиться хорошим жильем, чтобы они были счастливее, чтобы рождалось больше детей.
– Оптимистичный настрой, учитывая то, что прогнозируют вторую волну кризиса...
– Я недавно разговаривал с одним банкиром, спрашивал, сколько у него квартир. Он сказал: «Сто штук». Я спросил: «Ты будешь одновременно все сто выбрасывать на рынок? Он сказал: «Что я, сумасшедший, что ли? Зачем мне себе цену сбивать, да еще и всем рынок портить». Он эти квартиры потихоньку раздаст в ипотеку на 15 лет и будет тихо получать свои проценты.
– Вы думаете, у всех банков такая позиция?
– У большинства. Я еще не видел нищих банкиров. Может, они, конечно, и есть, но, судя по тому, как им Центробанк раздает деньги и как они скупают доллары, не думаю, что срочная продажа квартир является для них вопросом жизни и смерти.
– То есть банки переживут осень?
– Я думаю, они еще на этом и заработают.
– А строители?
– У кого есть кредиты – тем будет тяжело. Весь вопрос в том, смогут ли они договориться о реструктуризации или нет. А есть застройщики, которые не привлекали кредиты или делали это очень осторожно. Эти застройщики, безусловно, осень переживут и будут работать дальше.
– Но ведь тянут на дно не только кредиты, но и отсутствие спроса.
– В моем понимании, спрос откладывается-откладывается, да все равно выстрелит. Если нет необходимости обслуживать кредиты, застройщики легко доживут до этого счастливого времени. Кроме того, сегодня все активнее заявляют о себе потенциальные покупатели в лице Жилищного комитета и Министерства обороны. Например, военные планируют потратить 80 миллиардов рублей на покупку жилья. Другой вопрос, что пока они не могут этого сделать. Сегодня их интересует сдача в 2009 году, а 2010-й они не хотят. Эта же коллизия была и в прошлом году. Пора что-то менять.
– Какие шаги нужно сделать и кто этим должен заняться?
– Минрегион, Смольный, военные – те, кто имеет бюджеты. Они так и будут сталкиваться с нестыковкой спроса и предложения, если не начнут планировать. Надо создать четкий график закупок, куда строители будут вносить свои заявки – что и к какому сроку они могут предложить, а отвечающие за закупки организации будут гарантировать бюджеты на это.
Я регулярно получаю бумаги, что, мол, хотим купить квартиры со сроком сдачи в ближайшие несколько месяцев, рву эти предложения и выбрасываю. Пока не будет планирования, застройщики не дадут нужных предложений. Грубо говоря, у меня есть земельный участок и я могу строить на нем один дом или пятнадцать. Весь вопрос в том, буду ли я продавать жилье на открытом рынке или же буду знать, что в энном году у меня столько-то квартир купит госзаказчик. Если будут такие гарантии, я смогу взять кредит в Сбербанке и запустить столько строек, сколько нужно. А иначе рисковать я не стану и буду строить один дом, который я гарантированно продам в любой ситуации.
– По тем ценам, которые сегодня предлагает Минрегион?
– Да, 44 300 – вполне приемлемая цена, если все планировать заранее. Это как билет на самолет: можно купить за полгода, и он будет стоить три копейки, или в день вылета, но очень дорого. Составьте план – купим тогда-то, деньги будем платить так-то. Мы подстроимся.
Идеально, если город или Минобороны изначально будут заключать договор долевого участия с каким-то авансом. Надо искать компромиссные варианты. Я, например, могу строить и сдавать в эксплуатацию ежегодно по 120-130 тысяч квадратных метров, а в итоге сейчас вынужден работать на 30 процентов своих возможностей. Если им действительно нужны квартиры для ветеранов, блокадников, военных, очередников – надо просто грамотно использовать потенциал строителей.
О влиянии кризиса на рынок, перспективах и возможностях строителей Виктор Лаптев рассказал в интервью нашей газете.
– Все помнят, что именно после кризиса 1998 года, в 1999 году, началось активное развитие многих петербургских застройщиков. Сегодня есть такие же предпосылки?
– Все повторяется. Август 1998-го «уронил» цены на новостройки в два раза, и возможность купить новую квартиру появилась у менее обеспеченных людей. Так же и сейчас: кризис дал возможность купить жилье тем, кто сохранил работу и стабильный заработок. Раньше денег хватило бы только на комнату в коммуналке, а сегодня уже можно себе позволить студию или «однушку» – все-таки отдельное жилье. Поэтому у застройщиков, которые ориентировались на доступное жилье эконом-класса, сегодня действительно есть возможности для дальнейшего активного развития.
Нынешний кризис всех сильно встряхнул. Компании стали тщательнее просчитывать проекты, внимательно оценивать риски. У многих ведь притупилось чувство реальности, но когда продавать стало тяжелее, все стали более вдумчиво относиться к бизнесу, внимательно прогнозировать, в каких объемах может быть востребован их продукт. Компании пересматривают концепции своих жилых комплексов, чтобы ценник отвечал сегодняшним реалиям. Есть даже компании, которые до кризиса начинали бить сваи под бизнес-центр, а сегодня переориентируют свои проекты под жилье.
– У вас есть такие проекты?
– У наших партнеров, мы их консультируем. Они начали строить бизнес-центр класса А. Сейчас мы их агитируем изменить концепцию проекта на элитное жилье. Несмотря на то что сейчас в этом сегменте наблюдается затишье, я убежден, что отложенный спрос выстрелит. По крайней мере, нет сомнения, что этот рынок восстановится раньше, чем рынок дорогих офисов.
– То есть надо адаптироваться? У вас есть рецепт успешной стратегии в кризис?
– Идеальный рецепт – меньше рисковать и серьезно взвешивать свои финансовые возможности. Мы не набирали безумное количество кредитов и объектов. Мы не верили, что ажиотажный спрос будет вечным. Всегда строили по чуть-чуть, будучи уверенными, что именно этот объем мы в любом случае продадим. Потом так же осваивали новый объем… И так далее.
Что касается качества, то у нас ничего не изменилось. Мы как планировали всегда строить эконом-класс, так и продолжаем его строить. Причем наш эконом-класс не отличается по цене от панельки, но мы принципиально строим только по кирпично-монолитной технологии, с современными лифтами, окнами, инженерией, в хороших местах. То есть по основным критериям наши квартиры почти ничем не отличаются от жилья для среднего класса, но стоят дешевле.
– Каков сегодня инвестиционный портфель компании?
– У нас в перспективе освоение порядка 1,4 миллиона квадратных метров. Это в том числе два проекта комплексной застройки на 300 тысяч квадратных метров и миллион – «Девяткино» и «Скандинавия». В деньгах сегодня этот портфель оценить сложно. Равно как и период освоения в нынешних условиях – вопрос философский. Думаю, на ближайшие 20 лет – до пенсии – мне работы хватит.
– То есть в среднем вы будете возводить порядка 70 тысяч квадратных метров в год. Повлиял ли кризис на сроки или вы так и планировали создать большой запас на годы вперед?
– Конечно, до кризиса хотелось выполнить этот объем быстрее, скажем, за 7-8 лет. Теперь срок увеличился в три раза. Значит, будем работать без спешки. По крайней мере, мы освободили себя от головной боли, связанной с поиском земли.
– Квартальная застройка была одним из главных докризисных трендов. Вы формировали именно такой портфель. После начала кризиса вы не разочаровались в стратегии?
– Раньше, до перестройки, было такое понятие – «трест квартальной застройки». Все кварталы города были поделены между специализированными компаниями. Такой принцип удобен, и мы к нему всегда стремились. В общем-то, именно таким трестом квартальной застройки мы и стали.
– Что за проект «Скандинавия»? Он появился уже после кризиса?
– Да, сейчас мы прорабатываем концепцию строительства еще одного нового жилого квартала на участке 150 гектаров у метро «Девяткино». Это будет продолжение Гражданского проспекта, через виадук. Проект действительно появился после кризиса. Мы будем реализовывать его в партнерстве с собственником – группой инвесторов. Начнем строительство, я думаю, через 3 года. Идеально, если к тому времени город и область объединятся. Нам было бы проще и дешевле решать некоторые задачи, в частности вопрос водоснабжения, поскольку участок находится на территории области, а подключаться удобнее к сетям петербургского ГУП «Водоканал», который по уставу не имеет права снабжать область. Все проблемы решаемы, но это помогло бы снизить цену жилья.
– А как вообще к вашим проектам относятся власти двух субъектов? Ведь вы строите на территории области, а покупатели – преимущественно жители Петербурга.
– У нас хорошие отношения со всеми. Области наше строительство выгодно хотя бы с точки зрения статистики и роста налогооблагаемой базы. А петербуржцам мы даем возможность купить более доступное жилье, но при этом жить рядом с метро и не менять место работы в городе.
Мы, кстати, вообще стараемся, чтобы наша деятельность была социально ориентированной. В компании есть льготные программы и более длительные рассрочки для молодых пар (если кто-то из супругов моложе 30 лет), а также для многодетных семей. Надо помогать людям обзаводиться хорошим жильем, чтобы они были счастливее, чтобы рождалось больше детей.
– Оптимистичный настрой, учитывая то, что прогнозируют вторую волну кризиса...
– Я недавно разговаривал с одним банкиром, спрашивал, сколько у него квартир. Он сказал: «Сто штук». Я спросил: «Ты будешь одновременно все сто выбрасывать на рынок? Он сказал: «Что я, сумасшедший, что ли? Зачем мне себе цену сбивать, да еще и всем рынок портить». Он эти квартиры потихоньку раздаст в ипотеку на 15 лет и будет тихо получать свои проценты.
– Вы думаете, у всех банков такая позиция?
– У большинства. Я еще не видел нищих банкиров. Может, они, конечно, и есть, но, судя по тому, как им Центробанк раздает деньги и как они скупают доллары, не думаю, что срочная продажа квартир является для них вопросом жизни и смерти.
– То есть банки переживут осень?
– Я думаю, они еще на этом и заработают.
– А строители?
– У кого есть кредиты – тем будет тяжело. Весь вопрос в том, смогут ли они договориться о реструктуризации или нет. А есть застройщики, которые не привлекали кредиты или делали это очень осторожно. Эти застройщики, безусловно, осень переживут и будут работать дальше.
– Но ведь тянут на дно не только кредиты, но и отсутствие спроса.
– В моем понимании, спрос откладывается-откладывается, да все равно выстрелит. Если нет необходимости обслуживать кредиты, застройщики легко доживут до этого счастливого времени. Кроме того, сегодня все активнее заявляют о себе потенциальные покупатели в лице Жилищного комитета и Министерства обороны. Например, военные планируют потратить 80 миллиардов рублей на покупку жилья. Другой вопрос, что пока они не могут этого сделать. Сегодня их интересует сдача в 2009 году, а 2010-й они не хотят. Эта же коллизия была и в прошлом году. Пора что-то менять.
– Какие шаги нужно сделать и кто этим должен заняться?
– Минрегион, Смольный, военные – те, кто имеет бюджеты. Они так и будут сталкиваться с нестыковкой спроса и предложения, если не начнут планировать. Надо создать четкий график закупок, куда строители будут вносить свои заявки – что и к какому сроку они могут предложить, а отвечающие за закупки организации будут гарантировать бюджеты на это.
Я регулярно получаю бумаги, что, мол, хотим купить квартиры со сроком сдачи в ближайшие несколько месяцев, рву эти предложения и выбрасываю. Пока не будет планирования, застройщики не дадут нужных предложений. Грубо говоря, у меня есть земельный участок и я могу строить на нем один дом или пятнадцать. Весь вопрос в том, буду ли я продавать жилье на открытом рынке или же буду знать, что в энном году у меня столько-то квартир купит госзаказчик. Если будут такие гарантии, я смогу взять кредит в Сбербанке и запустить столько строек, сколько нужно. А иначе рисковать я не стану и буду строить один дом, который я гарантированно продам в любой ситуации.
– По тем ценам, которые сегодня предлагает Минрегион?
– Да, 44 300 – вполне приемлемая цена, если все планировать заранее. Это как билет на самолет: можно купить за полгода, и он будет стоить три копейки, или в день вылета, но очень дорого. Составьте план – купим тогда-то, деньги будем платить так-то. Мы подстроимся.
Идеально, если город или Минобороны изначально будут заключать договор долевого участия с каким-то авансом. Надо искать компромиссные варианты. Я, например, могу строить и сдавать в эксплуатацию ежегодно по 120-130 тысяч квадратных метров, а в итоге сейчас вынужден работать на 30 процентов своих возможностей. Если им действительно нужны квартиры для ветеранов, блокадников, военных, очередников – надо просто грамотно использовать потенциал строителей.
рубрика:
Опрос
автор:
Алексей Несвицкий
