Пять шагов на пути к успеху

Во второй день VII Всероссийского жилищного конгресса, проходившего в Петербурге со 2 по 4 октября, прошла конференция «Градостроительная политика и жилищное строительство». Несмотря на широту заявленной тематики, состоявшаяся дискуссия была предельно конкретной: приоритеты в развитии жилищного строительства, законодательные инициативы в градостроительной сфере, пути снижения административных барьеров. Эксперты сошлись в едином мнении, что развитие того или иного региона напрямую зависит от продуманности и упорядоченности его градостроительной политики. При этом выделили пять основных подходов к решению проблем жилищного строительства. Разъяснить и отрегулировать Сергей Трохма­ненко, заместитель председателя Комитета по законодательству Законодательного собрания Санкт-Петербурга, охарактеризовал отдельные качественные и количественные показатели жилищной сферы Петербурга. По данным Жилищного комитета Петербурга, на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий сос­тояли на начало 2010 года 214 800 семей, а на начало 2013 года – 172 700 семей. «Несмотря на то что с начала 1990-х годов численность населения России сократилось более чем на 6 млн человек, количественные показатели в жилищной сфере не улучшились, и проблема даже обострилась. Причина этому известна – существенное отставание строитель­ства государственного и муниципального жилья от потребностей государства». Другая причина, по мнению Сергея Трохманенко, состоит в том, что в по­следние годы к состоящим на учете на улучшение жилищных условий горожанам добавились тысячи трудовых мигрантов и вынужденных переселенцев. «Практически не ведется строительство жилья для сдачи в аренду по договорам социального найма. В то же время на уровне высокой инфляции значительная часть жилищного фонда скупается в спекулятивных целях и впоследствии пустует, не способствуя улучшению жилищной ситуации в целом», – отметил депутат. По мнению депутата, улучшению си­туации могло бы способствовать введение государственного регулирования цен на рынке аренды жилья. Пустующие «инвестиционные» квартиры должны быть введены в оборот. «В качестве стимулов можно использовать ин­струменты налогового законодательства, например, установив, что частный арендодатель, применяющий специальные государственные расценки при сдаче жилья внаем, может иметь возможность сэкономить на налогах, – считает Сергей Трохманенко. – Примером государственного контроля использования недвижимости в определенных социально значимых целях является контроль за оборотом сельхозземель, когда земельный участок может быть изъят, если он не используется по назначению». Поможет решению проблемы и строи­тельство государственного жилья для целей сдачи в аренду по договорам социального найма. «Возможность для граждан арендовать по разумной цене у государства жилое помещение недалеко от работы является условием мобильности рабочей силы и стимулирует развитие производственных предприятий в Петербурге. Мы предлагаем ежегодно в городском бюджете предусматривать средства на эти цели, для того чтобы в каждом районе было достаточно средств для решения таких проблем», – сказал Сергей Трохманенко. Уточнить понятия По мнению Вла­димира Демина, заместителя председателя Комитета по архитектуре и градостроитель­ству Ленинградской области, навести относительный порядок на строительном рынке Ленобласти помогла активная работа по устранению противоречий и недоработок в градостроительном законода­тельстве. Вступившие в силу региональные нормативы в Ленинградской области, принятые в 2012 году, по ряду причин были подготовлены в форс-мажорном режиме и содержали ряд недоработок. «Нормативы вызвали много дискуссий и даже противодействие со стороны застройщиков, тем не менее были утвер­ждены тогдашним губернатором региона В.П. Сердюковым, – рассказал Владимир Демин. – С приходом к власти нового губернатора А.Ю. Дрозденко эта работа была продолжена, но уже в форме системной градостроительной политики, основанной на утвержденных нормативах. В частности, была создана рабочая группа, которая занималась анализом ситуации в многоэтажном жилищном строитель­стве на территории Всеволожского муниципального района. Рабочей группой был выявлен ряд существенных недостатков. Одним из результатов этой работы стала подготовка пакета новых поправок в ранее принятую редакцию нормативов». Владимир Демин охарактеризовал наиболее существенные из внесенных поправок. Так, была введена более строгая трактовка понятий индивидуальная и малоэтажная застройка. Если раньше под малоэтажной застройкой в нормативах понималась и индивидуальная, и малоэтажная, и секционная, и блокированная, то в новой редакции эти понятия были разделены. «На первый взгляд, это чисто теоретическая недоработка, но она выливается в практические проблемы и конфликты. Например, во Всеволожском районе принимаются ПЗЗ, в которых определенные зоны отнесены к малоэтажному жилищному строительству. После прохождения общественных слушаний ПЗЗ утверждаются, и, казалось бы, вопросов больше возникнуть не может. Однако потом некий застройщик скупает участки на этой территории под ИЖС и возводит там таунхаусы или секционные дома. Вроде бы по всем параметрам это малоэтажное строительство, но по факту мы имеем конфликты, и неясно, как их разрешать, – рассказал Владимир Демин. – Мы ввели четкое понятие индивидуальной застройки – это усадебная застройка до трех этажей включительно и максимум двухквартирные дома. При этом прописано, что малоэтажная застройка бывает двух типов – блокированная до трех этажей включительно и секционная до четырех этажей включительно. Мы ввели эти базовые понятия, под них привели все нормативы, чтобы не было двояких трактовок». Также, по словам Владимира Демина, в новой редакции приведены четкие показатели, которые должны указываться в проектах планировки. «Раньше в каждом проекте планировки указывались свои показатели, причем приведенные таким образом, чтобы скрыть истинную информацию, обойти параметры плотности или высот­ности. Например, не было понятно, на какое количество населения рассчитаны кварталы, не указывалось, сколько вообще жилья планируется построить. Вместо этого приводился единственный показатель – общая площадь. В новой редакции введен четкий и исчерпывающий перечень ряда параметров, которые необходимо указывать в проектах планировки», – подчеркнул Владимир Демин. Была введена таблица, в которой увязаны параметры этажности и высотности домов. «В прежних редакциях уже были установлены параметры количества этажей. Но и здесь муниципалитеты нашли лазейку. Например, в ПЗЗ указывают, что высота дома может составить 75 м. При том что максимальное количество этажей – 12. Муниципалитет объясняет такое несоответствие тем, что этаж может быть в 6 м высотой, – привел пример Владимир Демин. – Кроме того, учитывая специфику некоторых населенных пунктов, которые иногда уже, по сути, стали маленькими городами, предписано ряд параметров (обеспеченность учреждениями обслуживания, радиус доступности), при утвер­ждении генплана при расчетной численности населения свыше 13 тыс. человек, принимать как для городских населенных пунктов». Построить диалог Николай Крутов, председатель Комитета по строи­тельству Ленин­градской области, рассказал о том, почему правительством региона и, в частности, специалистами областного Комитета по строительству была разработана программа «Детские сады в обмен на налоги». «В Петербурге обычно проекты планировки разрабатывались за бюджетные деньги, выделялись земельные участки под строи­тельство социальной инфраструктуры, определялась заранее инженерная подготовка того или иного квартала, а затем участок выставлялся на торги, и вырученные деньги вкладывались в строительство социальной инфраструктуры. В области за 1990-е годы государственной земли, пригодной для жилищного строительства, практически не осталось. Вся она оказалась сосредоточена в частных руках. Говорить о том, чтобы бюджет пополнялся за счет продажи земли, не приходилось. Нужно было искать новые способы пополнения бюджета, чтобы строить инфраструктуру. Так появилась программа «Детские сады в обмен на налоги», – рассказал Николай Крутов. В конце 2012 года правительство Ленобласти предложило застройщикам регистрировать дочерние предприятия по месту реализации проектов и платить налоги в областной бюджет в обмен на выкуп социальных объектов. «Сейчас уже около 15 крупных городских застройщиков зарегистрировали свои предприятия в Ленобласти и платят налоги в бюджет региона», – подсчитал Николай Крутов. Определиться с приоритетами Рассуждая об инте­грации пространственного, экономического и транспортного развития Петербурга, Лев Каплан, вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой», отметил, что комплексную систему развития транспортной инфраструктуры Петербурга невозможно разработать отдельно, без увязки с различными организациями и соседним регионом – Ленинградской областью. «Разработкой планов развития города в том или ином виде в Петербурге занимаются три центра. Первый – Комитет по стратегическому планированию Петербурга. Опираясь на разработки Леонтьевского центра, он работает над созданием Стратегии развития Петербурга до 2030 года. Второй такой центр – Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга, который пытается подступиться к разработке Генплана Петербурга на 2015-2030 годы. Третий центр – Комитет по развитию транспорт­ной инфраструктуры, который разрабатывает комплексную схему развития транспортной инфраструктуры города на перспективу. Все эти центры, к сожалению, очень слабо между собой контактируют, что может привести к серьезным недоработкам и несогласованности всех трех документов», – отметил Лев Каплан. По мнению Льва Каплана, приоритетным документом должен быть стратегический план развития города. «Однако опять разделять город на функции (политическую, экономическую, культурную, промышленную и т. д.), как уже делалось когда-то, было бы серьезной ошибкой. Мы рассматриваем отдельно разные функции, не рассматривая город как единое целое, как социально-экономическую проблему, – считает Лев Каплан. – Кроме того, нужно учитывать взаимосвязь и неразделимость города и области. А в документах обоих регионов уже различаются даже горизонты планирования: город работает над перспективой до 2030 года, а Ленобласть утвердила документы до 2025 года». По какому пути стоит развивать городские территории – девелопмента или редевелопмента? Таким вопросом задался Сергей Максимов, директор Института фундаментальных и прикладных исследований Санкт-Петербургского государственного экономического университета. По его мнению, качественные и количественные характеристики рынка недвижимости напрямую зависят от состояния и потребностей экономики. Он привел некоторые цифры, характеризующие структуру экономики Петербурга в 60-е годы прошлого века и в наши дни. В 1960 году 72% структуры экономики города занимало промышленное производство, а в 2012 году – только 35%. Сфера услуг, наоборот, от 21% выросла до 56,1%. «Следовательно, мы имеем дело с колоссальным сдвигом в структуре экономики, который должен привести (и приводит) к перераспределению территорий. Получается, что вся структура территории Петербурга организована в соответствии с параметрами промышленного производства прошлых нет, и сегодня она неактуальна, – считает Сергей Максимов. – С развитием проектов КОТ мы можем столкнуться с неуправляемым расширением территории города, поскольку подход девелопмента сегодня превалирует над редевелопментом. Редевелопмент же гораздо более сложный процесс, чем девелопмент, и не может развиваться без особого вмешательства города». Свой, «архитектурный» взгляд на проб­лему развития города высказал Владимир Григорьев, директор проектного бюро «Григорьев и партнеры». По его мнению, на протяжении последнего десятилетия нарастает убогость массовой застройки, иногда приобретающая вычурные формы. Была разрушена советская система градостроительного ступенчатого проектирования, при котором ключевым элементом являлись проекты детальной планировки и проекты застройки квартала. «Уничтожение эти двух стадий проектирования, мнимая замена их на проекты планировки и межевания приводят к хаотичной с точки зрения градостроительства и невыразительной и социально неупорядоченной застройке обширных территорий», – считает Владимир Григорьев. Призвать к совести Александр Орт, председатель Комитета по каче­ству и безопасности строительства при Координационном совете по развитию строительной отрасли СЗФО рассуждал о том, кто сегодня должен взять на себя роль координатора процесса комплексного освоения территорий с вводом института негосударственной экспертизы. «Когда была единая государственная экспертиза, все проекты ее проходили, и часто случалось так, что на одной территории, где работало 5-6 застройщиков, как минимум проекты трех застройщиков попадали на экспертизу примерно в одно и то же время, что позволяло их рассмотреть в связи между собой, – рассказал Александр Орт. – Безусловно, застройщики находили возможность обратиться в различные ведомства с просьбой внести корректировки и, например, надстроить еще один этаж, но при этом можно было отследить, как менялась нагрузка на инфраструктуру. Между тем это могло вырасти в серьезную проблему – даже надстройка в один этаж могла создать затемнение соседнего здания, не соответствующее нормативам по инсоляции. Сегодня застройщиков много, экспертиз много, и каждый смотрит проекты с позиции тех документов, которые к нему поступили». По мнению Александра Орта, в сегодняшней ситуации централизованного координатора нет и быть не может. «Ответ на вопрос, кто же будет единым регулятором, очень простой: все и на всех уровнях должны соблюдать утвержденные проекты планировок, все нормативы без изменений. А координатором должна быть соб­ственная совесть застройщика и инвестора, несмотря на желание получить от проекта максимальную прибыль», – уверен Александр Орт. О форуме: Со 2 по 6 октября в Петербурге проходило крупнейшее мероприятие на рынке недвижимости – Гражданский жилищный форум (ГЖФ). В рамках мероприятия 2-4 октября для профессионалов рынка состоялся VII Всероссийский жилищный конгресс. Он собрал рекордное число участников. Для населения 5-6 октября работала выставка-семинар «Жилищный проект». Гражданский жилищный форум организован группой компаний «Бюллетень недвижимости». В работе конгресса приняло участие рекордное число специалистов рынка недвижимости из России, а также из стран ближнего и дальнего зарубежья – около 1500 человек. В Петербург прибыли делегаты из 75 российских городов и 15 зарубежных стран. Делегацию Всемирной федерации профессионалов рынка недвижимости FIABCI возглавил президент организации Флавио Гонзага Нунес (Бразилия). Профессиональный состав участников конгресса большей частью был представлен риэл­торскими, девелоперскими и ипотечными организациями. Присутствовали также специалисты юридических, консалтинговых, страховых, оценочных и инвестиционных компаний. Программа конгресса включала в себя более 30 тематических мероприятий: конференций, круглых столов, мастер-классов и бизнес-туров. На конгрессе обсуждались вопросы градостроительства и жилищной политики, ипотечного кредитования, риэлторского бизнеса, малоэтажного загородного строительства, информационных ресурсов и технологий в сфере недвижимости, рынка арендного жилья и т. д. После завершения конгресса его участники смогли посетить выставку-семинар «Жилищный проект». Мероприятие успешно вышло на крупнейшую площадку Петербурга – СКК. В выставке приняли участие 320 компаний. За два дня СКК посетило около 28 тыс. человек. В рамках деловой программы состоялось более 100 мероприятий: семинары, практикумы, презентации, автобусные туры по новостройкам и коттеджным поселкам. Основные разделы были посвящены городской, загородной и зарубежной недвижимости. Специалисты рынка рассказали посетителям о ценовой ситуации на рынке, различных способах приобретения жилья, о новых возможностях улучшений жилищных условий.