Юрий Курикалов: «При проектном финансировании исчезает главный риск долевого строительства»

С 1 января 2014 года вступят в силу поправки в 214-ФЗ, принятые во исполнение поручений президента РФ по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве (Пр-2820 от 18 октября 2012 года). Ожидается, что скоро будет утвержден и приказ Минрегиона, конкретизирующий основания для признания дольщиков обманутыми. Каких еще изменений в законодательстве о долевом строительстве можно ожидать, рассказывает Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО. Одно из четырех – Как вы оцениваете уже реализованные законодательные инициативы по развитию сегмента долевого строительства? – К сожалению, из четырех изменений законодательства, предусмотренных поручениями президента РФ по защите прав участников долевого строитель­ства, пока исполнено только одно – принят Федеральный закон от 30.12.2012 № 294‑ФЗ, который вводит в 214-ФЗ требования по обеспечению гарантий имуще­ственных прав участников долевого строительства. В законе прописаны три варианта такого обеспечения. Во-первых, страхование рисков страховыми компаниями. Во-вторых, взаимное страхование застройщиков. В-третьих, банковское поручительство. Подчеркну: закон не вводит обязательное страхование долевого строительства. Обязательным является обеспечение гарантий одним из трех названных способов по выбору застройщика. Закон вступит в силу с 1 января 2014 года, но сегодня очевидны серьезные сложности с его реализацией. Непонятно, например, насколько эффективным будет общество взаимного страхования застройщиков и сможет ли оно уже в январе принять на себя реальную финансовую ответственность. Страховые компании не спешат предлагать застройщикам услуги по страхованию рисков долевого строительства, а если предложат, то по высоким ставкам. Та же проблема с банковским поручительством. По оценке, которую приводил в пользу принятия 294-ФЗ один из его инициаторов (депутат А. Хинштейн), страхование должно увеличить стоимость строительства не более чем на 3%. Сейчас идет речь о том, что реально удорожание составит минимум 10%. – Какие же эффективные механизмы защиты интересов дольщиков могут быть предложены? – Перечень поручений президента РФ № Пр-2820 предусматривает введение «механизмов заключения договоров долевого строительства через уполномоченные банки с установлением солидарной или субсидиарной ответственности банков и застройщиков». Речь идет о механизме проектного финансирования долевого строительства с участием банков, предложения по которому весной 2012 года были подготовлены нашей экспертной группой и направлены в правительство РФ. В рамках данного механизма сред­ства дольщиков поступают на специальный счет в банке, уполномоченном со стороны органов власти осуществлять контроль финансирования долевого строительства и его кредитование. Банк несет солидарную или субсидиарную ответственность за реализацию проекта, поэтому будет тщательный контроль целевого использования средств на каждом этапе строитель­ства. При этом контроль органами власти, предусмотренный 214-ФЗ, превращается в обычный мониторинг. Соответственно исчезает главный риск долевого строительства – риск нецелевого использования средств. Поэтому в случае применения механизма проектного финансирования долевого строительства стоимость банковского поручительства будет незначительной. Кроме того, при получении банком полномочий по контролю долевого строительства должны предусматриваться льготные условия его кредитования. ГЧП для застройщиков – В каких условиях применение механизма проектного финансирования будет особенно эффективным? – По существу, предложен один из ин­струментов государственно-частного партнерства, поэтому его надо рассматривать в контексте стратегии внедрения ГЧП с целью обеспечения граждан доступным жильем. В частности, указом президента РФ поставлена задача разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков с целью стимулирования строительства жилья эконом-класса. Госдумой принят в первом чтении законопроект по данной теме, однако к нему есть достаточно серьезные претензии. Недостатки этого законопроекта можно преодолеть, переработав на основе принципов ГЧП. Тогда, естественно, механизм проектного финансирования можно использовать не только с целью гарантий дольщикам, но и как инструмент обеспечения граждан жильем эконом-класса. Кроме того, механизм ГЧП следует использовать для реализации программы создания фонда арендного жилья. – В чем преимущества для граждан от внедрения механизма ГЧП? – При низкой платежеспособности населения далеко не все имеют возможность быстро приобрести жилье в собственность. Для значительной части граждан важна возможность иметь жилье во владении как постоянное место жительства, но не обязательно в собственности. Для них может быть предложена как раз программа создания арендного жилья на основе ГЧП. В нашей модели предусмотрены различные варианты. Проект ГЧП может реализоваться по строительству только арендного жилья, когда дом строится с обязательством предоставлять жилье гражданам на условиях некоммерческого найма или в аренду по фиксированным ставкам. А могут быть и проекты, допускающие смешанные формы, когда застройщик решает, какую часть квартир он продает сразу, а что сдает в аренду с выкупом. – А чем ГЧП в жилищном строительстве интересно частному партнеру? – Прежде всего тем, что он получает на оптимальных условиях землю или объект недвижимости под реконструкцию. Если земля покупается на аукционе, потраченные на это деньги компенсируются застройщиком за счет приобретателей жилья. Такая практика нормальна в случае строительства жилья класса комфорт или элит. Но строительство жилья эконом-класса требует применять другой механизм, и здесь без ГЧП не обойтись. При проведении конкурса на заключение соглашения о ГЧП, в нашем случае на строительство жилья эконом-класса, идет игра на понижение стоимости продукции или услуг потребителям. Иногда это называют «голландским аукционом», именно о нем идет речь в законопроекте по жилью эконом-класса, находящемся на рассмотрении в Госдуме. Частный партнер выигрывает, кроме того, за счет организации взаимодей­ствия с органами власти в рамках ГЧП. Происходит оптимизация как финансовой нагрузки, так и распределения рисков инвестиционной деятельности. Часть рисков берет на себя публичный партнер, а какие-то риски просто снимаются, как мы видели на примере снятия риска нецелевого использования средств в долевом строительстве. – Насколько долгим может быть путь до принятия этих идей в виде конкретных документов, имеющих законную силу? – Поскольку речь идет о поручениях президента РФ, выполнение которых уже несколько просрочено, мы ожидаем в ближайшее время проявление «политической воли» в отношении соответствующих законопроектов. Я уже говорил о законопроекте по жилью эконом-класса, мы сейчас предложили поправки к нему и рассчитываем, что в переработанном виде закон может быть принят Госдумой во втором и третьем чтении уже весной 2014 года. Общий законопроект об основах ГЧП принят Госдумой в первом чтении и, вероятно, закон будет принят в целом в начале следующего года. Что касается арендного жилья, законопроект по теме некоммерческого найма в той же стадии принятия. Однако он, по существу, ограничен внесением поправок в Жилищный кодекс РФ, поэтому предложения по развитию арендного жилищного фонда и внедрению механизма проектного финансирования с участием банков предполагается реализовать в законе о строительстве жилья эконом-класса.