Цена дошла до точки
24.08.2009
Строители прогнозируют, что до конца года в Петербурге цены на жилье вырастут на 8-10%, а уже в следующем году ожидается скачок до 30%. Это обусловлено растущим отложенным спросом и вымыванием ликвидного предложения.
Спрос в сегменте жилой недвижимости за год сократился на 30-35%; по мнению экспертов, это произошло за счет ухода с рынка покупателей-инвесторов и уменьшения ипотечного кредитования. Многие строители научились бороться с кризисом.
Дмитрий Кирман, корреспондент газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– Предлагаю обсудить ситуацию на строительных площадках города. Как кризис отразился на застройщиках? Что изменилось за последний год?
Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– Компании пришлось снизить активность на стройплощадках, но это не сказывается пока на наших планах. Мы единственная компания в Петербурге, которая сумела открыть в кризис три новых объекта: «Орбита», «Талисман», а также «Юбилейный квартал».
Я бы слукавил, если бы сказал, что все у нас гладко. В апреле компания должна была вернуть около 120 миллионов долларов, а в июне – еще около 96 миллионов долларов. Частично долг погашен, частично рестурктурирован на 3 года. Сегодня наша долговая зависимость распределена равномерно и составляет 148 миллионов долларов.
Продажи снизились на 30 процентов. Особенно остро это ощущалось в период с марта по август. В целом мы не выполнили план на 7,5-8 процентов. От покупки недвижимости сегодня отказалось 30 процентов потребителей – в основном это те, кто инвестировал в жилье. Чтобы привлечь инвесторов, мы сделали большую офисную нарезку в наших кварталах и вернули около 10 процентов покупателей. Кроме того, холдинг заключил договор с Роснефтью на продажу 3 тысяч квартир, что поможет вернуть до 17-18 процентов покупателей.
Вера Сережина, директор управления маркетинговых исследований холдинга RBI:
– Одним словом нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать как стабильную. В январе часть строек была приостановлена, но уже в апреле активность наблюдалась более чем на 50 процентах площадок; в июле такая тенденция сохранилась. До кризиса ежемесячно вводилось около 130 тысяч квадратных метров, сегодня цифра гораздо меньше. Что касается RBI, то мы работаем по своему плану, даже с небольшим опережением. У нас достаточно высокая доля ипотечных сделок – 25 процентов.
Закир Муратов, генеральный директор ЗАО «ХоСК-2»:
– Наша компания много работает и в роли генподрядчика, и в роли застройщика. До сих пор мы выполняли все свои обязательства. На сегодняшний момент строить выгодно, так как цена на стройматериалы свелась к их себестоимости.
Александр Погодин, генеральный директор компании «Пионер»:
– Свой дом на Комсомола, 12 мы начали продавать в разгар кризиса. За это время реализовано около 40 процентов квартир. Данный объем продаж позволяет нам финансировать строительство и выплату кредита по данному объекту. Первую очередь «Шуваловских высот» мы завершили еще в конце прошлого года и сейчас самостоятельно решаем проблему подключения дома к коммуникациям. В следующем году мы планируем сдать вторую очередь комплекса.
Дмитрий Кирман:
– Спрос определяет предложение. Какое жилье сегодня пользуется спросом?
Андрей Вересов, директор по развитию компании «МИР недвижимости»:
– Покупательская активность снизилась по сравнению с периодом высокого спроса в пять раз. Количество сделок на первичном рынке сейчас составляет от 1200 до 1700 квартир в месяц. В среднем продается по пять-семь квартир в доме, а это около 300 тысяч квадратных метров в квартал. Для сравнения: в худшие месяцы кризисов 2004, 2007 годов продажи были на уровне 270-300 тысяч квадратных метров в квартал. Объем предложения в те годы был только на 10-15 процентов ниже, чем сегодня.
Илья Еременко, генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость»:
– Не все жилье на рынке сегодня обладает одинаковыми потребительскими параметрами. Наибольшим спросом пользуются те объекты, где постоянно ведутся работы. На раннем этапе можно приобрести жилье по 50-55 тысяч рублей за квадратный метр. На стадии высокой степени готовности – 65–85 тысяч рублей за квадрат. Уровень спроса сократился на 30-35 процентов, на столько же упала стоимость реальных сделок. С октября мы наблюдаем большой отложенный спрос по элите, комфортному сегменту и крупногабаритным квартирам эконом-класса.
Александр Погодин:
– В целом спрос упал на 30 процентов, что соответствует количеству ипотечных сделок до кризиса. В сегменте бизнес-класса цены снизились процентов на 30 и составили от 100 до 180 тысяч рублей за «квадрат». У потребителей данного вида жилья сегодня есть большой выбор: от Крестовского острова до площади Ленина.
Вера Сережина:
– Исследования спроса показали, что он значительно снизился. Костяк потребителей сегодня составляют те, кто собирается улучшить свои жилищные условия. Они имеют возможность выбирать и предпочитают застройщиков, состоятельность которых гарантирует государство или Сбербанк.
Дмитрий Кирман:
– Как сегодня считают себестоимость квадратного метра? Что такое справедливая цена? И что будет с ценой завтра?
Вячеслав Заренков:
– По моим подсчетам, около 30 тысяч рублей в структуре себестоимости приходится непосредственно на строительные работы. Однако мы тратимся еще на покупку земли, инженерное обеспечение, охрану, погашение банковских кредитов, рекламу и так далее. Все вместе это уже составит около 70 тысяч рублей за «квадрат». Когда чиновники различных рангов декларируют продажную стоимость недвижимости не более 30 тысяч, они забывают об остальных составляющих. Для сокращения цены необходимо, чтобы строители, монополисты и финансисты пошли на уступки. Но на деле никто, кроме строителей, не хочет снижать свою долю. Так, за время кризиса была введена плата за подключение к водопроводу и канализации, выросли процентные ставки по кредитам. Сегодня цена дошла до точки, ниже которой опуститься уже невозможно.
Закир Муратов:
– Действительно, себестоимость строительно-монтажных работ составляет 30 тысяч рублей за квадратный метр. Однако сегодня мы, как подрядчики крупных строительных компаний, работаем не за деньги, а за квадратные метры. Квартирами мы, в свою очередь, рассчитываемся с поставщиками стройматериалов. Влияет на себестоимость и цена земли. На торгах 2006 года в одном и том же квартале земля продавалась по цене от 80 до 480 долларов, так что цена у соседних застройщиков может разниться.
Илья Еременко:
– К сожалению, себестоимость с точки зрения коммерческих расходов возросла на 5-6 процентов. Поэтому ожидать ее снижения в ближайшее время не приходится.
Вера Сережина:
– Безусловно, цена будет расти – этому содействует отложенный спрос и отсутствие новых строек. По моему мнению, сегодня выгоднее всего вкладывать в недвижимость: сейчас время скидок и спецпредложений.
Александр Погодин:
– Мы рекомендуем покупать жилье на нынешнем этапе, однако потребитель руководствуется, увы, не нашими призывами, а высказываниями известных людей на радио и телевидении. В 2007 году все тоже ждали падения цен – все мы помним, что из этого получилось…
Дмитрий Кирман:
– Город принял программу «Доступное жилье», согласно которой до 2012 года нужно сдать 9 миллионов квадратных метров. Основная нагрузка в этом строительстве ляжет на плечи коммерческих структур. При каких условиях эта задача выполнима?
Вячеслав Заренков:
– Нужно быть объективными: никакие меры не помогут построить к 2012 году 9 миллионов метров. Не нужно помогать строительным компаниям – их сотни тысяч в России, нужно стимулировать спрос. Если банки не могут снизить ставку ипотечного кредитования, то государство должно взять на себя субсидирование части этой ставки. Например, при ставке 18 процентов государство могло бы взять на себя 12 процентов. При ставке 6 процентов на 20 лет ипотека мгновенно вырастет. Государство должно взять на себя строительство инженерной и социальной инфраструктуры.
Дмитрий Кирман:
– Хотелось бы услышать прогнозы специалистов в отношении того, как будет развиваться наш рынок дальше.
Андрей Вересов:
– Будущее рынка недвижимости зависит от многих факторов. Наиболее реалистичный сценарий – в ближайшем будущем цены на квартиры достигнут дна и дальнейшего падения не будет. Возможно снижение по объектам с низкой ликвидностью – со сроками сдачи через 1,5-2 года. Есть предпосылки для роста спроса осенью, но резких скачков не предвидится. Увеличение продаж на 25-30 процентов в среднем по рынку – вполне реально. Цены при этом меняться не будут как минимум полгода. Сформируется дефицит ликвидных квартир, что подтолкнет к активизации спроса и существенному оживлению первичного рынка уже весной 2010 года.
Вячеслав Заренков:
– Поскольку сегодня большинство компаний воздерживается от выхода на новые строительные площадки, то в 2011 году на рынке образуется яма. По моим прогнозам, до конца года цены вырастут на 8 процентов, а в следующем году они поднимутся на 30 процентов. К 2011 году ожидается значительный дефицит и, как следствие, еще более резкий скачок цен.
Илья Еременко:
– Осенью я ожидаю оживления покупок в сегменте эконом-класса. К весне вырастет спрос на типовое жилье средней степени готовности. И это на фоне того, что совокупный вывод на рынок новых объектов будет весьма незначительным. Увеличить предложение строители смогут не раньше чем через год-полтора.
Владимир Копылов:
– На рынке идет сужение и по количеству строительных компаний, и по диапазону цен на недвижимость различной степени готовности. Мы движемся к конкурентному рынку, где важнейшей составляющей станет качественный подход компаний к своей работе. Потребители более требовательно относятся ко всем критериям качества, будь то выбор стройматериалов, проект жилого дома или его локация. На сузившемся рынке востребованы лишь объекты с наилучшими характеристиками. Строителям придется повысить качество своих домов, так как времена, когда с рынка «сметали» все, ушли в прошлое.
Александр Погодин:
– Непонятно, что мы будем делать в следующем году. Активных продаж осталось на полгода, а потом нас ждут перепродажи. Лишь крупные компании, такие как ЛенСпецСМУ, начинают сегодня строительство, но этих квартир будет мало для пятимиллионного города. Цены начнут расти. Но, как бы ни сложилась ситуация, в конечном счете проиграет потребитель.
Спрос в сегменте жилой недвижимости за год сократился на 30-35%; по мнению экспертов, это произошло за счет ухода с рынка покупателей-инвесторов и уменьшения ипотечного кредитования. Многие строители научились бороться с кризисом.
Дмитрий Кирман, корреспондент газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– Предлагаю обсудить ситуацию на строительных площадках города. Как кризис отразился на застройщиках? Что изменилось за последний год?
Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– Компании пришлось снизить активность на стройплощадках, но это не сказывается пока на наших планах. Мы единственная компания в Петербурге, которая сумела открыть в кризис три новых объекта: «Орбита», «Талисман», а также «Юбилейный квартал».
Я бы слукавил, если бы сказал, что все у нас гладко. В апреле компания должна была вернуть около 120 миллионов долларов, а в июне – еще около 96 миллионов долларов. Частично долг погашен, частично рестурктурирован на 3 года. Сегодня наша долговая зависимость распределена равномерно и составляет 148 миллионов долларов.
Продажи снизились на 30 процентов. Особенно остро это ощущалось в период с марта по август. В целом мы не выполнили план на 7,5-8 процентов. От покупки недвижимости сегодня отказалось 30 процентов потребителей – в основном это те, кто инвестировал в жилье. Чтобы привлечь инвесторов, мы сделали большую офисную нарезку в наших кварталах и вернули около 10 процентов покупателей. Кроме того, холдинг заключил договор с Роснефтью на продажу 3 тысяч квартир, что поможет вернуть до 17-18 процентов покупателей.
Вера Сережина, директор управления маркетинговых исследований холдинга RBI:
– Одним словом нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать как стабильную. В январе часть строек была приостановлена, но уже в апреле активность наблюдалась более чем на 50 процентах площадок; в июле такая тенденция сохранилась. До кризиса ежемесячно вводилось около 130 тысяч квадратных метров, сегодня цифра гораздо меньше. Что касается RBI, то мы работаем по своему плану, даже с небольшим опережением. У нас достаточно высокая доля ипотечных сделок – 25 процентов.
Закир Муратов, генеральный директор ЗАО «ХоСК-2»:
– Наша компания много работает и в роли генподрядчика, и в роли застройщика. До сих пор мы выполняли все свои обязательства. На сегодняшний момент строить выгодно, так как цена на стройматериалы свелась к их себестоимости.
Александр Погодин, генеральный директор компании «Пионер»:
– Свой дом на Комсомола, 12 мы начали продавать в разгар кризиса. За это время реализовано около 40 процентов квартир. Данный объем продаж позволяет нам финансировать строительство и выплату кредита по данному объекту. Первую очередь «Шуваловских высот» мы завершили еще в конце прошлого года и сейчас самостоятельно решаем проблему подключения дома к коммуникациям. В следующем году мы планируем сдать вторую очередь комплекса.
Дмитрий Кирман:
– Спрос определяет предложение. Какое жилье сегодня пользуется спросом?
Андрей Вересов, директор по развитию компании «МИР недвижимости»:
– Покупательская активность снизилась по сравнению с периодом высокого спроса в пять раз. Количество сделок на первичном рынке сейчас составляет от 1200 до 1700 квартир в месяц. В среднем продается по пять-семь квартир в доме, а это около 300 тысяч квадратных метров в квартал. Для сравнения: в худшие месяцы кризисов 2004, 2007 годов продажи были на уровне 270-300 тысяч квадратных метров в квартал. Объем предложения в те годы был только на 10-15 процентов ниже, чем сегодня.
Илья Еременко, генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость»:
– Не все жилье на рынке сегодня обладает одинаковыми потребительскими параметрами. Наибольшим спросом пользуются те объекты, где постоянно ведутся работы. На раннем этапе можно приобрести жилье по 50-55 тысяч рублей за квадратный метр. На стадии высокой степени готовности – 65–85 тысяч рублей за квадрат. Уровень спроса сократился на 30-35 процентов, на столько же упала стоимость реальных сделок. С октября мы наблюдаем большой отложенный спрос по элите, комфортному сегменту и крупногабаритным квартирам эконом-класса.
Александр Погодин:
– В целом спрос упал на 30 процентов, что соответствует количеству ипотечных сделок до кризиса. В сегменте бизнес-класса цены снизились процентов на 30 и составили от 100 до 180 тысяч рублей за «квадрат». У потребителей данного вида жилья сегодня есть большой выбор: от Крестовского острова до площади Ленина.
Вера Сережина:
– Исследования спроса показали, что он значительно снизился. Костяк потребителей сегодня составляют те, кто собирается улучшить свои жилищные условия. Они имеют возможность выбирать и предпочитают застройщиков, состоятельность которых гарантирует государство или Сбербанк.
Дмитрий Кирман:
– Как сегодня считают себестоимость квадратного метра? Что такое справедливая цена? И что будет с ценой завтра?
Вячеслав Заренков:
– По моим подсчетам, около 30 тысяч рублей в структуре себестоимости приходится непосредственно на строительные работы. Однако мы тратимся еще на покупку земли, инженерное обеспечение, охрану, погашение банковских кредитов, рекламу и так далее. Все вместе это уже составит около 70 тысяч рублей за «квадрат». Когда чиновники различных рангов декларируют продажную стоимость недвижимости не более 30 тысяч, они забывают об остальных составляющих. Для сокращения цены необходимо, чтобы строители, монополисты и финансисты пошли на уступки. Но на деле никто, кроме строителей, не хочет снижать свою долю. Так, за время кризиса была введена плата за подключение к водопроводу и канализации, выросли процентные ставки по кредитам. Сегодня цена дошла до точки, ниже которой опуститься уже невозможно.
Закир Муратов:
– Действительно, себестоимость строительно-монтажных работ составляет 30 тысяч рублей за квадратный метр. Однако сегодня мы, как подрядчики крупных строительных компаний, работаем не за деньги, а за квадратные метры. Квартирами мы, в свою очередь, рассчитываемся с поставщиками стройматериалов. Влияет на себестоимость и цена земли. На торгах 2006 года в одном и том же квартале земля продавалась по цене от 80 до 480 долларов, так что цена у соседних застройщиков может разниться.
Илья Еременко:
– К сожалению, себестоимость с точки зрения коммерческих расходов возросла на 5-6 процентов. Поэтому ожидать ее снижения в ближайшее время не приходится.
Вера Сережина:
– Безусловно, цена будет расти – этому содействует отложенный спрос и отсутствие новых строек. По моему мнению, сегодня выгоднее всего вкладывать в недвижимость: сейчас время скидок и спецпредложений.
Александр Погодин:
– Мы рекомендуем покупать жилье на нынешнем этапе, однако потребитель руководствуется, увы, не нашими призывами, а высказываниями известных людей на радио и телевидении. В 2007 году все тоже ждали падения цен – все мы помним, что из этого получилось…
Дмитрий Кирман:
– Город принял программу «Доступное жилье», согласно которой до 2012 года нужно сдать 9 миллионов квадратных метров. Основная нагрузка в этом строительстве ляжет на плечи коммерческих структур. При каких условиях эта задача выполнима?
Вячеслав Заренков:
– Нужно быть объективными: никакие меры не помогут построить к 2012 году 9 миллионов метров. Не нужно помогать строительным компаниям – их сотни тысяч в России, нужно стимулировать спрос. Если банки не могут снизить ставку ипотечного кредитования, то государство должно взять на себя субсидирование части этой ставки. Например, при ставке 18 процентов государство могло бы взять на себя 12 процентов. При ставке 6 процентов на 20 лет ипотека мгновенно вырастет. Государство должно взять на себя строительство инженерной и социальной инфраструктуры.
Дмитрий Кирман:
– Хотелось бы услышать прогнозы специалистов в отношении того, как будет развиваться наш рынок дальше.
Андрей Вересов:
– Будущее рынка недвижимости зависит от многих факторов. Наиболее реалистичный сценарий – в ближайшем будущем цены на квартиры достигнут дна и дальнейшего падения не будет. Возможно снижение по объектам с низкой ликвидностью – со сроками сдачи через 1,5-2 года. Есть предпосылки для роста спроса осенью, но резких скачков не предвидится. Увеличение продаж на 25-30 процентов в среднем по рынку – вполне реально. Цены при этом меняться не будут как минимум полгода. Сформируется дефицит ликвидных квартир, что подтолкнет к активизации спроса и существенному оживлению первичного рынка уже весной 2010 года.
Вячеслав Заренков:
– Поскольку сегодня большинство компаний воздерживается от выхода на новые строительные площадки, то в 2011 году на рынке образуется яма. По моим прогнозам, до конца года цены вырастут на 8 процентов, а в следующем году они поднимутся на 30 процентов. К 2011 году ожидается значительный дефицит и, как следствие, еще более резкий скачок цен.
Илья Еременко:
– Осенью я ожидаю оживления покупок в сегменте эконом-класса. К весне вырастет спрос на типовое жилье средней степени готовности. И это на фоне того, что совокупный вывод на рынок новых объектов будет весьма незначительным. Увеличить предложение строители смогут не раньше чем через год-полтора.
Владимир Копылов:
– На рынке идет сужение и по количеству строительных компаний, и по диапазону цен на недвижимость различной степени готовности. Мы движемся к конкурентному рынку, где важнейшей составляющей станет качественный подход компаний к своей работе. Потребители более требовательно относятся ко всем критериям качества, будь то выбор стройматериалов, проект жилого дома или его локация. На сузившемся рынке востребованы лишь объекты с наилучшими характеристиками. Строителям придется повысить качество своих домов, так как времена, когда с рынка «сметали» все, ушли в прошлое.
Александр Погодин:
– Непонятно, что мы будем делать в следующем году. Активных продаж осталось на полгода, а потом нас ждут перепродажи. Лишь крупные компании, такие как ЛенСпецСМУ, начинают сегодня строительство, но этих квартир будет мало для пятимиллионного города. Цены начнут расти. Но, как бы ни сложилась ситуация, в конечном счете проиграет потребитель.
рубрика:
Жилая недвижимость
автор:
Наталья Бурковская
