Жарко не будет

Рынок жилой недвижимости Петербурга стабилен, наблюдается небольшой сезонный спад, однако специалисты уверены, что колебания цен и количества предложений соответствуют прогнозам. Оживления рынка раньше октября ждать не приходится.

По данным Комитета по строительству, в июле в Петербурге было сдано 222 734 кв. м жилья. Из них – 15 новостроек на 3196 квартир, что почти в четыре раза превышает июньские показатели и 110 индивидуальных домов, в 2,5 раза больше, чем в прошлом месяце.
Эксперты консалтингового центра «Петербургской недвижимости» подсчитали, что во II квартале было сдано 277,3 тыс. кв. м, из которых 98% – эконом-класс, а 2% – бизнес-класс.

Задел на будущее
Сейчас в городе, по разным данным, строится от 170 до 230 жилых домов. Большая часть из них находится на завершающей стадии готовности. По словам Екатерины Марковец, директора департамента консалтинга и оценки АРИН, из-за банковского кризиса активное строительство ведется далеко не на всех начатых объектах. Замораживание или приостановка характерны для домов на начальных этапах. В КЦ «Петербургской недвижимости» объем рынка строящегося жилья оценивают в 5,57 млн кв. м.
Количество строящихся домов снизилось на 7% по сравнению с I кварталом. «Физически не было начато строительство новых объектов, хотя некоторые компании заявляли о начале строительства», – добавляет г-жа Марковец.
Однако за счет продолжения стройки увеличилось количество домов на середине цикла и снизилось количество домов на стадии котлована и финишных объектов. «Застройщики спешат ввести объекты в эксплуатацию для повышения стоимости и ликвидности оставшихся квартир», – комментирует Екатерина Марковец.
По данным экспертов RBI и АРИН, совершивших объезд строящих объектов, самая высокая активность наблюдается сегодня в домах на заключительной стадии готовности (90% и выше). Объектов же на начальной стадии становится все меньше. По подсчетам АРИН – активно реализуется только 35% объектов.
Львиную долю строящего жилья специалисты относят к эконом-классу – свыше 60% всех возводимых объектов. Классы «комфорт» и «бизнес» составляют около 23%. «Более половины строящихся объектов относится к классу "комфорт", что обусловлено тем, что, как правило, жилые объекты этого класса развиваются в рамках квартальной застройки и имеют большую площадь», – говорит г-жа Марковец.
По данным аналитиков, наибольший объем строительства приходится сегодня на Приморский, Московский и Калининский районы, где строится свыше 40% жилья. Что касается приостановленных и замороженных объектов, то большая их часть находится в пригороде и спальных районах с низкой степенью транспортной доступности.

Ценопад нам не грозит
Во II квартале были приостановлены продажи в 14 объектах бизнес-класса, что составляет около 101,3 тыс. кв. м, а также в 19 объектах типового жилья – 448 тыс. кв. м.
В июле снижение цен предложения в типовом жилье составило 1,5% (71,5 тыс. рублей), в комфорт-классе – 2,2% (102,8 тыс. рублей), в элитном жилье – 2,7% (193 тыс. рублей).
По данным аналитиков компании «МИР недвижимости», цена на квартиры в новых домах снижалась каждый месяц на 2% и по итогу достигла 15% падения от своих пиковых значений с октября 2008 года. Сегодняшняя среднерыночная цена на дома – свыше 70 тыс. рублей за квадратный метр, от 55 тыс. рублей в низкой степени готовности до 85 тыс. рублей в сданных домах.
Самые дорогие метры в Петроградском и Центральном районах Петербурга – 135–150 тыс. рублей. В центре и на Васильевском острове квартиры понемногу дорожают – на 0,1–1% в неделю. Самые недорогие квартиры предлагаются в пригородных районах (Красное Село, Колпино), там стоимость квадрата составляет от 58 тыс. рублей.
Первичный рынок демонстрирует падение после небольшого летнего всплеска. Ситуация на рынке строящейся недвижимости осложняется нехваткой востребованного предложения (объектов, степень готовности которых превышает 70%). Эксперты все же ожидают характерного осеннего всплеска.

В ожидании чуда
На вторичном рынке цены продолжают плавное снижение. За прошлый месяц средняя цена квартир составила 82 тыс. рублей за квадратный метр. Особенно быстро дешевеют «сталинки» и старый фонд – на 0,7–1% в неделю. Кирпичные дома пока удерживают свои позиции, снижение наблюдается лишь в удаленных от центра районах. Самыми недорогими остаются квартиры в панельных домах – от 72,5 тыс. рублей за «квадрат».
По данным агентства «Петербургская недвижимость», с апреля количество сделок на вторичном рынке Петербурга остается примерно на одном и том же уровне, колебания незначительны. В последнюю неделю июля было отмечено увеличение количества обращений, а две недели августа – рост числа сделок по покупке жилья: они достигли 40% общего объема сделок агентства. То есть уровня пиковых показателей 2006-2007 годов.
Безусловно, это не говорит о том, что спрос нормализовался, падение цен остановилось и дальше рынок пойдет в рост. По мнению экспертов, это больше напоминает быстрое, моментное проявление отложенного спроса. Наибольшей популярностью сейчас пользуются однокомнатные квартиры в кирпичных или кирпично-монолитных домах. Клиенты рассматривают покупку таких квартир в диапазоне 2,8–3,2 млн рублей. Далее спрос сосредоточен в сегментах дешевых однокомнатных (2–2,2 млн рублей) и двухкомнатных (2,8–3,2 млн рублей) квартир. В основном речь идет об объектах в недавно построенных домах. Покупатели стали более разборчивы, иногда готовы немного переплатить, но приобрести более ликвидное жилье.
Колебания на вторичном рынке специалисты связывают с неустойчивым спросом. Потребители ждут снижения цены, но продавцы проявляют несговорчивость.
Кстати По данным общероссийского сервера недвижимости «РосРиэлт-Недвижимость», в августе 2009 года средняя стоимость квартиры в Санкт-Петербурге снизилась еще на 3% и составила 95 522 рублей за квадратный метр. На вторичном рынке квартиру в среднем можно приобрести по цене 102 829 рублей за квадратный метр. Новостройки немного дешевле: 85 137 рублей за квадратный метр. В основном снизилась в цене «вторичка», новостройки подешевели только на 0,16%.