Стратегия выживания CRE

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга приостановил свое падение. Возможно, долгожданное дно будет достигнуто уже в октябре-ноябре. Но пока основными показателями рынка остаются уменьшение объемов строительства, сокращение числа проектов, низкий спрос и снижение арендных ставок.

По различным данным, за год кризиса цены на торговую недвижимость упали на 40 с лишним процентов, а на офисную – на 45-50%.
Согласно исследованиям ГУД, только в июле цены снизились на 7,2% и 2,9%. Сегодня средняя стоимость торговых площадей от 3000 USD за кв. м, а офисных – от 2500 USD.
На рынке практически не совершается реальных сделок, поэтому цена предложения не является показательной. Если же продавец и покупатель находят компромисс, то цена определяется не законами рынка, а по соглашению сторон. Так, на малопривлекательные объекты кризисный дисконт может достигать 40% и даже более.
Ненужные офисы
По подсчетам специалистов компании Astera, к концу первого полугодия общий объем качественных офисных площадей превысил 1 млн 400 тыс. кв. м, что соответствует 304 квадратам на тысячу человек. В первом полугодии в городе появилось около 140 тыс. кв. м офисов А и В класса. Во втором полугодии заявлено еще около 110 тыс. квадратов, однако в их успешную реализацию уже не верится. Из-за отсутствия финансирования некоторые проекты в области коммерческой недвижимости приостанавливаются и продлевают сроки строительства.
Однако если в первом квартале эксперты наблюдали рост вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и В, то сегодня этот процесс замедлился. При этом до конца года тренд останется прежним. По данным Astera, в конце первого полугодия средний уровень вакантных площадей класса А составил 28%, класса В – 12%. Снижение арендных ставок также замедлилось, но не остановилось.
По сведениям Colliers International, в первом полугодии в городе введено в эксплуатацию 15 бизнес-центров площадью более 4000 кв. м. Среди них «Атлантик Сити», «Линкор», «Пулково Скай», «На реке Смоленке» и т. д. Восемь объектов позиционируются в классе А, пять – в классе В+, два – в классе В. Строительство большинства сданных бизнес-центров начиналось еще 2-3 года назад, в период бурного роста, и девелоперы, реализующие проекты, закладывали в них высокие прибыли.
Основной объем офисных комплексов приходится на бизнес-зоны «Петроградская», «Старая Деревня», «Выборгская», «Центр» и «Василеостровская». Здесь сосредоточено свыше 60% всех бизнес-центров. Лидером по предложению строящихся бизнес-центров стал «Центр» – около 20% площадей.
По прогнозам компании Astera, в ближайшие два-три года снизится динамика прироста офисных площадей, что связано с задержкой сроков реализации проектов, в нынешнем году увеличится конкуренция между бизнес-центрами за арендатора.
Аналитики Praktis подсчитали, что заполняемость новых объектов (моложе года) составляет в среднем 38%, БЦ старше года – 89,1%.
Торговое место
К вводу в эксплуатацию до конца 2009 года заявлено около 340 тыс. кв. м качественных торговых площадей, что на 130 тыс. кв. м меньше, чем было заявлено на 2009 год во втором полугодии 2008 года (цифры Astera). По мнению специалистов компании, до конца года будет введено не более половины из заявленного количества объектов. Все введенные объекты относятся к разной специализации – торговый комплекс, продуктовый гипермаркет в составе бизнес-центра и торговые площади в составе многофункционального комплекса.
По результатам 1 полугодия 2009 года в общем объеме предложения качественных торговых площадей лидируют Приморский, Выборгский и Невский районы. Средняя по городу обеспеченность населения торговыми площадями составляет 843,5 кв. м на тысячу жителей.
Для сохранения рентабельности в условиях кризиса ретейлеры используют различные стратегии: инициируют снижение арендных ставок (в том числе за счет оплаты аренды в размере процента от оборота, а не фиксированной арендной ставки); уменьшают размеры своих магазинов и повышают эффективность использования арендуемых площадей, приостанавливают или сокращают планы развития (например, снижают плановое количество новых торговых точек или пересматривают сроки выходов на новые региональные рынки).
В течение первого полугодия 2009 года снижение арендных ставок на торговые площади в составе торговых и торгово-развлекательных комплексов составило в среднем около 10%. Наибольшее снижение наблюдалось в первом квартале. С целью формирования и удержания хорошего пула арендаторов девелоперы вынуждены идти на уступки по условиям аренды для ретейлеров. По сравнению с началом 2009 года снижение арендных ставок на встроенные торговые помещения, расположенные вблизи станций метрополитена, а также на основных транспортных магистралях, составило около 10%.
Аналитики из Praktisa считают, что закрытие неприбыльных точек, переезд в места с хорошим трафиком нашли свое продолжение и весной 2009 года. Но к началу лета эта тенденция пошла на убыль – по-видимому, операторы «ужались» как могли и взялись за активное сохранение точек, приносящих наибольшую выручку.
Спокойно продолжают свое развитие продуктовый ретейл и фитнес-центры. Во 2-м квартале на рынке Санкт-Петербурга стали появляться новые операторы, постепенно расширяются те, кто приостановил развитие в конце 2008 – начале 2009 годов, но чувствует себя вполне уверенно. Это происходит по той причине, что сейчас можно занять отличные помещения по разумной цене.
В целом по рынку спрос на торговые помещения есть, поскольку в большинстве торговых комплексов появились новые арендаторы, но его уровень существенно не дотягивает до прошлогодних результатов.
В некоторых ТК спрос немножко увеличился, несмотря на традиционный «тихий» летний период. Около четверти торговых комплексов продолжают констатировать непрекращающееся падение спроса. Очередь из желающих занять помещения остается у ведущих торговых комплексов. У менее популярных – такого нет, поэтому, если съедет какой-либо арендатор, пустующие площади заполняются недостаточно быстро.
Куда складывать будем?
С учетом складских площадей, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года, общий объем предложения складских площадей классов А и В в Санкт-Петербурге (включая территории Ленинградской области вблизи КАД) составляет 1756 тыс. кв. м. По данным Astera, наибольшая доля всех складских объектов, представленных на рынке Санкт-Петербурга, относится к классу А. По назначению наибольшую долю предложения складских комплексов составляют складские площади, предназначенные для сдачи в аренду (45%), что говорит об усилении коммерческой функции рынка.
До конца 2009 года к вводу в эксплуатацию заявлено 5 складских объектов общей площадью около 163 тыс. кв. м. При условии соблюдения сроков и объемов реализации данных складских комплексов общий объем рынка складов Санкт-Петербурга в конце 2009 года приблизится к 2 млн кв. м.
По сравнению с началом 2009 года уровень арендных ставок в складских комплексах Санкт-Петербурга изменился  незначительно.