Оценки аналитики
31.08.2009
Идея этого круглого стола возникла после того, как редакция получила очередные аналитические отчеты от уважаемых аналитиков ведущих консалтинговых компаний, представленных на рынке Петербурга. А вернее, после их подробного изучения.
Практически все консультанты с периодичностью представляют аналитические отчеты различных сегментов рынка недвижимости. Рассматриваемые показатели у всех одинаковы – общие объемы рынка, вывод новых объектов, анализ спроса и цен. Однако реальные показатели часто не сходятся.
Наталья Бурковская, шеф-редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– Для начала расскажите, для каких целей проводятся исследования рынка, кто является их основным потребителем?
Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований компании Jones Lang LaSalle:
– Основная цель нашей аналитической работы – помощь. Чаще всего клиент, западный инвестор или девелопер не знает петербургского рынка. Он слышал, что есть в России второй город после Москвы, который сегодня активно развивается и является достаточно привлекательным с точки зрения вложений в недвижимость. Наша задача – пояснить ему, что происходит в городе, как он развивается, какие игроки здесь представлены, кто на чем специализируется… Причем дать не только полную характеристику города, но и сравнить его с регионами, где наш клиент уже ведет свой бизнес. Независимый аналитик может представить полную картину рынка. Право клиента – принимать или отвергать ее.
Евгения Буторина, старший маркетолог-аналитик компании Astera:
– Исходная задача наших исследований – показать клиенту перспективы рынка. Мы должны быть для него своего рода путеводной звездой. Предоставить демографические, макроэкономические данные, которые будут влиять на проект, провести анализ рынка и сделать на его основе практические рекомендации. В идеале консультант должен в дальнейшем принимать участие в проекте, разрабатывать его концепцию, осуществлять проектный консалтинг, сопровождение, брокеридж объекта и так далее.
Владислав Фадеев, ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer:
– Девелопер или инвестор приходит к нам с каким-то вопросом, с некой идеей, которую он собирается воплощать. И наша задача не только провести мониторинг рынка и оценить перспективы его проекта, но и предостеречь его от принятия неверного решения. Долгое время рынок принимал любые проекты, востребовано было буквально все. И мы все забыли о том, что у каждого проекта есть определенные риски. Во время кризиса их оценка стала как никогда актуальной. Консультант должен не только представить инвестору объективную информацию о сегодняшнем состоянии рынка, но и показать, как будет жить конкретный объект в будущем.
Евгений Рязанцев, советник ЗАО «ВМБ-Траст»:
– Всех волнует, что будет через год, три, а еще лучше – через 10 лет. Чем больше срок, тем работа аналитика сильнее напоминает азартную игру. Именно с этим связана незавидная судьба консультантов на отечественном рынке. Им до сих пор не уделяется должного внимания со стороны собственников объектов недвижимости, девелоперов и инвесторов. Они по-прежнему воспринимают консультантов как хорошо одетых, красиво говорящих шаманов или оракулов. Однако, на мой взгляд, услугами профессиональной консалтинговой компании пренебрегать нельзя. Нынешний кризис в очередной раз это доказал: все стали осмотрительнее, разборчивее в выборе концепции и стратегии развития, начали тщательнее изучать рынок. Отношение к работе консультантов постепенно меняется. В первую очередь, в связи с ростом их профессионализма, вероятности их предсказаний.
Наталья Бурковская:
– Как не ошибиться в выборе консультанта, аналитика или оценщика?
Евгений Рязанцев:
– Должны быть отличные рекомендации, опыт, репутация, заслуженная годами большого труда и реализованными проектами. Нельзя выбирать консультанта в свой проект, исходя только из критерия цены, что часто происходит. Это сопоставимо со строительными тендерами. Мы знаем, как часто их выигрывают те, кто не доводит работу до конца. Кризис в полной мере продемонстрировал порочность практики выбора консультантов по принципу наиболее дешевых услуг.
Евгений Безлюдный, оценщик, советник генерального директора ООО «Клиринг»:
– Грамотно и квалифицированно проконсультировавшись, сейчас можно получить очень высокую норму доходности от инвестиций в недвижимость. Как говорится, кому кризис, а кому мать родна. Есть очень любопытные предложения на рынке, очень дешевые по отношению к предыдущему периоду его развития. То, что раньше рынок был переоценен, понятно всем. Но на каком уровне установятся цены в ближайшем будущем – вот это всех и интересует. Причем применительно к конкретному объекту для инвестиций. Инвестору важно принять единственно верное решение. Система поддержки принятия такого решения – это и есть цель аналитика. Инструменты просты: сбор информации, ее анализ, разработка на ее основе концепции проекта, анализ достоверности прогнозов, выработка нескольких вариантов развития событий.
Наталья Бурковская:
– Очень часто данные о том или ином сегменте рынка у различных консультантов не совпадают. Как быть с достоверностью такой информации?
Вероника Лежнева:
– Все зависит от стандартов компании, которые она использует при анализе рынка. Что касается нашей компании, мы в основном работаем с западными клиентами, оперирующими европейскими стандартами в отношении к коммерческой недвижимости. Следовательно, мы рассматриваем и анализируем те объекты, которые соответствуют этим критериям. Смысла исследовать все торговые и все бизнес-центры Петербурга у нас просто нет.
Евгений Рязанцев:
– Знай классиков, изучай первоисточники. Большая часть проблем, возникающих при различных подходах к оценке, заключается именно в этом. Международные консультанты позволяют себе, в силу своих задач и потребностей своих клиентов, «выбирать» лишь часть рынка. Это их право. Но, на мой взгляд, объективную оценку можно дать, только обладая информацией по всему рынку, рассчитав спрос и поглощение по каждому его сегменту. Мы действительно в своей работе сталкивались с разночтениями, особенно в прессе, которая использует отчеты различных компаний для некоего поверхностного анализа. В таких публикациях встречаются даже взаимоисключающие факты. Что лукавить, встречаются они до сих пор и в «первоисточниках» довольно именитых консультантов.
Владислав Фадеев:
– Вопрос в том, как считать. Например, возьмем показатель ввода бизнес-центров за определенный период. Что брать за точку отсчета: дату госкомиссии, оформление права собственности или въезд первого арендатора? В последнее время мы, например, за эту точку принимаем принятие объекта госкомиссией.
Вероника Лежнева:
– Госкомиссия – объективный фактор. Мы также используем его для оценки.
Владислав Фадеев:
– На мой взгляд, чем дальше развивается рынок, тем меньше различий в его оценках. Если раньше объемы ввода в различных отчетах отличались в разы, то сейчас они приблизились друг к другу. Особенно в том, что касается оценки ситуации на рынке коммерческой недвижимости классов А и В. И это вовсе не означает, что мы списываем друг у друга.
Александр Филиппов, руководитель отдела оценки компании NAI Becar:
– Кстати, на Западе точно так же, как и у нас в России, никто не имеет точного представления о том, что творится за пределами этих сегментов. И такое положение, судя по всему, сохранится и в будущем.
Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО:
– В любом случае на Западе рынок более четко структурирован, там уже десятилетиями действуют развитые саморегулируемые сообщества, которые взаимодействуют с органами власти напрямую. Президенты тех или иных бизнес-сообществ работают в экономических советах при парламентах, при органах исполнительной власти. Обмен информацией живой, власть и бизнес сосуществуют более тесно.
Наталья Бурковская:
– До сих пор мы в основном говорили о частном заказчике. Между тем власти, особенно в период кризиса, активно включились в инвестиционные процессы. Государство является крупнейшим заказчиком по всем направлениям рынка. Как обстоят дела во взаимоотношениях между властью и бизнесом в сфере консалтинга?
Павел Созинов:
– К сожалению, сейчас социально-экономический мониторинг проводится силами в основном частных инициатив. Хотя и при правительстве Петербурга, и при аппарате полномочного представителя существуют рабочие группы по социально-экономическому мониторингу. Работая в этих группах, я столкнулся с тем, что проблем в анализе коммерческой недвижимости нет, у нас есть масса аналитиков, работающих в данной сфере. Жилищный же рынок до сих пор остается в тени. И только кризис заставил обратить внимание на ситуацию консалтинга в этой сфере. В той же Москве не найдется и двух аналитиков недвижимости, расхождение в данных которых составляли бы менее 20%. Погрешности в прогнозах по ценовой составляющей жилой недвижимости очень велики по нескольким причинам. Один и тот же объект может быть десятки раз представлен в листингах – от имени разных продавцов и по различным ценам. При этом актуализация этих баз данных происходит очень редко. Кроме того, многие листинги, претендующие на объективность, на деле ангажированы с конкретными застройщиками, агентствами недвижимости и пр. Все это не учитывается в ходе статистических подсчетов, что приводит к серьезным ошибкам, возникают погрешности на уровне 25-30%.
Наталья Бурковская:
– Какие еще типичные ошибки допускаются при анализе тех или иных сегментов рынка недвижимости?
Михаил Бимон, генеральный директор Консалтингового центра «Петербургской недвижимости»:
– Главной ошибкой в анализе ценовых показателей рынка недвижимости является подмена понятия цены предложения и фактической цены сделки. В листингах мы видим только те цены, по которым объект пытаются продать. А это вовсе не означает, что он действительно будет реализован по такой стоимости. Реальная же сумма сделки остается скрытой или известной узкому кругу лиц. Возможности для целостного информационного охвата всех секторов рынка недвижимости сегодня нет ни у частных компаний, ни у госслужб. Поэтому ожидать, что достоверность данных и прогнозов когда-нибудь составит 95%, вряд ли приходится.
Евгений Безлюдный:
– Но это вовсе не означает, что все, что анализируют и пишут аналитики, – неправда. Это их правда, поскольку нет стандартизации в подсчетах и, по всей видимости, никогда не появится. Не будет LaSalle или Astera рассматривать предложения по покупке подвалов, а я, например, буду.
К информации, которая поступает от консультантов, нужно относиться адекватно. Любое полноценное исследование рынка должно быть ориентировано на определенного заказчика. И каждая из существующих консалтинговых структур, как правило, имеет собственную специализацию, связанную с интересами своих крупнейших и постоянных клиентов. В зависимости от специфики их работы формируется и их прогнозная база.
Практически все консультанты с периодичностью представляют аналитические отчеты различных сегментов рынка недвижимости. Рассматриваемые показатели у всех одинаковы – общие объемы рынка, вывод новых объектов, анализ спроса и цен. Однако реальные показатели часто не сходятся.
Наталья Бурковская, шеф-редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– Для начала расскажите, для каких целей проводятся исследования рынка, кто является их основным потребителем?
Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований компании Jones Lang LaSalle:
– Основная цель нашей аналитической работы – помощь. Чаще всего клиент, западный инвестор или девелопер не знает петербургского рынка. Он слышал, что есть в России второй город после Москвы, который сегодня активно развивается и является достаточно привлекательным с точки зрения вложений в недвижимость. Наша задача – пояснить ему, что происходит в городе, как он развивается, какие игроки здесь представлены, кто на чем специализируется… Причем дать не только полную характеристику города, но и сравнить его с регионами, где наш клиент уже ведет свой бизнес. Независимый аналитик может представить полную картину рынка. Право клиента – принимать или отвергать ее.
Евгения Буторина, старший маркетолог-аналитик компании Astera:
– Исходная задача наших исследований – показать клиенту перспективы рынка. Мы должны быть для него своего рода путеводной звездой. Предоставить демографические, макроэкономические данные, которые будут влиять на проект, провести анализ рынка и сделать на его основе практические рекомендации. В идеале консультант должен в дальнейшем принимать участие в проекте, разрабатывать его концепцию, осуществлять проектный консалтинг, сопровождение, брокеридж объекта и так далее.
Владислав Фадеев, ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer:
– Девелопер или инвестор приходит к нам с каким-то вопросом, с некой идеей, которую он собирается воплощать. И наша задача не только провести мониторинг рынка и оценить перспективы его проекта, но и предостеречь его от принятия неверного решения. Долгое время рынок принимал любые проекты, востребовано было буквально все. И мы все забыли о том, что у каждого проекта есть определенные риски. Во время кризиса их оценка стала как никогда актуальной. Консультант должен не только представить инвестору объективную информацию о сегодняшнем состоянии рынка, но и показать, как будет жить конкретный объект в будущем.
Евгений Рязанцев, советник ЗАО «ВМБ-Траст»:
– Всех волнует, что будет через год, три, а еще лучше – через 10 лет. Чем больше срок, тем работа аналитика сильнее напоминает азартную игру. Именно с этим связана незавидная судьба консультантов на отечественном рынке. Им до сих пор не уделяется должного внимания со стороны собственников объектов недвижимости, девелоперов и инвесторов. Они по-прежнему воспринимают консультантов как хорошо одетых, красиво говорящих шаманов или оракулов. Однако, на мой взгляд, услугами профессиональной консалтинговой компании пренебрегать нельзя. Нынешний кризис в очередной раз это доказал: все стали осмотрительнее, разборчивее в выборе концепции и стратегии развития, начали тщательнее изучать рынок. Отношение к работе консультантов постепенно меняется. В первую очередь, в связи с ростом их профессионализма, вероятности их предсказаний.
Наталья Бурковская:
– Как не ошибиться в выборе консультанта, аналитика или оценщика?
Евгений Рязанцев:
– Должны быть отличные рекомендации, опыт, репутация, заслуженная годами большого труда и реализованными проектами. Нельзя выбирать консультанта в свой проект, исходя только из критерия цены, что часто происходит. Это сопоставимо со строительными тендерами. Мы знаем, как часто их выигрывают те, кто не доводит работу до конца. Кризис в полной мере продемонстрировал порочность практики выбора консультантов по принципу наиболее дешевых услуг.
Евгений Безлюдный, оценщик, советник генерального директора ООО «Клиринг»:
– Грамотно и квалифицированно проконсультировавшись, сейчас можно получить очень высокую норму доходности от инвестиций в недвижимость. Как говорится, кому кризис, а кому мать родна. Есть очень любопытные предложения на рынке, очень дешевые по отношению к предыдущему периоду его развития. То, что раньше рынок был переоценен, понятно всем. Но на каком уровне установятся цены в ближайшем будущем – вот это всех и интересует. Причем применительно к конкретному объекту для инвестиций. Инвестору важно принять единственно верное решение. Система поддержки принятия такого решения – это и есть цель аналитика. Инструменты просты: сбор информации, ее анализ, разработка на ее основе концепции проекта, анализ достоверности прогнозов, выработка нескольких вариантов развития событий.
Наталья Бурковская:
– Очень часто данные о том или ином сегменте рынка у различных консультантов не совпадают. Как быть с достоверностью такой информации?
Вероника Лежнева:
– Все зависит от стандартов компании, которые она использует при анализе рынка. Что касается нашей компании, мы в основном работаем с западными клиентами, оперирующими европейскими стандартами в отношении к коммерческой недвижимости. Следовательно, мы рассматриваем и анализируем те объекты, которые соответствуют этим критериям. Смысла исследовать все торговые и все бизнес-центры Петербурга у нас просто нет.
Евгений Рязанцев:
– Знай классиков, изучай первоисточники. Большая часть проблем, возникающих при различных подходах к оценке, заключается именно в этом. Международные консультанты позволяют себе, в силу своих задач и потребностей своих клиентов, «выбирать» лишь часть рынка. Это их право. Но, на мой взгляд, объективную оценку можно дать, только обладая информацией по всему рынку, рассчитав спрос и поглощение по каждому его сегменту. Мы действительно в своей работе сталкивались с разночтениями, особенно в прессе, которая использует отчеты различных компаний для некоего поверхностного анализа. В таких публикациях встречаются даже взаимоисключающие факты. Что лукавить, встречаются они до сих пор и в «первоисточниках» довольно именитых консультантов.
Владислав Фадеев:
– Вопрос в том, как считать. Например, возьмем показатель ввода бизнес-центров за определенный период. Что брать за точку отсчета: дату госкомиссии, оформление права собственности или въезд первого арендатора? В последнее время мы, например, за эту точку принимаем принятие объекта госкомиссией.
Вероника Лежнева:
– Госкомиссия – объективный фактор. Мы также используем его для оценки.
Владислав Фадеев:
– На мой взгляд, чем дальше развивается рынок, тем меньше различий в его оценках. Если раньше объемы ввода в различных отчетах отличались в разы, то сейчас они приблизились друг к другу. Особенно в том, что касается оценки ситуации на рынке коммерческой недвижимости классов А и В. И это вовсе не означает, что мы списываем друг у друга.
Александр Филиппов, руководитель отдела оценки компании NAI Becar:
– Кстати, на Западе точно так же, как и у нас в России, никто не имеет точного представления о том, что творится за пределами этих сегментов. И такое положение, судя по всему, сохранится и в будущем.
Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО:
– В любом случае на Западе рынок более четко структурирован, там уже десятилетиями действуют развитые саморегулируемые сообщества, которые взаимодействуют с органами власти напрямую. Президенты тех или иных бизнес-сообществ работают в экономических советах при парламентах, при органах исполнительной власти. Обмен информацией живой, власть и бизнес сосуществуют более тесно.
Наталья Бурковская:
– До сих пор мы в основном говорили о частном заказчике. Между тем власти, особенно в период кризиса, активно включились в инвестиционные процессы. Государство является крупнейшим заказчиком по всем направлениям рынка. Как обстоят дела во взаимоотношениях между властью и бизнесом в сфере консалтинга?
Павел Созинов:
– К сожалению, сейчас социально-экономический мониторинг проводится силами в основном частных инициатив. Хотя и при правительстве Петербурга, и при аппарате полномочного представителя существуют рабочие группы по социально-экономическому мониторингу. Работая в этих группах, я столкнулся с тем, что проблем в анализе коммерческой недвижимости нет, у нас есть масса аналитиков, работающих в данной сфере. Жилищный же рынок до сих пор остается в тени. И только кризис заставил обратить внимание на ситуацию консалтинга в этой сфере. В той же Москве не найдется и двух аналитиков недвижимости, расхождение в данных которых составляли бы менее 20%. Погрешности в прогнозах по ценовой составляющей жилой недвижимости очень велики по нескольким причинам. Один и тот же объект может быть десятки раз представлен в листингах – от имени разных продавцов и по различным ценам. При этом актуализация этих баз данных происходит очень редко. Кроме того, многие листинги, претендующие на объективность, на деле ангажированы с конкретными застройщиками, агентствами недвижимости и пр. Все это не учитывается в ходе статистических подсчетов, что приводит к серьезным ошибкам, возникают погрешности на уровне 25-30%.
Наталья Бурковская:
– Какие еще типичные ошибки допускаются при анализе тех или иных сегментов рынка недвижимости?
Михаил Бимон, генеральный директор Консалтингового центра «Петербургской недвижимости»:
– Главной ошибкой в анализе ценовых показателей рынка недвижимости является подмена понятия цены предложения и фактической цены сделки. В листингах мы видим только те цены, по которым объект пытаются продать. А это вовсе не означает, что он действительно будет реализован по такой стоимости. Реальная же сумма сделки остается скрытой или известной узкому кругу лиц. Возможности для целостного информационного охвата всех секторов рынка недвижимости сегодня нет ни у частных компаний, ни у госслужб. Поэтому ожидать, что достоверность данных и прогнозов когда-нибудь составит 95%, вряд ли приходится.
Евгений Безлюдный:
– Но это вовсе не означает, что все, что анализируют и пишут аналитики, – неправда. Это их правда, поскольку нет стандартизации в подсчетах и, по всей видимости, никогда не появится. Не будет LaSalle или Astera рассматривать предложения по покупке подвалов, а я, например, буду.
К информации, которая поступает от консультантов, нужно относиться адекватно. Любое полноценное исследование рынка должно быть ориентировано на определенного заказчика. И каждая из существующих консалтинговых структур, как правило, имеет собственную специализацию, связанную с интересами своих крупнейших и постоянных клиентов. В зависимости от специфики их работы формируется и их прогнозная база.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Дмитрий Кирман
