Символическая дюжина. Часть I

Для того чтобы реализация проекта сопровождалась «скандалами, интригами и расследованиями», ему должны быть присущи по крайней мере три критерия: длительные сроки строительства, влияние на архитектурный облик города и ущемление интересов его отдельных жителей. Список проблемных объектов условно разделен на две части – жилую и общественно-деловую. Сегодня мы публикуем первую часть обзора.

Символ неудавшихся инноваций
Пилотная реновация в Купчино
Ни волновой, ни какой-либо другой метод реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий, реализовать в Петербурге пока не удалось. Еще в 2003 году соглашение, подписанное властями двух столиц, предполагало поэтапное развитие таких территорий. Расчищать городские кварталы от устаревших зданий, а освободившиеся земли пускать в оборот поручили Московской инвестиционно-строительной компании (МИСК). В течение года она получила от петербургских властей под застройку более 7 га земли во Фрунзенском районе. Новые квартиры планировалось передать жильцам расположенного здесь «хрущевского» квартала, после чего приступить к его сносу и новому строительству. Однако спустя три года, когда МИСК достроил новый комплекс и передал городу 16,5 тыс. кв. м квартир, проект застопорился. Жилье на объекте Смольный распределил между жильцам расселяемых домов на Галерной улице, аварийного квартала на Шкапина-Розенштейна и др. Оставшиеся квартиры МИСК сбыл на рынке (и сейчас успешно строит гостиницу в Петергофе), а жители предполагаемых к реновации хрущевок остались при своих.
Последние новости: В этом году город вернулся к проблеме реновации хрущевских кварталов, начав активную подготовку документов к торгам по данным территориям. Уже установлены условия будущих аукционов по 10 участкам общей площадью более 250 га в разных районах. Сейчас на них расположено около 500 домов первых массовых серий, часть из которых подлежит сносу. Построить здесь можно не менее 1,5 млн кв. м современного жилья. Первые торги обещают провести до конца этого года. Начальная цена лотов установлена (от 9,7 млн до 38,6 млн рублей), но оценить общую стоимость таких проектов практически невозможно.
Позиция властей: В Смольном утверждают, что, несмотря на все сложности, возникающие при реализации проектов реновации, интерес к ним со стороны бизнеса весьма значителен. «Развитие застроенных территорий – перспективное направление социальной и градостроительной сферы города. Перспектива у таких проектов есть, но сегодня делать какие-либо выводы рано. Реальное положение дел покажут сами торги», – считает председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
Оценка бизнеса: Даже на фоне растущей экономики подобные проекты вызывали много вопросов: внятные и прозрачные правила, регулирующие взаимодействие инвесторов с городом и, что важнее, с жителями расселяемых домов, по-прежнему не созданы. Поэтому участники рынка успех будущих торгов ставят под сомнение. «Сложно прогнозировать интерес девелоперов к этим участкам, поскольку слишком велики обременения: расселение, снос, инженерия, длительные сроки реализации проектов и высокая затратность», – сетует эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Анастасия Негребецкая.
Реакция прессы: «Интерес московского стройкомплекса к Петербургу связан с невозможностью вложить деньги в столице: у строительных компаний появляется все больше и больше денег. А в Москве –  ограниченное количество площадок, на которых можно строить». (Интернет-портал «Невастройка. Петербург будущего». 11 января 2005 года.)
Общественный резонанс: Любой застройщик, единожды столкнувшись с расселением, знает, с какими трудностями сопряжены переговоры с так называемыми аборигенами. Многие обитатели «хрущевок» уже сейчас категорически отказываются переезжать с насиженных мест или же готовы к нему на условиях, которые могут поставить под сомнение экономическую целесообразность таких проектов. Основной накал страстей, судя по всему, ожидается в недалеком будущем.
Здесь же: Еще 100 кварталов (2,4 тысячи домов), застроенных «хрущевками», в которых проживает около 12 процентов населения Петербурга.

Символ неподдельного качества
«Пизанская башня» в Шипкинском
Жилой дом в Шипкинском переулке, 3, сдали госкомиссии в декабре 2001 года. Затем в течение 4 лет он в буквальном смысле падал. В апреле 2004-го губернатор Валентина Матвиенко вмешалась в ситуацию и выделила на спасение дома 13 млн рублей из городского бюджета. К этому времени крен объекта достигал 92 сантиметров. Выделенные средства были полностью освоены, и отклонение дома устранено. Перестав падать, объект начал равномерно оседать. Тогда в многострадальной высотке провели работы по усилению фундамента на сумму еще в 2 млн рублей. Широкую известность «Пизанская башня», как называют этот объект в народе, получила не только благодаря своему техническому состоянию. При заселении дома также были обнаружены случаи двойных продаж, а права на собственность многие дольщики так и не добились.
Позиция властей: «Мы вовремя вмешались, выделили деньги из резервного фонда, укрепили фундамент. Сегодня проблема полностью решена. В городе очень специфическая геология. Начинаешь строить в центре дом – трещат все соседние», – пояснял ситуацию в Шипкинском переулке вице-губернатор Александр Вахмистров, курирующий в то время строительную отрасль города.
Оценка бизнеса: Бизнес-сообщество возлагает большие надежды на переход строительной отрасли на саморегулирование с будущего года. Однако, как часто бывает, в гонке за количеством членов формируемых сейчас СРО, многие забывают о качестве. Большинство участников рынка убеждены, что логичнее было бы сначала принять регламенты, регулирующие контроль за качеством строительных работ, а уже затем вводить саморегулирование в отрасли. «В отсутствие технических регламентов, совершенной нормативной базы, эффективных механизмов ответственности перед потребителями и внутренних отраслевых стандартов СРО, контроль за качеством ведения работ становится совершенно эфемерным, а возможности влиять на недобросовестных строителей сводятся к нулю», – соглашается генеральный директор Федерального лицензионного центра при Росстрое Александр Толкачев.
Реакция прессы: «Одна из наиболее острых проблем в Петебурге связана с бурным развитием высотного домостроения. Нормативной базы – нет, и падающий дом в Шипкинском переулке – наглядный пример того, что в городе может происходить и впредь, если за разработку необходимой нормативной базы не взяться прямо сегодня». (Газета «Строительный Еженедельник». 3 ноября 2003 года.)
Общественный резонанс: К сожалению, помимо значительного материального ущерба, бесконтрольные стройки часто приводят к более трагичным, невосполнимым последствиям – человеческим жертвам. С нарушениями правил проектирования и строительства, в частности, связана драма жителей общежития на Двинской улице в июне 2002 года, когда при его обрушении погибло 4 человека. Кроме того, за последние десять лет в городе неоднократно фиксировалось падение башенных кранов, также сопровождающееся гибелью людей.

Символ обманутых надежд
579 дольщиков «Кассиопеи»
Жилой комплекс на пересечении улиц Димитрова и Малой Балканской во Фрунзенском районе, получивший такое звучное название, должен был быть введен в эксплуатацию в 2006 году. Однако несмотря на то, что сроки его сдачи застройщик – компания «Источник-Строй» – продлевал трижды, комплекс так и не был достроен. Готовность объекта составляет всего 60%, почти два года его строительство не ведется. Большая часть квартир была продана еще в 2003-2004 годах. С января 2008-го городские власти запретили «Источник-Строю» реализовывать жилье, предупредив, что такие сделки будут признаны ничтожными. Но фактически продажа квартир продолжалась вплоть до марта прошлого года (документы оформлялись задним числом). Сегодня местонахождение руководства «Источник-Строя» (де-юре компания перерегистрировалась по новому юридическому адресу – в Нижнем Новгороде), как и вложенных средств дольщиков, неизвестно. Около 600 пострадавших граждан уже объединились, чтобы достроить объект, но не могут приступить к работам.
Последние новости: Решение проблемы в очередной раз отложили. Распоряжение городского правительства, по которому право на достройку комплекса передано жилищно-строительному кооперативу, представляющему интересы дольщиков, оспорено в суде руководством компании «Источник-Строй». Между тем в настоящее время в Петербурге насчитывается еще два десятка проблемных объектов, возведение которых затягивалось на длительный период по различным причинам (в некоторых из них были выявлены двойные продажи). Отдельные строительные компании начали работать по 214-му закону, отрасль в целом готовится к переходу на саморегулирование.
Позиция властей: «Мало людям, что они клиентов кинули, они хотят еще и нас загнать в судебные дебри и оттянуть решение вопроса. Мы будем, конечно, бороться, но на это уйдет время, необходимое для достройки комплекса», – оценил ситуацию с «Источник-Строем» председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
Оценка бизнеса: «Представляя интересы соинвесторов «Кассиопеи», мы требуем в суде признать за каждым из истцов право собственности на объект незавершенного строительства и обязать застройщика отчитаться перед дольщиками по финансам», – поясняет председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти, вице-президент группы компаний «Пионер» Юрий Грудин. – Однако пока «кассиопейцев» по не совсем понятным причинам «футболят» по инстанциям. Даже когда суд признает все требования обоснованными, выполнять их может быть уже некому – «Источник-Строй» давно подал иск о признании самого себя банкротом. В Арбитражный суд Санкт-Петербурга».
Реакция прессы: «Власти хотели разрешить конфликт мирным путем, особо его не афишируя, но строители оказались несговорчивыми и ушли в подполье. Когда в середине марта наш корреспондент позвонил в компанию Источник-Строй, ему предложили купить квартиру. Спустя неделю телефон уже молчал». (БН.ру газета. 2 апреля 2008 года.)
Общественный резонанс: «Мы всей семьей 3 года назад радовались, что заключили договор. Хотели третьего ребенка завести. А сейчас я даже не знаю, что сказать детям. Смысл жизни потерян…» – сотни подобных комментариев можно прочесть на интернет-форумах, посвященных проблемным городским стройкам.

Символ высоких отношений
Игуменья София против «Империала»
Жилой комплекс «Империал», что возводится компанией «ЛЭК» на углу Московского проспекта и Киевской улицы, превышает предельную высоту, установленную ПЗЗ для этой территории (35 метров), почти вдвое. Объект не попал под действие новых правил застройки, поскольку Госстройнадзор согласовал застройщику проект буквально накануне их вступления в силу. При этом высотная доминанта жилого комплекса была почти достроена, а большая часть квартир распродана. Городские власти обратили внимание на проект, когда настоятельница рядом расположенного Воскресенского Новодевичьего монастыря София пожаловалась в Законодательное собрание, что «Империал» портит исторический вид на их обитель. Именно тогда выяснилось, что строительство жилого комплекса с 2007 года ведется без разрешения службы Госстройнадзора. Стройку приостановили, ЛЭК оштрафовали на миллион рублей. В ситуацию вмешалась прокуратура, потребовавшая провести историко-культурную экспертизу проекта. Городской КГИОП пришел к выводу, что влияние построенного комплекса на Новодевичий монастырь «несущественно». Госстройнадзор же согласовал проект буквально накануне вступления в силу ПЗЗ. В последний момент застройщику удалось избежать нависших над «Империалом» проблем: понижать согласованные доминанты не пришлось.
Последние новости: Компания «ЛЭК» договорилась с кредиторами о реструктуризации своих долговых обязательств. Речь идет о сумме около 7 млрд рублей, полученных от Сбербанка, Росбанка, Абсолют банка, Промсвязьбанка, Ханты-Мансийского банка. В частности, до 2011 года продлен срок выплаты по кредиту в 1,5 млрд рублей от Сбербанка. А в ближайшее время застройщик намерен получить дополнительные средства на завершение всех своих строек. По словам президента группы компаний «ЛЭК» Павла Андреева, первым объектом кредитования станет жилой комплекс «Империал».
Позиция властей: В июле этого года рабочая группа партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков под председательством депутата Александра Хинштейна провела выездное заседание в Петербурге. В его рамках ситуация в компании «ЛЭК» подверглась основной критике депутата. По словам господина Хинштейна, застройщик является лидером по количеству жалоб от покупателей: «У компании слишком много дольщиков, которые оказались в положении заложников». Чиновники опасаются, что любые попытки воздействовать на застройщика могут привести к негативным последствиям из-за большого числа людей, втянутых в процесс долевого строительства. По результатам комиссии городской прокуратуре рекомендовали ускорить завершение проверок застройщика, а властям Петербурга – оказать содействие компании в получении недостающих разрешений.
Оценка бизнеса: «Важен не переход компании на работу по закону о дольщиках. Для этого достаточно переоформить документы, что мы, конечно, сделаем. Людей гораздо больше волнует надежность застройщиков – тогда все равно, по какой схеме компания работает. А ЛЭК не вызывает сомнений у своих клиентов», – позже прокомментировал встречу с единороссами руководитель компании.
Реакция прессы: «Из 19 объектов этого инвестора документация в порядке только по 9, еще по 5 объектам выдавалось разрешение на подготовительные работы, но его срок истек в 2006 году. Жилой комплекс «Империал» оказался в фокусе общественного внимания и был согласован уже на завершающем этапе строительства. В 2008 году служба Госстройнадзора выписала компании «ЛЭК» 12 штрафов, видимо, в этом году традиция сохранится». (Интернет-газета «Фонтанка.ру». 29 июня 2009 года.)

Символ изменчивых перспектив
Дорогое жилье напротив «Авроры»
Высотные скандалы происходят в Петербурге повсеместно, особенно если это касается центра города. Ярким примером в этом отношении является жилой комплекс «Аврора», построенный уже упомянутой в этой статье компанией «Источник-Строй» (проектировщик – архитектурная мастерская Садовского). Возведение элитного дома «Аврора» на Оренбургской улице, рядом с акваторией Невы и напротив одноименного крейсера, было завершено в 2007 году. В двадцатиэтажном здании расположено 136 квартир, в частности – 5 люксовых апартаментов и 3 пентхауса (первый из них был продан еще за три года до ввода объекта в эксплуатацию). У этого проекта долгая история. Он неоднократно обсуждался на городском градсовете, его этажность вызвала ожесточенные споры специалистов КГА и КГИОП, бизнеса и власти, власти и общественности.
Позиция властей: В апреле 2004 года, спустя пять месяцев после избрания губернатором Петербурга, Валентина Матвиенко подписала так называемый временный высотный регламент. До того высотность в городе не регулировалась правовыми актами и была на откупе согласовательных процедур. «Отсюда выросли проекты, получившие право на жизнь в 1990-х годах, – «Монблан», «Аврора», Биржа, купол гостиницы «Ренессанс», жилой комплекс на Шпалерной улице, «Регент-Холл» на Владимирском… Эти проекты никак не согласуются с высотным регламентом по причине его отсутствия на момент их утверждения», – теперь поясняет на все выпады со стороны общественности градоначальница.
Оценка бизнеса: Такие проекты, безусловно, выгодны девелоперам. Высотки значительно уменьшают стоимость проекта на квадратный метр земли. При этом всего несколько квартир с шикарными видами на центр Северной столицы вполне способны окупить стоимость строительства всего жилого комплекса. При этом у самой «Авроры» не все так удачно. «Стеклянные фасады, задуманные, чтобы стать украшением дома, сейчас его портят, – уверены в компании «Адвекс. Недвижимость». – Во-первых, у нас не умеют за ними ухаживать. Во-вторых, 80% покупок здесь были инвестиционными, и теперь здание обезображено растяжками – объявлениями о продаже».
Реакция прессы: «Большевики предлагают не трогать высоту, а с помощью архитектурных трюков ее смикшировать. Меньшевики убеждены, что это не спасет исторические панорамы. Они считают, что комплексы нужно кардинально срезать – чем ниже, тем лучше, вплоть до полной разборки. Загнанные в угол дольщики «Финансиста» коварно интересуются: будут ли сноситься «лишние» этажи других «выскочек». (Информагентство «Росбалт». 11 июля 2008 года.)
Общественный резонанс: Скандал стал уже неотъемлемой чертой архитектурной жизни города. За последние годы, кроме «Авроры», на центральных набережных Петербурга появилось несколько высотных жилых комплексов. Городские власти даже признали их градостроительными ошибками, но разбирать их (как это недавно произошло со зданием Биржи на Васильевском острове), естественно, никто не будет. По той же причине, что и у «Империала» от компании «ЛЭК»: дабы не втягиваться в судебные разбирательства с владельцами уже проданных квартир. Даже ради сохранения исторического облика Петербурга.
Здесь же: Жилые комплексы «Монблан», «Серебряные зеркала», «Финансист».

Символ исчезающего наследия
«Маячки» на стенах Мурузи
Дом Мурузи на Литейном проспекте, 24, – исторический памятник, коих много в центре Петербурга. Построен он был в 1874-1877 годах по проекту архитектора Серебрякова. Капремонт в нем не проводился с того времени, но и к разряду аварийных здание не относилось вплоть до 2005 года. Именно тогда компания «Петербургстрой» приступила к реконструкции соседнего здания бывшего военного общежития под многофункциональный комплекс. «Реконструкция» эта завершилась полным сносом здания, примыкающего к Дому Мурузи. В результате на последнем по всей длине пошла трещина. Разрушение оказалось настолько серьезным (Госстройнадзор официально зафиксировал состояние памятника), что было принято решение об экстренном расселении жильцов. Всего в доме было 25 квартир, в которых проживало 58 семей. Изначально расколовшийся дом должен был расселять и ремонтировать сам инвестор. Прошлой осенью в здании оставались нерасселенными 18 квартир, а в прессе стала появляться информация о возможном сносе памятника архитектуры.
Последние новости: О сносе дома речи уже не идет. Компания «Петербургстрой» также исчезла из поля зрения, так и не выполнив свои обязательства по расселению жильцов дома. Чиновники намерены взять это в свои руки.
Позиция властей: «Мы вовсе не собираемся оставлять жителей Дома Мурузи один на один с застройщиком. В правительстве сформирована рабочая группа, которая будет серьезно контролировать, чтобы при расселении не ущемлялись интересы жильцов под предлогом аварийности и спешки. Предоставление нового жилья будет происходить строго по закону. Если кто-то не захочет переселяться в другие районы города, им будет предоставлено временное жилье в маневренном фонде на период капремонта дома. А все жители коммуналок получат при расселении отдельные квартиры в соответствии с нормами», – заявляла губернатор Валентина Матвиенко в эфире программы «Диалог с городом» в середине прошлого года.
Оценка бизнеса: В петербургской группе компаний «Талион» признаются, что реализация проектов в центре города – дело весьма сложное и затратное. Девелопер занимается реконструкцией целого квартала, выходящего фасадами на Невский проспект, набережную Мойки и Большую Морскую улицу (здесь и Дом Елисеева, и Дом Чичерина, и Дом Косиковского, и многие другие памятники) с 2001 года. Например, в рамках создания «Елисеев Палас Отеля» на набережной реки Мойки, 59, компании пришлось расселить 22 большей частью коммунальные квартиры. В результате около 70 семей получили 41 отдельную квартиру, еще 6 – предпочли взять деньгами. «Расселение – дело хлопотное. Тем более когда дом является памятником, а к нему «пристегнуты» квартиры с жителями. Некоторые собственники при расселении начинают требовать взамен «Эрмитаж, первый этаж». Мы, к примеру, последнюю квартиру на Невском, 15, расселили только четыре года назад», – вспоминает исполнительный директор компании «Талион» Владимир Тимичев.
Реакция прессы: «Снос целого квартала на Литейном проспекте – и сам по себе возмутительный – вызвал удвоенное возмущение из-за того, что в результате этого сноса треснул соседний Дом Мурузи! А чем таким знаменит Дом Мурузи? Тем, что здесь «в полутора комнатах» жил с родителями Иосиф Бродский. И не то чтобы Бродского у нас любили сильнее, чем, допустим, Андрея Аршавина, но судьба Дома Мурузи стала для петербуржцев воистину знаковой». (Деловая газета «Взгляд». 4 июля 2008 года.)
Общественный резонанс: У петербуржцев в крови трепетное отношение не только к дворцам и памятникам архитектуры мирового значения, но даже к обычным домам, с которыми связана чья-то судьба, которые имеют свою историю или, как говорят, ауру. Судьба одного такого дома может в один момент всколыхнуть весь пятимиллионный город. Вчера это был Дом Дельвига, сегодня – Дом Мурузи. А завтра… Однако у этой проблемы существует и обратная сторона: что для одних – шедевр архитектуры и предмет восхищения миллионов, для других – аварийная квартира без права на ремонт.
Здесь же: За последние полгода Центр экспертно-технического сопровождения, образованный при петербургской службе Госстройнадзора, выдал 32 предписания о нарушениях при строительстве в центре города.

Продолжение следует…