Август «на нуле». Что дальше?

Нынешнего августа потенциальные покупатели жилья ждали с особой надеждой. Именно в этом месяце происходят экономические потрясения, и все рассчитывали на падение цен. Но вопреки ожиданиям август прошел без потрясений, что само по себе уже хорошая новость.

По подсчетам КЦ «Петербургская недвижимость», суммарная площадь жилых объектов, строящихся в пределах границ города, составляет более 8,6 млн кв. м, 70% из которых составляет жилье массового спроса (6,31 млн кв. м), бизнес-класс – 1,66 млн кв. м, а элита – 0,63 млн кв. м. Из них 0,99 млн кв. м еще не выставлены на продажу и 0,65 млн кв. м – жилье, где сделки на сегодняшний день приостановлены.
В период с января по август, по различным данным, выведено в продажу около 0,5 млн кв. м новостроек. «Это почти на 75 процентов меньше, чем за тот же период 2008 года», – уверен Михаил Бимон, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
С начала 2009 года объем продаж строящегося жилья стабилизировался в диапазоне 100–120 тыс. кв. м жилья в месяц, наибольшая доля приходится на жилье массового спроса – свыше 70% (70-85 тыс. кв. м в месяц).
Ценовой предел
«Рынок сегодня отстает от показателей прошлого года примерно на 25 процентов, – уверен Илья Логинов, директор по маркетингу компании «МИР недвижимости», – хотя к концу сентября ситуация может измениться».
Общий объем продаж в 2009 году прогнозируется на уровне 1,4 млн кв. м (на 35-40% меньше, чем в 2006, 2007 и 2008 годах). Отрицательная динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья в августе продолжилась, но уже более медленными темпами. Особенно замедлилось снижение цен на строящееся жилье массового спроса – всего 0,3% за август по сравнению с 1,5-2% в прошлые месяцы. Эксперты КЦ «Петербургская недвижимость» считают, что это благодаря временному балансу между спросом и предложением в части наиболее ликвидного предложения.
По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в августе темпы снижения цен остались на уровне июля. По итогам месяца падение стоимости «квадрата» на первичном рынке жилья составило порядка 1,2%, на вторичном – около 0,9%. На начало сентября цена квадратного метра на вторичном рынке жилья составила свыше 81 тыс. рублей, на первичном – 71,5 тыс. рублей. «Лидером снижения цен за месяц стал Фрунзенский район, – рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН. – Здесь стоимость "квадрата" упала примерно на 5,5 тысяч рублей». В Центральном и Выборгском районах снижение составило 3 тыс. и 2,5 тыс. рублей соответственно. В Василеостровском районе, напротив, цены выросли на 1,5 тыс. рублей.
По мнению экспертов, рано или поздно снижение цен на жилье приведет к реализации «отложенного спроса» и росту сделок на вторичном рынке. Когда цены будут стабильны, объем спроса постепенно восстановится до уровня 2007-го.
«Отложенный спрос на строящееся жилье к моменту начала роста рынка может составить до 1,5 миллионов квадратных метров, и он будет реализован в течение года-полутора по мере восстановления платежеспособности населения и вывода на рынок проектов с предложением квартир ликвидных параметров», – уверен г-н Бимон. В течение 1,5-2 лет на рынке будет нарастать дефицит ликвидного предложения квартир в строящихся домах.
К началу 2010 года дефицит высоколиквидного предложения на рынке строящегося жилья станет ощутим – превышение спроса над предложением в этом сегменте составит до 100 тыс. кв. м, или более 2000 квартир.
Портрет потребителя
Илья Логинов считает, что потребность в жилье осталась на том же уровне, но из-за отсутствия ипотеки бюджеты покупки сильно сократились. «Теперь покупателям нужны малогабаритные, дешевые квартиры, как правило, однокомнатные», – говорит эксперт.
Клиенты стали более требовательно подходить к приобретению жилья. «К сожалению, в годы бурного развития появилось много компаний, которые не очень заботились о качестве жилья, так как считали, что любые квартиры у них купят, – говорит Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест». – Они старались получить максимальное количество квадратных метров на пятне застройки. Построили огромное количество квартир, а затем начался кризис. И теперь на эти квартиры самые низкие цены».
По мнению эксперта, в период кризиса приобретение дешевых квартир сопряжено с огромным риском. Поэтому покупатель сегодня должен четко осознавать, какое жилье он приобретет за ту или иную стоимость, и учитывать тип и класс жилья, район, в котором оно предлагается, технологии строительства, транспортную доступность и окружение. Сейчас главный критерий при выборе квартиры на первичном рынке – это надежность и стабильность компании, качество ее продукта и сервиса. Кроме этого, для клиента очень важна степень готовности дома, его местоположение. Сейчас появилось много предложений по квартирам с предчистовой и чистовой отделкой. Это тоже интересно покупателю. Цена квартиры не играет решающей роли. Теперь предложения можно сравнивать, и у покупателей больше времени для принятия решения о покупке. И даже если качественное жилье в итоге обойдется на 10-15% дороже, разумный человек все равно купит квартиру у надежной компании, в хорошем месте и с хорошим качеством.
Последнее исследование компании RBI показало, что большинство петербуржцев, несмотря на кризис, не изменили своих планов по приобретению жилья. Покупка квартиры была и остается базовой потребностью населения. По мнению экспертов компании, за прошедший год в городе сформировался отложенный спрос. Так, 47% жителей города считают, что наиболее благоприятное время для покупки жилья уже пришло. Портрет потенциального покупателя квартиры от RBI таков: молодые семьи (от 25 до 34 лет) с детьми до 7 лет, живущие вместе со старшим поколением.
Не оправдались и прогнозы экспертов о том, что цена квадратного метра снизится из-за обилия на рынке бартерных программ. Илья Логинов считает, что точно определить количество бартерных квартир на рынке весьма проблематично. «Зачастую продажей таких квартир занимается сам застройщик. По примерным оценкам, их количество может составить около 15 процентов», – констатирует представитель компании «МИР недвижимости».