Думы о дефиците

Аналитики рынка недвижимости в очередной раз предупреждают о возникновении дефицита качественного жилья на первичном рынке Петербурга и о накоплении отложенного спроса, который сулит к концу года повышение цен. Об этом шла речь на круглом столе в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга.

Проблески оптимизма
Эксперты «Петербургской недвижимости» оценивают объем отложенного спроса на жилье в 1 млн кв. м. На продажу на первичном рынке выставлено 3,1 млн кв. м жилья, что составляет 29 тыс. квартир. Из этого объема только 8800 квартир, по оценке заместителя директора агентства Олега Пашина, можно отнести к ликвидным.
Превышение объема отложенного спроса над объемом ликвидной недвижимости, по оценке г-на Пашина, – признак грядущего перелома в конъюнктуре цен. Если цены предложения в августе минимально отличались от июльских – 71,2 тыс. рублей за типовое жилье, 101,5 тысяч за жилье комфорт- и бизнес-класса и 193 тысячи за элитную недвижимость, – то цены продаж в пределах статистической погрешности (0,3%) даже возросли.
Объем продаж в строящихся домах остается на уровне предыдущего месяца – 120 тыс. кв. м. Однако есть и новые тенденции: в августе число сделок с элитными объектами, заключенных агентством, возросло на 40%.
В качестве еще одного позитивного признака эксперт называет единичные сделки в инвестиционных целях. Так, трехкомнатная квартира, приобретенная за 55 тыс. рублей за 1 кв. м, выставлена на продажу по 65 тыс. за 1 кв. м. Начали повышать цены в строящихся домах и некоторые застройщики – «ЮИТ Лентек», «Северный город», «Сэтл Сити». По оценке г-на Пашина, это свидетельствует о благополучном финансовом положении застройщиков. Впрочем, аналитик признает, что тенденция распространяется на узкий круг.

Кто не богат, тот не привередлив
Ситуацию на вторичном рынке эксперты оценивают по-разному. Глава отдела жилой недвижимости ГК «Олимп-2000» Татьяна Баранова утверждает, что клиенты предпочитают квартиры в качественных домах постройки пятилетней давности. По мнению аналитика, цены на вторичном рынке в ближайшее время будет определять сужение объема строящегося жилья. Г-жа Баранова напоминает о сокращении городских целевых программ и снятии с продажи ряда объектов, где производится переоформление договоров в соответствии с законом № 214-ФЗ. Дефицит качественной первичной недвижимости, по ее оценке, приведет часть взыскательных клиентов на вторичный рынок, поэтому в итоге проблема нехватки качественного жилья не окажется острой.
Между тем гендиректор Городского жилищного агентства Алексей Башкин и вовсе не обнаруживает у доминирующей категории покупателей взыскательности требований. Качественные квартиры покупаются редко: состоятельные клиенты ждут снижения цен. Напротив, активно приобретаются «хрущевки», причем в любых районах: таким жильем интересуются обитатели комнат в коммунальных квартирах, пользуясь ранее не выпадавшей возможности доплатить за улучшение жилищных условий не более миллиона рублей.
Данные вторичного рынка загородной недвижимости, которые приводит руководитель направления АН «Прогаль» Людмила Юшина, близки к оценкам г-на Башкина. Эксперт отмечает сдвиг ценового диапазона в сторону снижения цены: доля объектов, продаваемых по цене от 750 тыс. до 1,2 млн рублей, возросла по сравнению с прошлым годом с 4 до 18%. Характерно снижение интереса покупателей к земельным участкам за счет роста популярности домов с возделанными участками в садоводствах: доля садовых домов в структуре приобретаемого жилья возросла, по ее данным, с 32,3 до 55,2%. Эту динамику аналитик связывает с неуверенностью покупателей в своем будущем: пока есть свободные средства, клиенты предпочитают вкладывать их в обжитой дом с садом, где можно жить, сдав городскую квартиру в аренду.
К середине сентября в АН «Прогаль» отмечают признаки оживления спроса: число первичных обращений возросло на 30%.

Элита стремится на взморье
Как отмечает Людмила Юшина, в Курортном районе Санкт-Петербурга сделок по продаже жилья значительно меньше, чем в Ленобласти: владельцы домов и участков в Зеленогорске, Комарово, Репино не желают снижать цены предложения.
Эту тенденцию гендиректор АН «Простор» Александр Гиновкер считает закономерной. По его мнению, Курортный район сегодня в большей степени отвечает критериям элиты, чем, к примеру, перенаселенный сегодня Крестовский остров или задыхающийся в пробках Васильевский. С вводом ЗСД транспортная доступность приморских пригородов возрастет, что еще больше подстегнет спрос на недвижимость. Так, в северной, лесной, части Комарово цены уравнялись с линией побережья.
По оценке г-на Гиновкера, эксклюзивная недвижимость живет по особым законам: кризис существенно не влияет на цены штучных объектов, поскольку спрос на них остается высоким. То же касается эксклюзивных объектов аренды. Таким образом, дефицит жилья актуален во всех секторах недвижимости, но свойства этого дефицита трудносопоставимы.