Непослушный рынок

Год назад рынок недвижимости жил по своим законам, не реагируя на общеэкономические процессы. Теперь он всецело зависит от макроэкономики, однако прогнозировать его все равно невозможно.

Никто не хотел рисковать
На протяжении месяца застройщики жилья, рассчитанного на средний класс, а также многочисленные эксперты уверяли потенциальных покупателей, что цены на рынке жилья в оставшиеся месяцы года непременно взлетят, поскольку качественные объекты на нем иссякнут. Вице-президент Ассоциации риэлторов Павел Созинов, однако, высказал на круглом столе в «МК в Питере» иную точку зрения: никакого взлета не будет, падения – тоже, а будет происходить то же постепенное сползание цен, что и сегодня, – на полпроцента в неделю.
Проблема в том, что из одних и тех же обстоятельств жизни эксперты извлекают одни выводы, а потенциальные покупатели – другие. Когда с экрана телевидения было объявлено, что вторая волна кризиса не состоится, население, по словам начальника отдела развития ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Сергея Милютина, решило: раз не будет спада, так незачем торопиться с приобретениями. В свою очередь, владельцы элитной недвижимости сделали вывод, что с продажей торопиться также не следует.
Итог – продолжение застоя на рынке, по понятным причинам не радующее риэлторов.
А поскольку никто не хочет рисковать, на рынке преобладают непритязательные сделки вроде обмена комнаты или «однушки» меньшей площади на большую. При этом риск для клиента зачастую представляется достаточно малым, чтобы тратиться на услуги риэлторов – опять же не прислушиваясь к увещеваниям экспертов. Но и в самих агентствах, по свидетельству гендиректора ЦЖК корпорации «Адвекс» Ирины Забродиной, клиент, настроенный купить не качественное, а «какое-нибудь» жилье, сегодня преобладает.
Малозаметная альтернатива
Рынок ипотеки, по словам Сергея Милютина, начал подавать признаки жизни после того, как банки несколько понизили ставки вслед за снижением ставки рефинансирования Банка России. Однако клиент, по его словам, крайне осторожен и недоверчив. Таковы приобретенные черты ментальности: обжегшись на молоке, российский потребитель дует на воду. По словам Сергея Милютина, городские программы улучшения жилищных условий воспринимались покупателями с подозрением в течение 2 лет, прежде чем покупатель понял, что действительно может на них выиграть.
В лучшем случае, по расчетам агентства, число ипотечных сделок в этом году составит 2000 – на порядок меньше, чем год назад. Конечно, ипотека жива, но совсем другой жизнью. Тем более что – и этого покупатель тоже ждет – у нее могут появиться альтернативы.
Так, кризис не затронул развития жилищно-накопительных кооперативов, куда, по словам директора ЖНК «Элитный» Галины Микк, обращаются обычно те граждане, которым ипотека либо не по карману, либо «не по условиям»: при вступлении в ЖНК, например, не требуются справки о доходах. Сергей Милютин считает ЖНК явлением для мегаполиса скорее маргинальным и не влияющим на рынок. 
Галина Микк убеждена в том, что горожанам гораздо выгоднее вступать в ЖНК, благо ежемесячная плата за долю, внесенную кооперативом за приобретаемое жилье, меньше ипотечных выплат. Это неудивительно, благо у кооператива несопоставимо меньше расходов на собственное содержание. И эта форма приобретения жилья постепенно наращивает популярность, хотя за нее никто не агитирует, а реклама ЖНК встречается весьма редко.
Сорная трава бартера
О законе № 214, регулирующем правила долевого строительства, жителям города и специалистам известно многое. Переход к нормам этого закона – постоянная тема исполнительной власти, благо эти нормы действительно сокращают риски. Но это не значит, что закон удобно исполнять, особенно в период кризиса.
«Я вообще не понимаю, почему на этот закон возлагаются такие надежды», – недоумевает Павел Созинов. 
По словам Андрея Александрова, частные банки при решении вопроса о предоставлении кредита строительной компании исходят из собственных критериев и прибегают к своим формам получения дополнительных гарантий, вовсе не обязательно соответствующих букве 214-ФЗ. К тому же, по наблюдениям топ-менеджера, сам по себе факт следования закону № 214-ФЗ вовсе не обязательно гарантирует надежность застройщика.
Если речь идет о проектном финансировании в рамках 214-ФЗ, то это другое дело, подчеркивает Павел Созинов. Однако таких сделок на сегодня единицы, и, как правило, они не касаются самого доступного жилья – которое как раз больше всего востребовано.
Как будет выглядеть рынок недвижимости через полгода, сказать крайне сложно. «Растет отложенный спрос, но как он поведет себя – непонятно», – констатирует Сергей Милютин. «Человек, который сегодня выскажет точный прогноз, – очень смелый человек», – вздыхает Ирина Забродина. А вице-президент АРСП поясняет причину столь неопределенной ситуации: если до прошлого года рынок недвижимости жил как бы по своим законам, не реагируя на общеэкономические процессы, то сегодня он всецело зависит от макроэкономики.