Земля держит оборону
28.09.2009
Как говорил Марк Твен, покупайте землю, ее больше не производят. Даже сегодня она остается самым интересным финансовым инструментом.
Муниципалы и субъекты РФ давно установили свои правила игры, и привлекательные земли уже распределены между участниками рынка. Российская Федерация как самый крупный землевладелец только сейчас начинает выходить на рынок и устанавливает свои правила.
Право на надел
Особое внимание уделяется землям Вооруженных сил РФ. Так, в Петербурге и Ленобласти к данной категории принадлежит до 80% всех федеральных земель.
До недавнего времени такие земельные участки переходили в частную собственность двумя способами: при продаже высвобождаемого военного имущества (в соответствии с Законом № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» и постановлением Правительства РФ № 623 от 24 июня 1998 года «О высвобождении недвижимого военного имущества») или при реализации инвестиционных проектов с участием частного инвестора, отобранного на конкурсной основе.
В обоих случаях уполномоченным органом по распоряжению имуществом Вооруженных сил являлось Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и различные его правопредшественники.
Ситуация изменилась в мае 2007 года, когда новый министр обороны приостановил всю реализацию недвижимого военного имущества. Ряд инвесторов, вложивших средства в подготовку объектов и заключивших инвестиционные контракты, до сих пор вынуждены судиться с Министерством.
29 декабря 2008 года изданы постановления Правительства РФ № 1053 и № 1054, закрепившие полномочия собственника в отношении имущества Вооруженных сил РФ за Министерством обороны. Его реализацией занимается федеральное государственное учреждение «Центральное управление материальных ресурсов и внешнеэкономических связей Министерства обороны Российской Федерации» (ЦУМР). В настоящее время в Министерстве обороны РФ работает Департамент имущественных отношений.
Существенным изменением порядка высвобождения имущества Вооруженных сил явилось формирование земельного участка под высвобождаемым недвижимым имуществом и выставление его на торги вместе с объектами.
Учитывая сложный порядок согласования документов и еще не наработанную практику, темпы реализации высвобождаемого имущества Вооруженных сил РФ существенно снизились.
С инвестициями туго
С вовлечением объектов недвижимости и земельных участков в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях дело обстоит несколько сложнее. С мая 2007 года не было проведено ни одного конкурса по привлечению частного инвестора для реализации инвестиционного проекта с федеральными объектами, принадлежащими Вооруженным силам РФ.
Напротив, государство посчитало, что строить за собственные деньги гораздо выгоднее, чем на привлеченные инвестиции. Ярким примером такой позиции явилась Федеральная президентская программа «15х15», в соответствии с которой на строительство жилья для военнослужащих, увольняемых из рядов Вооруженных сил РФ, из федерального бюджета выделяется в течение 2 лет по 15 млрд рублей.
Результатом этой программы стали жилые кварталы в Пушкине, Всеволожске, возведенные на землях Министерства обороны РФ, дома в Ломоносове и Сосновом Бору. Строительство велось за бюджетные деньги частными подрядчиками, отобранными на конкурсной основе, однако в данном случае между государством и частником сложились не инвестиционные, а подрядные отношения.
О том, что государству понравилось инвестировать в собственную недвижимость, красноречиво говорит постановление Правительства РФ № 234 от 03 апреля 2008 года, в соответствии с которым в целях обеспечения жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности, федеральным органам исполнительной власти запрещено согласовывать сделки по распоряжению земельными участками и проводить аукционы и конкурсы по привлечению инвестиций в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые попадают под следующие критерии:
а) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам;
б) расположены в границах населенных пунктов либо в пределах:
– 30 км от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн человек;
– 15 км от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн человек;
– 5 км от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.
Таким образом, если вдуматься, временно изъяты из оборота все земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, имеющие хоть какую-нибудь инвестиционную привлекательность.
Единственный способ приобрести федеральную землю – это участвовать в аукционах, проводимых ЦУМР Министерства обороны РФ.
К сожалению, нерешенной остается проблема выкупа земельных участков под приобретенными ранее объектами недвижимости ВВИ.
Чиновники территориальных управлений ФАУГИ, ссылаясь на постановления Правительства РФ № 1053 и № 1054, отправляют владельцев в Министерство обороны, военные, в свою очередь, ссылаясь на директивы министра, также не торопятся решать вопрос, требуя отказа министра от прав на земельный участок. Судебная практика же говорит однозначно о том, что земельный участок, необходимый для эксплуатации объектов недвижимости в силу ст. 36 ЗК РФ, подлежит приватизации, и все действия по приватизации должны совершать именно органы ФАУГИ.
Единый фонд
Еще одним способом приобретения земельных участков, находящихся в собственности РФ, является участие в аукционах, проводимых Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства. Фонд может продавать права на заключение договоров аренды земельных участков фонда для их комплексного освоения в целях жилищного строительства на аукционе в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 38.2 Земельного кодекса РФ. ФСРЖ продает земельные участки, переданные в собственность фонда в соответствии с частью 6 статьи 14 Федерального закона, а также продает права на заключение договоров аренды таких земельных участков для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения. Кроме того, разрешена продажа земельных участков фонда для размещения производств строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, для создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного строительства, а также продажа прав на заключение договоров аренды таких земельных участков на аукционе.
Возможна продажа объектов недвижимого имущества фонда одновременно с земельными участками фонда, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества, способами, предусмотренными законодательством РФ о приватизации для отчуждения находящихся в государственной собственности объектов недвижимого имущества.
Хорошая вроде идея, вот только на официальном сайте фонда есть карта Российской Федерации, где указано количество земельных участков, переданных фонду в качестве имущественного взноса: по Северо-Западу, к сожалению, одни нули.
Муниципалы и субъекты РФ давно установили свои правила игры, и привлекательные земли уже распределены между участниками рынка. Российская Федерация как самый крупный землевладелец только сейчас начинает выходить на рынок и устанавливает свои правила.
Право на надел
Особое внимание уделяется землям Вооруженных сил РФ. Так, в Петербурге и Ленобласти к данной категории принадлежит до 80% всех федеральных земель.
До недавнего времени такие земельные участки переходили в частную собственность двумя способами: при продаже высвобождаемого военного имущества (в соответствии с Законом № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» и постановлением Правительства РФ № 623 от 24 июня 1998 года «О высвобождении недвижимого военного имущества») или при реализации инвестиционных проектов с участием частного инвестора, отобранного на конкурсной основе.
В обоих случаях уполномоченным органом по распоряжению имуществом Вооруженных сил являлось Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и различные его правопредшественники.
Ситуация изменилась в мае 2007 года, когда новый министр обороны приостановил всю реализацию недвижимого военного имущества. Ряд инвесторов, вложивших средства в подготовку объектов и заключивших инвестиционные контракты, до сих пор вынуждены судиться с Министерством.
29 декабря 2008 года изданы постановления Правительства РФ № 1053 и № 1054, закрепившие полномочия собственника в отношении имущества Вооруженных сил РФ за Министерством обороны. Его реализацией занимается федеральное государственное учреждение «Центральное управление материальных ресурсов и внешнеэкономических связей Министерства обороны Российской Федерации» (ЦУМР). В настоящее время в Министерстве обороны РФ работает Департамент имущественных отношений.
Существенным изменением порядка высвобождения имущества Вооруженных сил явилось формирование земельного участка под высвобождаемым недвижимым имуществом и выставление его на торги вместе с объектами.
Учитывая сложный порядок согласования документов и еще не наработанную практику, темпы реализации высвобождаемого имущества Вооруженных сил РФ существенно снизились.
С инвестициями туго
С вовлечением объектов недвижимости и земельных участков в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях дело обстоит несколько сложнее. С мая 2007 года не было проведено ни одного конкурса по привлечению частного инвестора для реализации инвестиционного проекта с федеральными объектами, принадлежащими Вооруженным силам РФ.
Напротив, государство посчитало, что строить за собственные деньги гораздо выгоднее, чем на привлеченные инвестиции. Ярким примером такой позиции явилась Федеральная президентская программа «15х15», в соответствии с которой на строительство жилья для военнослужащих, увольняемых из рядов Вооруженных сил РФ, из федерального бюджета выделяется в течение 2 лет по 15 млрд рублей.
Результатом этой программы стали жилые кварталы в Пушкине, Всеволожске, возведенные на землях Министерства обороны РФ, дома в Ломоносове и Сосновом Бору. Строительство велось за бюджетные деньги частными подрядчиками, отобранными на конкурсной основе, однако в данном случае между государством и частником сложились не инвестиционные, а подрядные отношения.
О том, что государству понравилось инвестировать в собственную недвижимость, красноречиво говорит постановление Правительства РФ № 234 от 03 апреля 2008 года, в соответствии с которым в целях обеспечения жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности, федеральным органам исполнительной власти запрещено согласовывать сделки по распоряжению земельными участками и проводить аукционы и конкурсы по привлечению инвестиций в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые попадают под следующие критерии:
а) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам;
б) расположены в границах населенных пунктов либо в пределах:
– 30 км от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн человек;
– 15 км от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн человек;
– 5 км от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.
Таким образом, если вдуматься, временно изъяты из оборота все земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, имеющие хоть какую-нибудь инвестиционную привлекательность.
Единственный способ приобрести федеральную землю – это участвовать в аукционах, проводимых ЦУМР Министерства обороны РФ.
К сожалению, нерешенной остается проблема выкупа земельных участков под приобретенными ранее объектами недвижимости ВВИ.
Чиновники территориальных управлений ФАУГИ, ссылаясь на постановления Правительства РФ № 1053 и № 1054, отправляют владельцев в Министерство обороны, военные, в свою очередь, ссылаясь на директивы министра, также не торопятся решать вопрос, требуя отказа министра от прав на земельный участок. Судебная практика же говорит однозначно о том, что земельный участок, необходимый для эксплуатации объектов недвижимости в силу ст. 36 ЗК РФ, подлежит приватизации, и все действия по приватизации должны совершать именно органы ФАУГИ.
Единый фонд
Еще одним способом приобретения земельных участков, находящихся в собственности РФ, является участие в аукционах, проводимых Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства. Фонд может продавать права на заключение договоров аренды земельных участков фонда для их комплексного освоения в целях жилищного строительства на аукционе в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 38.2 Земельного кодекса РФ. ФСРЖ продает земельные участки, переданные в собственность фонда в соответствии с частью 6 статьи 14 Федерального закона, а также продает права на заключение договоров аренды таких земельных участков для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения. Кроме того, разрешена продажа земельных участков фонда для размещения производств строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, для создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного строительства, а также продажа прав на заключение договоров аренды таких земельных участков на аукционе.
Возможна продажа объектов недвижимого имущества фонда одновременно с земельными участками фонда, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества, способами, предусмотренными законодательством РФ о приватизации для отчуждения находящихся в государственной собственности объектов недвижимого имущества.
Хорошая вроде идея, вот только на официальном сайте фонда есть карта Российской Федерации, где указано количество земельных участков, переданных фонду в качестве имущественного взноса: по Северо-Западу, к сожалению, одни нули.
рубрика:
Правила игры
автор:
Андрей Кудрин
