Green development: дань моде или объективная реальность?
05.10.2009
Экодевелопмент – одна из самых обсуждаемых тем в строительной отрасли. Отечественные бизнесмены с удивлением узнали о том, что понятия «экологичность» и «экономичность» не противоречат друг другу, и всерьез рассуждают об инвестиционной привлекательности объектов, построенных по экостандартам.
Уже давно ведутся разговоры о том, что в России может быть введена экологическая сертификация девелоперских проектов.
Стандарты экологического строительства green development предполагают использование натуральных материалов, которые не причиняют ущерба здоровью человека и сохраняют окружающую среду. «Строительный Еженедельник» опросил экспертов рынка, насколько реально внедрить экодевелопмент в России, о капитализации, сокращении расходов на эксплуатацию и общей эффективности подобных проектов.
– Насколько перспективно направление green development для Петербурга и России?
Александр Свинолобов, директор по развитию ООО «ЭнСиСи Недвижимость»:
– Направление перспективно, но вопрос в другом. Зачем девелопер в нынешних условиях будет увеличивать стоимость проекта, когда он может все продать и так, без всяких этих «зеленых» штучек? В России склонны думать, что «зеленые технологии» значительно увеличивают стоимость проекта. По данным нашей компании, стоимость возведения проекта с применением «зеленых технологий» увеличивается на 10-15 процентов в сравнении с таким же проектом, построенным без применения этих технологий, но эксплуатационные расходы при этом сокращаются.
Игорь Кривошеев, начальник бюро ГИПов компании Setl City:
– Экодевелопмент – очень перспективное направление, и сейчас оно приобрело особую актуальность на фоне сложившейся экономической ситуации и обострения экологических проблем. Энергоэффективные технологии являются одной из составляющих экологического девелопмента. Используя данные технологии, мы экономим ценные природные ресурсы, тем самым заботясь об экологии.
Людмила Рева, директор по развитию бизнеса Astera St. Petersburg:
– По-настоящему экодевелопмент (green development) применяется в Европе. Чтобы экодевелопмент прижился в России, нужны принципиальные изменения экологического сознания россиян, а это длительный процесс. Проекты масштабного экодевелопмента (комплексного освоения территории, в основном жилого назначения) проще реализовывать на территориях за пределами города. Точечные проекты коммерческого назначения целесообразно развивать в черте города, так как для коммерческой недвижимости фактор локации имеет принципиальное значение. Однако создать в черте города чистую территорию, отвечающую стандартам экодевелопмента, непросто. Экодевелопмент требует более тщательного изучения участка строительства, проведения всевозможных экспертиз и заключений, на которые требуются дополнительные финансовые затраты, выбора экологически чистых материалов и прочее. И пока в России ключевая задача девелопера – построить дешево, продать дорого, говорить о широком распространении экодевелопмента не приходится.
Валерий Хламкин, директор по развитию VMB Trust:
– Во всем, что касается рынка коммерческой недвижимости, российский опыт следует за опытом Запада. Оттуда пришло и понятие «экодевелопмент». Однако если там проблемам уделяется пристальное внимание, то мы пока лишь активно его обсуждаем. На сегодняшний день есть определенные разработки и наработки, но только на стадии проектирования: до реализации проектов экодевелопмента еще далеко. На мой взгляд, он может быть востребован в отдаленной перспективе.
Валерий Вакуленко, председатель комитета по экологическому девелопменту Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор Ecoestate:
– У нас распространено ошибочное представление о том, что зеленый дом – это дом, здание, построенное исключительно из экологичных, натуральных, а следовательно, дорогих материалов и на дорогом, девственном участке природы. На самом деле это лишь некоторые, причем не главные, характеристики зеленого дома.
Гораздо более существенными параметрами «зелености», экологичности объекта являются его энергоэффективность, расходование воды, степень загрязнения окружающей среды твердыми, жидкими, газообразными и прочими отходами и даже то, как он влияет на окружающую среду, а также проживающих в нем и вне его людей своим видом, звуками и так далее.
Илья Логинов, директор по маркетингу компании «МИР недвижимости»:
– Экодевелопмент – это строительство в гармонии с природой, причем не только с окружающей средой, но и с природой человека. Экотехнологии в первую очередь снижают нагрузку на внешнюю среду и позволяют экономить на эксплуатации недвижимости.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International:
– Экодевелопмент – это наше будущее. Применение экологических материалов, технологий, соблюдение определенных норм и стандартов позволяет создать комфортную среду. Пока качество жилья, которое у нас строится, оставляет желать лучшего.
Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle Санкт-Петербург:
– Реализация проектов по экостандартам связана с рядом трудностей. Это и более высокие затраты на этапе строительства проекта, которые не каждый девелопер готов взять на себя, и недостаток специалистов, работающих в данной области, и отсутствие готовности арендаторов, для которых нахождение в green building не является требованием, платить более высокие ставки.
– Существуют ли в России примеры таких проектов? Какие у них преимущества перед традиционными строительством и эксплуатацией?
Вероника Лежнева:
– Я могу назвать международные примеры проектов. Здание Парламента в Берлине, Германия. Энергосистема здания базируется на использовании энергии солнечного света, геотермальной энергии и генераторах, работающих на биотопливе. Специальные геотермальные системы охлаждают здание летом и отапливают зимой. Таким образом, более 80 процентов электроэнергии, необходимой для работы здания, генерируется внутри, без обращения к внешним источникам. Национальный Олимпийский стадион в Пекине (так называемое «Птичье гнездо»). Его конструкция предполагает размещение солнечных батарей и использование солнечной энергии, а также сбор дождевой воды. Кроме того, благодаря особенностям конструкции здания была реализована система естественной вентиляции здания.
Евгения Васильева:
– Первый пример экодевелопмента в Санкт-Петербурге, который мы знаем, – проект компании NCC под рабочим названием «Шведская крона» рядом с Удельным парком. На период строительства расходы будут выше и сами технологии сложнее, чем при традиционном строительстве, но использование эконорм позволяет увеличить инвестиционную привлекательность проектов и снизить расходы на эксплуатацию.
Кари Каунискангас, президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ:
– Уже с марта 2008 года концерн ЮИТ выполняет строительство жилой недвижимости по энергосберегающей концепции. Мы готовы принести эту и другие экотехнологии в Россию, но, к сожалению, на текущий момент спрос на подобного рода квартиры только начинает просыпаться. Стоимость строительства «зеленых зданий» немного выше, чем без использования специальных экотехнологий, однако хозяева такой квартиры смогут сэкономить на электроэнергии, поэтому данный тип жилья пользуется спросом в Европе.
Илья Логинов:
– Направление экодевелопмента очень распространено на Западе, но в России пока не развито совсем. Обусловлено это в первую очередь менталитетом. Наши люди привыкли жить на широкую ногу, не заботиться о ресурсах и собственном здоровье. Кроме того, в России очень низкие расходы на эксплуатацию недвижимости (относительно других стран), но высокая эластичность спроса по стоимости покупки. Покупатели очень большое внимание уделяют цене (ищут более дешевые варианты) и совсем не задумываются о том, сколько будет стоить обслуживание. Как следствие, девелоперы не создают экодомов, так как эти проекты будут неконкурентоспособными.
Валерий Вакуленко:
– Наши коллеги – фирма «БТК» – сейчас проектируют и планируют построить офисное здание в центральной части Санкт-Петербурга площадью до 2000 квадратных метров. Мы все могли видеть этот проект на прошедшем недавно форуме PROEstate 2009. Компания изначально запланировала построить здание, соответствующее требованиям международной системы оценки экологичности зданий LEED, которая имеет пять ступеней в зависимости от степени экологичности. По расчетам, в случае если они ориентируются на золотой сертификат, себестоимость строительства вырастет только на 5-10 процентов, а если ориентироваться на серебряный сертификат, то себестоимость будет даже ниже на 10-15 процентов, чем при обычном строительстве. Для Петербурга, как, впрочем, и для всей России, задача экодевелопмента и его подвида, который мы назвали «экотюнингом», крайне актуальна. По оценке недавно покинувшего свой пост главы петербургского ЖКХ Юниса Лукманова, энергопотери в петербургских домах в четыре раза выше, чем в Финляндии, которая находится в той же климатической зоне.
Валерий Хламкин:
– При строительстве идет удорожание экопроекта, при эксплуатации – его удешевление. Соответственно, экодевелопмент может быть интересен лишь девелоперам, планирующим эксплуатировать построенный объект долгие годы. Те же, кто планирует построить и продать, вряд ли будут задумываться об экодевелопменте.
Людмила Рева:
– В среднем при экодевелопменте операционные расходы снижаются на 8-10 процентов, а уровень арендных ставок и заполняемости площадей увеличивается в среднем на 3-5 процентов.
Игорь Кривошеев:
– Наша компания, например, сейчас начинает реализацию проекта «Семь столиц», в котором будут использованы принципы экодевелопмента. Здесь будет проведена система коллекторного отопления и водоснабжения, рассматривается возможность использования локальной системы водоочистки и водоотведения, будут применены энергоэффективные теплоизоляция и остекление. Все это поможет значительно экономить энергоресурсы. Энергоэффективные технологии широко используются во всем мире, они отвечают международным экологическим требованиям и позволяют не только свести к минимуму негативное воздействие на окружающую среду, но и создать комфортные условия проживания. Также они позволяют снизить стоимость эксплуатации сооружений, построенных с их применением. Спрос на энергосберегающие технологии и материалы в нашей стране пока невелик, несмотря на то что они не дорогостоящи, а зачастую совсем ничего не стоят. Существует ряд факторов, сдерживающих их распространение на территории России. В первую очередь это дефицит квалифицированных специалистов, обладающих необходимым набором знаний и навыков работы с этими технологиями.
Александр Свинолобов:
– В Стокгольме компанией NCC был построен бизнес-центр «Вэстерпорт» по технологии «зеленое здание». Сравним эффективность использования электроэнергии в «Вэстерпорте» за год с показателями здания, которое было построено без использования новых технологий (см. таблицу). Экономия на квадратный метр арендуемой площади за год составит приблизительно 50 крон (примерно 198 рублей). Общая площадь здания составляет 2000 квадратных метров. Таким образом, ежегодная экономия составляет порядка 100 000 крон (примерно 396 000 рублей).
– Кто сегодня работает в этой сфере?
Игорь Кривошеев:
– Сейчас экотехнологии применяются в основном в сфере малоэтажного строительства.
Александр Свинолобов:
– В основном зарубежные компании. Русские компании еще только знакомятся с этим направлением, так как у нас не стимулируют эту отрасль. Здания, построенные по «зеленым технологиям», становятся интересны девелоперам в том случае, когда они видят в этом выгоду, у нас же низкие цены на энергоносители никоим образом не стимулируют это направление. Да и об экологической составляющей проектов задумываются очень мало. В Финляндии, например, каждому зданию присвоен класс эффективности энергоиспользования, и если ты пытаешься продать квартиру в здании с высоким энергопотреблением, у тебя ее попросту никто не купит. Счета за электроэнергию будут зашкаливать.
Людмила Рева:
– Компания Astera давала консультации по использованию технологий экодевелопмента в консалтинговых работах по различным проектам. Один из примеров – «зеленые офисы» в составе бизнес-парка на территории завода ОАО «Звезда».
Валерий Вакуленко:
– Очень перспективное место для развития экотехнологий в России – это Сочи, точнее, олимпийское строительство. Поскольку Олимпиада – событие мирового масштаба, олимпийскую застройку регламентирует международное законодательство, предписывающее соблюдение экологических норм и стандартов. Поэтому сегодня Сочи претендует на то, чтобы быть своеобразным «полигоном» для использования передовых технологий и различных экостандартов, которые после успешной их реализации могут стать эталоном экологического девелопмента в России. Имеретинская долина уже превращается в огромную стройку века. Если проектировщики, девелоперы и строители смогут обрести должное понимание экологических принципов и применить их на практике – эта территория может стать черноморской Ниццей, а то и Монако. Если их полностью игнорировать – получим очередное «кладбище девелоперских проектов», пусть даже и олимпийских.
– Совместимы ли понятия «экологичность» и «экономичность»?
Александр Свинолобов:
– Безусловно.
Валерий Вакуленко:
– Сейчас важнейшее значение имеет энергоэффективность здания, поскольку от нее зависит, с одной стороны, стоимость эксплуатации здания, а с другой стороны, выбросы, в первую очередь, парниковых газов. По оценкам специалистов, такая глобальная экологическая катастрофа, как изменение климата, на 55 процентов вызвана именно недвижимостью. С точки зрения этого важнейшего показателя «зелености», экологичности дом, построенный из весьма дешевых сэндвич-панелей, гораздо более зеленый, нежели дорогой бревенчатый дом, для строительства которого, к тому же, требуется срубить целую сосновую рощу. Это один из примеров того, что экологичное может быть экономичным даже на стадии строительства.
Людмила Рева:
– Эти понятия совместимы, начиная от вторичного и дальнейшего использования того же самого мусора (бумаги, стекла и прочего), что позволяет в значительной степени снизить издержки. Другой вопрос, насколько это применимо в России: у нас все, что изготовлено из экологически чистых материалов, стоит в несколько раз дороже, чем то, что изготовлено из «обычных» материалов.
Вероника Лежнева:
– Понятия «экологичность» и «экономичность» могут сосуществовать при реализации проекта. Но это становится очевидным, если включать в рассмотрение не только фактическую реализацию проекта, но и его дальнейшую эксплуатацию. Действительно, строительство коммерческого объекта в соответствии с основными принципами green development обойдется девелоперу дороже. Основываясь на международном опыте, мы говорим о том, что увеличение расходов на строительство составляет от 10 до 20 процентов. Объекты green development обладают как явными, так и скрытыми преимуществами в процессе эксплуатации. К явным относятся сокращение операционных расходов на 8-10 процентов, более высокие арендные ставки по сравнению с традиционными объектами и более высокая рыночная стоимость. Скрытым преимуществом являются более комфортные условия работы в таких зданиях. Кроме того, если мы говорим об офисных проектах, не стоит также забывать и о том, что для все большего количества крупных международных компаний одним из элементов корпоративной политики становится размещение офиса в экологичных офисных зданиях. В России подобное правило соблюдать довольно сложно в силу отсутствия таких объектов, но по мере развития рынка такие здания будут пользоваться все большим спросом. В Европе и в Азии заполняемость экологичных зданий выше, чем у конкурентов.
– Уже давно ведутся разговоры о том, что в России может быть введена экологическая сертификация девелоперских проектов. Насколько это реально?
Людмила Рева:
– Нет ничего невозможного; тем не менее, пока такая возможность выглядит довольно туманно. Изначально все упирается в бюрократический аппарат, а именно – несогласованность действий различных ведомств, осуществляющих экологический контроль в России (как-то: Росприроднадзор, Минприроды, Россельхознадзор и так далее).
Илья Логинов:
– Развитие экодевелопмента в первую очередь зависит от государства. На правительственном уровне должна формироваться программа стимулирования этого направления. Это и субсидии, и льготы, и инвестиции в разработки технологий, вплоть до пропаганды здорового образа жизни в гармонии с природой. Этому также будет способствовать рост тарифов на эксплуатацию. Если никто об этом не позаботится, то само по себе ничего не разовьется еще очень и очень долго. Изменения будут происходить на рынке офисной недвижимости, где расходы на эксплуатацию определяют арендную плату и, соответственно, привлекательность бизнес-центра. Также будет интерес со стороны покупателей элитной недвижимости, которые стремятся обеспечить себе не только комфортный, но здоровый образ жизни и готовы за это платить любые деньги.
Валерий Вакуленко:
– России необходимо срочно принимать либо какой-то из существующих в мире стандартов экологичности, либо создавать свой собственный и всеми мерами – законодательными, нормативными, управленческими, экономическими – добиваться соблюдения критериев «зелености» при строительстве новых, реконструкции существующих и эксплуатации действующих зданий. Такие системы стандартов в мире уже давно существуют и во многих странах – как развитых западных, так и развивающихся (вроде Индии, Китая) – повсеместно используются. Самым первым и наиболее распространенным стандартом является BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), появившийся в Великобритании в 1990 году. Следующим по распространенности считается стандарт LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), созданный в США в 1998 году и очень динамично распространяющийся по всему миру. Кроме этих, есть свои стандарты в Германии, Канаде, Австралии, Японии и многих других странах.
Валерий Хламкин:
– Сертификация в России вводится быстро и порой ультимативно. Однако реальной подоплеки для этого я на сегодняшний день не вижу.
Игорь Кривошеев:
– Не так давно в нашей стране была учреждена и в ближайшие годы начнет действовать общественная организация «Совет по экологическому строительству в России» (Russian Green Building Council – RUGBC) под эгидой Всемирного совета по экологическому строительству.
Александр Свинолобов:
– Это будет реально, когда начнут расти цены на энергоносители. Любые нормы принимаются, когда они необходимы. Если в законодательном акте нет надобности, его никогда не примут.
Уже давно ведутся разговоры о том, что в России может быть введена экологическая сертификация девелоперских проектов.
Стандарты экологического строительства green development предполагают использование натуральных материалов, которые не причиняют ущерба здоровью человека и сохраняют окружающую среду. «Строительный Еженедельник» опросил экспертов рынка, насколько реально внедрить экодевелопмент в России, о капитализации, сокращении расходов на эксплуатацию и общей эффективности подобных проектов.
– Насколько перспективно направление green development для Петербурга и России?
Александр Свинолобов, директор по развитию ООО «ЭнСиСи Недвижимость»:
– Направление перспективно, но вопрос в другом. Зачем девелопер в нынешних условиях будет увеличивать стоимость проекта, когда он может все продать и так, без всяких этих «зеленых» штучек? В России склонны думать, что «зеленые технологии» значительно увеличивают стоимость проекта. По данным нашей компании, стоимость возведения проекта с применением «зеленых технологий» увеличивается на 10-15 процентов в сравнении с таким же проектом, построенным без применения этих технологий, но эксплуатационные расходы при этом сокращаются.
Игорь Кривошеев, начальник бюро ГИПов компании Setl City:
– Экодевелопмент – очень перспективное направление, и сейчас оно приобрело особую актуальность на фоне сложившейся экономической ситуации и обострения экологических проблем. Энергоэффективные технологии являются одной из составляющих экологического девелопмента. Используя данные технологии, мы экономим ценные природные ресурсы, тем самым заботясь об экологии.
Людмила Рева, директор по развитию бизнеса Astera St. Petersburg:
– По-настоящему экодевелопмент (green development) применяется в Европе. Чтобы экодевелопмент прижился в России, нужны принципиальные изменения экологического сознания россиян, а это длительный процесс. Проекты масштабного экодевелопмента (комплексного освоения территории, в основном жилого назначения) проще реализовывать на территориях за пределами города. Точечные проекты коммерческого назначения целесообразно развивать в черте города, так как для коммерческой недвижимости фактор локации имеет принципиальное значение. Однако создать в черте города чистую территорию, отвечающую стандартам экодевелопмента, непросто. Экодевелопмент требует более тщательного изучения участка строительства, проведения всевозможных экспертиз и заключений, на которые требуются дополнительные финансовые затраты, выбора экологически чистых материалов и прочее. И пока в России ключевая задача девелопера – построить дешево, продать дорого, говорить о широком распространении экодевелопмента не приходится.
Валерий Хламкин, директор по развитию VMB Trust:
– Во всем, что касается рынка коммерческой недвижимости, российский опыт следует за опытом Запада. Оттуда пришло и понятие «экодевелопмент». Однако если там проблемам уделяется пристальное внимание, то мы пока лишь активно его обсуждаем. На сегодняшний день есть определенные разработки и наработки, но только на стадии проектирования: до реализации проектов экодевелопмента еще далеко. На мой взгляд, он может быть востребован в отдаленной перспективе.
Валерий Вакуленко, председатель комитета по экологическому девелопменту Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор Ecoestate:
– У нас распространено ошибочное представление о том, что зеленый дом – это дом, здание, построенное исключительно из экологичных, натуральных, а следовательно, дорогих материалов и на дорогом, девственном участке природы. На самом деле это лишь некоторые, причем не главные, характеристики зеленого дома.
Гораздо более существенными параметрами «зелености», экологичности объекта являются его энергоэффективность, расходование воды, степень загрязнения окружающей среды твердыми, жидкими, газообразными и прочими отходами и даже то, как он влияет на окружающую среду, а также проживающих в нем и вне его людей своим видом, звуками и так далее.
Илья Логинов, директор по маркетингу компании «МИР недвижимости»:
– Экодевелопмент – это строительство в гармонии с природой, причем не только с окружающей средой, но и с природой человека. Экотехнологии в первую очередь снижают нагрузку на внешнюю среду и позволяют экономить на эксплуатации недвижимости.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International:
– Экодевелопмент – это наше будущее. Применение экологических материалов, технологий, соблюдение определенных норм и стандартов позволяет создать комфортную среду. Пока качество жилья, которое у нас строится, оставляет желать лучшего.
Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle Санкт-Петербург:
– Реализация проектов по экостандартам связана с рядом трудностей. Это и более высокие затраты на этапе строительства проекта, которые не каждый девелопер готов взять на себя, и недостаток специалистов, работающих в данной области, и отсутствие готовности арендаторов, для которых нахождение в green building не является требованием, платить более высокие ставки.
– Существуют ли в России примеры таких проектов? Какие у них преимущества перед традиционными строительством и эксплуатацией?
Вероника Лежнева:
– Я могу назвать международные примеры проектов. Здание Парламента в Берлине, Германия. Энергосистема здания базируется на использовании энергии солнечного света, геотермальной энергии и генераторах, работающих на биотопливе. Специальные геотермальные системы охлаждают здание летом и отапливают зимой. Таким образом, более 80 процентов электроэнергии, необходимой для работы здания, генерируется внутри, без обращения к внешним источникам. Национальный Олимпийский стадион в Пекине (так называемое «Птичье гнездо»). Его конструкция предполагает размещение солнечных батарей и использование солнечной энергии, а также сбор дождевой воды. Кроме того, благодаря особенностям конструкции здания была реализована система естественной вентиляции здания.
Евгения Васильева:
– Первый пример экодевелопмента в Санкт-Петербурге, который мы знаем, – проект компании NCC под рабочим названием «Шведская крона» рядом с Удельным парком. На период строительства расходы будут выше и сами технологии сложнее, чем при традиционном строительстве, но использование эконорм позволяет увеличить инвестиционную привлекательность проектов и снизить расходы на эксплуатацию.
Кари Каунискангас, президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ:
– Уже с марта 2008 года концерн ЮИТ выполняет строительство жилой недвижимости по энергосберегающей концепции. Мы готовы принести эту и другие экотехнологии в Россию, но, к сожалению, на текущий момент спрос на подобного рода квартиры только начинает просыпаться. Стоимость строительства «зеленых зданий» немного выше, чем без использования специальных экотехнологий, однако хозяева такой квартиры смогут сэкономить на электроэнергии, поэтому данный тип жилья пользуется спросом в Европе.
Илья Логинов:
– Направление экодевелопмента очень распространено на Западе, но в России пока не развито совсем. Обусловлено это в первую очередь менталитетом. Наши люди привыкли жить на широкую ногу, не заботиться о ресурсах и собственном здоровье. Кроме того, в России очень низкие расходы на эксплуатацию недвижимости (относительно других стран), но высокая эластичность спроса по стоимости покупки. Покупатели очень большое внимание уделяют цене (ищут более дешевые варианты) и совсем не задумываются о том, сколько будет стоить обслуживание. Как следствие, девелоперы не создают экодомов, так как эти проекты будут неконкурентоспособными.
Валерий Вакуленко:
– Наши коллеги – фирма «БТК» – сейчас проектируют и планируют построить офисное здание в центральной части Санкт-Петербурга площадью до 2000 квадратных метров. Мы все могли видеть этот проект на прошедшем недавно форуме PROEstate 2009. Компания изначально запланировала построить здание, соответствующее требованиям международной системы оценки экологичности зданий LEED, которая имеет пять ступеней в зависимости от степени экологичности. По расчетам, в случае если они ориентируются на золотой сертификат, себестоимость строительства вырастет только на 5-10 процентов, а если ориентироваться на серебряный сертификат, то себестоимость будет даже ниже на 10-15 процентов, чем при обычном строительстве. Для Петербурга, как, впрочем, и для всей России, задача экодевелопмента и его подвида, который мы назвали «экотюнингом», крайне актуальна. По оценке недавно покинувшего свой пост главы петербургского ЖКХ Юниса Лукманова, энергопотери в петербургских домах в четыре раза выше, чем в Финляндии, которая находится в той же климатической зоне.
Валерий Хламкин:
– При строительстве идет удорожание экопроекта, при эксплуатации – его удешевление. Соответственно, экодевелопмент может быть интересен лишь девелоперам, планирующим эксплуатировать построенный объект долгие годы. Те же, кто планирует построить и продать, вряд ли будут задумываться об экодевелопменте.
Людмила Рева:
– В среднем при экодевелопменте операционные расходы снижаются на 8-10 процентов, а уровень арендных ставок и заполняемости площадей увеличивается в среднем на 3-5 процентов.
Игорь Кривошеев:
– Наша компания, например, сейчас начинает реализацию проекта «Семь столиц», в котором будут использованы принципы экодевелопмента. Здесь будет проведена система коллекторного отопления и водоснабжения, рассматривается возможность использования локальной системы водоочистки и водоотведения, будут применены энергоэффективные теплоизоляция и остекление. Все это поможет значительно экономить энергоресурсы. Энергоэффективные технологии широко используются во всем мире, они отвечают международным экологическим требованиям и позволяют не только свести к минимуму негативное воздействие на окружающую среду, но и создать комфортные условия проживания. Также они позволяют снизить стоимость эксплуатации сооружений, построенных с их применением. Спрос на энергосберегающие технологии и материалы в нашей стране пока невелик, несмотря на то что они не дорогостоящи, а зачастую совсем ничего не стоят. Существует ряд факторов, сдерживающих их распространение на территории России. В первую очередь это дефицит квалифицированных специалистов, обладающих необходимым набором знаний и навыков работы с этими технологиями.
Александр Свинолобов:
– В Стокгольме компанией NCC был построен бизнес-центр «Вэстерпорт» по технологии «зеленое здание». Сравним эффективность использования электроэнергии в «Вэстерпорте» за год с показателями здания, которое было построено без использования новых технологий (см. таблицу). Экономия на квадратный метр арендуемой площади за год составит приблизительно 50 крон (примерно 198 рублей). Общая площадь здания составляет 2000 квадратных метров. Таким образом, ежегодная экономия составляет порядка 100 000 крон (примерно 396 000 рублей).
– Кто сегодня работает в этой сфере?
Игорь Кривошеев:
– Сейчас экотехнологии применяются в основном в сфере малоэтажного строительства.
Александр Свинолобов:
– В основном зарубежные компании. Русские компании еще только знакомятся с этим направлением, так как у нас не стимулируют эту отрасль. Здания, построенные по «зеленым технологиям», становятся интересны девелоперам в том случае, когда они видят в этом выгоду, у нас же низкие цены на энергоносители никоим образом не стимулируют это направление. Да и об экологической составляющей проектов задумываются очень мало. В Финляндии, например, каждому зданию присвоен класс эффективности энергоиспользования, и если ты пытаешься продать квартиру в здании с высоким энергопотреблением, у тебя ее попросту никто не купит. Счета за электроэнергию будут зашкаливать.
Людмила Рева:
– Компания Astera давала консультации по использованию технологий экодевелопмента в консалтинговых работах по различным проектам. Один из примеров – «зеленые офисы» в составе бизнес-парка на территории завода ОАО «Звезда».
Валерий Вакуленко:
– Очень перспективное место для развития экотехнологий в России – это Сочи, точнее, олимпийское строительство. Поскольку Олимпиада – событие мирового масштаба, олимпийскую застройку регламентирует международное законодательство, предписывающее соблюдение экологических норм и стандартов. Поэтому сегодня Сочи претендует на то, чтобы быть своеобразным «полигоном» для использования передовых технологий и различных экостандартов, которые после успешной их реализации могут стать эталоном экологического девелопмента в России. Имеретинская долина уже превращается в огромную стройку века. Если проектировщики, девелоперы и строители смогут обрести должное понимание экологических принципов и применить их на практике – эта территория может стать черноморской Ниццей, а то и Монако. Если их полностью игнорировать – получим очередное «кладбище девелоперских проектов», пусть даже и олимпийских.
– Совместимы ли понятия «экологичность» и «экономичность»?
Александр Свинолобов:
– Безусловно.
Валерий Вакуленко:
– Сейчас важнейшее значение имеет энергоэффективность здания, поскольку от нее зависит, с одной стороны, стоимость эксплуатации здания, а с другой стороны, выбросы, в первую очередь, парниковых газов. По оценкам специалистов, такая глобальная экологическая катастрофа, как изменение климата, на 55 процентов вызвана именно недвижимостью. С точки зрения этого важнейшего показателя «зелености», экологичности дом, построенный из весьма дешевых сэндвич-панелей, гораздо более зеленый, нежели дорогой бревенчатый дом, для строительства которого, к тому же, требуется срубить целую сосновую рощу. Это один из примеров того, что экологичное может быть экономичным даже на стадии строительства.
Людмила Рева:
– Эти понятия совместимы, начиная от вторичного и дальнейшего использования того же самого мусора (бумаги, стекла и прочего), что позволяет в значительной степени снизить издержки. Другой вопрос, насколько это применимо в России: у нас все, что изготовлено из экологически чистых материалов, стоит в несколько раз дороже, чем то, что изготовлено из «обычных» материалов.
Вероника Лежнева:
– Понятия «экологичность» и «экономичность» могут сосуществовать при реализации проекта. Но это становится очевидным, если включать в рассмотрение не только фактическую реализацию проекта, но и его дальнейшую эксплуатацию. Действительно, строительство коммерческого объекта в соответствии с основными принципами green development обойдется девелоперу дороже. Основываясь на международном опыте, мы говорим о том, что увеличение расходов на строительство составляет от 10 до 20 процентов. Объекты green development обладают как явными, так и скрытыми преимуществами в процессе эксплуатации. К явным относятся сокращение операционных расходов на 8-10 процентов, более высокие арендные ставки по сравнению с традиционными объектами и более высокая рыночная стоимость. Скрытым преимуществом являются более комфортные условия работы в таких зданиях. Кроме того, если мы говорим об офисных проектах, не стоит также забывать и о том, что для все большего количества крупных международных компаний одним из элементов корпоративной политики становится размещение офиса в экологичных офисных зданиях. В России подобное правило соблюдать довольно сложно в силу отсутствия таких объектов, но по мере развития рынка такие здания будут пользоваться все большим спросом. В Европе и в Азии заполняемость экологичных зданий выше, чем у конкурентов.
– Уже давно ведутся разговоры о том, что в России может быть введена экологическая сертификация девелоперских проектов. Насколько это реально?
Людмила Рева:
– Нет ничего невозможного; тем не менее, пока такая возможность выглядит довольно туманно. Изначально все упирается в бюрократический аппарат, а именно – несогласованность действий различных ведомств, осуществляющих экологический контроль в России (как-то: Росприроднадзор, Минприроды, Россельхознадзор и так далее).
Илья Логинов:
– Развитие экодевелопмента в первую очередь зависит от государства. На правительственном уровне должна формироваться программа стимулирования этого направления. Это и субсидии, и льготы, и инвестиции в разработки технологий, вплоть до пропаганды здорового образа жизни в гармонии с природой. Этому также будет способствовать рост тарифов на эксплуатацию. Если никто об этом не позаботится, то само по себе ничего не разовьется еще очень и очень долго. Изменения будут происходить на рынке офисной недвижимости, где расходы на эксплуатацию определяют арендную плату и, соответственно, привлекательность бизнес-центра. Также будет интерес со стороны покупателей элитной недвижимости, которые стремятся обеспечить себе не только комфортный, но здоровый образ жизни и готовы за это платить любые деньги.
Валерий Вакуленко:
– России необходимо срочно принимать либо какой-то из существующих в мире стандартов экологичности, либо создавать свой собственный и всеми мерами – законодательными, нормативными, управленческими, экономическими – добиваться соблюдения критериев «зелености» при строительстве новых, реконструкции существующих и эксплуатации действующих зданий. Такие системы стандартов в мире уже давно существуют и во многих странах – как развитых западных, так и развивающихся (вроде Индии, Китая) – повсеместно используются. Самым первым и наиболее распространенным стандартом является BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), появившийся в Великобритании в 1990 году. Следующим по распространенности считается стандарт LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), созданный в США в 1998 году и очень динамично распространяющийся по всему миру. Кроме этих, есть свои стандарты в Германии, Канаде, Австралии, Японии и многих других странах.
Валерий Хламкин:
– Сертификация в России вводится быстро и порой ультимативно. Однако реальной подоплеки для этого я на сегодняшний день не вижу.
Игорь Кривошеев:
– Не так давно в нашей стране была учреждена и в ближайшие годы начнет действовать общественная организация «Совет по экологическому строительству в России» (Russian Green Building Council – RUGBC) под эгидой Всемирного совета по экологическому строительству.
Александр Свинолобов:
– Это будет реально, когда начнут расти цены на энергоносители. Любые нормы принимаются, когда они необходимы. Если в законодательном акте нет надобности, его никогда не примут.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Наталья Бурковская
