Вопросы к Росреестру

Особенности государственной регистрации прав на объекты капитального строительства, не требующие получения разрешения на строительство, вызывают немало вопросов у муниципалитетов и застройщиков. Не меньше вопросов вызывает и то, какие объекты могут быть отнесены к этой категории. Михаил Москвин, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Екатерина Ситникова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Ленинградской области Николай Кареткин, заместитель начальника отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Ленинградской области Елена Лаврентьева, начальник отдела регистрации прав Управления Росреестра по Ленинградской области Алексей Лебедев, генеральный директор Регионального управления геодезии и кадастра В середине октября состоялся семинар «Актуальные вопросы взаимодействия органов государственной власти с органами местного самоуправления, застройщиками по вопросам строительства и регистрации объектов недвижимости на территории Ленинградской области», организованный Комитетом государственного строительного надзора и государ­ственной экспертизы Ленинградской области при поддержке «ЛенОблСоюзСтрой» и ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра». В этом отчете – вторая часть семинара, в которой прозвучали доклады специалистов Управления Росреестра по Ленинградской области и Регионального управления геодезии и кадастра. Итоги первой части семинара опубликованы в сентябрьском номере газеты «Строительный Еженедельник. Ленинградская область». Регистрация без разрешения Елена Лаврентьева, начальник отдела регистрации прав Управления Росреестра по Ленинградской области, рассказала о порядке государственной регистрации прав на объекты капитального строительства, на которые не требуется получение разрешения на строительство. По общему правилу, в соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на вещь, созданную лично для себя, возникает у лица, если он создал ее в соответствии с законом. А право соб­ственности на недвижимое имущество, если оно подлежит регистрации, возникает с момента государственной регистрации. В соответствии с ст. 25 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 в новой редакции от 23.07.2013, которая введена 250-ФЗ, право собственности на созданный или реконструированный объект возникает на основании правоустанавливающих документов на земельный участок или документов, подтверждающих акт создания этого объекта. В прежней редакции этой нормы говорилось о том, что право собственности на вновь созданный объект регистрируется на основании документа, подтверждающего факт создания этого объекта. Но это не значит, что при государственной регистрации и проведении правовой экспертизы не запрашивались правоустанавливающие документы на земельный участок, так как государственный регистратор должен был убедиться в том, что данный объект недвижимости не является самовольно возведенным. Определение самовольно возведенного объекта, которое дается в Гражданском кодексе, следующее: это объект, который создан на участке, не предназначенном для этих целей, и создан без соответ­ствующего разрешения на строительство или с нарушением установленных законом градостроительных и строительных норм. В связи с этим как до введения новой редакции, так и после правоустанавливающие документы на земельный участок должны быть представлены на государ­ственную регистрацию. Документом, подтверждающим факт создания объекта, по общему правилу, в соответствии с ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но есть законодательно установленные случаи, когда разрешение на ввод и разрешение на строительство для определенных объектов не требуется. В ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указаны такие случаи. Применительно к объектам недвижимости можно акцентировать внимание на то, что объекты вспомогательного значения не требуют разрешения на строительство, объекты, созданные на земельных участках, предоставленных для дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного строи­тельства, и иных случаях, которые могут быть установлены законодатель­ством субъектов РФ. Закон Ленинградской области 38-оз от 18.05.2012 «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области» устанавливает случаи, на которые распространяется действие этой нормы. «Принятие 38-оз было вызвано необходимостью конкретизации норм Градостроительного кодекса, однако применение этого закона вызывает затруднения, в частности при проведении правовой экспертизы, – рассказала Елена Лаврентьева. – В соответствии со ст. 25.3 122-ФЗ государственная регистрация прав на созданные или создаваемые объекты, для которых не требуется разрешения на строительство, происходит на основании правоустанавливающих документов на земельный участок и декларации об объекте недвижимого имущества. То есть законодатель установил документ, который является правоустанавливающим для данного вида регистрации и документом, подтверждающим факт создания этого объекта. При введении этой нормы законодатель рассчитывает на добросовестность заявителя, который указывает все данные о созданном объекте в декларации об объекте недвижимого имущества. Однако при наличии сомнений, является ли объект тем объектом, который указан в 38-оз, государственный регистратор вправе направить соответствующий запрос в уполномоченный орган. Как правило, если госрегистрация проводится на основании декларации, такие запросы направляются, потому что органы, осуществляющие регистрацию, – это органы формальной юрисдикции, они работают с представленными документами и не видят объекта, который по­строен. Регистратор принимает решение о возможности государственной регистрации после заключения, полученного на направленный запрос». Елена Лаврентьева также отметила, что правоустанавливающие документы на земельный участок необходимы для того, чтобы определить, не является ли данный объект самовольно возведенным. Регистратор через правоустанавливающие документы определяет вид разрешенного использования и категорию участка и, соответственно, делает вывод о том, возможно ли строительство такого рода объекта на данном земельном участке. Если правоустаналиваюващий документ на участок уже был представлен ранее в органы регистрации, то повторного предоставления не требуется. Как прежняя редакция ст. 25 122-ФЗ, так и новая редакция позволяет при государственной регист­рации прав на вновь созданные объекты, реконструируемые объекты, объекты незавершенного строительства получать дополнительную информацию в рамках межведомственных запросов уполномоченных органов. «Если такой запрос направляется в Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области при определении объектов, не требующих разрешения на строительство, мы ориентируемся на два документа: ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и 38-оз, в котором прописаны те самые иные случаи, – рассказал Михаил Москвин, председатель Комитета государ­ственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. – Например, разрешение не требуется для строительства на территориях баз отдыха, кафе, одноэтажных с мансардой гостевых домов из деревянных или каркасных конструкций для временного проживания; строительства являющихся объектами капитального строительства пляжей, открытых спортивных, игровых, детских площадок, площадок для отдыха, для выгула собак и т. д. Исходя из этих двух законодательных актов можно определить, какой это объект, но вопросы все равно возникают. И зачастую сам застройщик пытается внести определенную смуту, не представляя тот или иной документ. Мы будем оперативно отвечать на запросы Росреестра, чтобы можно было оперативно зарегистрировать объект или отказать в его регистрации». Муниципальный контроль Николай Кареткин, заместитель начальника отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Ленинградской области, рассказал о порядке муниципального земельного контроля. Муниципальный контроль за использованием охранных земель на территории муниципального образования в соответствии со ст. 72 Земельного кодекса РФ осуществляется органами местного самоуправления и уполномоченными ими органами. Муниципальный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством РФ в порядке, установленном нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. «Органы муниципального земельного контроля не вправе осуществлять административное производство по выявленным правонарушениям в сфере земельного законодательства, – подчеркнул Николай Кареткин. – Таким образом, орган муниципального земельного контроля не может самостоятельно привлечь нарушителя земельного законодательства к админи­стративной ответственности. Для выхода из сложившейся ситуации Управлением Росреестра по Ленинградской области заключены соглашения с органами местного самоуправления о порядке взаимодействия при проведении мероприятий муниципального земельного контроля. На территории Ленинградской области существует 222 муниципальных образования, со 186 из них заключены подобные соглашения. В рамках такого соглашения выигрывают обе стороны. Информация, полученная от органов местного самоуправления, эффективно используется Управлением Росреестра в целях выявления и пресечения земельных правонарушений. Муниципалитеты, в свою очередь, получают возможность привлекать нарушителей земельного законодательства к административной ответственности, тем самым более эффективно контролировать исполнение законодательства на своей территории. Такое взаимодействие позволяет более грамотно использовать земельные ресурсы». Как сообщил Николай Кареткин, одной из основных функций муниципального земельного контроля является информационная, так как именно муниципальный сектор имеет непосредственную возможность упредить возможное правонарушение посредством проведения консультаций для населения. На основании заключенных соглашений органы муниципального земельного контроля проводят проверки соблюдения земельного законодательства в отношении физических и юридических лиц. В отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей органы муниципального земельного контроля, как и все, руководствуются положениями 294-ФЗ от 26.12.2008 «О защите прав юридиче­ских лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)». Органы также утверждают свои ежегодные планы проверок и проводят внеплановые проверки физлиц по обращениям граждан и внеплановые проверки юридических лиц по согласованию с органами прокуратуры. Составленные акты по результатам муниципальных проверок направляются в территориальные отделы Управления Росреестра по Ленинградской области. Государственные инспекторы Росреестра вызывают нарушителей для составления протокола и направляют на рассмотрение дело об административном правонарушении. Государственные инспекторы Росреестра привлекают нарушителей к ответственности, выдают обязательные к исполнению предписания и отправляют копии результатов рассмотрения в органы местного самоуправления. Предписание после окончания срока для его устранения отправляется в Управление Росреестра. Обо всех результатах исполнения предписания Росреестр отправляет информацию в органы местного самоуправления. Требования к техплану Об основных требованиях к подготовке технического плана рассказал Алексей Лебедев, генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» и руководитель СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. «В рамках общественной деятельности мы занимаемся не только разъяснением участникам рынка законодательных изменений и инициатив, но и на практике применяем все нововведения», – рассказал Алексей Лебедев. По его словам, продолжается совершенствование законодательства в области кадастрового учета. «Основная мысль новой редакции 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который вступил в силу в Санкт-Петербурге с 1 января 2013 года, а в Ленинградской области – с 1 сентября 2012 года, – это идентичность ведения кадастрового учета на всей территории Российской Федерации. Хотелось бы акцентировать внимание на том, что с 1 октября вступил в силу 250‑ФЗ, который уже подготовил изменения в 221‑ФЗ. Так, изменились сроки по­становки на кадастровый учет объектов – как новых, так и уже существующих, они сократились с 20 рабочих до 18 календарных дней. Все документы для учета строительных объектов должны подаваться кадастровыми инженерами в электронном виде, заверенные электронной цифровой подписью», – отметил Алексей Лебедев. Он также рассказал об изменениях, произошедших с 1 октября 2013 года в части подготовки технических планов. Для по­становки на кадастровый учет здания теперь нужно подавать не только технический план самого здания, но и всех помещений, которые оно включает: квартир, нежилых помещений, мест общего пользования и т. д. Теперь это единый емкий документ. При подготовке такого документа в электронном виде большая ответственность ложится на организации, которые готовят документацию для прохождения государственного кадастрового учета. Новым законом в том числе предусмотрены критерии по лишению аттестации кадастровых инженеров. «Информативность технического плана увеличивается, – рассказал Алексей Лебе­дев. – Изменился состав сведений в государственном кадастре недвижимо­сти в части дополнительных характеристик объектов. Необходимо подавать кадастровые номера помещений, расположенных в здании, номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости, а также основные характеристики объекта недвижимости: протяженность, глубина залегания, площадь, объем; если речь идет о незавершенном объекте – степень готовности объекта незавершенного строитель­ства в процентах. В законе предусмотрены и другие изменения. Список этих изменений опубликован на сайте ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра».