Загородный «неформат»

В последнее время загородный рынок недвижимости тяготеет к развитию проектов эконом-класса. Снижение цены происходит за счет уменьшения площади загородного жилья, земельного участка, «подселения» соседей. В результате возникают нестандартные форматы: дуплексы, твинхаусы, квадрохаусы, лейнхаусы и т. д. Насколько удобна жизнь в таких домах? Как оформляется собственность на объект, а главное – на земельный участок под ним? На эти и другие вопросы ответили участники заседания круглого стола «Малоэтажный «неформат»: необычные объекты на рынке загородной недвижимости», организованного нашей газетой. Татьяна Крамарева, редактор газеты «Строительный Еженедельник. Ленин­градская область» Павел Сарайков, руководитель отдела маркетинга ГК «Кивеннапа» Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент» Михаил Фуксман, директор по продажам «ПетроСтиль» Вера Сережина, директор аналитического маркетинга ЗАО «Северный город» Спрос породил предложение Важно понимать, что разнообразие форматов не столь велико, как разнообразие их рекламных названий, уточняет Елена Шишулина, директор по маркетингу и продажам ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент». «Красивые названия являются маркетинговым ходом, но сами дома – устоявшийся, востребованный продукт», – говорит она. По мнению Павла Сарайкова, руководителя отдела маркетинга ГК «Кивеннапа», для появления на рынке подобных форматов есть объективные причины. «Чем больше дом, тем меньше удельная стоимость каждой секции в нем», – уточняет эксперт. Как полагает Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга ЗАО «Северный город» (входит в холдинг RBI), сегодня на рынке ярко выражены три тенденции. Первая – это расширение городской агломерации за сложившиеся границы мегаполиса, что на практике означает строительство в Ленобласти. Вторая тенденция – это соединение в рамках одного поселения принципиально разных типов загородного жилья. Третья – развитие нового для России формата малоэтажных многоквартирных комплексов, очень популярных в странах Северной Европы. «Когда мы только начинали строительство малоэтажного микрорайона Mistola Hills, он был единственным в Ленобласти проектом такого формата. Сегодня в этой локации строится уже около 10 объектов», – рассказывает она. «Разрабатывая проект мультиформатного ЖК «Близкое», мы учли пожелания большей части аудитории, которая хотела бы из города переместиться в ближайший пригород. К сожалению, пригород тоже ограничен в своем объеме, и потому земельные участки у таунхаусов мы предлагаем не очень большие. Тем не менее это огромное преимущество перед городским жильем, где нет возможности разместить ни зону барбекю, ни детскую площадку, ни бассейн и т. д.», – прокомментировал Михаил Фуксман, директор по продажам «ПетроСтиль». Цены на загородное жилье сопоставимы с ценами на городское. Однако потребитель существенно выигрывает в комфорте. За счет меньшей плотности застройки, развитой социальной инфраструктуры, обслуживания комплексов (как правило, собственными управляющими компания­ми застройщиков) без увеличения стоимости коммунальных платежей. К примеру, стоимость коммунальных платежей в таунхаусе площадью 70 кв. м в МЖС «Кивеннапа Север» составит около 5 тыс. рублей в месяц. Все это стимулирует спрос на «малоэтажный неформат», что, в свою очередь, способствует более высоким темпам роста цен в ходе строительства. Так, в «Золотых ключах» со старта продаж цены выросли на 20%, в Кивеннапе этот показатель равен 30%, а в «Близком» цены увеличились более чем вдвое. «Малоэтажные многоквартирные дома, полностью обеспеченные собственной инфраструктурой, встречаются в Ленобласти нечасто, но те, кто покупает сейчас, точно в плюсе – цены будут расти», – считает Вера Сережина. Плюс комфорт «Плотность застройки на наших 16,5 га составляет 2 тыс. кв. м на 1 га. А в городской среде – 17 тыс. кв. м на 1 га и выше. Понятно, что люди выбирают там, где просторнее», – комментирует Михаил Фуксман. «В городе по аналогичной цене можно купить только квартиру-студию где-нибудь на окраине, далеко от метро», – отмечает Павел Сарайков. «Появление малых форматов сделало загородную жизнь уделом не только пожилых дачников, но и молодых семей, которые хотят растить детей в экологически хороших условиях. Их устраивают демократичная цена и наличие небольшого числа соседей, которые разделяют те же жизненные ценности», – говорит Елена Шишулина. С ней соглашается и Вера Сережина. «По данным нашего исследования, около 30% петербуржцев мечтают перебраться за город в поисках более комфортной и экологичной среды проживания», – говорит эксперт. Дома, в которых тепло «В индивидуальном доме большая часть ухода за ним ложится на плечи владельца. В таунхаусах ситуация такая же, как в городе: в эксплуатационных расходах есть накопительная часть на текущий ремонт, и это более комфортно для городских жителей», – говорит Михаил Фуксман. Елена Шишулина делает акцент на том, что отдельно стоящий дом габаритов таунхауса (65-70 кв. м) потребует больший земельный участок, что удорожает объект. К тому же дом получится узким и будет зимой промерзать. «В Mistola Hills решен вопрос с отоплением, электриче­ством и уборкой территории. Каждый дом оснастят индивидуальным газовым тепловым пунктом, который сделает проживание комфортным и экономичным. При этом стоимость коммунальных платежей не превысит городские тарифы», – рассказывает Вера Сережина. Условия легитимности Наличие нескольких приобретателей жилья в таунхаусе не является препятствием для оформления в собственность недвижимости и земельного участка, утверждает Павел Сарайков, если были соблюдены некоторые условия. Совершенно легитимно можно возводить таунхаусы на землях, предназначенных под малое жилищное строительство (статус земли МЖС). Если статус земли определен как «индивидуальное жилое строительство» (ИЖС) или «дачное некоммерческое партнерство» (ДНП), возникают некоторые ограничения. На землях ИЖС можно строить только индивидуальные дома, а значит, таунхаус не должен обладать признаками многоквартирного дома: иметь единый подвал и чердак, а также общую инженерно-коммуникационную сеть. В случае строительства на землях ДНП количество секций в блокированной застройке не должно превышать четырех. Елена Шишулина, в свою очередь, напоминает о том, что понятие «таунхаус» в Градостроительном кодексе отсутствует, хотя примерно в 70% случаев такое жилье застройщики пытаются регистрировать как секцию в таунхаусе. Эксперт подчеркнула: если речь идет о землях ИЖС, Правила землепользования и застройки должны допускать строительство на небольших участках в такой зоне. «Если будущий собственник хочет проверить чистоту сделки, безусловно, нужно обратить внимание на статус земли. В проектной декларации это тоже должно быть отражено. Если проектной декларации нет (компания работает не по 214-ФЗ), нужно изучить вопрос более глубоко. А лучше всего обратиться к юридическим консультантам, связанным с земельным правом», – добавляет Михаил Фуксман. В светлом будущем У сегмента таунхаусов и малоэтажного жилого строительства в регионе, по мнению экспертов, хорошие перспективы. В течение 5-10 лет ожидается консолидация продаж вокруг ограниченного круга профессиональных застройщиков. «Рынок станет более прозрачным. Сегодня доля непрофессионалов в сегменте блокированной застройки составляет не менее 80%», – констатирует Павел Сарайков. По мнению Веры Сережиной, стоит ожидать активизации продаж в сегменте малоэтажных многоквартирных комплексов, которые дают возможность жителю мегаполиса получить за городом и весь городской комфорт, и возможности для занятий спортом, и хорошую экологию. «Для европейского потребителя такой формат давно стал нормой жизни», – говорит она. «Появятся необходимые градостроительные документы, снизятся риски для покупателей. Есть предпосылки к тому, чтобы появилась ипотека на загородные дома на более приемлемых условиях», – прогнозирует Елена Шишулина. Со своей стороны, Михаил Фуксман уверен, что строительство и многоквартирных высотных, и малоэтажных жилых домов будет развиваться в равной степени, но те, кто может себе позволить изменить жизнь, будут переезжать в ближайший пригород.