В преддверии дефицита

Рынок недвижимости уже несколько месяцев стоит без движения. Аналитики не наблюдают обычного для осени роста, но и падения, которое демонстрировал сектор в последние полгода, тоже не наблюдается. Это может свидетельствовать как о приближении дна, так и о вымывании ликвидного предложения.

Согласно данным петербургского Комитета по строительству, в сентябре в городе было сдано 112 многоквартирных домов общей площадью свыше 970 тыс. кв. м. В сегменте индивидуального строительства насчитывается 622 дома общей площадью 132 тыс. кв. м. Кроме того, в начале осени в Петербурге реконструировано 256 квартир в четырех домах, площадью почти 18 тыс. «квадратов».

Рынок на плато
По данным аналитиков компании «МИР недвижимости», продажи в июле просели, но в конце августа и в сентябре наверстали упущенное. В итоге за III квартал средние продажи по рынку практически не изменились по сравнению с предыдущими двумя кварталами и составили порядка 250 тыс. кв. м.
«Тем не менее общая нарастающая динамика в последние месяцы присутствует. Мы ожидаем, что в IV квартале будет продано не менее 300 тысяч квадратных метров жилья», – говорит Илья Логинов, директор по маркетингу компании «МИР недвижимости».
Новые проекты сегодня на рынок практически не поступают. По данным эксперта, за 2009 год открыты продажи лишь в нескольких проектах более чем на полмиллиона «квадратов». Такой объем квартир может быть реализован за полгода. Предложение, особенно ликвидное, убывает, спрос сохраняется, а новостроек становится все меньше – все это в конечном счете приведет к дефициту жилья.
«В эконом-классе в сданных проектах или с близкими сроками сдачи (2009 год) осталось реализовать 280 тысяч квадратных метров жилья. Причем большую часть этих квартир можно отнести к не самым популярным, то есть это двух- и трехкомнатные квартиры. Сейчас еще рано говорить о дефиците, но если спрос продолжит нарастать, а темпы прироста предложения останутся на прежнем уровне, то к середине 2010 года с недостатком предложения мы столкнемся в полный рост», – констатирует г-н Логинов. По мнению эксперта, не последнюю роль в образовании дефицита играет город, выкупая самые ликвидные квартиры у застройщиков под социальные программы.
Особенно заметна тенденция к «вымыванию» наиболее ликвидных вариантов в домах со сроком сдачи не ранее 2012 года. «При этом такие квартиры нередко покупают со 100-процентной отплатой», – отмечает Владимир Спарак. Однако это происходит только в том случае, если строительство здания ведет крупный девелопер. Люди опасаются, что объект не будет достроен и поэтому очень тщательно подходят к выбору строительной компании. По словам президента группы компаний «Адвекс» Александра Романенко, за сентябрь и начало октября 2009 года количество сделок на городском рынке жилой недвижимости, возросло на 25%. Еще более воодушевляющие данные были представлены аналитиками «Бюллетеня недвижимости»: в III квартале количество проданных объектов превысило показатель I квартала почти в два раза. Даже скептики признают, что тенденция спада, сохранявшаяся вплоть до середины лета, переходит в плато: цена на недвижимость падает уже даже не на 0,5%, а на 0,2% в неделю.

Жилье стабильно дешевеет
В сентябре темпы снижения цен на рынке вторичного жилья по сравнению с августом практически не изменились и составили 0,5% (до этого – 1%). На рынке первичного жилья темпы снижения ускорились и составили 2,4% (в августе – 1,3%).
По данным АРИН, цена на «вторичке» к концу сентября установилась на уровне 80 200 рублей за квадратный метр. Средняя цена квадратного метра новостроек составила 68 500 рублей. По мнению аналитиков, более низкие темпы снижения цен на первичном рынке Северной столицы связаны с начавшимся летом 2009 года сокращением темпов ввода жилья и повышением в структуре продаж доли жилья высокой стадии готовности. Однако высока вероятность, что в следующие месяцы снижение цен в этом секторе рынка будет заметным. В то же время, ситуация на вторичном рынке явно говорит, что платежеспособный спрос в городе восстанавливается слабо.
Средние цены предложения на жилье (первичный и вторичный рынок) в Северной столице в долларах в сентябре 2009 года выросли на 4,4% и находятся на уровне 2300 USD за квадратный метр.
Таким образом, на начало октября цена квадратного метра на рынке вторичного жилья составила 81 150 рублей, на первичном – 69 820 рублей. «Лидером снижения цен за месяц стал Василеостровский район, – рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). – Здесь стоимость "квадрата" упала примерно на 2600 рублей». В Петроградском районе стоимость жилой недвижимости, напротив, выросла на 1800 рублей за квадратный метр.
По данным компании «МИР недвижимости», средние цены за III квартал снижались, но незначительно. Ощутимо упали квартиры в сегменте элита – на 4,4%. В бизнес-классе падение не превысило 3%. В типовом жилье цены за квартал упали на 2,5%. Темпы снижения цен падают.
По мнению Ильи Логинова, сегодня застройщики явно стали чувствовать себя увереннее. Опережая аналитику IV квартала, можно сказать: в нем вероятна не просто остановка падения цен, но даже и рост. Несколько крупных застройщиков Петербурга с начала октября существенно подняли цены (на 10 и более процентов). Конечно, не все последуют их примеру, но первые ласточки уже появились. Сегодня уверенно можно говорить о дне цен на ликвидные квартиры. Некоторое снижение возможно только по проектам с поздними сроками сдачи и неликвидными квартирами.