Долгострой на распутье
26.10.2009
Можно сказать, что на сегодняшний день в городе нет замороженных объектов, ведь консервация стройки – это серьезный производственный процесс. Сегодня речь идет скорее о временной приостановке строительства.
Каковы же масштабы приостановленного жилищного строительства в Петербурге и как найти выход из замкнутого круга проблем, возникающих в связи с затуханием активности строительства и превращением объектов в долгострой? Над этими вопросами размышляли участники круглого стола «Долгострой: жизнь после смерти», прошедшего в «Строительном Еженедельнике».
Владимир Антонов, директор ГУП «УКС Реставрация»:
– Проблема нарушения сроков по инвестиционным обязательствам существовала всегда. Но сегодня масштабы и причины этой проблемы стали иными, и это требует осмысления. Перед нами как подведомственным учреждением Комитета по строительству Санкт-Петербурга поставлена новая задача – сопровождение подобных проектов и мониторинг строительного сообщества с целью предотвращения, прежде всего, нарушения прав участников долевого строительства. Поэтому мы будем более или менее активно вмешиваться в деятельность застройщиков, нарушающих сроки. Еще одна задача состоит в обеспечении таких условий развития отрасли, при которых не будет возникать новых задержек сроков выполнения работ на строительных объектах. Для этой цели город заключил договоры о сотрудничестве в сфере кредитования строительства со Сбербанком и ВТБ. Кроме того, нам нужно создать открытую базу объективной информации о деятельности застройщиков, а также составить пул проектов, которые можно было бы позиционировать перед банками как качественные. Сегодня мы требуем от застройщиков серьезной активности в диалоге. Кризис – это такое время, которое хотят поскорее преодолеть все, в том числе и власти. А от открытости позиций во многом зависит эффективность принимаемых решений.
Дмитрий Боголюбов, генеральный директор издательства «Строй-Пресс», модератор:
– Какие данные имеются у аналитиков по активности работ на петербургских строительных проектах?
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:
– Наша компания исследует активность строительства в Петербурге с начала 2009 года. Сегодня в городе в стадии строительства находится 199 жилых домов на 91,9 тысяч квартир площадью 6,3 миллиона квадратных метров. При этом, согласно данным нашего последнего исследования, активно строится примерно 72 процента. Больше всего активность заметна на объектах, которые находятся в стадии завершения строительства, – 83 процента. На стройках, где строительство только-только началось, активно строится 43 процента объектов. По итогам полугодия мы обнаружили, что строительство в 41 проекте приостановлено с начала года. Это примерно 21 процент по количеству объектов и 19 процентов по метражу. В основном это проекты на начальной стадии строительства. Продажи в них еще не начались. В целом по городу строительство заморожено на объектах общей площадью порядка 450 тысяч квадратных метров. Если отбросить проекты корпорации «ЛЭК» класса элит и бизнес-класса на Петроградке, «Парадный квартал» ОАО «Возрождение Петербурга» и некоторые другие, которые скорее отложены, чем заморожены, то останется 353 тысячи квадратных метров. Это около 5,6 процента всего рынка. Почти у каждой компании есть по одному проблемному объекту. Причем корни проблем у всех разные. Наверное, самая большая проблема – это дефицит финансирования. Банки готовы кредитовать только известные большие компании, хорошие проекты, причем желательно еще при поддержке государства. А те компании, у которых строится один-два проекта, они кредитовать не хотят. Что с ними будет дальше – наверное, покажет IV квартал и I квартал 2010 года.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI:
– Мы проводим подобные исследования для собственных целей с декабря прошлого года. Анализируются объекты, которые предлагаются к продаже, в том числе по срокам, о которых говорится покупателям. И с нашей точки зрения, ситуация на стройке сегодня развивается чуть более позитивно. Если в конце прошлого года мы констатировали, что строительные работы приостановлены на 50 процентах строек, то к июлю таких строек было уже около 30 процентов. Поэтому я скорректирую свой январский прогноз: во втором полугодии доля приостановленных строек составит 30-40 процентов. В 2010 году этот показатель составит около 30 процентов, а может быть, и меньше. Последние результаты нашего исследования показали, что примерно 25 процентов (1 миллион квадратных метров) объектов мы для себя можем отнести к проблемным. Во-первых, это стройки, где работы с начала года практически не ведутся. Во-вторых, это объекты, где цены с начала года снизились более чем на 20 процентов в рублях – значительнее, чем в среднем по рынку. В-третьих, объекты с очень низкими темпами продаж. Что делать дальше застройщикам таких объектов? Есть несколько выходов из положения. Можно искать заемные средства, можно попытаться привлечь инвестора. Более надежный способ – вступить в альянс с другой компанией для завершения объекта на взаимовыгодных условиях.
Ирина Солонова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer:
– В целом интерес инвесторов к девелоперским проектам в последнее время оживился, но при этом характеризуется очень жесткими требованиями к правоустанавливающей документации и качеству. Некоторые из наших клиентов принесли нам проекты для корректировки. И мы переделываем два проекта очень серьезно, вплоть до изменения места расположения домов. Проекты, которые переуступаются сегодня, зачастую некачественны. И хорошо, если есть время и деньги на переработку.
Илья Логинов, директор департамента консалтинга и аналитики ООО «МИР недвижимости»:
– В конечном счете ситуация по сегментам элиты, бизнес-класса и массового жилья на рынке определяется спросом. А на спрос сегодня влияет не только известность компании, но и активность строительства. Не растут этажи – не пойдут деньги на объект. Это своего рода замкнутый круг. Что касается продаж, то из 200 строящихся в Петербурге объектов наша компания взяла на реализацию 25-30, то есть примерно 15 процентов, на основе которых мы составили пул «Правильный выбор». Эти объекты мы оцениваем как надежные. В наш пул входят объекты не только крупных и хорошо известных застройщиков: мы включили и объекты компаний, строящих всего по несколько домов в городе, но явно удачные, с хорошими темпами продаж, за счет чего раскручивается в обратную сторону цепочка от покупателя к активности на стройке. Залог успеха сегодня – это не только известный бренд, но и активность на стройке. Банковское кредитование, обеспеченное с помощью города, может послужить толчком для активизации спроса. Сегодня кредит от надежного банка не менее важен, чем бренд. К примеру, в нашем пуле проектов есть малоизвестная компания, которая получила кредит от Сбербанка. Понятно, что, если бы не было этого кредита, спрос бы был совершенным иным.
Дмитрий Боголюбов:
– Сейчас много говорят о вымывании ликвидного предложения с рынка. Ожидают, что за счет этого цены по определенным параметрам должны начать расти. А может быть, многие объекты приостановлены как раз в ожидании этого всплеска, и как только появится тренд «в гору», такие застройщики тут же организуют активность на стройке, за месяц-два качнут ситуацию в свою сторону, а потом никто не вспомнит, что эти объекты стояли целый год?
Александр Филиппов, директор департамента оценки NAI Becar:
– Чем больше такие объекты стоят, тем больше возникает недоверия к таким объектам среди покупателей.
Дмитрий Боголюбов:
– Но вспомнит ли об этом покупатель?
Александр Филиппов:
– Разумеется, вспомнит. Не надо думать, что у покупателей короткая память. Есть, конечно, категория оптимистов, которых опыт авантюр на рынке ничему не учит, которые доверяются любому застройщику, предлагающему минимальные цены и максимальную рассрочку. Им хочется верить, что все будет хорошо. Мы таким покупателям советует просто попробовать подсчитать, сможет ли компания, которой они поверили, вообще построить дом на условиях, которые предлагает.
Дмитрий Боголюбов:
– У меня вопрос к представителям юридических и страховых фирм: имеются ли уже случаи страховых выплат в связи с долгостроем?
Роман Юрков, ведущий эксперт ЗАО «СГ «Спасские ворота»:
– Рынок страхования едва не потерял актуальность в 2008 году, когда развивалось кредитование и люди перестали бояться покупать. А сейчас, когда появились проблемы, они приходят к нам и спрашивают, что делать. Иногда, изучив ситуацию, мы вынуждены огорчить клиента: ситуация безнадежна, попытайтесь забрать деньги и вложить в другой объект. Кстати, иногда за год-два простоя объект оказывается под арестом в качестве залога. Что касается выплат, то сейчас мы рассматривает четыре заявки на выплату, но ждем подтверждения того, что застройщик не возвращает денег клиенту. Поэтому, в частности, сегодня мы не беремся страховать объекты ниже 50-процентной готовности и очень сильно повысили тариф. Но все-таки такого шквала клиентов, какой был до 2008 года, уже нет и, наверное, не будет. Потому что потенциальные участники рынка надеются на вмешательство государства.
Денис Кобзев, генеральный директор ООО «Консалтум»:
– Хорошо, если отношения между застройщиком и дольщиком определены в рамках 214-го закона о долевом строительстве и стимул на перевод работы по этому закону задан серьезный. Но в случае, если это предварительный договор купли-продажи, а объект превратился в долгострой, приходится либо требовать расторжения договора, понимая, что данный дом как объект незавершенного строительства фактически неликвиден, либо объединяться с другими дольщиками, чтобы брать достройку на себя, либо выставлять объект на торги, чтобы его могла достроить другая строительная компания.
Марк Епатко, адвокат коллегии адвокатов «Серебряный век»:
– Действительно, 214-й закон в полной мере учитывает права граждан, признает их скорее потребителями, слабой экономической стороной. Но сейчас в продаже в целом по городу находится не более 3-5 процентов квартир, строящихся по закону о долевом строительстве. Защита права дольщиков по остальным 95 процентам объектов по-прежнему вызывает большие сомнения. У дольщиков есть возможность добиться признания предварительного договора притворным. Считаю, что нужно формировать судебную практику, позволяющую признавать их притворными. Но чтобы отстоять права на долю собственности, необходимо еще добиться того, чтобы этот дом был зарегистрирован в качестве объекта недвижимости.
Владимир Антонов:
– Не следует забывать о том, что и по 214-му закону государство гарантирует дольщику только обеспечение правоустанавливающей документации на объект строительства. Мы очень взвешенно подходим к покупке машин, придираемся к каждой царапине, а при покупке жилья, которая, возможно, является самой главной покупкой в жизни, готовы закрыть глаза на массу проблем. До кризиса покупателей стимулировал рост цен. Покупали то, что продавалось, спрос превышал предложение. Появился отряд инвесторов, который приобретал жилье не для того, чтобы в нем жить. Все это негативно отразилось как на качестве жилья, так и на качестве отношений застройщиков и клиентов. Из этого следует извлечь урок об ответственности всех участников рынка, в том числе и дольщиков.
Каковы же масштабы приостановленного жилищного строительства в Петербурге и как найти выход из замкнутого круга проблем, возникающих в связи с затуханием активности строительства и превращением объектов в долгострой? Над этими вопросами размышляли участники круглого стола «Долгострой: жизнь после смерти», прошедшего в «Строительном Еженедельнике».
Владимир Антонов, директор ГУП «УКС Реставрация»:
– Проблема нарушения сроков по инвестиционным обязательствам существовала всегда. Но сегодня масштабы и причины этой проблемы стали иными, и это требует осмысления. Перед нами как подведомственным учреждением Комитета по строительству Санкт-Петербурга поставлена новая задача – сопровождение подобных проектов и мониторинг строительного сообщества с целью предотвращения, прежде всего, нарушения прав участников долевого строительства. Поэтому мы будем более или менее активно вмешиваться в деятельность застройщиков, нарушающих сроки. Еще одна задача состоит в обеспечении таких условий развития отрасли, при которых не будет возникать новых задержек сроков выполнения работ на строительных объектах. Для этой цели город заключил договоры о сотрудничестве в сфере кредитования строительства со Сбербанком и ВТБ. Кроме того, нам нужно создать открытую базу объективной информации о деятельности застройщиков, а также составить пул проектов, которые можно было бы позиционировать перед банками как качественные. Сегодня мы требуем от застройщиков серьезной активности в диалоге. Кризис – это такое время, которое хотят поскорее преодолеть все, в том числе и власти. А от открытости позиций во многом зависит эффективность принимаемых решений.
Дмитрий Боголюбов, генеральный директор издательства «Строй-Пресс», модератор:
– Какие данные имеются у аналитиков по активности работ на петербургских строительных проектах?
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:
– Наша компания исследует активность строительства в Петербурге с начала 2009 года. Сегодня в городе в стадии строительства находится 199 жилых домов на 91,9 тысяч квартир площадью 6,3 миллиона квадратных метров. При этом, согласно данным нашего последнего исследования, активно строится примерно 72 процента. Больше всего активность заметна на объектах, которые находятся в стадии завершения строительства, – 83 процента. На стройках, где строительство только-только началось, активно строится 43 процента объектов. По итогам полугодия мы обнаружили, что строительство в 41 проекте приостановлено с начала года. Это примерно 21 процент по количеству объектов и 19 процентов по метражу. В основном это проекты на начальной стадии строительства. Продажи в них еще не начались. В целом по городу строительство заморожено на объектах общей площадью порядка 450 тысяч квадратных метров. Если отбросить проекты корпорации «ЛЭК» класса элит и бизнес-класса на Петроградке, «Парадный квартал» ОАО «Возрождение Петербурга» и некоторые другие, которые скорее отложены, чем заморожены, то останется 353 тысячи квадратных метров. Это около 5,6 процента всего рынка. Почти у каждой компании есть по одному проблемному объекту. Причем корни проблем у всех разные. Наверное, самая большая проблема – это дефицит финансирования. Банки готовы кредитовать только известные большие компании, хорошие проекты, причем желательно еще при поддержке государства. А те компании, у которых строится один-два проекта, они кредитовать не хотят. Что с ними будет дальше – наверное, покажет IV квартал и I квартал 2010 года.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI:
– Мы проводим подобные исследования для собственных целей с декабря прошлого года. Анализируются объекты, которые предлагаются к продаже, в том числе по срокам, о которых говорится покупателям. И с нашей точки зрения, ситуация на стройке сегодня развивается чуть более позитивно. Если в конце прошлого года мы констатировали, что строительные работы приостановлены на 50 процентах строек, то к июлю таких строек было уже около 30 процентов. Поэтому я скорректирую свой январский прогноз: во втором полугодии доля приостановленных строек составит 30-40 процентов. В 2010 году этот показатель составит около 30 процентов, а может быть, и меньше. Последние результаты нашего исследования показали, что примерно 25 процентов (1 миллион квадратных метров) объектов мы для себя можем отнести к проблемным. Во-первых, это стройки, где работы с начала года практически не ведутся. Во-вторых, это объекты, где цены с начала года снизились более чем на 20 процентов в рублях – значительнее, чем в среднем по рынку. В-третьих, объекты с очень низкими темпами продаж. Что делать дальше застройщикам таких объектов? Есть несколько выходов из положения. Можно искать заемные средства, можно попытаться привлечь инвестора. Более надежный способ – вступить в альянс с другой компанией для завершения объекта на взаимовыгодных условиях.
Ирина Солонова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer:
– В целом интерес инвесторов к девелоперским проектам в последнее время оживился, но при этом характеризуется очень жесткими требованиями к правоустанавливающей документации и качеству. Некоторые из наших клиентов принесли нам проекты для корректировки. И мы переделываем два проекта очень серьезно, вплоть до изменения места расположения домов. Проекты, которые переуступаются сегодня, зачастую некачественны. И хорошо, если есть время и деньги на переработку.
Илья Логинов, директор департамента консалтинга и аналитики ООО «МИР недвижимости»:
– В конечном счете ситуация по сегментам элиты, бизнес-класса и массового жилья на рынке определяется спросом. А на спрос сегодня влияет не только известность компании, но и активность строительства. Не растут этажи – не пойдут деньги на объект. Это своего рода замкнутый круг. Что касается продаж, то из 200 строящихся в Петербурге объектов наша компания взяла на реализацию 25-30, то есть примерно 15 процентов, на основе которых мы составили пул «Правильный выбор». Эти объекты мы оцениваем как надежные. В наш пул входят объекты не только крупных и хорошо известных застройщиков: мы включили и объекты компаний, строящих всего по несколько домов в городе, но явно удачные, с хорошими темпами продаж, за счет чего раскручивается в обратную сторону цепочка от покупателя к активности на стройке. Залог успеха сегодня – это не только известный бренд, но и активность на стройке. Банковское кредитование, обеспеченное с помощью города, может послужить толчком для активизации спроса. Сегодня кредит от надежного банка не менее важен, чем бренд. К примеру, в нашем пуле проектов есть малоизвестная компания, которая получила кредит от Сбербанка. Понятно, что, если бы не было этого кредита, спрос бы был совершенным иным.
Дмитрий Боголюбов:
– Сейчас много говорят о вымывании ликвидного предложения с рынка. Ожидают, что за счет этого цены по определенным параметрам должны начать расти. А может быть, многие объекты приостановлены как раз в ожидании этого всплеска, и как только появится тренд «в гору», такие застройщики тут же организуют активность на стройке, за месяц-два качнут ситуацию в свою сторону, а потом никто не вспомнит, что эти объекты стояли целый год?
Александр Филиппов, директор департамента оценки NAI Becar:
– Чем больше такие объекты стоят, тем больше возникает недоверия к таким объектам среди покупателей.
Дмитрий Боголюбов:
– Но вспомнит ли об этом покупатель?
Александр Филиппов:
– Разумеется, вспомнит. Не надо думать, что у покупателей короткая память. Есть, конечно, категория оптимистов, которых опыт авантюр на рынке ничему не учит, которые доверяются любому застройщику, предлагающему минимальные цены и максимальную рассрочку. Им хочется верить, что все будет хорошо. Мы таким покупателям советует просто попробовать подсчитать, сможет ли компания, которой они поверили, вообще построить дом на условиях, которые предлагает.
Дмитрий Боголюбов:
– У меня вопрос к представителям юридических и страховых фирм: имеются ли уже случаи страховых выплат в связи с долгостроем?
Роман Юрков, ведущий эксперт ЗАО «СГ «Спасские ворота»:
– Рынок страхования едва не потерял актуальность в 2008 году, когда развивалось кредитование и люди перестали бояться покупать. А сейчас, когда появились проблемы, они приходят к нам и спрашивают, что делать. Иногда, изучив ситуацию, мы вынуждены огорчить клиента: ситуация безнадежна, попытайтесь забрать деньги и вложить в другой объект. Кстати, иногда за год-два простоя объект оказывается под арестом в качестве залога. Что касается выплат, то сейчас мы рассматривает четыре заявки на выплату, но ждем подтверждения того, что застройщик не возвращает денег клиенту. Поэтому, в частности, сегодня мы не беремся страховать объекты ниже 50-процентной готовности и очень сильно повысили тариф. Но все-таки такого шквала клиентов, какой был до 2008 года, уже нет и, наверное, не будет. Потому что потенциальные участники рынка надеются на вмешательство государства.
Денис Кобзев, генеральный директор ООО «Консалтум»:
– Хорошо, если отношения между застройщиком и дольщиком определены в рамках 214-го закона о долевом строительстве и стимул на перевод работы по этому закону задан серьезный. Но в случае, если это предварительный договор купли-продажи, а объект превратился в долгострой, приходится либо требовать расторжения договора, понимая, что данный дом как объект незавершенного строительства фактически неликвиден, либо объединяться с другими дольщиками, чтобы брать достройку на себя, либо выставлять объект на торги, чтобы его могла достроить другая строительная компания.
Марк Епатко, адвокат коллегии адвокатов «Серебряный век»:
– Действительно, 214-й закон в полной мере учитывает права граждан, признает их скорее потребителями, слабой экономической стороной. Но сейчас в продаже в целом по городу находится не более 3-5 процентов квартир, строящихся по закону о долевом строительстве. Защита права дольщиков по остальным 95 процентам объектов по-прежнему вызывает большие сомнения. У дольщиков есть возможность добиться признания предварительного договора притворным. Считаю, что нужно формировать судебную практику, позволяющую признавать их притворными. Но чтобы отстоять права на долю собственности, необходимо еще добиться того, чтобы этот дом был зарегистрирован в качестве объекта недвижимости.
Владимир Антонов:
– Не следует забывать о том, что и по 214-му закону государство гарантирует дольщику только обеспечение правоустанавливающей документации на объект строительства. Мы очень взвешенно подходим к покупке машин, придираемся к каждой царапине, а при покупке жилья, которая, возможно, является самой главной покупкой в жизни, готовы закрыть глаза на массу проблем. До кризиса покупателей стимулировал рост цен. Покупали то, что продавалось, спрос превышал предложение. Появился отряд инвесторов, который приобретал жилье не для того, чтобы в нем жить. Все это негативно отразилось как на качестве жилья, так и на качестве отношений застройщиков и клиентов. Из этого следует извлечь урок об ответственности всех участников рынка, в том числе и дольщиков.
рубрика:
Бизнес
автор:
Наталья Черемных
