С оглядкой на Большого Брата

Развитие Ленинградской области идет по двум направлениям. Первое – это расширение ядра Петербургской агломерации, когда «город наступает на область». Второй путь – развитие собственных центров деловой активности.

Они, как правило, возникают в городах, где реализуются крупные промышленные или логистические проекты.
Доступная дорога
Развитию Ленобласти, как «продолжения Санкт-Петербурга», должно способствовать развитие транспортной инфраструктуры. Именно это обстоятельство становится причиной ежедневных маятниковых миграций населения. Чтобы человек жил области, а ездил на работу в районы Санкт-Петербурга – необходимо в первую очередь решать вопросы удобного и недорогого сообщения.
Пока в этом отношении в наиболее выигрышном положении оказались восточные районы Ленобласти, так как они наименее удалены от центра города. В то же время северные районы области уже сейчас стали привлекательными для обеспеченных слоев населения. Однако сложности транспортной доступности проявляются все сильнее с каждым годом. «В то время как в Европе расстояние 50 километров от города можно преодолеть за 40 минут езды, у нас дома, расположенные в 50-60 километров от города, не предназначены для постоянного проживания. Поэтому пояс жилой застройки ограничен 20-30 километрами именно из-за плохой транспортной доступности», – считает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International.
«Развитие рельсового скоростного транспорта в разных направлениях Ленобласти позволило бы увеличить эффективные для реализации проектов комплексного освоения территории на тысячи гектаров, но инвесторы не могут на себя брать такие колоссальные затраты. Наиболее сложной в этом отношении является территория Юго-Запада, ввиду отсутствия ветки метро даже в пределах городской черты», – рассуждает Ирина Солонова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. 
К примеру, дальнейшее развитие Ломоносовского района участники рынка связывают с тем, насколько успешно будут реализовываться программы по улучшению его транспортной доступности. Сегодня началась разработка и реализация правительственного плана мероприятий по созданию и развитию нового района Большого порта на территории Бронка – Ломоносов, предусматривающего развитие железнодорожных подходов в этом районе. Завершается строительство второй очереди кольцевой автодороги (от автодороги «Нарва» до поселка Бронка) в 2010 году.
Структуру спроса на жилье в Ломоносовском районе изменит начавшаяся разработка реализация правительственного плана мероприятий по созданию нового района Большого порта на территории Бронка – Ломоносов. Согласно данным доклада главы администрации Петродворцового района, будет создано более 6 тыс. новых рабочих мест.
Неровное развитие
Огромная территория Ленинградской области развивается неравномерно. Условно можно выделить несколько зон инвестиционной активности: первое кольцо – в пределах 30 км от Санкт-Петербурга, второе – 30-80 км, третье – более 80 км. Чем дальше от Санкт-Петербурга, тем инвестиционная активность ниже – это касается всех сфер экономики, и развития жилой и коммерческой недвижимости в частности.
Самая проблемная – восточная часть Ленобласти, где даже нет рынка земли как такового: сделки крайне редки и их цена не показательна.
Директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков отмечает, что в период кризиса инвестиционный интерес к районам Ленобласти по сравнению с Петербургом снизился несопоставимо. «Проявляется это в снижении цен на землю минимум в пять раз. На рынке остались разве что спекулянты, которые этим пользуются. Точечный интерес, который существует, распространяется на видовые районы, как, например, около Лемболовского или Суходольского озера. Они перспективны для строительства загородного жилья, коттеджных поселков, рекреационных объектов. По-прежнему привлекателен Всеволожский район, но только с точки зрения потенциального, а не существующего спроса», – заявляет Игорь Лучков.
«За 100-километровой чертой активность строительства падает практически до нуля. Редкие коттеджные поселки забираются так далеко. Отсутствие необходимой инфраструктуры, дорог, электричества сдерживает любые благие начинания застройщиков. Малоосвоенные, но интересные с точки зрения экологии районы – Приозерский, исторически – Гатчинский. Строительство жилья за 100-километровой чертой – нерентабельно, так как стоимость предложения готового жилья в два раза превышает себестоимость строительства», – говорит вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
Строительная активность в Ленобласти сосредоточена также вдоль основных магистралей: Приозерского шоссе, трассы «Скандинавия», Таллинского, Киевского, Московского и Мурманского шоссе. Очевидно, что развитие других территорий тормозится низкой плотностью дорог.
Более 70% жилищного строительства в Ленобласти – традиционно малоэтажный самострой или коттеджная застройка. Последняя на 70-75% сосредоточена в северных районах – Выборгском и Всеволожском – и тяготеет к мегаполису.
Существует и второй вариант развития коммерческой и жилой застройки в Ленобласти – это развитие самодостаточных центров активности, имеющих градообразующие предприятия. Примером подобных проектов может служить Усть-Луга. «Сложность опять же заключается в том, что все затраты на создание новых городов-спутников несет на себе инвестор, схемы государственно-частного партнерства или АРТ практически не жизнеспособны», – говорит Ирина Солонова.
У каждого – свой путь
Участники рынка говорят, что среди отдаленных от Санкт-Петербурга районов сложно выделить однозначно депрессивные или бурно развивающиеся – каждый из них имеет собственный путь развития и у каждого есть свои сильные и слабые стороны. На дальнейшее развитие жилищного строительства в Ленинградской области и улучшение показателя обеспеченности населения качественным жильем в первую очередь могут повлиять крупные инвестиционные проекты в различных отраслях, которые создают большое количество новых рабочих мест и вокруг которых формируется массовая жилая застройка.
Сегодня, как отмечают участники рынка, популярное и наиболее экономически выгодное вложение средств в загородную недвижимость – это строительство коттеджных поселков.
Основным направлением строительства коттеджных поселков в Ленинградской области остается Карельский перешеек, но в последнее время появляется все больше проектов в Тосненском и Гатчинском районах. Предложения в самых популярных – северных – районах (Всеволожском, Выборгском, Курортном и Приозерском) в совокупности превалируют над южными районами. Специалисты «Петербургской недвижимости» ожидают роста спроса на участки в южных районах Ленобласти вблизи КАД.
Более трети всех строящихся коттеджных поселков сосредоточено во Всеволожском районе. За последние несколько лет Всеволожск превратился в престижный и развивающийся молниеносными темпами район, где быстро завоевывает позиции жилье бизнес- и элит-класса. В самом городе Всеволожске средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке приближается к петербургской периферии – она лишь немного уступает Курортному району, сопоставима со стоимостью в Колпинском и Кронштадтском районе, но на 25% ниже среднегородских цен.
Что касается тех районов Ленинградской области, которые сейчас наименее развиты, то их будущее зависит от того, как будут развиваться ближайшие к ним районы (то есть те, которые находятся между самыми неразвитыми районами и Санкт-Петербургом). Пока удаленные районы южной части области не представляют никакого интереса для девелоперов: потенциальные покупатели пока не готовы ездить туда на отдых.
Перспективы
В перспективе будет расти объем предложения проектов в Выборгском, Всеволожском и Приозерском районах. Территории Всеволожского района будут застраиваться коттеджными поселками, предназначенными для постоянного проживания, именно здесь будет локация большинства таунхаусов. Территории Приозерского района, скорее всего, будут востребованы для сезонного проживания, поэтому вряд ли здесь можно ожидать появления проектов премиум- и элит-класса в силу отсутствия хорошей транспортной инфраструктуры. Выборгский район, скорее всего, будет сильно дифференцирован по структуре предложения. Карельский перешеек все же останется местом элитного загородного отдыха и проживания и будет развиваться как зона коттеджной застройки.
Окрестности Всеволожска будут застраиваться по принципу субурбанистической застройки (расползающийся город). У Всеволожска были очень светлые перспективы, когда он рассматривался в качестве областной столицы. Сейчас, при реализации жилищных проектов в Янино и Кудрово (если она состоится), а также проектов создания производств, Всеволожск потихоньку может превратиться в один из ближних пригородов Санкт-Петербурга – не фешенебельный, в отличие от Пушкина, Павловска, Петергофа, а более доступный для среднего класса.
При этом, возможно, проявится тенденция развития Всеволожского района как промышленного. Здесь формируется значительный промышленный анклав, много предложений коммерческой недвижимости, в основном складской. Противоречия по целевому использованию пригородных земель здесь обнажаются наиболее остро.
Район задает класс
Существует зависимость между классом поселков и районами, где они строятся. Лидерами в предложении коттеджей класса премиум является Выборгский район (51%). Значительная часть текущего предложения в классе бизнес расположена во Всеволожском (36%) и Выборгском (36%) районах. В проектируемых комплексах также большая часть приходится на Выборгский и Всеволожский районы, будет увеличиваться доля Тосненского района.
Что касается коттеджных поселков эконом-класса, то на сегодня большинство из них расположены в Пушкинском районе (52%), значимые доли занимают Выборгский и Всеволожский районы.
Лидирующее место в структуре текущего предложения домовладений (коттеджи и земельный участок под возведение коттеджа) занимают Выборгский (35%) и Всеволожский (32%) районы. В проектируемых комплексах лидирующее место по предложению таунхаусов занимает Ломоносовский район (91%), по предложению коттеджей – Тосненский район (65%), участков – Всеволожский (39%), Тосненский (29%) и Выборгский (27%), квартир – Пушкинский район (87%).